服务行销锦囊_妙计三十六
服务营销三十六计陈文强
服务营销36计陈文强第一计:瞒天过海该计最常见的就是运用文字的游戏把楼盘的广告语变得非常之“巧妙”.消费者在经过楼盘的广告的“洗礼”后也总结出了一套经验:永远买不到在报纸上面公布的“起步”价格、“邻近”一词通常指的是直线距离而不是实际的曲线距离,“3分钟路程”通常是按照男子千米比赛的标准.而所谓的“10分钟的车程”更是“F1”赛车手苏马赫才可以实现.想瞒天过海,甚至想把缺点说成优点,这其实是一厢情愿的想法.在供不应求的年代,这种做法或许行得通,但步入买方市场的今天,特别是在房地产高速发展的今天———瞒天过海的短视行为必将得不偿失.第二计:围魏救赵此招通常做法是通过软文、广告、炒概念、炒规划等方法,把个案所在区域的整体档次先拉高,最终目的是减少个案的市场风险同时也增加个案的利润空间.例如,操作步行街中一个购物城的项目,通常先会通过媒体或举办一系列的活动炒热步行街以此来聚集人气,然后用列表计算比较方式,列出投资步行街远远高于银行利息等.为了消除投资者的后顾之忧,又通常会采用“投资回报率”的零风险保障方案.这一系列策划,坚定了消费者购买信心,加快了其购买行动.通过各种促销方案来“围步行街这个魏”,从而达到“救购物城这个赵”的目的.而现今的消费者是理性的,所谓的“围魏救赵”针对的客户群必定是少数的.第三计:借刀杀人利用该计旨在借助外在的力量,克服目前的障碍,化不利因素为有利因素.在楼盘预售期间,为了尽量消除消费者对期房的抗性,就采用借用外部条件之“刀”,来达成客户成交的目的.“借”的范围在目前楼盘策划中应用很广泛:园林、产品规划“借”贝尔高林、美国WY设计公司的,物业管理“借”戴德梁行、中海物业的,连楼盘广告也充分发挥“拿来主义”的精神,“借”广州、深圳、北京、上海等地的.第四计:以逸代劳房地产行业横跨生产、流通和消费领域,资金需求量大,经营周期长,与多行业、多部门、多学科交相关.这一特性决定了房地产行业是高投资、高风险、高回报的行业,行业的特殊性决定了业内的“领袖”们必须有超常的勇气、过人的毅力、冷静的头脑,当然还需具有良好的承受能力.例:处于政府近期规划之内,据有发展潜力,但由于目前周边环境不佳、基础配套不完善等原因暂时不宜推出市场,在这个时候,与其绞尽脑汁跟其他个案直接竞争还不如采用以逸代劳的方法,等政府把周边道路环境改善了,基础设施到位实施了,消费者对该区域接受度经过其他楼盘的引导逐渐提高了,再把个案逐步推出市场,用“以静制动”而“后发制人”.第五计:趁火打劫该计的运用,我们先抛弃原意中的非道德含义,在楼盘策划中引申为当竞争个案遇到销售困难,或者市场发生变化,乘机出击,凭借自己优势战胜对方,强占市场.但很多开发商在利益趋势下,一味开发大面积的套型,直接针对金字塔顶端的客户群体.这种作法往往会造成市场上大户型的产品供大于求,造成滞销,而消费者对于中小户型的需求仍然很旺盛.这时候,如果有开发商及时调整产品结构,推出以中小面积为主力套型的产品,针对数量众多的中等收入人群,往往会出奇制胜.使用该计要点:1、要善于寻找“火”源.商场如战场,谁能准确的掌握市场和竞争对手的情况,谁就有机会占领市场.2、是要抓住战机“打劫”.楼市变化万千,在变化中许多原有的优势就有可能丧失.如上面所说的例子,如果很多开发商都一拥而上,都去开发中小面积的产品,导致该类市场过量的时候,你原来的产品优势就丧失了.所以要看准“火”源,分析“火”势,抓住商机,抢先一步.第六计:声东击西随着房地产市场的不断规范,现在对于房地产广告的管理也越来越严格了,有的地方规定楼盘没有预售许可证就不能打楼盘广告,所以许多楼盘为了提前在打响在市场的知名度,只好用“声东击西”的办法来实现.采用的策划方法通常用“大型公开招聘会”、“模特大赛”、“钢琴比赛”、“名车展览”、“慈善义演”等,以主办方的名义或以楼盘名称冠名的方式,在媒体上打响楼盘的知名度.第七计:无中生有此计从表面理解存在着一定的欺骗意义.但运用于楼盘策划中,是把他引申为发挥创造力,从“无”中创造出“有”以达到推广产品、占领市场的目的.例如,曾经风行全国一时的“教育”、“学院”社区的概念,在家长们“望子成龙,望女成凤”的迫切心情下,于是“教育”这张牌开发商就有了不同的打发.有在楼盘配套里面添加大型图书馆的;有和区域内名校合作的,小区业主子女可享受入学条件优惠的;更有的干脆出资建造一所学校,把它教学楼用“哈佛”、“剑桥”命名,与国外的名校签订协议,享受留学条件优惠等等.通过“无中生有”方式提升楼盘整体形象,从而增加项目的附加值同时也实现热销.第八计:暗渡陈仓此计全称为:“明修栈道,暗渡陈仓”.引申为用表面的现象掩盖实际的真象.在楼盘销售过程中,很多开发商会公开一个房源销售表挂于墙上,宣称楼盘销售透明化、公开化.但往往会把好卖的房源以“售出”示意,一方面表示该楼盘的“热销”,另一方面作为销售策略的实施先去化较难卖的房源,对于剩下好卖的房源,销售压力就会减少.在这里“明修栈道”是用公开销售的模式取得消费者的信任,进而利用消费者的从众心理,人为造成房源紧张的假象,把不易去化的房源先推出,到最终达成销售率100%的目的.其实该计大多数消费者也都心中有数,一旦露出破绽也将给开发商带来一定的负面影响.第九计:隔岸观火在商战中,“隔岸观火”之计可引申为当竞争者双方因矛盾激化而秩序混乱时,自己不卷入其中,而是静观其变.竞争越激烈,对双方越不利.自己要根据形势的发展作好准备,见机行事,以坐渔人之利.例如:通常一个楼盘的部分位置较佳或价格较适宜的房源会出现多个消费者竞相购买的局面.在这个时候,专案经理与其上去调解,判定哪个客户最先预订的房源,还不如先看竞争者自己调解的结果,往往是客户会以提高首付房款或一次性付款甚至再多加房款的方式来作为条件.然后,专案应该趁势在案场制造气氛,首先要感谢消费者对于楼盘的青睐,恭喜该客户购得自己理想的房源,同时还应该建议其他未购得房屋的消费者考虑其它的房源.第十计:笑里藏刀笑里藏刀,在人心目中的含义是贬义的.商战运用该谋略主要取其手段“笑”,而不是取其目的“藏刀”.“人无笑脸莫开店”,是我国古代经商的经验之谈,尤其是房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变的过程中,微笑服务成为很多楼盘销售的法宝之一.微笑服务不仅仅是要求销售人员对于客户采取亲切的态度,更多的是让客户感觉优质的“软性服务”.比如在售楼处准备咖啡、可乐、糖果、糕点等,客户一进门,介绍完楼盘基本资料后问客户:“渴不渴”“吃了没”让客户感觉象是朋友对自己的问候,然后很自然的坐下品尝糖果饮料,与销售人员交谈,这样消费者就会放下对于销售人员的心理戒备.第十一计:李代桃僵在商战中可引申为:当局势恶化到必然有所损失时,应该牺牲局部,以保全全局或换取全局胜利.在楼盘销售遇到困难时,通常就会采用“李代桃僵”方式,把某些已售房源的价格拉高来作为一个标杆,与未售房源的价格作一个比较,采用“衬托销售”的方法带动整个楼盘的销售.又如一个代理公司手头上有很多代理项目的话,在整个房地产市场不景气的状况下,他也会权衡利弊,拉升部分楼盘的价格,用牺牲局部利益来保全全局利益.这就是为什么有些城市的开发商规定其代理公司在同一区域市场不允许操作其他楼盘的重要原因之一.第十二计:顺手牵羊该计原比喻顺便拿走人家的东西,在商战中引申为在市场出现微小的机会,就必须利用;发现微小的利益,也必须力争.在楼盘销售当中就更应该善于把握微小的机会,利用已购客户的自身的社会关系来介绍客户,并以赠送礼品、免半年物业费等方式给予已购客户作为介绍新客户的奖励.运用该计,还须有来去顺路,取之顺手的特点,但要从全局考虑,不能因小失大.第十三计:打草惊蛇该计引申为通过探明市场对产品的潜在需求,来降低经营中的风险.