徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会诉被告徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案
徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉被告徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案
物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管
理人进行管理维护业务必须的场所，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款的规定，为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主大会决定。
原告徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会，住所地徐州市黄河南路369 号艺君花园小区内。
负责人侯立申，主任。
被告徐州中川房地产开发有限公司，住所地徐州市泛亚大厦
1417 室。
法定代表人孙勇，董事长。
原告徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会为与被告徐州川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷一案，向徐州市泉山区人民法院提起民事诉讼。
原告徐州西苑艺君花园业主委员会诉称，位于徐州市泉山区黄河南路369 号艺君花园（一期）是被告于2000 年开发建
设的居民小区。2001年8月交付使用时，被告仅提供2间车楼东侧168 平方米的房屋系本小区的物业管理用房。2008 年
库供物管使用。后得知，被告出租给他人经营幼儿园的8# 8 月，原告起诉要求被告交付物管用房时，被告出示了物管用房已变更为营业房的规划变更手续。2008 年12 月，原告向徐州市人民
政府提起行政复议，撤销徐州市规划局的前述变更规划决定。后被告对此提起行政诉讼，经过徐州市中级人民法院、江苏省高级人民法院的审理，均判决维持了徐州市人民政府的复议决定。判决生效后，双方就物管用房的交付问题协商未果，原告故诉至法院，请求判决确认位于徐州市泉山区黄河南路369 号艺君花园8#楼东侧的168平方米物
业管理用房（具体见规划定点图）归徐州西苑艺君花园（期）全体业主所有，诉讼费由被告承担。
被告徐州中川房地产开发有限公司辩称，1、本案的原起诉
主体为徐州西苑艺君花园（一期）全体业主，属于集团诉讼，当时起诉时徐州艺君花园业主委员会已经成立，因此徐州西苑艺君花园（一期）全体业主的诉讼主体是不适格的，原徐州西苑艺君花园（一期）全体业主的起诉应依法撤回或驳回。
2、物业管理用房作为配套设施建设，在2000 年之前并没有强制性的规定。涉案的艺君花园小区于1997 年规划定点、
2000 年6 月开工建设、2001 年8 月29 日验收通过。房屋交付后，被告即和物业公司签订了物业管理委托合同，把有关房屋作为物业管理用房移交给物业管理公司使用，完成了被告作为开发商的义务。故在当时对物业管理用房没有强制性
规定的情况下，被告已经完成了约定或者惯例的义务。1997
年规划定点的物业管理用房是针对规划图中共110500 平方米的建筑面积设计的，而本案原告所在的小区仅21403 平方
米，根据江苏省物业管理条例的规定，被告至多向原告交付
85.6 平方米的物业用房即符合法律规定。3、规划定点图中
记载了营业房和物业管理用房，但图中营业”二字体现的
地点不一定就是营业房，“物业管理”四字体现的地点不定就是物业管理用房，而是营业房、物业管理共两层，至于具体如何分配，应由被告来决定，只要能满足法律的基本要求即可。4、就目前的房屋状况来讲，将涉案房屋的二层交
付给原告，既能满足原告的要求，也满足法律的规定。
徐州市泉山区人民法院经审理查明，被告是原告所在的徐州
市西苑艺君花园（一期）小区的开发企业。2000 年6月21 日，被告取得徐州市规划局徐市规地（2000）编号81《建设
用地规划许可证》，规划定点图对西苑艺君花园（一期）物业用房规划为：2层（限高6米），物业用房260 平方米。2000 年11 月15 日，徐州市规划局为被告建设的西苑艺君花园项目核发了徐市规建（2000）268 号《建设工程规划许可证》核准建设7栋6 层住宅楼21403 平方米，车库3006 平方米，
阁楼3322 平方米，营业房2032 平方米，物管、公厕及泵房
300 平方米，共计30063 平方米。在许可证附图和《放（验）
线回单》对前述建筑物分别进行定点规划。徐州市规划局在
规划定点图上许可的艺君花园8#楼分为三个部分，从东向西依次为：物业管理（2 层、限高6 米、东西长12 米、南北宽
7 米）、营业（1 层、东西长6 米）、公厕（1 层、东西长10
米）。具体分布为，物业管理用房的面积是12X 7X 2=168 平方米；泵房面积8X 5=40平方米；公厕面积（梯形）[（7+3）\2]
X 10=50平方米，共计258平方米物业用房。2001年8月30
日，徐州市建设局就被告的该建设项目签发了徐建验证
（27）
号住宅竣工验收合格证书，被告随即交付房屋，通知西苑艺君花园（一期）业主上房。后被告向徐州市规划局提交《关于变更中川“艺君花园” 8#楼用途的申请报告》，申请将2000
年11 月规划的“艺君花园” 8#楼物业管理用房大部分变更
为营业房，而在保持原规划面积，在7#楼西侧底层设置相当
面积的物业管理用房。2001 年11 月6 日，徐州市规划局在原规划定点图上签署了“同意原物业管理用房126 平方米变更为营业用房”的意见，同日为被告填发了徐市规建
20010214 号《建设工程规划许可证》，许可建设126 平方米营业房。2001 年11 月7 日，徐州市规划局相关负责人员分别在被告的《徐州市建设工程规划许可证申请书》中签署了
同意调整。物管用房面积不少于原定点面积”和“同意的意见。变更后的规划图显示，在8#二楼保留二间物业管理
用房，分别记载为28.45 平方米和22.67 平方米。西苑艺君花园竣工交付房屋后，被告所交付并由原告使用至今的物业
管理用房，有两间位于小区7#楼西侧的底层、两间位于4#
楼的底层，均为原规划的车库范围。
另查明，2008 年12 月，徐州西苑艺君花园（一期）全体业
主向徐州市人民政府提起行政复议，请求撤销徐州市规划局
所作的“将徐州西苑艺君花园（一期）物业管理用房126 平方米规划变更为营业房，并将7#楼西侧相同面积的车库变更
为物业管理用房”的变更规划行政行为。2009年3月4日，
徐州市人民政府作出（2008）徐行复第146 号行政复议决定书，决定：撤销徐州市规划局所作的将徐州西苑艺君花园（期）物业管理用房126 平方米规划变更为营业房，并将7#
楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房的具体行政行为。2009年4月22日，被告不服徐州市人民政府的上述复
议决定，向徐州市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销徐州市人民政府的上述复议决定，维持徐州市规划局将原物业
管理用房变更为营业房及7#楼西侧相同面积的车库变更为2009 年6 月16 日作出（2009）徐行初字第23 号行政判决书，驳回了被告的诉讼请求。被告不服向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于2009 年11月27 日作出
物业管理用房的行政行为。徐州市中级人民法院经审理，于2009）苏行终字第79 号行政判决，驳回上诉，维持原判。
