成都置信国色天乡案例剖析

在完成上一个项目的建设后，成都置信发现了一 个巨大的市场：大盘，特别是郊区的规模大盘， 还应该要有内涵的东西，应该还有突破。 1
项目发起历程
2 2003年11月—2004年4月 置信一直在思考国色天乡项目如何做到 以人为本，在去日本考察学习后，决定 把花博会当成一个载体，一个平台，而 其核心是拉动区域经济发展。于是成都 置信融入本地文化，融入世界的东西， 把国色天乡定位为风情园区。
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国色 天乡
金沙文化
鱼凫文化
①
成都
草堂文化
• • •
金沙文化、草堂文化、鱼凫古蜀文化交相 辉映。 与芙蓉古城、花博园、 18 公里云湖天乡 共同构筑大城西国际生态旅游板块。 深得天时地利，国色天乡以主题游乐为龙 头，发展国际文化旅游产业，眼光远大。
②
温江
江安河
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国色天乡——项目功能
集主题旅游产业、主题住宅产业、主题商业、主题酒店业、主题文化产业和服务业于一体
2007.4.14 重新开放
国色天乡乐园一期 总占地面积近600亩，由 中国馆、西班牙馆、美国 集市、日本馆、意大利馆、 比利时馆、德国馆、法国 馆、魔幻岛九大主题游乐 区域和主题游乐、主题商 业与主题演艺三条主线构 成。每个场馆根据不同国 家的风情划分不同的商业 形式。
2006.3.28 开盘
一期别墅 香颐丽都 占地126亩，包括叠拼、 联排、独栋别墅。 坐拥10万亩原生态森林， 3.5公里江安河自然河段紧 邻1107亩国色天乡主题公 园，打造纯正的意大利风 情社区。
五期住宅+四大主题公园+欧洲风情小镇+五星级酒店+教育配套，将游乐、观光、休闲、度假、美食、养生、康体、
研修、购物、会议等综合功能融为一体。
国色天乡功能构成图 国色天乡
风情居住板块
主题游乐板块
风情商业板块
人居房产
文化旅游
配套商业
中国文化旅游房产新城
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国色天乡——项目功能
拥有中国一流主题乐园，是成都乃至西南规模最大文化旅游房产项目
•
•
全面兼容“食、住、行、游、娱、购、疗、学”等功能业态，创新形成全球风情商业建筑群区
以“花文化”为主题的国际化游乐胜地，从“花与人生”的独特视角，以“古、今、中、外”的文化时空跨度 ，和“游 乐、参与”的人文精神诠释和传播花文化，打造中国第一个“国际花文化中心”
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国色天乡——项目概况
温江打造“世界现代田园城市示范区”的核心引擎
国色天乡乐园接待游客量不断增长，对温江地区投资拉动效应显著
国色天乡年接待游客数量及拉动温江地区经济投资预测
3000 2500 2000 1500 1000 500 0
实现综 合收入 7.32 亿元
250 200 150 100 50 0
2009
游客数量（万）
2014
拉动投资（亿元）
国色天乡一期主题乐园项目2009 年接待游客人数为800多万人次， 实现旅游综合收入7.32亿元。而国 色天乡主题乐园在十一‘黄金周’ 期间，游客人数更是多达10万人 次/天。
类似案例之
成都置信·国色天乡
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国色天乡——项目概况
旅游+住宅复合地产项目，打造成全球风情商业建筑群区
• • •
2005年由成都置信实业(集团)有限公司开发，项目计划总投资约人民币40亿元，建设周期约5年。 占地6232亩，位于成都市西贵之地城西温江区万春镇国家级生态示范区，是成都置信开发的目前成都市场上最大的 复合 地产项目 包括四座由国际顶级娱乐集团设计的一流的 主题乐园；2300余亩规模的高尚住宅区，1.5公里主题商业风情重镇，1座大 型五星级酒店，一座汇集各类时尚运动的户外运动主题乐园……
国色天乡乐园二期
五星级酒店 100亩 沿河商业用地 110.48亩 商业用地 595亩 国际双语学校
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国色天乡——项目概况
位于成都人文圈，国际生态旅游板块，且交通便利
•
郫县
①芙蓉古城
②花博园 ③云湖天乡
距成都市区 18 公里，其大区域万春镇是 国家级生态示范区，秀丽的岷江支流江安 河蜿蜒流淌，数十平方公里原生态森林四 面环绕，区内拥有 3.5 公里的江岸河段， 繁花似锦，绿意葱茏，空气清新，景色如 画，是成都的天然大氧吧。