在楼盘进行产品规划和定价时,通常会做一些可行性研究,我们通常所经常碰到的客户意向登记表就起了这个作用,一方面是累积客源,另一方面也是通过这种方式,来进行产品和价格的定位.打草惊蛇之计属于窥探虚实的侦查活动,“草”动“蛇”惊之后,必须根据不同情况及时作出应变的决策,否则只是徒然忙碌.第十四计:借尸还魂借尸还魂,作为一个无为而用的谋略,名为“借尸”,义在“还魂”.“借”是包含着积极的主动性.一个本来已经濒临“死亡”的楼盘,在行销魔棒的挥舞之下,通常可以起死回生.一个楼盘的滞销有多方面原因造成,策划公司可以通过重新的市场定位和企划营销方式来“化腐朽为神奇”.根据楼盘的滞销原因,通常采取相对应的方式有“改案名、重新制作楼书和案场装修等企划包装;重新定位客户区域;调整带客路线等等.第十五计:调虎离山该计通常运用于商业谈判,一般说双方都希望争取能在自己的场地与对手谈判.在激烈的市场竞争中,策划者要掌握主动权,重要的一点在于运用各种手段调动对方而不被其所调动.所以在楼盘销售中,首先要把购房客户吸引到售楼处,通过案场布置、现场SP活动,以及销售气氛来感染客户,达到客户当场成交的目的.第十六计:欲擒故纵在楼盘销售过程中,过于紧逼只会让客户产生很大的反感.如果采取“欲擒故纵”的方法,一方面对客户说:“不着急,慢慢考虑,毕竟买房是大事情.”另一方面,对客户介绍说:“由于我们楼盘销售状况较佳,下星期开始提高销价.”此时,消费者一般都会在短时间内作出选择.此计“擒”是目的,“纵”是手段,所以不是放虎归山,而是较为有效的方法先放松一步,达到最终的“擒”的目的.第十七计:抛砖引玉在楼盘企划中运用该计含有“诱之以利”的意思.“砖”是诱饵,“玉”是策划者所要实现的目的.在楼盘销售过程中,一方面通过包装、宣称广告来激发消费者购买的欲望,另一方面可以通过产品的特色与区域发展来分析楼盘的增值性,如果是投资客户还可以帮他分析投资回报率.要特别注意的是,要使得抛出的“砖”能够真正引出“玉”来,关键在于针对顾客的心理状况,示之以利,让其尝到甜头,举例说一般楼盘二期的价格会比一期高,所以在一期的操作过程中就可以运用“抛砖引玉”的方式.第十八计:擒贼擒王此计的核心思想在于“抓住事物发展的主要关键或把握问题的重点就能取得全面的胜利.”运用该计首先要解决的问题就是先分清楚哪个才是关键的“王”.在楼盘策划中就要通过房地产业的“马步功夫”--------市场调查来寻找出问题的重点.然后针对消费心理和需求,改进产品的建筑形态、立面、建材、套型,面积,价格等来增强楼盘的内部竞争力.在执行实际个案中,要通过挖掘案子的最大价值,针对产品所提炼出来卖点再来制定企划方向和销售计划,以达到增强楼盘的外部竞争力的目的.运用这一计谋,主要是要针对关键问题入手,这样才能抓住问题的要害,解决产品的销售问题.第十九计:釜底抽薪此计原比喻要从根本上解决问题,把它应用到楼盘销售中可引申为面对难以争取的顾客,不采用死缠烂打的策略,而是尽量运用各种营销手法来消除客户的顾虑,也就是说用以柔克刚的办法达到目的.例如用样板房展示,在消费者心目中产生一个较好的交房标准,从而“抽”走顾客心目中的顾虑.第二十计:混水摸鱼鱼儿在浑水中会看不清方向,一个竞争的市场在混乱的局面当中必然也会造成许多可乘之机.在武汉汉阳区,许多楼盘不惜花重金在报刊、电台、户外看板大做楼盘的形象广告以此来吸引人气,其中以“丽水花园”和“东方华尔兹”竞争尤为激烈.该区域有个“碧水晴天”楼盘由于其资金原因导致其媒体计划不能很好的实施.所以该楼盘的决策者想出了个点子,利用“丽水花园”和“东方华尔兹”竞争混乱的局面,雇用了一些在校大学生守候在这两个楼盘的门口,把从售楼处出来的客户带至“碧水晴天”的售楼处,经历了这一场“混水摸鱼”之战,“碧水晴天”取得了不错的销售业绩.运用此计的关键是要抓住机会,又例如在楼盘的销售当中,业务员利用客户犹豫不决的心理趁机进行劝说,比较容易争取到客户,但要建立在该客户对于楼盘无明显抗性的基础上,否则客户很容易会后悔退户甚至会在房屋交付时产生纠纷.第二十一计:金蝉脱壳该计比喻在表面上完其形,当他人不察觉时脱身.在商战中可以引申为:形势虽然变了,但表面上仍然保持原来的经营气势,消除顾客的顾虑,以达到不影响公司品牌效应的目的.在楼盘营销当中,以前有这样的做法就是楼盘售完后为了节省开支就把售楼处给撤了,等楼盘交付后,客户还得跑去开发公司领取产权证和钥匙,甚至有发生过开发商撤了售楼处后卷款潜逃的事件,所以房屋没有交付,客户看到售楼处撤了都会产生一定的顾忌.随着开发商对于公司品牌效应的不断重视以及房产销售逐步进入服务时代,现在楼盘销售完之后,不仅不把售楼处撤离,而且还安排了专门的售楼人员接待购房客户,办理按揭贷款、产权证、交房手续等售后事宜,这样就带给客户很大的方便.第二十二计:关门捉贼此计在商战中可引申为对于容易争取的客户,应当根据其特点,提高全面完整、优质系列的服务,让客户的各种需求在本企业的产品上得到充分满足,绝不放弃每个准客户.所以从楼盘营销的角度来看,首先要“知己”总结出本楼盘各方面的卖点,并进行最大价值的挖掘,然后也要“知彼”任何针对目标客户群体要做细化的分析,例如分析客户的年龄范围、所属区域、从事职业、购房动机、产品需求、客层特点、购买时机以及途径.最后,在楼盘销售时才可以“因人而异,对症下药”,运用所总结出楼盘最大价值的优势来满足客户的需求,尽量争取准客户的成交.第二十三计:远交近攻此计在商战中的意义为:开拓邻近的市场或与近处的对手竞争,有利因素较多,开拓相隔较远的市场或与远处的对手竞争,不利因素较多.在楼盘竞争过程当中,在同一区域的楼盘不可避免的都要争取该区域的客户,但在不同区域的楼盘对同一区域客户的竞争相对会少.例如广陵区为扬州的老市区,生活配套设施较为齐全,而邗江区为扬州新的开发重点,很具有发展潜力.在扬州的广陵区有两个竞争楼盘,一个是以“亲水住宅”为卖点,另一个则以“与名校为邻”为诉求重点,邗江区同样也有个以“亲水住宅”为卖点的楼盘.这两个区域的楼盘所针对的客户群体相对重叠较少,所以两区的楼盘以“亲水住宅”为共同的卖点联手在各类媒体上造势,让消费者接受“亲水住宅”的优势,结果当然是其争取了主动权,也实现了双赢.第二十四计:假途伐虢在商战当中通常应用为:处于竞争对手和自己之间的弱小者,一旦对方威胁它屈服时,我方应根据形势设法支援或联合弱小者,取得弱小者的信任,从而扩大自己的势力.一个楼盘的成功策划是需要准确的产品定位、敏锐的企划表现、较强的业务执行力度等多方面各部门的共同配合,但很多的策划公司通常在某一方面特别的突出.此计在楼盘的策划中也就可以引申为:在竞争激烈的市场上,要根据开发商的具体情况,联合一些在某些方面较为突出的策划公司来增强自身的实力和楼盘的竞争力.例如在杭州的房地产市场上一般很少有销售代理的,因为杭州很多开发商如南都、绿城、金都、坤和等都有产品的研发能力甚至还有自己的设计院和较强的销售部门,但是缺少较强的广告表现,为了增强楼盘的综合竞争力就和广告企划公司共同合作来操作楼盘,就这样在杭州造就了一批如青鸟、精锐、瑞丰等以企划出彩的专业房地产广告公司.第二十五计:偷梁换柱该计比喻暗中玩弄手法,以假乱真,以劣代优.近几年全国房地产形势普遍较好,楼盘从预售到交付其价格的涨幅也较大,所以就有少数开发商把许诺的建材标准或配套设施“偷梁换柱”,用价格较低的建材或配套代替,例如同样是聘请贝尔高林来做园林规划,我在上海、深圳、广州等城市所参观过其所设计的一些楼盘,感觉却大相径庭,原因是有些开发商认为某些植物太昂贵或者养护费用太高,用另外的植物代替,所以也就达不到原有的效果.为了挽救这场“诚信危机”,最近在业内也开始倡导一些“诚信经营”的经营理念,毕竟谁能取得消费者的信任,一切从消费者出发,也就能最终赢得市场.第二十六计:指桑骂槐计名原意是指着桑树骂槐树.比喻表面上骂这个人,其实是骂那个人.