后查明，2003 年1 月17 日，徐州市房产管理局将包括本案诉争物业管理用房在内的位于徐州市泉山区黄河南路369 号
艺君花园8#楼的房产登记在被告名下（不含该楼西侧规划为公厕的部分），其房屋所有权证显示一层建筑面积为135.28
平方米，二至三层建筑面积为165.9 平方米；该房的房产档案显示该8#楼东侧上下为两层的部分东西长12 米、南北宽
7 米。
2013年3月5日，法院组织双方当事人对本案所涉艺君花园8#楼进行了现场勘察。确认艺君花园8#楼目前正由被告向外
出租作为幼儿园经营使用，在整体上，其外观分为三个部分：有通向二层的简易楼梯的客观状态。
东侧为两层、中间为三层、西侧为一层，该楼东侧及北侧均
本案立案时的原告主体为徐州西苑艺君花园（一期）全体业主，后根据原告的申请，原告主体变更为徐州西苑艺君花园
一期）业主委员会。
本案双方当事人的争议焦点是：1、徐州西苑艺君花园（
期）业主委员会是否具有原告诉讼主体资格；2、行政机关
的规划定点对本案当事人产生何种效力；3、被告重新调配
物业用房的效力如何；4、争议建筑物的属性是物业管理用
房还是经营性用房。
徐州市泉山区人民法院经审理认为，1、徐州西苑艺君花园一期）业主委员会原告诉讼主体适格。依照最高人民法院
关于适用< 中华人民共和国民事诉讼法> 若干问题的意见》第四十条的规定，民事诉讼法第四十九条规定的其他
组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。原告为对西苑艺君花园进行管理，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款的规定成立，具有
定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织” 。原告依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的物权请求权，向被告主张确认物业管理用房所有权，具备原告诉讼主体资格。
2、行政机关的定点规划对本案当事人产生拘束力。建筑物
建造规划定点是对建筑物地域及其范围、公共设施面积及负
担率等特定事项的确定。依照《中华人民共和国城市规划法》物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。定点规划为建筑物施工前，行政机关对土地使用人的权利义务的确定，属于行政许可行为。如土地使用人在特定期间内未对建筑物定点规划提出异议，即对其产生拘束力。本案中，被告在行政机关核发建设工程规划许可证后，未对定点规划提出异议，故被告应当遵守定点规划确定的义务建造物业管理用房。被告辩称物业管理用房是针对规划图中共110500 平方米的建筑面积设计的，而非本案原告所在的小区21403 平方米设计，并没有向法院提供相应的证据，故其辩称不予支持。
第三条的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑
另被告又辩称，根据江苏省物业管理条例规定的无偿提供设
计面积的3%。-4%。物业管理用房，被告至多向原告交付85.6
平方米的物业用房即符合法律规定，目前提供的物业管理用房已经远远超过这个标准。因被告在申请建设工程规划许可，行政机关在其申请进行核准规划定点时，被告被未向行政机关提出异议，应当认定被
告认可行政机关的定点规划，故其辩称不予支持。规划定点在建筑物竣工验收后，作为物业资料移送管理人，即成为管理规约的一部分，对业主、管理人等产生约束。
3、被告重新调配物业用房的行为因违法而不具有效力。江
苏省人民政府1 9 9 8年9月4日发布施行的《江苏省城市
住宅区物业管理办法》第三十八条规定“住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房，在住宅区整体移交时，一并移交给住宅区业主委员会。物业管理用房的产权属住宅区全体业主共有。”江苏省人大常委会制定、2001 年3月1日起施行的《江苏省物业管理条例》第二十六条亦明确规定“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管
理配套设施，制定物业管理实施方案并报物业管理行政主管部门备案。建成后，物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收。物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。”徐州市人民政府1999 年3 月31 日公布实施的《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》第二十二条规定
开发建设单位应当按照规划要求，建设物业管理用房，并在住宅区整体移交时，将物业管理用房移交给住宅区业主委员会，尚未成立业主委员会的，移交给物业管理行政主管部门。物业管理用房产权属住宅区全体业主共有，由物业管理
企业使用，任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者月30 日，徐州市建设局为原告该建设项目签发了徐建验证
改变物业管理用房的使用性质。”根据上述规定，2001 年8 27）号住宅竣工验收合格证书，原告随即通知业主上房后，该处物业管理用房依法应属西苑艺君花园（一期）全体业主共有。本案中被告在西苑艺君花园竣工验收交付后，既对西苑艺君花园物业管理用房无处分权，而其申请行政部门对物业管理用房变更，违反《中华人民共和国民法通则》第七
条的规定，当属无效。
4、本案诉争房产属性应当确认为物业管理用房。虽然徐州
市规划局曾于2001 年11月7日核准将原规划的物业管理用
房大部分变更为营业房，并将7#楼西侧相同面积车库变更为
物业管理用房，并予以核发建设工程许可证。但这种变更应
当征得西苑艺君花园全体业主的同意，徐州市规划局未经业主同意即准予变更，实属滥用职权。因该变更规划行为被徐州市人民政府撤销，故应当恢复原状。从本案原规划定点图分析，规划的艺君花园小区的物业管理用房应为该小区楼东侧两层面积为168 平方米的部分。被告辩称其已经提供
4#、7#楼各两间车库作为物业管理用房，满足了西苑艺君花
8#园全体业主的需求。因物业管理用房在于促使管理人对居住环境进行管理，满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必须的场所，其分割、转移、调整或重新配置，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项规定，须经过业主大会决议。故被告再辩称其重新调配物业管理用房，采取用部分车库充当相当面积物业管理用房方式供原告使用，已经满足了原告实际需求，仅能认定是被告自认为而已，这种减损原告停车需求等其他利益需求而填补原告此种物业管理必须用房的利益，实为侵害原告利益而不当。
因被告无证据支持其确已满足原告利益，故其此辩称不予支持。
综上，原告请求确认位于徐州市泉山区黄河南路369 号艺君花园8#楼东侧以徐市规建（2000）268 号《建设工程规划许可证》规划定点图记载的物业管理用房归徐州西苑艺君花园一期）全体业主共有，请求转移本案所设争议建筑物所有权登记的诉请符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共
和国民事诉讼法》第四十九条第一款、最高人民法院《关于适用
< 中华人民共和国民事诉讼法> 若干问题的意见》第四十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，徐州市泉山区人民法院于2013 年12 月16 日作出（2012）泉民初字第1486 号民事判决，确认位于徐州市泉山区黄河南路369 号艺君花园8#楼东侧（两层）（徐市规建（2000）268 号《建设工程规划许可证》规划定点图记载的）物业管理用房归徐州西苑艺君花园（一期）全体业主共同所有。
