总部基地专题研究

目录
1
加工制造型
• 北京经济技术开发区星网工业园
2
物流型
• 哥本哈根机场商务花园
3 研发及高科技型 • PARK WEST 西区商务花园
基
案
础
例
• 美国硅谷 • 中关软件园 • 上海张江高科技园区
知
研
• 创智新天地
识
究
4
企业内脑型 • 剑桥商务花园
• 北京BDA国际企业大道
• 北京丰台ABP总部基地
2、建筑密度高；大体量，高层；
态 的
产品形态 3、独立性（独门独院，占天占地，一般具独立冠 3、标准化办公空间。 名权）；
总
4、个性化（满足公司个性化需求，彰显公司形象）
部
1、需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型 1、需要浓厚的商业氛围以增加商业
Байду номын сангаас
基
公司或部门，如软件、研发等；
机会的服务类企业：如贸易、广告、
商务花园
物流服务的发展、网 络通讯条件的成熟使 大经济圈跨区域协作 成为可能。
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商务花园的基本特征
1 产业类型 2 产业结构 3 地理区位 4 园区功能 5 园区规划
以智力密集型产业为主，如软件、研发、生物医药、信息服务业等。 截取不同产业链高端，使各产业链不同部分在同一区域密集分布，通过分工、协调 达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。
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商务花园产业集群价值分析
跟随主流企业发展的上下游企业
为主流企业服务的配套 机构:金融、风投、商务 服务企业等。
主流企业
为园区园工提供生活服 务的企业：餐饮、休闲、 娱乐企业等。
研发
制造
物流
营销
➢ 一个/几个某特定行业的主流企业在商务花园的聚集，可以使商务花园体现出明显的行业特征，从而形成 特定的主题。 ➢ 服务于主流企业发展的上下游企业追随这些核心企业入住商务花园有助于形成完整的产业链条。 ➢ 为主流企业服务的配套机构以及为园区园工提供生活服务的企业的入住有利于提升商务花园的人气；商务 花园的发展亦促进了上述企业的发展繁荣。
金低。
能
大面积，往往不需要配套 大面积，往往对楼层数、 展示功能、交易功能兼备，
中 办公产品要求 中央空调、内部装修， 层高，楼板承重要求较高， 24小时对外通讯且设备数
心
24小时电等供应。
24小时电等供应。
量要求高，24供电等。
选 址 要 求
员工餐厅、员工宿舍、便 员工餐厅、便利店、租赁 员工餐厅、酒店、租赁公
总部基地释义：
——从功能上讲，是某种产（行业）业链的产业集群。 ——从空间上讲，是某种产（行业）业链企业集聚的场所（建筑或片区）。
部
研发中心
组装中心
销售中心
分 总 部 职
选址要求
交通较便捷，环境优雅， 交通便捷，仓储物流服务， 出行方便，仓储物流服务，
低污染产业集聚，单位租 单位租金低。
金融服务功能。
总部经济概念
所谓“总部经济”，是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地 布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展 产生重要影响的一种经济形态。
总部经济的核心价值
——企业通过总部与生产制造或分支机构在不同空间的布局实现资源再配置收益。
析
造力，提高效率；
因此需要聚集在城市中心商务区以降
客户心理 2、希望通过独立的个性化办公物业彰显公司实力 低综合商务成本；
及品牌。
2、以写字楼所在区位地段体现公司
形象，彰显实力。
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以总部经济定位的商务花园，代表了未来企业总部选址的趋势 总部基地的发展趋势
必要条件
必要条件
城市发展过程中的 郊区化以及产业整 合、产业集群发展 的必然趋势。
商务服务要求 利店等。
公寓等。
寓、正餐餐饮、银行、便 利店等。
7
商务花园与CBD写字楼是互为补充的两种总部基地物业形态
商务花园
城市CBD高层写字楼
位置分布
城市边缘区域，产业园内部或郊区城市化较为完 善的区域。
城市内部，市中心，CBD区域。
两
种
1、低容积率，高绿化率；
1、高容积率，低绿化率；
形
2、建筑密度低；小体量，低层；
3
总部经济产生和发展的三大前提条件
信息经济充分发展
网络及通讯技术的 普及，使得企业内 部信息传递和组织 成本大大降低，企 业有条件实现内部 不同组织的空间分 离。
战略资源需求提升
随着企业规模扩大 和市场竞争加剧， 对于战略资源(信 息、高级人才、科 研成果等)的需求 越来越强烈。
区域资源偏差较大
在发达的中心城市， 战略资源密集，其 获取的成本较低； 在欠发达地区，常 规资源密集，其获 取的成本较低。
地 的 对 比
客户类型
2、需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公 律师、咨询等类型企业；
司，如“后台服务型”公司（呼叫中心、快递服 2、金融企业总部：需要在城市中心
务公司等）；
区的核心地段办公，以显示公司的实
3、不过分依赖城市中心区商务及商业配套的公司。 力，增强投资人的信心。
分
1、企业希望通过良好的办公环境，激发员工的创 1、企业看重公司的综合商务成本，
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后台服务型 • 上海浦东张江银行卡产业园
6 国际组织总部型 • 纽约联合国总部大厦
• 新加坡商务花园
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总部基地基础知识
什么是总部经济？
总部经济背景
经济全球化程度的加深和信息技术的快速发展，企业资源配置方式正在发生着深刻变化，企业通过把生产 制造功能在土地、能源、材料、劳动力等常规资源成本较低的区域配置，将研发、营销、融资、战略管理等总 部功能在人才、信息、技术等战略资源密集的中心城市配置，形成一种新的资源配置模式，实现了资源在企业 层面上的空间优化配置，这种新的资源配置方式以及总部聚集所形成的新的经济形态可以用“总部经济”来描 述。
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总部经济产生的五大效应
税收贡献效应
社会资本效应
五大效应
产业乘数效应
劳动就业效应
消费带动效应
总部经济是我国中心城市产业升级、品位提升的动力引擎，也是政府推进中心城市产业升级的战略选择
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6
总部基地是什么？
总部释义：
——从职能上讲，企业的战略决策中心、管理中心及关键资源控制中心。 ——从空间上讲，是企业全部高端职能中心或部分高端职能中心的办公场所。
主要坐落在城市边缘地带，相对市中心既有一定的独立性，又有很好的可达性。
已将传统的生产功能剥离开来，主要集中在研发和商务功能上，同时相关配套及服 务产业集聚，自成一体。
表现为低容积率、高绿化率、建筑多以小体量、多层为主。
6 园区环境
追求生态，注重对环境的保护，注重人与自然的和谐发展。
7 区域资源
要求区域内有充足的智力型人力资源。