在楼盘销售过程中应用此计通常为:不采用直接的方式来攻击竞争楼盘的劣势因为通常这样做会引起客户的反感而是间接展示和运用本楼盘配套、环境、建材等优势点来表明其他楼盘的劣势点.所以作为楼盘的置业顾问,不仅要对于本楼盘竞争个案的内部优势S 和劣势W了如指掌,而且还应该对于楼盘的外部机会O和威胁T有所了解,最后进行综合的SWOT的分析,要尽量消除客户对本楼盘劣势的顾忌,更多的来接受本楼盘的优势.第二十七计:假痴不颠难得糊涂,假装糊涂,是一件非常困难的事,要用这样的方式来达到自己的目的更是一门学问.我们通常所说的“大智若愚”、“扮猪吃老虎”也是同样的道理.随着消费者的不断理性与成熟,部分消费者对于房产的基本知识和楼盘的销售手段相当熟悉,所以与其和客户据理力争,还不如利用其“好为人师”的心理,主动表明自己入行不久,请客户指教哪几套房屋的位置和套型比较好,待客户选择了自己满意的房屋,你也就顺理成章的达到了销售目的.此计在楼盘竞争中也可以运用为:宁可假装不清楚竞争楼盘的情况而不采取相应措施,也不要假装知道而轻举妄动,应当在暗中准备,不露声色.第二十八计:上屋抽梯该计通常指诱敌深入,然后切断其退路,使其陷入绝境.在楼盘销售过程中应用此计,通常会采取一些销售手段,让客户感觉到房源紧张,并要求其缴纳“订金”或“定金”的方式保留房源.当下订客户经过考虑后对房屋不满意打算退房时,有的开发商就不给予退款,这样就和客户产生了纠纷.“订金”和“定金”虽一字之差,但其产生的结果却大不相同.定金是在合同履行后,应当收回或抵作价款.给付定金的一方不履行债务的,无权要求返还定金,接受的一方不履行债务的,应当双倍返还定金.订金是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预订的钱,对合同没有担保作用,不像定金对违约情形有惩罚的作用,因此,当付款方不想购买时,有权要求开发商退还.所以订金是可退的而定金是不可退还的.所以,消费者在保留房源的时候要问清楚,防止中了“上屋抽梯”之计.第二十九计:树上开花计名原意为树上开花之后,花与树枝交相辉映,产生壮大声势的效果.在楼盘策划中可引申为楼盘借助媒体大造声势,以适时、准确、广泛、生动的宣传来提高楼盘的知名度,增强产品对于消费者的吸引力,以达到抢占市场的目的.通常房地产广告所采用有报纸广告、杂志广告、电视广告、电台广告、户外广告、交通广告、直接函件广告邮寄DM和报纸夹页广告DM夹报、网络广告、其他特殊广告如赠品、月历、手册等.在不同的城市,各类媒体所产生的效果并不相同,例如在宁波最有效的媒体是宁波日报,而在其他城市可能是晚报或者是户外广告,所以在制定媒体策略的时候,首先要对该城市的各种媒体做综合的媒体调查与分析,根据实际的调查结果来制定媒体计划包括制定媒体的预算、选择主要的有效媒体和制定具体有效的媒体投放计划等等.第三十计:反客为主此计原意为主人不会招待客人,反而受到了客人的招待.比喻变被动为主动.近几年的房地产市场普遍较热,许多原本不是经营房地产的企业也眼馋这块诱人的蛋糕而纷纷涉足其中.但由于这些企业的开发经验不足, 也很难在短时间内建立起各个专业的部门,所以他们就需要一家能从土地取得后对产品的规划设计到销售后的资金和预期利润回笼的专业房产营销策划公司.于是代理公司就“反客为主”争取了主动,改变了开发商规划设计完产品交给代理公司卖这种较为被动的合作模式.代理公司可以直接介入并根据市场和销售来规划设计产品.这种通过市场调查和销售的具体情况所制定出的产品更具有市场竞争力以及抗风险力.第三十一计:美人计此计原意是为用美色诱惑敌人,使之贪图享受,斗志消沉,再趁机取得胜利.三国演义中,王允巧施计杀董卓当中也应用了“美人计”,利用貂蝉的美色去离间吕布与董卓的关系,最后达到排除异己的目的.该计应用于楼盘策划中可总结为四个字:诱之以色.这里的“色”不单指色相,而是泛指一切可以吸引消费者的美好事物.所以从对于售楼小姐和售楼先生近似挑选模特般的严格要求到售楼处唯美环境的营造以及楼盘广告在媒体上。
服务营销三十六计
服务营销36计陈文强第一计:瞒天过海该计最常见的就是运用文字的游戏把楼盘的广告语变得非常之“巧妙”;消费者在经过楼盘的广告的“洗礼”后也总结出了一套经验:永远买不到在报纸上面公布的“起步”价格、“邻近”一词通常指的是直线距离而不是实际的曲线距离,“3分钟路程”通常是按照男子千米比赛的标准;而所谓的“10分钟的车程”更是“F1”赛车手苏马赫才可以实现;想瞒天过海,甚至想把缺点说成优点,这其实是一厢情愿的想法;在供不应求的年代,这种做法或许行得通,但步入买方市场的今天,特别是在房地产高速发展的今天———瞒天过海的短视行为必将得不偿失;第二计:围魏救赵此招通常做法是通过软文、广告、炒概念、炒规划等方法,把个案所在区域的整体档次先拉高,最终目的是减少个案的市场风险同时也增加个案的利润空间;例如,操作步行街中一个购物城的项目,通常先会通过媒体或举办一系列的活动炒热步行街以此来聚集人气,然后用列表计算比较方式,列出投资步行街远远高于银行利息等;为了消除投资者的后顾之忧,又通常会采用“投资回报率”的零风险保障方案;这一系列策划,坚定了消费者购买信心,加快了其购买行动;通过各种促销方案来“围步行街这个魏”,从而达到“救购物城这个赵”的目的;而现今的消费者是理性的,所谓的“围魏救赵”针对的客户群必定是少数的;第三计:借刀杀人利用该计旨在借助外在的力量,克服目前的障碍,化不利因素为有利因素;在楼盘预售期间,为了尽量消除消费者对期房的抗性,就采用借用外部条件之“刀”,来达成客户成交的目的;“借”的范围在目前楼盘策划中应用很广泛:园林、产品规划“借”贝尔高林、美国WY设计公司的,物业管理“借”戴德梁行、中海物业的,连楼盘广告也充分发挥“拿来主义”的精神,“借”广州、深圳、北京、上海等地的;第四计:以逸代劳房地产行业横跨生产、流通和消费领域,资金需求量大,经营周期长,与多行业、多部门、多学科交相关;这一特性决定了房地产行业是高投资、高风险、高回报的行业,行业的特殊性决定了业内的“领袖”们必须有超常的勇气、过人的毅力、冷静的头脑,当然还需具有良好的承受能力;例:处于政府近期规划之内,据有发展潜力,但由于目前周边环境不佳、基础配套不完善等原因暂时不宜推出市场,在这个时候,与其绞尽脑汁跟其他个案直接竞争还不如采用以逸代劳的方法,等政府把周边道路环境改善了,基础设施到位实施了,消费者对该区域接受度经过其他楼盘的引导逐渐提高了,再把个案逐步推出市场,用“以静制动”而“后发制人”;第五计:趁火打劫该计的运用,我们先抛弃原意中的非道德含义,在楼盘策划中引申为当竞争个案遇到销售困难,或者市场发生变化,乘机出击,凭借自己优势战胜对方,强占市场;但很多开发商在利益趋势下,一味开发大面积的套型,直接针对金字塔顶端的客户群体;这种作法往往会造成市场上大户型的产品供大于求,造成滞销,而消费者对于中小户型的需求仍然很旺盛;这时候,如果有开发商及时调整产品结构,推出以中小面积为主力套型的产品,针对数量众多的中等收入人群,往往会出奇制胜;使用该计要点:1、要善于寻找“火”源;商场如战场,谁能准确的掌握市场和竞争对手的情况,谁就有机会占领市场;2、是要抓住战机“打劫”;楼市变化万千,在变化中许多原有的优势就有可能丧失;如上面所说的例子,如果很多开发商都一拥而上,都去开发中小面积的产品,导致该类市场过量的时候,你原来的产品优势就丧失了;所以要看准“火”源,分析“火”势,抓住商机,抢先一步;第六计:声东击西随着房地产市场的不断规范,现在对于房地产广告的管理也越来越严格了,有的地方规定楼盘没有预售许可证就不能打楼盘广告,所以许多楼盘为了提前在打响在市场的知名度,只好用“声东击西”的办法来实现;采用的策划方法通常用“大型公开招聘会”、“模特大赛”、“钢琴比赛”、“名