审宣判后，双方当事人在法定期限内均未提出上诉，本判决已经发生法律效力。
小区业主大会和业主委员会议事规则
阳光家苑小区业主大会和业主委员会议事规则 第一章总则 第一条为保障阳光家苑小区业主大会和业主委员会的规范运作，根据《中华人民共和国物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》等有关法律法规规定，特制定本议事规则。 第二条业主大会由阳光家苑小区全体业主组成。维护小区全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护小区的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的生活环境。 第三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。 第二章业主大会议事规则 第四条业主大会议事内容： (一)制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则； (二)决定选聘、解聘物业管理企业； (三)决定专项维修资金使用方案和续筹方案； (四)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (五)审议决定业主委员会的工作权限、经费和补贴； (六)审查业主委员会和物业管理企业的工作报告； (七)审议决定小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案； (八)审议制定和修改小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、安全防范和环境卫生维护等方面的规章制度； (九)改变和撤销业主委员会作出的不适当决定； (十)决定小区内涉及业主共同利益的其他重大事项。 第五条业主大会由业主委员会负责召集，业主大会决议对全体业主均具有约束力。 第六条业主大会以业主代表的形式召开。每单元楼推选两名业主，其中一名作为楼长，一名作为业主代表参加业主大会。楼长应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求该单元楼业主意见，并在业主大会会议上如实反映。楼长或业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以委托其它业主参加，但必须有楼长或业主代表的书面委托。 第七条业主大会会议，一般由业主委员会主任或副主任主持。如意见不统一，可采取当场投票表决或举手表决的形式，以少数服从多数的原则达成一致意见。 第八条业主大会会议按下列程序召开： (一)业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询(表决)意见表、核实业主身份等。召开业主委员会会议审议决定提交业主大会议案、意见表等情况。 (二)业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议形式、时间、地点、议定事项及其它事项以书面形式向小区全体业主公告。 (三)召开业主大会。
业主大会的成立和业主委员会的职责
《物权法》对业主大会的成立和业主委员会的职责的 相关规定 当前社会关注热点：维修金支取比登天难北京使用率仅为1.55% 2013-10-30 14:36:08 作者：齐家网编辑来源：【齐家网编译】10月22日，家住北京市昌平区王府温馨公寓的多位业主向记者讲述了不温馨的烦恼。何女士与王先生告诉记者：“目前不少顶层房屋漏雨，想申请支取住宅专项维修资金，但由于小区现在没有成立业主委员会，这件事办起来阻力重重。” 潮流热点 维修金支取比登天难北京使用率仅为1.55%
当屋顶经常漏雨、电梯频频停运时，不少业主自然会想起购房时交存过的那一笔不大不小的维修资金。然而，要想使用这笔钱比登天还要难。 10月22日，家住北京市昌平区王府温馨公寓的多位业主向记者讲述了不温馨的烦恼。何女士与王先生告诉记者：“目前不少顶层房屋漏雨，想申请支取住宅专项维修资金，但由于小区现在没有成立业主委员会，这件事办起来阻力重重。” 多位业主向《证券日报》记者证实，该小区许多楼顶都有漏雨现象。记者来到何女士家时发现，虽然已步入秋冬季，但由于常年漏雨，房顶和墙壁已经发霉，并且墙壁涂料出现大面积起皮脱落。 实际上，类似的事情在全国各地非常普遍。河北衡水市河建小区2号楼顶层的四户家庭每逢夏季都会遭遇“屋外大雨，屋内小雨”的窘境，他们想支取住宅专项维修资金，但到相关部门跑了3年，至今仍未有结果。 武汉市江岸区佳园小区业主孙先生入住小区10多年，房屋外墙渗水越来越严重，想支取房屋维修资金，到房管部门咨询时，小区的房屋维修资金竟然有37万元去向不明。 记者通过百度搜索发现，相关的新闻报道达到近40万篇，并且分布于各个省市，尤其是在一、二线城市比较突出，其问题既突出又普遍。
物业与业主合同59315
物业管理服务合同 甲方：物业公司 乙方：业主 根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定和本小区域《业主临时管理规约》的约定，为了做好小区物业服务工作，切实保障双方的合法权益，甲乙双方就物业服务有关事宜，订立本合同。 第一条：物业基本情况 物业公司名称： 小区建筑面积（㎡）： 乙方住宅（商厅）及面积： 第二条：委托管理服务事项 一、物业共用部位的维修、养护和管理。具体包括：房屋基础、承重墙体、梁、柱、楼盖等及房屋外立面、屋面、走廊墙面、走廊通道、楼梯间等部位。 二、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：落水管、污水管、雨水井、共用照明设施、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、环卫设施等。 三、公共环境卫生。具体包括：公共场所、共用部位的清洁卫生、场地清扫、垃圾的处理、排水管道、污水管道的疏通、公共道路积雪的清除。
四、共用绿地、花木、建筑小品等的养护管理。 五、公共秩序、消防等事项的维护管理。 六、物业档案管理资料的管理。 七、按照法律、法规，提供装修管理服务。 八、接受业主委托，对其提供物业专有部分的有偿维修服务。 第三条：服务质量标准 一、房屋共用部位、共用设施的维修、养护和管理。 1、按年度制定房屋共用部位、共用设施设备的维修管理计划。 2、定期对房屋共用部位和共用设施设备进行巡检、维修，建立巡检、维修记录。 3、属于保修期满后大、中修范围的维修工程，及时编制维修工程预算和房屋维修基金使用计划，报业主大会，由业主大会申请维修基金，在资金到位的情况下组织实施维修。 4、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）和公共配套设施、场地等标志完好。 5、实现24小时保修制度，急修最多不超过30分钟到达现场，其他维修按双方约定时间完成，并有维修情况记录。 6、建立设施设备台帐及档案，设施设备运行记录齐全。 7、按规定检查消防设施，发现问题及时处理。 8、对可能发生的各种突发事件有应急方案。 9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。 10、化粪池定期检查，定期进行清掏，发现异常及时清掏。
南京市业主大会和业主委员会指导规则