价格区间7200—18000 元/㎡
9ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
国色天乡——趋势演变
以成功举办花博会为开端，随后举办多次大型活动，引入韩国乐园管理经验重新开园
2005年9月28日国色天乡乐园作为 第六届中国花卉博览会的风情园区对 外开放，开园仅10天，迎来30余万 中外游客，国色天乡以其独特的风情 赢得了无数游客的赞誉

花博会圆满结束后，乐园进行了娱 乐改扩建阶段，期间承办了“四川国 际美食节”、“五一缤纷秀”、“环 球科幻周”、“美在花城”、“06 年超级女声歌友会”等一系列有影响 力的大型活动。
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2005年
2006年
2007年
2008年 年份
国色天乡——趋势演变
国色天乡乐园对区域整体效应显著
效应1 成为温江旅游的一张名片
考虑到更长久的生命力，置信认为旅游经济和娱乐经济 不是惟一因素单一文化不能支撑下去。于是确定演出文 化与项目主题结合起来，形成载体。又因为有第六届花 博会，成都置信找到了花文化。于是，一个以“花文化 ”为主线的娱乐、休闲复合型的经济便清晰了起来。
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8
国色天乡——趋势演变
已开发的各期项目概况
2005.9.28 开放 2005.9.18 开盘 2009.7.15开盘 二期别墅 鹭湖宫 紧临江安河，在整个国色 天乡中居于核心位置 占地313亩，由一个水域 面积达100亩的人工湖 （鹭湖）和6大组团构成。 产品以独栋、双拼、叠拼 别墅为主体，多元产品形 态并存的混合型住宅社区。 均价 11000元/㎡ 2010年4月1日动工 二期 水上乐园 以国际化的定位发展思路及 营运管理模式，正式开启中 国主题旅游的新纪元。 占地超10万平米，全部购买 国际最新的水上游乐设备， 是国内第一座完全按照国际 标准建设的水上主题乐园。 计划在2011年开园，预计年 接待游客150万人次。
成交量/亩 5000 4000 3000 2000 1000 0
05-08年温江区土地成交情况
4019
2005年之前，温江土地成交 量一直低于2000亩，均价也 较低。 2005年，温江土地市场活动 频繁，土地成交量较大，招拍 挂成交4019亩。
2027
2329 842
2006年、2007年成交量稳定 在2000亩以上。 2008年，受金融危机及地震 影响，土地成交量急剧萎缩， 仅842亩。
700
价 600 格 ︵ 500 万 亩 400 ︶ /
300 200 100 0 2001.12 2005.06 2005.12 2006.06 2006.12 年月 2008.03
荒芜
契机
• 2005年，花博会在温江举行，成 都置信借此良机建成国色天乡游乐 园，开启成都旅游地产之门。
繁荣 繁荣
• 温江区相关部门张主任表示，“北部新城内最核心的重大产业化项目国色天乡，将对区域起到经济动力引擎的作用。如今 国色天乡总规模将达6000亩，其完善的旅游商业配套及包括香颐丽都在内的未来众多高品质住宅，将强力拉动区域的快速 发展。” 正是 这个“无中生有”的主题旅游项目，为温江旅游聚集了极大的人气、商气和名气， 才有了温江旅游发展从单一的游乐向休闲度假游乐转型的基础； 才有了温江打造“国色天乡国际度假区”这个庞大目标的基础； 才有了打造“中国最具魅力田园城市”示范区的基础……

主题园区 前期雏形
经过游乐项目的引入和重新的概念 规划，2006年乐园成功的引入了韩国 三星爱宝乐园的运营管理经验，于 2007年4月14日盛大开园。

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国色天乡——趋势演变
位于国家4A级景区的国色天乡乐园，汇集古今中外特色，恰如童话之中的梦幻世界
•
一期于 07 年 4 月 14 日开放，以“童话与休 闲”为主题，占地面积约600亩，是成都市 目前唯一的主题乐园。 乐园内香颐湖碧波荡漾、约 40000 平米主 题商业区、9 大游乐区域、100余项互动游 乐体验项目、来自全国各地及海外的 70 余 家特色商家、上百座精美的雕塑艺术，品 牌中餐、主题西餐、异国料理、日式温泉 SPA……漫步国色天乡乐园就如同游历生活 的梦幻世界。 国色天乡乐园到目前接待游客800万人次， 进入 全国景区景点接待量前 10 名 ，乐园也 是离成都市区最近的4A景区。
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国色天乡——趋势演变