车展览”、“慈善义演”等,以主办方的名义或以楼盘名称冠名的方式,在媒体上打响楼盘的知名度;第七计:无中生有此计从表面理解存在着一定的欺骗意义;但运用于楼盘策划中,是把他引申为发挥创造力,从“无”中创造出“有”以达到推广产品、占领市场的目的;例如,曾经风行全国一时的“教育”、“学院”社区的概念,在家长们“望子成龙,望女成凤”的迫切心情下,于是“教育”这张牌开发商就有了不同的打发;有在楼盘配套里面添加大型图书馆的;有和区域内名校合作的,小区业主子女可享受入学条件优惠的;更有的干脆出资建造一所学校,把它教学楼用“哈佛”、“剑桥”命名,与国外的名校签订协议,享受留学条件优惠等等;通过“无中生有”方式提升楼盘整体形象,从而增加项目的附加值同时也实现热销;第八计:暗渡陈仓此计全称为:“明修栈道,暗渡陈仓”;引申为用表面的现象掩盖实际的真象;在楼盘销售过程中,很多开发商会公开一个房源销售表挂于墙上,宣称楼盘销售透明化、公开化;但往往会把好卖的房源以“售出”示意,一方面表示该楼盘的“热销”,另一方面作为销售策略的实施先去化较难卖的房源,对于剩下好卖的房源,销售压力就会减少;在这里“明修栈道”是用公开销售的模式取得消费者的信任,进而利用消费者的从众心理,人为造成房源紧张的假象,把不易去化的房源先推出,到最终达成销售率100%的目的;其实该计大多数消费者也都心中有数,一旦露出破绽也将给开发商带来一定的负面影响;第九计:隔岸观火在商战中,“隔岸观火”之计可引申为当竞争者双方因矛盾激化而秩序混乱时,自己不卷入其中,而是静观其变;竞争越激烈,对双方越不利;自己要根据形势的发展作好准备,见机行事,以坐渔人之利;例如:通常一个楼盘的部分位置较佳或价格较适宜的房源会出现多个消费者竞相购买的局面;在这个时候,专案经理与其上去调解,判定哪个客户最先预订的房源,还不如先看竞争者自己调解的结果,往往是客户会以提高首付房款或一次性付款甚至再多加房款的方式来作为条件;然后,专案应该趁势在案场制造气氛,首先要感谢消费者对于楼盘的青睐,恭喜该客户购得自己理想的房源,同时还应该建议其他未购得房屋的消费者考虑其它的房源;第十计:笑里藏刀笑里藏刀,在人心目中的含义是贬义的;商战运用该谋略主要取其手段“笑”,而不是取其目的“藏刀”;“人无笑脸莫开店”,是我国古代经商的经验之谈,尤其是房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变的过程中,微笑服务成为很多楼盘销售的法宝之一;微笑服务不仅仅是要求销售人员对于客户采取亲切的态度,更多的是让客户感觉优质的“软性服务”;比如在售楼处准备咖啡、可乐、糖果、糕点等,客户一进门,介绍完楼盘基本资料后问客户:“渴不渴”“吃了没”让客户感觉象是朋友对自己的问候,然后很自然的坐下品尝糖果饮料,与销售人员交谈,这样消费者就会放下对于销售人员的心理戒备;第十一计:李代桃僵在商战中可引申为:当局势恶化到必然有所损失时,应该牺牲局部,以保全全局或换取全局胜利;在楼盘销售遇到困难时,通常就会采用“李代桃僵”方式,把某些已售房源的价格拉高来作为一个标杆,与未售房源的价格作一个比较,采用“衬托销售”的方法带动整个楼盘的销售;又如一个代理公司手头上有很多代理项目的话,在整个房地产市场不景气的状况下,他也会权衡利弊,拉升部分楼盘的价格,用牺牲局部利益来保全全局利益;这就是为什么有些城市的开发商规定其代理公司在同一区域市场不允许操作其他楼盘的重要原因之一;第十二计:顺手牵羊该计原比喻顺便拿走人家的东西,在商战中引申为在市场出现微小的机会,就必须利用;发现微小的利益,也必须力争;在楼盘销售当中就更应该善于把握微小的机会,利用已购客户的自身的社会关系来介绍客户,并以赠送礼品、免半年物业费等方式给予已购客户作为介绍新客户的奖励;运用该计,还须有来去顺路,取之顺手的特点,但要从全局考虑,不能因小失大;第十三计:打草惊蛇该计引申为通过探明市场对产品的潜在需求,来降低经营中的风险;在楼盘进行产品规划和定价时,通常会做一些可行性研究,我们通常所经常碰到的客户意向登记表就起了这个作用,一方面是累积客源,另一方面也是通过这种方式,来进行产品和价格的定位;打草惊蛇之计属于窥探虚实的侦查活动,“草”动“蛇”惊之后,必须根据不同情况及时作出应变的决策,否则只是徒然忙碌;第十四计:借尸还魂借尸还魂,作为一个无为而用的谋略,名为“借尸”,义在“还魂”;“借”是包含着积极的主动性;一个本来已经濒临“死亡”的楼盘,在行销魔棒的挥舞之下,通常可以起死回生;一个楼盘的滞销有多方面原因造成,策划公司可以通过重新的市场定位和企划营销方式来“化腐朽为神奇”;根据楼盘的滞销原因,通常采取相对应的方式有“改案名、重新制作楼书和案场装修等企划包装;重新定位客户区域;调整带客路线等等;第十五计:调虎离山该计通常运用于商业谈判,一般说双方都希望争取能在自己的场地与对手谈判;在激烈的市场竞争中,策划者要掌握主动权,重要的一点在于运用各种手段调动对方而不被其所调动;所以在楼盘销售中,首先要把购房客户吸引到售楼处,通过案场布置、现场SP活动,以及销售气氛来感染客户,达到客户当场成交的目的;第十六计:欲擒故纵在楼盘销售过程中,过于紧逼只会让客户产生很大的反感;如果采取“欲擒故纵”的方法,一方面对客户说:“不着急,慢慢考虑,毕竟买房是大事情;”另一方面,对客户介绍说:“由于我们楼盘销售状况较佳,下星期开始提高销价;”此时,消费者一般都会在短时间内作出选择;此计“擒”是目的,“纵”是手段,所以不是放虎归山,而是较为有效的方法先放松一步,达到最终的“擒”的目的;第十七计:抛砖引玉在楼盘企划中运用该计含有“诱之以利”的意思;“砖”是诱饵,“玉”是策划者所要实现的目的;在楼盘销售过程中,一方面通过包装、宣称广告来激发消费者购买的欲望,另一方面可以通过产品的特色与区域发展来分析楼盘的增值性,如果是投资客户还可以帮他分析投资回报率;要特别注意的是,要使得抛出的“砖”能够真正引出“玉”来,关键在于针对顾客的心理状况,示之以利,让其尝到甜头,举例说一般楼盘二期的价格会比一期高,所以在一期的操作过程中就可以运用“抛砖引玉”的方式;第十八计:擒贼擒王此计的核心思想在于“抓住事物发展的主要关键或把握问题的重点就能取得全面的胜利;”运用该计首先要解决的问题就是先分清楚哪个才是关键的“王”;在楼盘策划中就要通过房地产业的“马步功夫”--------市场调查来寻找出问题的重点;然后针对消费心理和需求,改进产品的建筑形态、立面、建材、套型,面积,价格等来增强楼盘的内部竞争力;在执行实际个案中,要通过挖掘案子的最大价值,针对产品所提炼出来卖点再来制定企划方向和销售计划,以达到增强楼盘的外部竞争力的目的;运用这一计谋,主要是要针对关键问题入手,这样才能抓住问题的要害,解决产品的销售问题;第十九计:釜底抽薪此计原比喻要从根本上解决问题,把它应用到楼盘销售中可引申为面对难以争取的顾客,不采用死缠烂打的策略,而是尽量运用各种营销手法来消除客户的顾虑,也就是说用以柔克刚的办法达到目的;例如用样板房展示,在消费者心目中产生一个较好的交房标准,从而“抽”走顾客心目中的顾虑;第二十计:混水摸鱼鱼儿在浑水中会看不清方向,一个竞争的市场在混乱的局面当中必然也会造成许多可乘之机;在武汉汉阳区,许多楼盘不惜花重金在报刊、电台、户外看板大做楼盘的形象广告以此来吸引人气,其中以“丽水花园”和“东方华尔兹”竞争尤为激烈;该区域有个“碧水晴天”楼盘由于其资金原因导致其媒体计划不能很好的实施.