关于印发《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的通知 宁建物字〔2013〕988号 各有关单位： 为贯彻《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》，指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主的合法权益，特制定《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。 特此通知。 附件：南京市业主大会和业主委员会指导规则 南京市住房和城乡建设委员会 2013年10月20日 南京市业主大会和业主委员会指导规则 第一章总则 第一条为了协助、指导业主共同管理活动，为业主行使共同管理权提供倡导性意见，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，制定本规则。 第二条本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会、设立业主小组及其活动适用本规则。 第三条业主大会自全体业主表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》之日起设立。 业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起设立。
本市提倡根据住宅小区专项维修资金列支范围，按幢、楼道单元、楼层或若干建筑物组成的组团等设立业主小组。 第四条业主户数较多的住宅小区，可由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。 业主代表大会履行业主大会职责，设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会，业主代表大会的决定对全体业主具有约束力。 本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。 第五条本市建立业主公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，提倡通过公共决策平台表决。 本市建立南京物业网业主自治活动信息发布平台（https://www.360docs.net/doc/4b10072602.html,），用于业主自治组织发布相关公告、通知、决定和信息。 第六条街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则，对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助、指导和监督。 第七条本市建立业主自治活动顾问辅导机制，市住建委在南京市物业管理行业专家库中设立业主自治活动辅导专家小组。业主大会、街道办事处可聘请辅导专家担任首届业主大会筹备组组长，对成立业主大会筹备和业主自治活动日常运作实行专业培训与过程辅导。
业主大会和业主委员会议事规则(示范文本)
业主大会和业主委员会议事规则（示范文本） 第一章总则 第一条制定依据 为保障本物业管理区域内业主大会和业主委员会的规范设立、运作，根据国务院《物业管理条例》和相关法规、规章，制定本业主大会议事规则，并经年月日业主大会讨论通过。 第二条业主大会宗旨 本业主大会维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。 第三条业主大会的组成 本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成。业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；已订立房屋买卖合同但尚未取得房屋所有权证的，房屋竣工并已交付的，按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。 房屋已经竣工但尚未交给物业买受人，或者尚未出售的，按建设单位向房产管理部门现售商品房备案确认。 房屋所有权属2人以上共有产的，推选一人参加业主大会会议。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。 单位业主的，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。 第四条业主大会活动范围 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。 业主大会及其业主委员会应根据杭州市有关规定接受社区党组织的领导，接受当地物业管理行政主管部门的指导和监督。 业主大会及其业主委员会应配合公安机关等部门，与社区党组织、社区居委会、物业管理企业共同做好本物业管理区域内维护社会治安、交通秩序等相关工作，并支持社区党组织、社区居委会开展其他各项工作。 第二章业主大会议事规则 第五条业主大会议事内容 （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）决定选聘、解聘物业管理企业； （三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案； （四）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （五）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
物业与业主的合同(标准版)范本
Both parties jointly acknowledge and abide by their responsibilities and obligations and reach an agreed result. 甲方：___________________ 乙方：___________________ 时间：___________________ 物业与业主的合同
编号：FS-DY-20721 物业与业主的合同 第一章总则 第1条本合同当事人 委托方(以下简称甲方) 名称：xx业主委员会 代表人：业主委员会主任xxx 联系电话： 受委托方(以下简称乙方) 企业名称：xx物业管理有限公司 法定代表人： 联系电话： 根据《物权法》、《山东省物业管理条例》等有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就伴海山庄物业服务事项达成共识并订立本合同。 第2条物业基本情况
物业类型：别墅、连体住宅 座落位置：xxx旅游度假区xx路。 占地面积：62504.2平方米。 建筑面积：约34000平方米。 第3条乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。 第二章委托管理事项 第4条本物业小区共用部位的维修、养护和管理。 第5条本物业小区共用设备的维修、养护、运行和管理。 第6条公用设施的维修、养护和管理。 第7条附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、文化体育娱乐场所及设施、配电房等。 第8条公共绿地、公共场所内的花木、公共场所内的建筑小品的养护与管理。庭院内的绿地、花木可以应业主要求给予适当管理。 第9条公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地的清
业主大会和业主委员会
业主大会和业主委员会 议事规则 （业主大会筹备组、业主委员会参考文本） 区（县）街道（镇）社区 小区 20 年月日