国色天乡乐园部分景区图示
2期·水上世界
运动公园
城市温泉疗养片区
陆地探险公园
欧洲商业小镇
五星级酒店
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国色天乡——趋势演变
07-09年乐园营业额保持增长，由于欢乐谷的截留，09年游客数量有所缓和
图：国色天乡乐园07到09年国庆十一游客数量和营业额的增长情况
600 500 400 300 200 100 0 07年
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国色天乡——项目概况
超大体量开发，规模升级
• •
住宅占地2000余亩，分5期开发，入住人口将达数万人之巨是小规模楼盘的数倍乃至数十倍。 高达3000余亩的主题公园+欧洲风情三大商业小镇+五星酒店+高尔夫练习场+国际教育机构
香颐丽都三期 331.38亩 香颐丽都四期 305.77亩 香颐丽都二期· 鹭湖宫 香颐丽都一期 120亩 国色天乡乐园一期 987亩 香颐丽都五期 860亩
游客数量（千人次）
营业额CAGR=68.02%
600 500 400 300 200 100 0
08年
09年
营业额（十万元）
07年国庆，“国色天乡”乐园举办美食节、置信车展 等活动，迎来旅游高峰，7天共计接待37万人次。营业 收入达780万元。 08年国庆7天，国色天乡乐园共接待游客53.9万余人次， 同比增长35%，收入1200多万元。
预计到2014年，国色天乡国际度假区将 成为温江新的城市坐标，将成为“世界 级”旅居目的地，预计年接待游客量将 达到2500万人次以上，将直接或间接拉 动投资200亿元以上，解决上万人的劳 动就业。
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国色天乡——趋势演变
国色天乡乐园对地块升值效应显著
在国色天乡乐园举办的花博会给 温江创造了前所未有的发展机遇， 让温江的基础设施建设至少提前 了5年，同时带动了温江房地产 市场的迅速发展。 2005年之前，温江的地价平均在 50万元/亩左右。 2005年花博会召开时土地价格最 高达到了131万元/亩左右。 2006年的地价均价都达到60万 元/亩左右，地价增幅将达20%。 温江区土地价格以光华大道周边为例的变化情况 契机
09年国庆，全区共接待游客40多万人次，实现综合收 入3700万元。
管中窥豹，单从开园以来国庆期间游览情况可见，国 色天乡乐园营业数额在快速增长；然08年成都欢乐谷 截留部分游客，导致游客数量在09年有所缓和，但随 着接下来三个主题乐园的建设和开园，国色天乡将成 为温江区游乐城的龙头老大。
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国色天乡——趋势演变
• • • • 以优势地理位置崛起城西 以超大规模影响成都地产格局 以游乐产业为龙头带动片区房地产开发，提升 物业的整体价值 以多元化产业开发改写成都乃至西南地区旅游 地产史 以创造性手笔打造生态人居，以丰富文化诠释 高端品质生活
中 国 一 流 主 题
•
乐
园
成都唯一大型文化旅游房产新城
西南规模最大文化旅游房产项目
• 如今，国色天乡的热卖以及强大的 影响力已经成为了国内旅游地产的 经典。
• 5年前，项目所在地万春镇与外界 不通公交；除了农田就是苍茫无边 的荒芜。
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国色天乡——趋势演变
国色天乡乐园对地产开发效应显著。2005年后，温江区土地成交量稳定在2000亩以上
02-05年温江土地成交情况
年份 2002 2003 2004 2005 成交宗 数 7 19 24 56 总成交量 （亩） 1231 1263 1240 4019 土地面积 增额 —— 3% -2% 224% 土地平均规 模（亩） 176 66 52 72 成交金额 （万元） 28440 28561 65790 364774 均价（万元 /亩） 23 23 53 91 价格 增幅 —— 2% 135% 72%
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国色天乡——趋势演变
郊区规模大盘应该有内涵有突破，体现以人为本，这个战略构思产生了国色天乡项目
2004年8月份，成都置信 到欧洲考察，重点考察花 文化、绿色的东西与城市 巧妙结合起来。发现欧洲 对自然、建筑文化、以人 为本结合得很好，决定将 所得的经验运用到自己的 项目中。于是产生了国色 天乡。 4