所以该楼盘的决策者想出了个点子,利用“丽水花园”和“东方华尔兹”竞争混乱的局面,雇用了一些在校大学生守候在这两个楼盘的门口,把从售楼处出来的客户带至“碧水晴天”的售楼处,经历了这一场“混水摸鱼”之战,“碧水晴天”取得了不错的销售业绩;运用此计的关键是要抓住机会,又例如在楼盘的销售当中,业务员利用客户犹豫不决的心理趁机进行劝说,比较容易争取到客户,但要建立在该客户对于楼盘无明显抗性的基础上,否则客户很容易会后悔退户甚至会在房屋交付时产生纠纷;第二十一计:金蝉脱壳该计比喻在表面上完其形,当他人不察觉时脱身;在商战中可以引申为:形势虽然变了,但表面上仍然保持原来的经营气势,消除顾客的顾虑,以达到不影响公司品牌效应的目的;在楼盘营销当中,以前有这样的做法就是楼盘售完后为了节省开支就把售楼处给撤了,等楼盘交付后,客户还得跑去开发公司领取产权证和钥匙,甚至有发生过开发商撤了售楼处后卷款潜逃的事件,所以房屋没有交付,客户看到售楼处撤了都会产生一定的顾忌;随着开发商对于公司品牌效应的不断重视以及房产销售逐步进入服务时代,现在楼盘销售完之后,不仅不把售楼处撤离,而且还安排了专门的售楼人员接待购房客户,办理按揭贷款、产权证、交房手续等售后事宜,这样就带给客户很大的方便.第二十二计:关门捉贼此计在商战中可引申为对于容易争取的客户,应当根据其特点,提高全面完整、优质系列的服务,让客户的各种需求在本企业的产品上得到充分满足,绝不放弃每个准客户;所以从楼盘营销的角度来看,首先要“知己”总结出本楼盘各方面的卖点,并进行最大价值的挖掘,然后也要“知彼”任何针对目标客户群体要做细化的分析,例如分析客户的年龄范围、所属区域、从事职业、购房动机、产品需求、客层特点、购买时机以及途径;最后,在楼盘销售时才可以“因人而异,对症下药”,运用所总结出楼盘最大价值的优势来满足客户的需求,尽量争取准客户的成交;第二十三计:远交近攻此计在商战中的意义为:开拓邻近的市场或与近处的对手竞争,有利因素较多,开拓相隔较远的市场或与远处的对手竞争,不利因素较多;在楼盘竞争过程当中,在同一区域的楼盘不可避免的都要争取该区域的客户,但在不同区域的楼盘对同一区域客户的竞争相对会少;例如广陵区为扬州的老市区,生活配套设施较为齐全,而邗江区为扬州新的开发重点,很具有发展潜力;在扬州的广陵区有两个竞争楼盘,一个是以“亲水住宅”为卖点,另一个则以“与名校为邻”为诉求重点,邗江区同样也有个以“亲水住宅”为卖点的楼盘;这两个区域的楼盘所针对的客户群体相对重叠较少,所以两区的楼盘以“亲水住宅”为共同的卖点联手在各类媒体上造势,让消费者接受“亲水住宅”的优势,结果当然是其争取了主动权,也实现了双赢;第二十四计:假途伐虢在商战当中通常应用为:处于竞争对手和自己之间的弱小者,一旦对方威胁它屈服时,我方应根据形势设法支援或联合弱小者,取得弱小者的信任,从而扩大自己的势力;一个楼盘的成功策划是需要准确的产品定位、敏锐的企划表现、较强的业务执行力度等多方面各部门的共同配合,但很多的策划公司通常在某一方面特别的突出;此计在楼盘的策划中也就可以引申为:在竞争激烈的市场上,要根据开发商的具体情况,联合一些在某些方面较为突出的策划公司来增强自身的实力和楼盘的竞争力;例如在杭州的房地产市场上一般很少有销售代理的,因为杭州很多开发商如南都、绿城、金都、坤和等都有产品的研发能力甚至还有自己的设计院和较强的销售部门,但是缺少较强的广告表现,为了增强楼盘的综合竞争力就和广告企划公司共同合作来操作楼盘,就这样在杭州造就了一批如青鸟、精锐、瑞丰等以企划出彩的专业房地产广告公司;第二十五计:偷梁换柱该计比喻暗中玩弄手法,以假乱真,以劣代优;近几年全国房地产形势普遍较好,楼盘从预售到交付其价格的涨幅也较大,所以就有少数开发商把许诺的建材标准或配套设施“偷梁换柱”,用价格较低的建材或配套代替,例如同样是聘请贝尔高林来做园林规划,我在上海、深圳、广州等城市所参观过其所设计的一些楼盘,感觉却大相径庭,原因是有些开发商认为某些植物太昂贵或者养护费用太高,用另外的植物代替,所以也就达不到原有的效果;为了挽救这场“诚信危机”,最近在业内也开始倡导一些“诚信经营”的经营理念,毕竟谁能取得消费者的信任,一切从消费者出发,也就能最终赢得市场;第二十六计:指桑骂槐计名原意是指着桑树骂槐树;比喻表面上骂这个人,其实是骂那个人;在楼盘销售过程中应用此计通常为:不采用直接的方式来攻击竞争楼盘的劣势因为通常这样做会引起客户的反感而是间接展示和运用本楼盘配套、环境、建材等优势点来表明其他楼盘的劣势点;所以作为楼盘的置业顾问,不仅要对于本楼盘竞争个案的内部优势S和劣势W了如指掌,而且还应该对于楼盘的外部机会O和威胁T有所了解,最后进行综合的SWOT的分析,要尽量消除客户对本楼盘劣势的顾忌,更多的来接受本楼盘的优势;第二十七计:假痴不颠难得糊涂,假装糊涂,是一件非常困难的事,要用这样的方式来达到自己的目的更是一门学问;我们通常所说的“大智若愚”、“扮猪吃老虎”也是同样的道理;随着消费者的不断理性与成熟,部分消费者对于房产的基本知识和楼盘的销售手段相当熟悉,所以与其和客户据理力争,还不如利用其“好为人师”的心理,主动表明自己入行不久,请客户指教哪几套房屋的位置和套型比较好,待客户选择了自己满意的房屋,你也就顺理成章的达到了销售目的;此计在楼盘竞争中也可以运用为:宁可假装不清楚竞争楼盘的情况而不采取相应措施,也不要假装知道而轻举妄动,应当在暗中准备,不露声色;第二十八计:上屋抽梯该计通常指诱敌深入,然后切断其退路,使其陷入绝境;在楼盘销售过程中应用此计,通常会采取一些销售手段,让客户感觉到房源紧张,并要求其缴纳“订金”或“定金”的方式保留房源;当下订客户经过考虑后对房屋不满意打算退房时,有的开发商就不给予退款,这样就和客户产生了纠纷;“订金”和“定金”虽一字之差,但其产生的结果却大不相同;定金是在合同履行后,应当收回或抵作价款;给付定金的一方不履行债务的,无权要求返还定金,接受的一方不履行债务的,应当双倍返还定金;订金是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预订的钱,对合同没有担保作用,不像定金对违约情形有惩罚的作用,因此,当付款方不想购买时,有权要求开发商退还;所以订金是可退的而定金是不可退还的;所以,消费者在保留房源的时候要问清楚,防止中了“上屋抽梯”之计;第二十九计:树上开花计名原意为树上开花之后,花与树枝交相辉映,产生壮大声势的效果;在楼盘策划中可引申为楼盘借助媒体大造声势,以适时、准确、广泛、生动的宣传来提高楼盘的知名度,增强产品对于消费者的吸引力,以达到抢占市场的目的;通常房地产广告所采用有报纸广告、杂志广告、电视广告、电台广告、户外广告、交通广告、直接函件广告邮寄DM和报纸夹页广告DM夹报、网络广告、其他特殊广告如赠品、月历、手册等;在不同的城市,各类媒体所产生的效果并不相同,例如在宁波最有效的媒体是宁波日报,而在其他城市可能是晚报或者是户外广告,所以在制定媒体策略的时候,首先要对该城市的各种媒体做综合的媒体调查与分析,根据实际的调查结果来制定媒体计划包括制定媒体的预算、选择主要的有效媒体和制定具体有效的媒体投放计划等等;第三十计:反客为主此计原意为主人不会招待客人,反而受到了客人的招待;比喻变被动为主动;近几年的房地产市场普遍较热,许多原本不是经营房地产的企业也眼馋这块诱人的蛋糕而纷纷涉足其中;但由于这些企业的开发经验不足,也很难在短时间内建立起各个专业的部门,所以他们就需要一家能从土地取得后对产品的规划设计到销售后的资金和预期利润回笼的专业房产营销策划公司;于是代理公司就“反客为主”争取了主动,改变了开发商规划设计完产品交给代理公司卖这种较为被动的合作模式;代理公司可以直接介入并根据市场和销售来规划设计产品;这种通过市场调查和销售的具体情况所制定出的产品更具有市场竞争力以及抗风险力;第三十一计:美人计此计原意是为用美色诱惑敌人,使之贪图享受,斗志消沉,再趁机取得胜利;三国演义中,王允巧施计杀董卓当中也应用了“美人计”,利用貂蝉的美色去离间吕布与董卓的关系,最后达到排除异己的目的;该计应用于楼盘策划中可总结为四个字:诱之以色;这里的“色”不单指色相,而是泛指一切可以吸引消费者的美好事物;所以从对于售楼小姐和售楼先生近似挑选模特般的严格要求到售楼处唯美环境的营造以及楼盘广告在媒体上吸引眼球的平面表现无一不是应用了“美人计”;要注意的是该计要从人类的爱美之心出发,利用健康的、有益的“美”为经济生产和商业经营服务;第三十二计:空城计该计说的是在三国时期,诸葛亮以2500名士兵巧设空城计,利用司马懿的疑心,智退20万大军的故事;这是处于劣势中出奇制胜的一种妙计;通常在楼盘策划中引申后运用为:利用人们“物以稀为贵”的心理,有意显示楼盘房源紧张,进而刺激消费者的购买行为;。
