房屋买卖合同取消资金占用费

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篇一：约定资金占用费的房屋买卖合同之性质

约定资金占用费的房屋买卖合同之性质

[裁判要旨]实际生活中，双方当事人在房屋买卖合同中约定房屋回购、资金占用费的情形并不鲜见，我国现行法律法规对此尚无明确规定。从维护交易持续的安全、稳定角度考虑，在无充分证据证明双方名为买卖、实为借贷担保的情况下，不宜轻易否定房屋买卖合同的效力。在司法实践中，应结合双方约定的具体内容、意思表示的明确程度以及履行的实际状况等加以综合判断。

[案情]

上诉人(原审被告)：何春霖。

被上诉人(原审原告)：罗开明。

被上诉人(原审原告)：王明珍。

位于成都市金牛区抚琴西南路14号3栋4单元4楼的

涉案房屋，属罗开明、王明珍夫妻所有。20XX年3月14日，罗开明、王明珍(甲方)与何春霖(乙方)签订协议一份，约定：甲方自愿将涉案房屋以15万元卖给乙方，乙方付款后，甲方立即将产权过户给乙方；从20XX年3月14日至同年9月13日内，甲方每月承担资金占用费1.5万元，在此期间甲方暂时居住在此房，如甲方在3个月内不能按时支付资金占用费，将自动搬出并交房给乙方，如在此期间甲方愿意收回此房屋，必须将所有债务一次性结清；甲方委托江某代理该房屋的结按、过户、按揭等一切相关手续；乙方在此期间未经甲方同意不得转让、出卖。同日，罗开明、王明珍出具收条，载明：今收到何春霖购房款15万元。同日，罗开明、王明珍通过公证方式委托江某代其到产权部门办理涉案房屋出

售事宜，包括代表其出售该房屋，与买方签订该房屋的买卖合同，代表其在相关文件上签字。同月23日，为办理涉案房屋过户手续，江某代表罗开明、王明珍与何春霖签订房屋买卖合同一份，其中载明罗开明、王明珍自愿将涉案房屋出售给何春霖。同月27日，何春霖登记取得涉案房屋的房屋所有权证。何春霖(甲方)与罗开明(乙方)于20XX年10月25日签订房屋出租协议一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，从20XX年11月1日起至20XX年4月30日止，有效期为半年，月租金为600元；此期间房屋免费出租给乙方，续租时房屋租金再议。涉案房屋现由罗开明、王明珍使用。

另查明，何春霖登记取得涉案房屋的房屋所有权证后，将该房屋抵押给中国农业银行成都市蜀都支行并办理了登记，抵押期限自20XX年6月29日起至2027年6月28日止。

原告罗开明、王明珍诉称：20XX年3月，二人经李某介绍认识何春霖，达成罗开明、王明珍向何春霖借款15万元，借款期限为3个月，月息为1.5万元的协议。罗开明、王明珍提供涉案房屋作为借款抵押。罗开明、王明珍与何春霖于20XX年3月14日签订的协议，表述

为罗开明、王明珍将涉案房屋出售给何春霖，罗开明、王明珍还清债务后收回房屋。嗣后，罗开明、王明珍将涉案房屋过户至何春霖名下。因经济困难，罗开明、王明珍未能按期还款付息。何春霖认为已取得涉案房屋的所有权，要求罗开明、王明珍搬离涉案房屋。由此，双方产生纠纷。罗开明、王明珍认为，二人因急需资金，采取让与担保的形式从何春霖处借款，双方签订协议的目的并非是房屋买卖，而是担保债权的实现，该让与担保行为违反法律强制性规定，应属无效。同时，何春霖利用罗开明、王明珍急需资金的窘境，要求支付高达120％的年利息，违反相关法律规定，其超过银行同期贷款利率的部分不应得到支持。罗开明、王明珍要求确认罗开明、王明珍与何春霖于20XX年3月14日签订的协议为借款合同，并确认上述协议之中关于买卖房屋的部分无效，何春霖应将涉案房屋返还罗开明、王明珍。

被告何春霖辩称：双方于20XX年3月14日签订的协议，从其内容而言，是房屋买卖合同。罗开明、王明珍出具的收条也载明收到购房款。协议中罗开明、王明珍按月支付的资金占用费不是利息，而是何春霖投资的预期回报，且支付该费用是以回购房屋为前提的。协议约定在此期间，何春霖未经罗开明、王明珍的同意，不得转让出卖，这说明有回购房屋的意愿，如不是买卖行为，就不会约定可以转让出卖。双方签订的房屋出租协议也证明罗开明、王明珍承认房屋买卖关系的存在。何春霖购买涉案房屋后，将该房用于办理银行抵押贷款，银行对房屋进行评估并到实地勘测，罗开明、王明珍均积极配合，足以证实已承认将房屋出售给何春霖的事实。双方签订的上述协议，缔约双方具有完全民事行为能力，内容是双方真实意思表示且未违反法律规定，该协议已实际履行完毕，涉案房屋已于20XX年3月27日完成了过户手续。请求依法驳回罗开明、王明珍的诉讼请求。

[审判]

四川省成都市金牛区人民法院经审理认为：罗开明、王明珍与何春霖于20XX年3月14日签订的协议，应认定为名为房屋买卖合同，实为借款合同。理由如下：1、涉案房屋位于一环路以内，在20XX年之际，其市场价格远远高于2252元/平方米，罗开明、王明珍以如此低的价格出售该房的前提是在3个月内能收回该房。2、出售房屋并办理过户手续

后，何春霖已实际取得该房屋的所有权，如何处置该房是其合法权益，罗开明、王明珍不应予以干预。但罗开明、王明珍实际仍在该房屋内居住，且约定3个月内不得转让他人。

3、支付购房款并办理完过户手续后，作为卖方即收取购房

款的一方，仍需向买方即支付购房款的一方每月支付

1.5万元。该款在此解释为投资的预期回报，显然不能

使人信服，应认定是购房款15万元的利息为宜。4、3个月

内需收回该房，双方应另行依据市场价格重新商订房屋价格，每月收取资金占用费、一次性结清债务后按原价出售，不符合情理。5、李某的证人证言载明协议的实质是借款，罗开明、王明珍用涉案房屋作抵押。基于上述理由，结合李某的证人证言，应认

定协议的实质为借款合同，即罗开明、王明珍向何春霖借款15万元，期限为3个月，月息为

1.5万元，罗开明、王明珍以涉案房屋作为借款担保。

本案之中，罗开明、王明珍提供涉案房屋作为借款担保，但双方采取的担保形式为将该房屋过户至何春霖名下，待借款到期还本付息，即结清所有债务后，将该房屋收回即过户至罗开明、王明珍名下。双方的上述行为，符合让与担保的法律特征，属让与担保，但违反了我国法律有关禁止流押的强制性规定，即债务履行期届满前，抵押权人不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因此，