使用说明 1.本参考文本为业主大会筹备组、业主委员会参考使用文本，适用于本市行政区域内各类物业小区开展业主大会、业主委员会相关活动。当事人应当仔细阅读本参考文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向市房产局咨询。 2.本参考文本中相关条款的空白处，可供当事人自行约定或补充约定。当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。 3.本参考文本中所指物业类型分为：住宅、商业、别墅、商务写字楼、医院、学校、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。 4.根据《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》《钦州市物业管理办法》等相关规定，召开首次业主大会会议时，应依法表决通过业主大会和业主委员会议事规则等，对业主大会会议召开的形式、时间和议事方式，业主大会会议的表决程序，业主投票权数的确定方法，业主委员会的选举、换届程序、补选办法，业主委员会委员的资格、人数和任期，业主委员会的职责，业主大会、业主委员会印章的使用和管理等作出约定；制定业主
大会和业主委员会议事规则，不得违反法律、法规及本市相关政策规定，也不得侵害业主、使用人的合法权益。 5.本参考文本条款由参考使用的当事人负责解释。
第一章总则 第一条为了规范本业主大会和业主委员会在物业管理活动中的行为，维护小区全体业主的共同利益和合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业和管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》以及《钦州市物业管理办法》等相关规定，制定本业主大会和业主委员会议事规则（以下简称“规则”）。 第二条本业主大会名称为：（项目名称）业主大会。 项目地址（所在辖区）：钦州市县（区）街道（镇） 号。 物业管理区域四至 东至： 西至： 南至： 北至： 物业类型： 物业管理区域总建筑面积：㎡ 人防工程面积：㎡ 总户数： 第三条本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。 本业主大会设立业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。 业主大会依法通过的决议、决定对本物业管理区域内的全体业主
业主大会和业主委员会指导原则
业主大会和业主委员会指导规则 《业主大会和业主委员会指导规则》是住房和城乡建设部制定规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益的一部规则。 中文名 业主大会和业主委员会指导规则 发文字号 建房[2009]274号 发文单位 中华人民共和国住房和城乡建设部 发文性质 政府文件 目录 1. 1 颁布机构 2. 2 总则 3. 3 相关会议 1.? 业主大会 2.? 业主委员会 3. 4 指导监督 1. 5 附则 业主大会和业主委员会指导规则颁布机构 关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知 各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局： 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。
中华人民共和国住房和城乡建设部 [1] 业主大会和业主委员会指导规则总则 第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。 第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。 业主大会和业主委员会指导规则相关会议 业主大会和业主委员会指导规则业主大会 第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料： （一）物业管理区域证明；
业主大会与业主委员会的区别是什么
业主大会与业主委员会的区别是什么 为了维护业主的合法权益，业主可以召开业主大会，选举出业主委员会，业主委员会是业主的代表机构，有独立的诉讼地位。那么业主大会与业主委员会的区别是什么?对其讲解下。 业主大会与业主委员会的区别如下： 业主大会是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。 当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。
业主大会是指一定物业管理区域内的全体业主组成的共同体，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。我国《物业管理条例》第 8 条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。” 《物业管理条例》也规定了业主委员会是业主大会的执行机构。这表明，业主委员会具体执行业主大会的许多事项。比如业主大会决定物业管理企业的选择，而物业服务合同由业主委员会签订。业主大会监督业主委员会的具体工作开展。业主委员会中委员的人选，也是由业主大会选举和更换。 业主委员会是指业主大会的常设机构和执行机构，是基于业主的选举和业主大会授权，执行业主大会决议的机构。 所以，业主委员会是物业区域内全体业主的自治管理组织，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的规定。《物权法》赋予了业主更多的自治权利，业主权利的回归使得小区对业主委员会这一业主权利的“代言人”提出了迫切的需要。 因此，业主委员会的成立对于小区的综合治理与整体发展建设具
最新物业与业主合同
物业与业主合同 甲方：物业公司 乙方：业主 物业与业主合同小区物业与业主合同物业服务有关事宜，订立本合同. 第一条：物业基本情况 物业公司名称： 小区建筑面积（㎡）： 乙方住宅（商厅）及面积： 第二条：委托管理服务事项 一、物业共用部位的维修、养护和管理.具体包括：房屋基础、承重墙体、梁、柱、楼盖等及房屋外立面、屋面、走廊墙面、走廊通道、楼梯间等部位. 二、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理.具体包括：落水管、污水管、雨水井、共用照明设施、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、环卫设施等. 三、公共环境卫生.具体包括：公共场所、共用部位的清洁卫生、场地清扫、垃圾的处理、排水管道、污水管道的疏通、公共道路积雪的清除. 四、共用绿地、花木、建筑小品等的养护管理. 五、公共秩序、消防等事项的维护管理.
六、物业档案管理资料的管理. 七、按照法律、法规，提供装修管理服务. 八、接受业主委托，对其提供物业专有部分的有偿维修服务. 第三条：服务质量标准 一、房屋共用部位、共用设施的维修、养护和管理. 1、按年度制定房屋共用部位、共用设施设备的维修管理计划. 2、定期对房屋共用部位和共用设施设备进行巡检、维修，建立巡检、维修记录. 3、属于保修期满后大、中修范围的维修工程，及时编制维修工程预算和房屋维修基金使用计划，报业主大会，由业主大会申请维修基金，在资金到位的情况下组织实施维修. 4、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标.各组团、栋及单元（门）和公共配套设施、场地等标志完好. 5、实现24小时保修制度，急修最多不超过30分钟到达现场，其他维修按双方约定时间完成，并有维修情况记录. 6、建立设施设备台帐及档案，设施设备运行记录齐全. 7、按规定检查消防设施，发现问题及时处理. 8、对可能发生的各种突发事件有应急方案. 9、路灯、楼道灯完好率不低于95%. 10、化粪池定期检查，定期进行清掏，发现异常及时清掏. 11、定期检查屋面、清除檐沟内落叶等杂物，疏通雨水口、落水井等.