服务36计精选(5.27)
· 双赢·
独具创意的服务,让客户既出乎意料之外,又合乎情理之中 ,照片是客户用来做的最佳广告,“客户照相薄”又是我们 的最佳宣传媒体。
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特别的信息给特别的你
承诺是团圆的保障,”令客户合家满意。
4)感恩节也是我们可以拿来“译为中用”的——感恩的心,感谢有你。 5)当客户不幸患病或住院时,我们的一张康复卡,给客人带来的是真诚与体贴
· 双赢· 一张贺卡代表的是一种问候,一份祝福。它必须在特别的时候, 给特别的人,才能产生特别的效应。
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初一十五电话到
注意收集客户所需要的一些特别信息,可以采取简报 ,口信等方式,用传真,电告或邮递给客户,让客户 感受到一种朋友间才会有的细心关怀:我愿为您的成
功添砖加瓦。
· 双赢·
我们做客户的事业助手,客户也会给我们的事业以提携, 投桃报李的。
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饮水思源的保险茶杯
为送礼而冥思苦想的你,为何对身边最常用的东西视 而不见呢?每个人都要喝水,一只茶杯就可做足文章
的拳拳之心,待到考试成绩有明显进步时(据具体情况
设定),给予奖励;若被保险人是丈夫、妻子或父母长 辈时,写封信恭祝他们拥有了一份来自亲人的最有意义 、最富价值的礼物,很多人不在乎它,但到他们发觉需 要时总是晚了,并赞美投保人的真关心,真爱护,和真 孝敬,再祝全家幸福和睦,四季安康!
· 双赢·
祝贺被保险人得到保障,其实更是在赞扬投保人为家人做了 件好事。如果孩子学习进步,夫妻更添恩爱之时,便是我们 得到回报之日。
商业计策《服务营销36计》经典六计
商业计策《服务营销36计》经典六计——产品营销、经营管理、客户资源——全方位持续获利自动运营金三角1,分:分钱,分权,分责任。
2,经营:人,人心,欲望。
服务:客户的内疚感。
3,做人:先爱自己,再让人喜欢你。
做事:利他。
4,团队:超有口才的人,带领一队听话照做、全力以赴的人。
第一计,形象计核心:“长相”决定了印象。
人与人之间永远买不回第一映像,第一印象7%是你的语音语调,38%是外在形象,55%是内在修养。
老板要穿着员工所喜欢的,员工一定要穿客户所喜欢的,深入一步:要想驾驭80、90,首先你要变成他们心中的偶像。
训练销售人员,就压训练销售人员的底气,成交是信心的传递,这个世界你想成交别人,唯一需要说服的是自己。
1,人与人之间永远买不回的是第一印象。
2,我们的穿着必须是客户喜欢。
不同场合穿着不同。
3,案例:品牌形象,“红罐”加多宝王老吉。
4,产品:普通人喜欢“大”的形象;大客户喜欢小而精致的形象。
5,送员工礼物:200元现金不如200元自行车价值大。
6,训练业务员的什么?底气。
带个1万的手表,推销3800的课程,难不难?把工资的30%用来打扮形象。
7,女人的回头率=市场,男人的回头率=杀伤力。
8,买单的都是喜欢你的人。
9,为什么买贵的?实用价值+品牌魅力。
10,卖童装,员工的衣服必须可爱。
11,管理员工的心情,而不是心态。
员工没有心态。
12,分组PK,集思广益。
评选形象大使,让员工确定形象的偶像。
13,好的形象,站在客户面前,不说话就能让他愿意把钱给你。
市场就是最坏的老师,没上课就考试,我发现成功的企业家都具备三大思维:产品思维、团队思维、客户思维!产品思维解决的是如何赚钱(商业模式)的问题(卖什么、怎么卖、在哪里卖);团队思维解决的是如何分钱(分配机制)的问题(人,薪酬,考核,晋升,愿景,规则);客户思维解决的是如何收钱(营销模式)的问题(不能靠能人,也不能靠神人,要靠业务流程);真正的老板需要的是全局的系统思维能力,不但要学会如何赚钱、更要学会如何分钱,更重要的是要学会如何把钱收回来!任何一个人只要会学了这三点,就可以在商场上立足,并持续的为自己源源不断赚取财富!1、如何分钱一一如何让员工持续不断的跟随!(公司设定的机制必须能成就员工);2、如可赚钱一一如何让客户持续不断的买单!(公司研发的产品必须能造福客户);3、如何收钱一一如何让客户持续主动的购买!(公司设计的销售流程必须傻瓜式);《总裁商业思维》将帮助老板从人、人心、人性的角度构建持续获利、自动化运营的金三角,帮助创业者解决经营管理中的种种困惑!如何分钱——团队思维:★建立依赖]:如何让员工离不开公司、如何让客户离不开公司?★[统一立场]:如何让员工像老板一样没日没夜、自动自发的工作?★[解放老板]:如何打造自动化运营的商业系统、让老板不再辛苦?如何赚钱——产品思维:★[满足需求]:如何让公司的每一款产品都让顾客尖叫并疯狂购买?★[无中生有]:如何打造漏斗式的商业模式,让顾客持续不断买单?★[出奇制胜]:如何运用巅覆时空的思维模式创造并引领商业潮流?如何收钱——客户思维:★[永续经营]:如何优化企业的三大利润来源、打造持续赚钱系统?★[赚钱机器]:如何优化企业的销售流程,让顾客持续主动的购买?★[远交近攻]:如何把一切社会资源为我所用、远交近攻纵横天下?商业思维——如何构筑持续获利的企业金三角”1、你为什么十年前跟现在没有太大的改变,为什么你现在依然痛苦,有两个原因,第一个原因是你在那里。
服务行销三十六计
06
CATALOGUE
声东击西
转移注意力
转移目标
通过制造与产品或服务相关的热点话题或事件,吸引消费者的注意力,从而掩盖或转移原本的销售重点。
制造噪音
通过广告、公关活动、社交媒体等渠道,发布与产品或服务无关的资讯,以掩盖或干扰竞争对手的推广信息。
改变战场
在消费者关注的其他平台上,如社交媒体、短视频等,进行针对性的推广活动,以避免在传统销售渠道 上与竞争对手直接对抗。
与竞争对手差异化
通过提供独特的产品和服务,与竞争对手进行差异化竞争,以获得 更多的市场份额。
04
CATALOGUE
以逸待劳
优化业务流程
业务流程再造
对现有业务流程进行全面审查,发现瓶颈和低效环节,进行优化和 改进。
引入自动化
采用自动化工具和系统,替代传统的手动操作,提高业务处理的效 率和准确性。
定制流程
借助已有品牌影响力
在市场上借助公司或产品的品牌影响力,快速获取客户信任和认可 。
借用外部资源
合作伙伴资源
通过与合作伙伴共享资源,共同 开展市场推广、渠道拓展等活动
,快速扩大市场份额。
行业协会与组织
参与行业协会和组织的相关活动 ,获取更多行业信息和资源支持
,提高企业知名度。
政府与政策支持
关注政府政策动态,争取政府资 金和政策支持,为企业发展提供
减少资源浪费
合理分配资源
根据业务需求和市场变 化,合理分配人力、物 力和财力资源,避免资 源浪费。
绿色环保
在服务过程中,注重环 保和节能减排,采用环 保材料和绿色包装,减 少对环境的污染。
资源共享
实现资源共享和协同合 作,优化资源配置,减 少不必要的浪费。
会销服务客户三十六计
