金地日本住宅业考察报告

• Epco公司：
– 专做给排水设计，同时，也进行管材的研发、CAD 软件开发及处理客户投诉，在深圳设有分公司，也 与万科正在进行给排水设计标准化方面的合作；
• 卫生间设备
马桶与洗脸盆 非整体式 架空地板
整体式淋浴间， 浴缸+坐洗
• 整体式卫生间
• 住宅卫生间为分离式设计，淋浴 间采用整体式
• 酒店卫生间采用整体式的比例 高到80%以上；
大长和谷建工造建造
集合住宅
• 典型组团：
– 围合式布置，围而不死；
集合住宅
• 虽是外廊式的简单平面，却 可演绎出丰富多彩变化的立 面；
• 因建地下室成本高，停车多采用： – 独立地面停车库； – 架空层停车库； – 地面露天停车场；
• 在庭院中建独立的停车库，双层 机械式停车；
• 在住宅底层架空作停车库， 双层机械式停车；
建造工业化
结构体系
• 独户住宅钢结构体系：
– 框架+墙板+楼板；
• 大和的独户住宅组装现场： – C型断面的钢柱； – 斜撑钢龙骨墙,填充隔音材料， 再封上木板即完成了分隔墙；
结构体系
• 集合住宅钢筋混凝图结构的施工—PC（预制混凝土）工法，后发展为H型 钢与PC板结合，称为HPC工法：
– 把工厂生产的预制钢筋混凝土 预制件运到现场组装。 – 多层：将预制板之间用高强度砂浆砌筑； – 高层：现浇与预制结合。柱与预制梁、墙板结合； – 户内分隔结构为木龙骨，卫生间采用整体卫浴，现场施工人员少，效率高，施
• 开关、插座：
– 设计均人性化，工艺也极其精致；
• 分体机空调的户内控制 开关，可调温
• 换气扇：一按下即可开 关。体型小巧，装于墙 面，非常隐蔽。
部品成套化
• 给排水系统：
– 管道的组装均在工厂完成90% 以上，并作严格的试水检测后， 装箱后运到现场，工人只需完 成接口部分的操作；
– 房屋全部采用同层排水，并设 有集水器装置；
• 二层为睡卧区及家庭厅。有的房型在二层也设厨房，专为2代人生活在同 一个屋檐下而设计。
三井建造
大和建造
• 豪华型独户住宅的典型平面
集合住宅
• 面积：普遍60—80平米，三房一厅、两房一厅；
• 形式有：中央楼梯型、Side corridor型、Duplex型和Stack-On型；
• 此种类型公寓大多数是出租。也有出售的，出售的仅为60年的使用权 （实为长期的出租）
科学筑家
日本住宅业考察报告
Gemdale Corporation
技术管理部 2006-7.23
日本房地产企业
• 住宅发展商/制造商
– 大和：
• 日本全国拥有91处支店，9处研修所，13家工厂，38家建材超 市，32家观光宾馆，另外，公司还拥有子公司及关联企业48家 （战略合作）；
• 日本第一个提出建筑工业化理念的住宅建筑企业。主要业务为： 独户住宅、集合住宅、商业、酒店度假村等，
• 地漏：
– 分离式卫生间，只有淋浴间设地漏； – 地漏上覆盖同地面材料的封板，保持美观；
• 阳台地漏。地面材料为一种PVC • 淋浴间地漏 材料，每块板中有空隙。
部品成套化
• 压顶板
– 工业化产品，及起到收边作用，又形成滴水线保护墙面的清 洁。使建筑物的线条更加挺括及精致。
部品成套化
• 空调套管： – 室内、外均有工业化成品，保持整齐 美观，不会出现国内常见的裸露“肠 子”的现象；
– 产业化高度发达
• 住宅设计：
– 小巧紧凑，高效的空间利用； – 外表朴素，内在的人性关怀； – 体型简单，强大的技术研发；
住宅类型简单化
东京都厅俯瞰
– 低层高密度型； – 独户住宅比例最大，集合住宅次之；
独户住宅
大众型： 典型的日本中产阶级住宅--2层； – 面积：普遍90—100平米，个别豪华 型200平米以上；层数1-3层； – 拥有完全意义的土地产权益；
– 该户型使用面积98平米，4房2厅3卫；
– 厅房尺度小；储藏空间多； – 洗手间为干湿分离式设计，淋浴间较大，为全家共用，（主人房不设单独洗手间）；
公用洗手间均较小
独户住宅
• 豪华型： 200平米以上，2-3层，4房以上；为日本的富豪及明星等少数人 士才可拥有的豪宅；
• 底层为玄关、客厅、餐厅、厨房及和室，客厅尺度较为一般，餐厅、厨房 尺度均较大，而且为开放式设计，底层各个空间相互贯通。
– 卫浴大部分采用整体式工业化 产品；
– 给排水设计一般由专业的设计 公司完成，设计的自动化及标 准化程度高；
• 日本的同层排水系统：
• 国内的做法原理类似，但精细化方面不够；另外，国内卫生间的同 层排水将管道敷设后用混凝土埋起来，不利于检修。日本的做法是 敷设完管道后作架空防水楼板预留检修口，便于检修。
– 积水：
• 比“大和”规模更大。除积水建屋外，还有积水化学等，在组 装式祖宅领域，堪称日本第一；
• 坐落在京都府相乐郡木津町的研究所，是由30多个部门组成的 综合住宅技术研究机构。结构实验场、人工气象室、消音室能 源实验室等的设计和装备具世界先进水平。。
• 商业地产开发商
– 住友、三井、东急。。
• 建设企业
随心所欲； – 2层以上临空界面的玻璃多采用夹丝安全玻璃，
落地门的室外 框料略低于室 内，防止水倒 灌；
窗楣板与窗台 板均与门窗的 框料一体化加 工而成；
手摇式平开窗，开启角度自 由控制；
围护体系
• 复合墙体系统：
– 满足隔音、保温、防火、等各项性能； – 外墙装饰面层也与板材复合为一体；
部品成套化
– 大成、长谷工：
“大和”综合技术研究所。
积水“纳得工房”—“纳得”就是吸“纳” 顾客意见，“得”出新的住宅方案。纳得 工房不仅提供一般住宅展览会那样的视觉 信息，而且可以让顾客用手触摸，用身体 感受，实实在在体验自己理想住宅的真实 性
日本住宅开发特点
• 住宅类型：
– 独户住宅 – 集合住宅
• 建造特点：
工工序有条不紊，大楼的上部还在结构施工，下面已在进行外装和内装；
主体结构施工中
长谷工建造
装配式钢楼梯
围护体系
• 铝合金门窗系统
– 隔热保温性能优越铝型材均采用断热型，玻璃均为双层，； – 窗台板与窗框一体化设计，防水密封性更可靠； – 铝型材断面特别考虑防水构造：室外部分比室内低约50，彻底阻隔水进入室内； – 门窗配件工艺考究，开启方式为手摇式平开，开启不费丝毫之力，开启角度也