物业管理服务合同
物 业文档设计者：设计时间：文档类型： 管理服务合同 第一章总则 第一条本合同当事人 委托方（以下简称甲方）： 组织名称： 代表人： 地址； 联系电话：
受委托方（以下简称乙方）： 企业名称： 法定代表人： 注册地址： 联系电话： 根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一玫的基础上，甲方将（牧业名称）委托乙方实和行物业管理，订立本合同。 第二条物业基本情况 物业类型： 座落位置：市区路（街道）号四至： 占地面积：平方米
建筑面积：平方米 （委托管理的物业构成细目见附件） 第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。 第二章委托管理事项 第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院。 第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电 梯、、、。 第六条公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自持车棚、停车 场、、、、。 第七条公共绿地的养护与管理。
第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所、、。 第九条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、、、。 第十条交通与车辆停放秩序的管理。 第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执 勤、、、＿。 第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。 第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用： 1. 物业管理费： 2. 保洁费： 3. 保安费：
首次业主大会召开和业主委员会成立指引
首次业主大会召开及业主委员会成立指引 深圳市光明新区住房和建设局 2017年10月
一、关于首届业主大会召开条件及程序要求 1、【首届业主大会召开条件】《深圳经济特区物业管理条例》第十九条第一款规定：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会、通过管理规约、制定业主大会议事规则等事项： （一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的； （二）首套物业出售并交付使用满二年的。 2、【告知主体】建设单位或者物业服务企业应当自物业管理区域符合成立业主大会条件后六十日内书面告知物业 所在地街道办事处，业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。 3、【告知时应当提交的材料】《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》第二十五条规定：符合《条例》第十九条规定的业主大会成立条件的物业管理区域，其建设单位或者物业服务企业在书面告知物业所在地街道办事处时，应当提供以下材料： （一）物业管理区域划分备案回执； （二）业主清册、联系方式等资料*； （三）建筑规划总平面图； （四）《告知书》（见示范文本）*。 业主在书面告知物业所在地街道办事处时，应当提供以下材料： （一）《告知书》及业主房产证、身份证*； （二）符合召开业主大会条件的其他资料。 以上带*号项目为必须提供的材料。
二、关于首届业主大会召开过程中各主管部门的工作职责 4、【区主管部门的工作职责】根据《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第三条规定：区主管部门接受市主管部门的业务指导，履行辖区内下列物业管理监督管理工作职责： （一）指导街道办事处履行物业管理监管职责； （二）确认未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的情形，责令严重违法的业主委员会限期整改、解散； （三）撤销违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，撤销管理规约中违反法律、法规规定和显失公平的内容，决定管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效； （四）会同街道办事处处理物业管理区域划分的争议； （五）指导、监督和管理物业管理招投标活动； （六）办理物业管理区域、业主委员会及其委员、物业服务合同、物业管理招投标、管理规约、业主大会议事规则、业主大会和业主委员会印章、行业协会制裁、安全防范应急预案等备案事项； （七）批准协议选聘前期物业服务企业的申请； （八）依照《条例》以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等具体行政行为； （九）依法处理物业管理信访事项； （十）法律、法规、规章和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。 区主管部门可以根据管理实际，委托街道办事处以区主
物业与业主合同模板(标准版)
编号：GR-WR-66174 物业与业主合同模板(标 准版) After negotiation and consultation, both parties jointly recognize and abide by their responsibilities and obligations, and elaborate the agreed commitment results within the specified time. 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订时间：____________________ 本文档下载后可任意修改
物业与业主合同模板(标准版) 备注:本合同书适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 物业服务合同范本 第一章总则 第1条本合同当事人 委托方(以下简称甲方) 名称：XX业主委员会 代表人：业主委员会主任XXX 联系电话： 受委托方(以下简称乙方) 企业名称：XX物业管理有限公司 法定代表人： 联系电话： 根据《物权法》、《山东省物业管理条例》等有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就伴海山庄物业服务事项达成共识并订立本合同。 第2条物业基本情况
物业类型：别墅、连体住宅 座落位置：XXX旅游度假区XX路。 占地面积：62504.2平方米。 建筑面积：约34000平方米。 第3条乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。 第二章委托管理事项 第4条本物业小区共用部位的维修、养护和管理。 第5条本物业小区共用设备的维修、养护、运行和管理。 第6条公用设施的维修、养护和管理。 第7条附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、文化体育娱乐场所及设施、配电房等。 第8条公共绿地、公共场所内的花木、公共场所内的建筑小品的养护与管理。庭院内的绿地、花木可以应业主要求给予适当管理。 第9条公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地的清
业主大会(业主委员会)成立流程及示范资料