会销服务客户三十六计1.感谢函通常在签单以后至收款之前这段时间,顾客最可能出现犹豫,这时我们要寄上一封感谢函:(1).谢谢您在激烈的竞争中给我服务的机会,我将以最完善的服务答谢您对我的信赖。
(2).您用保健品保障您的健康,我用诚心感谢您的支持!会销人认为认为:稳定客户心理,避免退货给双方带来的损失,为下次服务打好基础。
2.卡无虚发贺卡可能是我们最常用的服务工具了,但怎样让贺卡弹无虚发,直“射”进顾客的心中,是颇有讲究的:1)小孙子的生日卡是一定不能忘的,而且必须是卡通的,色彩鲜艳的,立体的更棒。
2)若是夫妇共同服用的话,那么祝夫妻恩爱,特别是祝贺结婚周年,白头偕老是很温馨的,这时卡片不在大而不在于精致。
3)中秋节是中国人特有的团圆佳节,写上“幸福的家庭是快乐的基础,健康的身体团圆的保障,”令顾客合家满意。
4)感恩节也是我们可以拿来“洋为中用”的——感恩的心,感谢有你。
5)当顾客不幸患病或住院时,我们的一张康复卡,给顾客带来的是真诚与体贴。
会销人认为:一张贺卡代表的是一种问候,一份祝福。
它必须在特别的时候,给特别的人,才能产生特别的效应。
3.初一十五电话到每隔两周一次的电话拜访,比较容易得到顾客及时的反馈,当我们要求顾客介绍或取得增员名单时,不至于遗漏给其他人。
所谓初一十五打电话,声到礼到诚意到。
顾客量多的满意代表,每月一通电话也是能做到的。
会销人认为:要让顾客不忘记你的最好方法,就是经常保持电话联系。
我们的关心给顾客的是一种安心,并确保一有机会就为我们作推荐和介绍,没有第二人选,非我莫属。
4.传真传递真情现在很多高收入顾客的家里和顾客的办公室里都有传真机,我们是否有效地使用过传真,将祝福和信息传达给对方呢?以及传递给他身旁的人呢?它包括:1)传真健康资料;2)传真生日和节日祝愿;3)传真顾客转介绍函;4)传真请客、约会事宜;5)传真晋升、乔迁、结婚、添丁等可喜之事。
善用现代化的传真工具,比写信快捷,比寄卡便宜,比打电话具体,比登门拜访容易,但一样能表达我们的专业与诚意!会销人认为:在为客户带来方便的同时,既为我们打响知名度,又为将来作同事顺带拜访打好基础。
服务行销36计
台历上的服务档案
为客户建立服务档案, 为客户建立服务档案,是我们一直想做而未做 的事。其实有一个简便易做的方法, 的事。其实有一个简便易做的方法,就是用一 本当年的台历,翻开每一个月的月牌, 本当年的台历,翻开每一个月的月牌,上面用 红笔勾出客户的生日,(下边注明客户姓名) 红笔勾出客户的生日,(下边注明客户姓名) ,(下边注明客户姓名 ,用蓝笔勾出客户的投保日(下边也说明客户 用蓝笔勾出客户的投保日( 姓名及所投险种),则一份台历上的服务档案 姓名及所投险种),则一份台历上的服务档案 ), 就建立了。从现在起就补写一下全年的客户, 就建立了。从现在起就补写一下全年的客户, 每增加一个客户就填写一个,每年整理一次, 每增加一个客户就填写一个,每年整理一次, 我们会发现在新台历上, 我们会发现在新台历上,我们的客户越来越多 ,它也是秀给准客户看的好道具之一,表明自 它也是秀给准客户看的好道具之一, 己对客户的服务的态度。 己对客户的服务的态度。 ·双赢 双赢· 双赢
让客户感觉备受重视, 让客户感觉备受重视,同时也给我们提供 改进的意见,和增加再访的机会。 改进的意见,和增加再访的机会。
服务行销锦囊 7
S E服 R务 V行 I销 C锦 E囊 S
为保单做外套
我们经常说一份保险好比一件爱的礼物, 我们经常说一份保险好比一件爱的礼物,要让 客户珍藏一生,在他最需要的时候, 客户珍藏一生,在他最需要的时候,助一臂之 力,那我们有没有在递交保单的时候,为这件 那我们有没有在递交保单的时候, 爱的礼物作个包装,穿一件“外套”,让客户 爱的礼物作个包装,穿一件“外套” 更好地保存起来呢?将保单装进一只精美的纸 更好地保存起来呢? 盒里,一个漂亮的塑料袋里,也可以是一只文 盒里,一个漂亮的塑料袋里, 件夹( 客户自然会称赞我们办事细心。 件夹(包)···客户自然会称赞我们办事细心。 客户自然会称赞我们办事细心
会销服务客户三十六计
会销服务客户三十六计1.感谢函通常在签单以后至收款之前这段时间,顾客最可能出现犹豫,这时我们要寄上一封感谢函:(1).谢谢您在激烈的竞争中给我服务的机会,我将以最完善的服务答谢您对我的信赖。
(2).您用保健品保障您的健康,我用诚心感谢您的支持!会销人认为认为:稳定客户心理,避免退货给双方带来的损失,为下次服务打好基础。
2.卡无虚发贺卡可能是我们最常用的服务工具了,但怎样让贺卡弹无虚发,直“射”进顾客的心中,是颇有讲究的:)小孙子的生日卡是一定不能忘的,而且必须是卡通的,色彩鲜1艳的,立体的更棒。
2)若是夫妇共同服用的话,那么祝夫妻恩爱,特别是祝贺结婚周年,白头偕老是很温馨的,这时卡片不在大而不在于精致。
3)中秋节是中国人特有的团圆佳节,写上“幸福的家庭是快乐的基础,健康的身体团圆的保障,”令顾客合家满意。
4)感恩节也是我们可以拿来“洋为中用”的——感恩的心,感谢有你。
5)当顾客不幸患病或住院时,我们的一张康复卡,给顾客带来的是真诚与体贴。
会销人认为:一张贺卡代表的是一种问候,一份祝福。
它必须在特别的时候,给特别的人,才能产生特别的效应。
3.初一十五电话到每隔两周一次的电话拜访,比较容易得到顾客及时的反馈,当我们要求顾客介绍或取得增员名单时,不至于遗漏给其他人。
所谓初一十五打电话,声到礼到诚意到。
顾客量多的满意代表,每月一通电话也是能做到的。
会销人认为:要让顾客不忘记你的最好方法,就是经常保持电话联系。
我们的关心给顾客的是一种安心,并确保一有机会就为我们作推荐和介绍,没有第二人选,非我莫属。
4.传真传递真情现在很多高收入顾客的家里和顾客的办公室里都有传真机,我们是否有效地使用过传真,将祝福和信息传达给对方呢?以及传递给他身旁的人呢?它包括:1)传真健康资料;2)传真生日和节日祝愿;3)传真顾客转介绍函;4)传真请客、约会事宜;5)传真晋升、乔迁、结婚、添丁等可喜之事。
善用现代化的传真工具,比写信快捷,比寄卡便宜,比打电话具体,比登门拜访容易,但一样能表达我们的专业与诚意!会销人认为:在为客户带来方便的同时,既为我们打响知名度,又为将来作同事顺带拜访打好基础。
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相信客户的寿险观念需要慢慢改变,正如 我们自己一样。使客户的观念潜移默化, 并感觉是平安的主人,那么离开做一名平 安的忠实拥护者就不远了。
·双赢·
所谓细微处见功夫,很少有客户不被这番 细心的考虑而打动的,从而也达到了我们 的初衷。
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做客户的票友
送礼送到心坎里,这就需要我们做个有心人, 注意平时客户的喜好,做客户的“票”友,是 非常有效的。例如痴迷足球的送球票,爱好戏 曲的送戏票,擅舞的送舞票,能歌的送音乐会 票,发烧友送音响展示门票,白领层送时装发 布门票,还有各种各样的服装、美术展览门票 ······至于电影票是大多数人都喜欢的 。
·双赢·
独具创意的服务,让客户既出乎意料之外 ,又合乎情理之中,照片是客户用来做的 最佳广告,“客户照相薄”又是我们的最 佳宣传媒体。
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特别的信息 给特别的你
注意收集客户所需要的一些特别信息,可以采 取简报,口信等方式,用传真,电告或邮递给 客户,让客户感受到一种朋友间才会有的细心 关怀:我愿为您的成功添砖加瓦。
2)传真生日和节日祝愿;
3)传真客户推荐函;
4)传真请客、约会事宜;
5)传真晋升、乔迁、结婚、添丁等可喜之事
......