关于成立××小区业主大会筹备组的 公告 ××小区全体业主： 收到XX向我街道办事处提报的《关于成立XX小区业主大会的申请》后，我街道办事处对XX小区情况进行了审核：XX小区由XX开发建设，建成于XX年，首批业主入住时间为XX年XX月，建筑面积XX平方米，共XX户，目前已入住XX，入住率为XX，入住面积XX，符合《山东省物业管理条例》第二十八条规定的XXXX一项，符合召开首次业主大会会议的条件，拟成立小区业主大会，召开业主大会会议。现就成立小区业主大会筹备组事项公告如下： 一、筹备组成员组成 街道办事处、居民委员会、建设单位、业主组成。 二、筹备组报名时间及地点 1、报名时间：年月日时至年月日时。 2、报名地点：小区物业管理办公室或××居民委员会。请关心支持小区物业管理工作的业主踊跃报名，请建设单位、前期物业服务企业、街道办事处、居民委员会指派人员参加。 联系电话： ××街道办事处 年月日
××小区业主大会筹备组成员名单公告 ××小区全体业主： 根据国务院、省、市物业管理条例的有关规定，经业主自荐、业主联名推荐、各有关部门和单位的指派，报名工作已结束。XX年XX月XX日，在我街道办事处的组织下，召开了筹备小组会议，会议确定了XX名筹备小组成员，并推选了组长、副组长，现予以公告。 如您对以上业主委员会筹备组成员有异议，请在本公告之日起×日内与××街道办事处联系，联系电话:XXXX，我们将进行认真复核并告知您复核结果；若无异议，公示结束后筹备小组将开展工作。 ××街道办事处年月日
关于小区首次业主大会会议形式的公告 ××小区全体业主： 根据国家、省、市有关物业管理精神，结合本小区实际，经筹备小组讨论决定： 一、首次业主大会会议采用下述第种形式： （1）全体业主集体讨论 （2）书面征求全体业主意见 二、鉴于本小区的实际情况，应按幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。 三、业主代表的具体分布如下： 四、业主代表由下述第种方式产生： （1）业主书面推荐（附推荐表样张）。推荐表将采用签收、寄信或传真等形式送达。 （2）。 五、经过对本小区业主业权的核实，业主在本次业主大会会议上的投票权数为票。其中，建设单位为票。 业主如对本公告情况有疑问，或想了解更详细情况，请在XX年XX 月XX日之前，与筹备组联系。联系人：地址：电话：时间：特此公告。 XX小区业主大会筹备组（代章） 年月日
物业与业主合同范本(标准版)
编号：FS-HT-05018 物业与业主合同(标准版) Model contract of property and owner 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订日期：_____年____月____日 编订：FoonShion设计
物业与业主合同(标准版) 物业服务合同范本 第一章总则 第1条本合同当事人 委托方(以下简称甲方) 名称：XX业主委员会 代表人：业主委员会主任XXX 联系电话： 受委托方(以下简称乙方) 企业名称：XX物业管理有限公司 法定代表人： 联系电话： 根据《物权法》、《山东省物业管理条例》等有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就伴海山庄物业服务事项达成共识并订立本合
同。 第2条物业基本情况 物业类型：别墅、连体住宅 座落位置：XXX旅游度假区XX路。 占地面积：62504.2平方米。 建筑面积：约34000平方米。 第3条乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。 第二章委托管理事项 第4条本物业小区共用部位的维修、养护和管理。 第5条本物业小区共用设备的维修、养护、运行和管理。 第6条公用设施的维修、养护和管理。 第7条附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、文化体育娱乐场所及设施、配电房等。 第8条公共绿地、公共场所内的花木、公共场所
内的建筑小品的养护与管理。庭院内的绿地、花木可以应业主要求给予适当管理。 第9条公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地的清扫保洁及垃圾的收集。 第10条协助公安部门维护小区公共秩序。 第11条进一步完善物业档案管理。 第12条按照《维修基金管理使用办法》的规定做好小区维修基金利息及维修资金的管理和使用工作。 第13条房屋自用部位、自用设备的维修可以委托乙方实施，但委托方要承担一切费用。 第14条规劝制止业主、使用人违反《伴海山庄管理规约》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为。 第三章委托管理期限 第15条委托管理期限为二年。自二〇XX年X月X日起至二〇XX年X月X日止。 第四章双方权利和义务 第16条甲方权利和义务
《常州市业主大会和业主委员会指导规则》(2009.12)
业主大会和业主委员会指导规则 第一章总则 第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。 第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。 第二章业主大会 第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域证明； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）交付使用共用设施设备的证明； （六）物业服务用房配置证明； （七）其他有关的文件资料。 第九条符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 第十条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。 第十一条筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。 筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。 建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。 第十二条筹备组应当做好以下筹备工作： （一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （三）草拟管理规约、业主大会议事规则； （四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
业主大会和业主委员会的现状及分析
关于业主大会和业主委员会的问题及分析工管国际1111 王倩玉1120408145 《江苏省物业管理条例》中，第十一条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。”《物业管理条例》中，第十一条业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 问题一：业主大会及业主委员会程序执行不规范： 在召开业主大会的时候，并没有将业主的积极性调动起来，导致每次大会参与人数寥寥无几，问题迟迟得不到解决。于是只能通过业主选出业主代表，组成业主委员会，有他们去代表业主们去解决事情。《物业管理条例》中规定"第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。” 在业主委员会在选拔的时候，业主也没有积极性，所以选出的人往往不具有代表性，大多为退休的老人们，导致小区业主们的意见没法得到统一，当出现问题的时候，大家依旧各执一说。以至于现在很多的小区的业主只关注自己家里面的情况，而门外的、小区里的则一律事不关己高高挂起。个人以为是因为中国人大多缺乏公民意识和集体荣誉感，在平时的社区生活中没有尽到自己的义务，可每到需要征求集体意见的时候或者老小区改造的时候，当涉及到个人利益的时候大家才想起去征讨自己的权利。当然其中也不乏很多开发商和物业管理公司不按着规范走，没有很好的按照合理合法的程序办事，最后都引起了纠纷，甚至闹到法庭上也绝不是少数。这就要求业主们提高公民意识，业主大会和业主委员会规范办事程序。另一方面，业主的维权意识不强，即使作为业主也意识不到业主委员会的重要性，当自己权益受损的时候也投诉无门，而当开发商和政府部门官官相护，业主们只能吃哑巴亏。这就更要求推出实质性的规范和规划，来规范各个部门的人按照程序办事，有法可依，有据可循，方可有条不紊。 问题二：业委会成员工作自律程度不高： 有些业委会成员将自己的工作推给了物业公司，没有好好尽到自己监督物业工作的义务，甚至出现了个别业委会全权托管给物业，使得物业和业主之间的责任义务更加没有界限。抑或，有些业委会随意的过度干涉物业的工作，煽动业主，把小事夸大，没有好好的协调好业主和物业之间的关系。 没有丝毫的专业知识，甚至公民意志和社会责任感都不强。尤其在牵扯到资