善用现代化的传真工具,比写信快捷,比寄卡 便宜,比打电话具体,比登门拜访容易,但一 样能表达我们的专业与诚意!
·双赢·
在为客户带来方便的同时,既为我们打响
知名度,又为将来作同事顺带拜访打好基
服
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行 销 锦 囊
锦囊妙计三十六 服务行销锦囊客户满意我获利1
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感谢投保函
通常在签单缴费以后至递交保单之前这段时间 ,客户最可能出现犹豫,这时我们要寄上一封 感谢投保函: 1.谢谢您在激烈的竞争中给我服务的机会,我 将以最完善的服务答谢您对我的信赖。 2.您以保单保障您的家人,我用诚心感谢您的 支持!
·双赢·
客户要打电话找我们,那一定是急事或要 事,也是我们进行服务的重要时刻,只有 客户及时得到帮助,我们就可以避免接到 公司转来的投诉电话了。
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客户证询ABC卡
当客户投保以后,我们可以给客户一份“客户 意见证询卡”。内容包括:
1)您对所购保险的内容 A、清楚;B、尚可; C、模糊
2)同意、赞美客户所同意和赞赏的,劝导客 户所烦恼的。
3)帮助客户更喜欢他自己,他们就会更喜欢 你。
·双赢·
倾听,让我们与客户贴得更近。当客户除 了保险以外,什么都跟我们谈的时候,就 彻底成功了。
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编份保单分析表
很多客户拿到了保单,问问他们已经拥有了何 许保障与权益,可能还有大部分客户答不全, 而一张保单动辄20年,等到要用它时才发现全 不是那么一回事,就要责怪保险公司“骗人” 了。因此我们要帮客户编一份保单分析表:首 先强调客户投保的理由,各项保障与利益,再 写明各种给付的条件,让客户一看就能明白。 而最后还应该列出客户尚未获得的保障,提出 合理化建议,并告诉客户:我们必需采取补救 措施!
·双赢·
在日常生活用品上贴上我们的保险标签 ,既可方便联络,又能做做广告一举两 得。
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赠书籍杂志
送给客户书籍杂志,是一项非常有益的礼物。 送给经理的是管理、投资书籍,送给小姐的是 时装、美容杂志,送给孕妇的是育儿知识,送 给学生的是学习参考资料,送给小朋友的就是 幼儿画报、看图识字、童话寓言等等。最好是 那些符合客户兴趣的,或对其工作有帮助的书 籍杂志。
·双赢·
为客户想得周到,为客户想得全面,才能让客 户想忘了我们都难!
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最重要的服务
据调查表明,在所有的售后服务项目中,客户 最看重的是理赔服务,而且很多人把它作为检 验公司信誉的标准。好的理赔服务应该是:接 到客户出险报告后,立即前往看望并了解情况 ,并提醒客户结合所投保险与医院协同做好将 来的理赔证明工作,同时向公司报案,在取得 理赔资料后即帮助客户申请核赔,最后亲自将 赔款及慰问卡(品)送到出险客户中。
础。
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让客户找得到你
在征询售后服务的意见问答中,有很多客户讲 :我没什么大的要求,只是有事情时,能够找 得到他就好。客户的要求真的不多,就是害怕 被业务员遗忘了。在这一点上,我们要做的也 是最基本的服务。告诉客户自己的电话,让他 随时都能找得到,如若换了号码,应及时传真 或电告,不要因为一次疏忽,而失去一位客户 的信任。
·双赢·
为客户处理保单上的疑问,让客户更善用 、珍惜这份保单,也为加保创造良机。
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做处理投诉的专家
服务有时候意味着必须说对不起,而争辩决不 是解决问题的好方法。面对客户的诉怨,我们 要做的是:
1)保持冷静,笑脸相迎,并了解事情的真相 :“很抱歉使您生气,您能不能慢慢地将情况 告诉我,看看有什么方法能解决这个问题”。
·双赢·
稳定客户心理,避免减额撤保等给双方带来的 损失,为下次服务打好基础。
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卡无虚发
贺卡可能是我们最常用的服务工具了,但怎样 让贺卡弹无虚发,直“射”进客户的心中,是 颇有讲究的:
1)小孩子的生日卡是一定不能 忘的,而且必须是卡通的, 色彩鲜艳的,立体的更棒。
2)若投保人和被保险人是夫妇的话 ,那么祝夫妻恩爱,特 别是祝贺结婚周年,白头偕老是很温馨的,这时卡片不在大 而不在于精致。
3)中秋节是中国人特有的团圆佳节, 写上“幸福的家庭是 快乐的基础,平安的承诺是团圆的保障,”令客户合家满意 。
4)感恩 节也是我们可以拿来“译为中用”的——感恩的心 ,感谢有你。
·双赢·
我们善解人意,同样也会让客户学会善解人 意,知道什么才是我们最需要的东西。
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照片留念
当我们送上正式保单之时,(或保单周年日、 其他佳节)准备好照相机,拉上客户一起合个 影,与客户建立起亲密与融洽的关系:真诚服 务,恒久如一,有照为证。让客户彻底放心, 并创造一次送相片的拜访机会。记住要在照片 背后留言,一张给客户,一张把它汇入自己的 “客户照相簿”。
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为保单做外套
我们经常说一份保险好比一件爱的礼物,要让 客户珍藏一生,在他最需要的时候,助一臂之 力,那我们有没有在递交保单的时候,为这件 爱的礼物作个包装,穿一件“外套”,让客户 更好地保存起来呢?将保单装进一只精美的纸 盒里,一个漂亮的塑料袋里,也可以是一只文 件夹(包)···客户自然会称赞我们办事细 心。
2)您对本公司其他险种
A、了解 B、想听 C、不知
3)您对本人的专业印象
A、很好 B、还好 C、不好 4)您对本人期望的服务
A------------- B------------- C------------
最后别忘了添上一句:您今天的意见,就是 我明天的动力!
·双赢·
让客户感觉备受重视,同时也给我们提供 改进的意见,和增加再访的机会。
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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陪客户聊天
不要以为服务客户就意味着花钱,其实真正了 解客户的内心世界,陪客户聊聊天,关键是做 个专心听取客户心声的忠实听众,也是一门艺 术。我们没事时,也应经常到客户那儿走走, 聊天时须记住:
1)谈跟客户有关人的和事;把八成的主动权 交给客户。
5)当客户不幸患病或住院 时,我们的一张康复卡,给客人 带来的是真诚与体贴。
·双赢·
一张贺卡代表的是一种问候,一份祝福。 它必须在特别的时候,给特别的人,才能 产生特别的效应。
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初一十五电话到
每隔两周一次的电话拜访,比较容易得到 客户及时的反馈,当我们要求客户介绍或取得 增员名单时,不至于遗漏给其他人。所谓初一 十五打电话,声到礼到诚意到。客户量多的业 务员,每月一通电话也是能做到的。
2)体谅对方,找出不满原因:“我能理解你 的心情。”
3)想办法解决客户的问题,不能当场解决的 ,应说:“我想我们经过调查在**时候会给你 一个答复,可以吗?”“我想**时候,我们会 给你一个答复的,可以吗?”
高品质的服务就是尽量少对客户说:“那不关 我的事”。
·双赢·
客户的意见可能不都是对的,但我们的态 度可以都是好的。
·双赢·
在恭贺客户为自己为家人做了一件好事之 余,还应该想到客户可能还有不清楚的地 方,只有让客户了解详情,才能消除将来 的隐患,并让客户帮我们去做正确的广告 。
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附回邮的信函
当我们给客户寄发信函,资讯,如意见书、调 查表、服务卡等需要客户回复的时候,为了扩 大回收率,我们有没有在寄给客户的信封内附 上回寄的贴好邮票,写清地址的信封呢?虽然 是极细小的举动,却能表达我们的诚意,真正 让客户在举手之劳间,拉近我们的距离。
·双赢·
我们做客户的事业助手,客户也会给我们的事 业以提携,投桃报李的。
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