业主大会(业主委员会)成立流程及示范资料
成立首届业主委员会 程序 2011年5月 根据国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，综合整理出首届业主委员会成立的程序，供参考。
关于成立××小区业主大会筹备组的 公告 ××小区全体业主： 收到XX向我街道办事处提报的《关于成立XX小区业主大会的申请》后，我街道办事处对XX小区情况进行了审核：XX小区由XX开发建设，建成于XX年，首批业主入住时间为XX年XX月，建筑面积XX平方米，共XX户，目前已入住XX，入住率为XX，入住面积XX，符合《山东省物业管理条例》第二十八条规定的XXXX一项，符合召开首次业主大会会议的条件，拟成立小区业主大会，召开业主大会会议。现就成立小区业主大会筹备组事项公告如下： 一、筹备组成员组成 街道办事处、居民委员会、建设单位、业主组成。 二、筹备组报名时间及地点 1、报名时间：年月日时至年月日时。 2、报名地点：小区物业管理办公室或××居民委员会。 请关心支持小区物业管理工作的业主踊跃报名，请建设单位、前期物业服务企业、街道办事处、居民委员会指派人员参加。 联系电话： ××街道办事处 年月日
××小区业主大会筹备组成员名单公告 ××小区全体业主： 根据国务院、省、市物业管理条例的有关规定，经业主自荐、业主联名推荐、各有关部门和单位的指派，报名工作已结束。XX年XX 月XX日，在我街道办事处的组织下，召开了筹备小组会议，会议确定了XX名筹备小组成员，并推选了组长、副组长，现予以公告。 如您对以上业主委员会筹备组成员有异议，请在本公告之日起×日内与××街道办事处联系，联系电话:XXXX，我们将进行认真复核并告知您复核结果；若无异议，公示结束后筹备小组将开展工作。 ××街道办事处 年月日
前期物业服务合同(与业主签)
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 前期物业服务合同(与业主签) 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
委托方（以下简称甲方）： 法定代表人： 注册地址：联系电话： 受托方（以下简称乙方）： 法定代表人： 注册地址： 物业管理负责人：联系电话： 第一章总则 第一条前期物业管理 房屋开始建设及房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物 业管理企业签订的〈〈物业管理服务合同》生效时止的物业管理。根据 有关法律、法规，在白愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 托于乙方实行物业管理，订立本合同。 第二条物业基本状况 物业名称： 物业类型： 座落位置：四至：东________________ 南______ 酉^匕 占地面积：方米 建筑面积：方米 第三条乙方提供服务的受益人为本物业的建设方及全体业主和物业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书
面交接手续。 第二章委托管理服务事项 第四条房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、。 第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、第六条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、白行车棚、停车场、 第七条共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、 第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、 文化体育娱乐场所、O 第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、 垃圾的收集、清运、O 第十条交通与车辆停放秩序的管理、O 本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域的公共场地 停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。 第十一条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、 ____________________________ 七前款约定的事项不含业主、使用人的人 身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。 第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料
3 深圳市业主大会和业主委员会议事规则示范文本
深圳市业主大会和业主委员会议事规则 （示范文本） 第一条为了规范业主大会和业主委员会的议事活动，根据有关法律法规制定本议事规则。 本议事规则经年月日业主大会会议审议通过，专为本区域召开业主大会会议及业主委员会会议使用。 第二条业主大会的议事范围： （一）管理规约、业主大会和业主委员会议事规则的制定、修改； （二）物业服务企业的选聘和解聘； （三）物业专项维修资金的筹集和使用； （四）业主大会的诉讼或仲裁； （五）业主委员会委员、候补委员的选举、罢免，业主委员会工作的监督； （六）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用约定和收益分配方案； （七）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度的制订和修改； （八）业主委员会的工作报告； （九）业主委员会不当决定的改变和撤销； （十）业主大会、业主委员会的活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬； （十一）业主大会、业主委员会印章使用管理和档案管理制度的制订和修改； （十二）业主委员会会议资料查询制度的制订和修改； （十三）业主委员会委员、候补委员或者执行秘书对业主资料的保密制度的制订和修改； （十四）业主委员会信息发布制度的制订和修改；
（十五）。 第三条业主大会会议采取集体讨论或书面征求意见的形式，具体形式由会议召集人确定。 第四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会每年召开次定期会议。 有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议： （一）百分之二十以上业主提议； （二）发生重大紧急事件需要及时协调处理； （三）； （四）《条例》和本议事规则规定的其他情形。 第五条业主大会会议由业主委员会负责召集。 在下列情形下，业主可提请所在地街道办事处召集业主大会会议。 （一）业主委员会逾期不召集会议，经所在地街道办事处责令，仍不召集的； （二）未能依法选举产生业主委员会，或者业主委员会集体辞职的； （三）业主委员会被区主管部门责令解散的； （四）。 第六条业主大会会议召开前，召集人应做好以下准备工作： （一）提出本次业主大会会议需要表决的事项； （二）确定会议召开的时间、地点、形式、会议议程； （三）印制表决票或选举票； （四）在业主中推选若干表决票和选举票的发票人、计票人和监票人； （五）核实业主身份，确定总投票权数和投票总人数； （六）选举业主委员会委员和候补委员的，召集人应将该事项在物业管理区域内予以公告，公告期不得少于10日。在公告期内接受业主提交的业主委员会成员候选人申请资料。在公告期截止后，不再接受对申请资料进行补正或修改。