房地产公司偷面积实用案例分析
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偷面积专题研究二
阳台 (半)
阁楼
庭院
地 下 室
——
5.88 ——
——
— —
—— ——
3.78 ——
40.6 146
——
3.6 ——
——
— —
11.4
3.6 ——
——
— —
11.5 3.78
118 ——
— —
5.2
3.2 ——
——
— —
——
3.2 ——
——
— —
——
3.6 ——
——
— —
——
6.5 ——
——
— —
——
合肥偷面积项目—融科九重锦
•
3D三房两厅一卫89 ㎡ （赠送工 作阳台）
3C1户型三室两厅两卫面积95㎡ （赠送入户花园）
合肥偷面积项目—融科九重锦
•
3B2四房两厅一卫96㎡ （赠送空 中花园）
3A户型三室两厅两卫面积133㎡
合肥偷面积项目—融科九重锦
•
4B四房两厅两卫142 ㎡ （赠送入 户花园）
“偷”面积专题汇报
金大地营销部
本文纲要：
■ “偷面积”项目案例 ■ “偷面积”之常用方法
合肥偷面积项目—万科金色名郡
3房2厅2卫115㎡ （赠送空中花园）
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
合肥偷面积项目—华润幸福里
洋房4房2厅2卫+空中庭院+入户花园+阳光地下室157㎡，采光地下室146 ㎡ (1F)
合肥偷面积项目—华润幸福里
——
凸窗
工作 阳台
2.66 ——
4房2厅2卫(底层) 157
幸福里（洋 3房2厅2卫
147
【房地产】旭辉集团偷面积的实用案例分析
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使
得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来
。
缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙 渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下 功夫。
“绿洲丰和”凸窗经典案例
创新户型之凸窗运用： 通风采光佳，实用，视野开 阔，建筑立面美观，有效增 加了客户的套内面积，卖点 实在。
进深的足够大， 可以把这个凸窗 空间隔离成一个 独立的空间
上图为没有 打掉顶柜的 卧室样板房
上图为打掉顶柜 后的卧室空间。 这样空间不再压 抑，还能隔离出 一个小办公间
从上述分析可以看出: 凸窗有如下优点： ➢给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不计入建筑面积； ➢通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好； ➢美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体；
•深圳地产 •商“偷面积”
•大手笔 •惯用手法
• 三、深圳◎偷面积由来
• 背景：典型移民城市，置业需求旺盛；
•
地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水
•
涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产
•
品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳
•
所有开发商赢得市场的利器；
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）
•
层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑
•
台，飘窗等)的面积尽量的放大；
•
•
增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加
•
实惠，促进销售。
• 二、 “偷面积”的几种常用方法
不计面积的
1、 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)
旭辉集团-偷面积方略浅析
绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的 净高要求低，落地凸窗的应用最为理想
2019/10/22
11
“绿洲丰和”凸窗经典案例
2019/10/22
12
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二） 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁
开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸 窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高 不高于2.2米。而客户在拿到房子后， 这样一道专为“打掉”设计的横梁便可 “拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成 2.8米，与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是， 开发商在屋内做一道假梁，将部分空间 隔成两层，下层空间不超过2.2米，上 层空间0.6米左右用于储藏室。在装修 的时候，购房者可以将故意设计的那道 假梁打掉，使得房屋空间变大。
2019/10/22
27
入户花园经典案例
2019/10/22
28
空中院馆“偷面积” 电梯厅
电梯厅花园由两层高露台组成， 即每两层电梯厅均有一个近 30—40平方米的露台，形成 了可供两层业主共同使用梯厅 花园。
空中花园，一般是两层或者三 层做一个。
由于电梯厅露台两层高度，按 照建筑计算有关规定，不计入 容积率部分，因此这部分面积 没计入公摊面积，给业主带来 了实惠
增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加 实惠，促进销售。
2019/10/22
3
二、 “偷面积”的几种常用方法
不计面积的
1、 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)
(空间的延伸)
2、 落地凸窗(2.2米内)
(空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)
【房地产】旭辉集团偷面积的实用案例分析
【房地产】旭辉集团偷面积的实用案 例分析
8、 一楼庭院和楼顶的使用面积
(增加辅助使用空间)
9、 超高内庭院
(可变现实用面积)
10、室内层高2.2米Байду номын сангаас下的夹层，插层，技术层 (增加辅助使用面积)
计半面积的 1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊 2、与房屋相连有上盖无柱的走廊 3、可以变房间的内阳台 4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊
缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保 温。
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【房地产】旭辉集团偷面积的实用案 例分析
“桂芳园”凸窗经典案例
如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很 大的空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。
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【房地产】旭辉集团偷面积的实用案 例分析
•和半地下室 •以及住宅建 •筑在正负零 •以下的地下
•只计一层建 •筑面积的室 •内超高层
•室和半地
•下室
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【房地产】旭辉集团偷面积的实用案 例分析
房地产商“偷面积”惯用手法汇总
•计一半 •建筑面 •积的”偷”
•法
•深圳地产商 •惯用“偷面积”
•方法汇总
•不计算建 •筑面积的 •”偷”法
4、 两层高以上的普通大露台
(增加使用面积但是不占用房间面积)
5、 两层高以上的内凹大露台或入户花园
(增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)
6、 层高小于2.2米的地下室，半地下室空间 (增加辅助使用空间)
7、 双首层设计的”地下空间” (增加辅助使用空间或变现更多实用面积)
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常用工程偷面积的实用案例分析
解决方案
01
02
03
04
05
1. 加强规划执行 2. 提高建筑面积 3. 强化监管力度 4. 引入第三方审 5. 加强处罚力度
力度
计算…
计
确保施工单位严格按照规 划审批要求进行施工，防 止擅自增加建筑面积。
加强相关人员的培训，确 保在申报建筑面积时能够 准确计算，避免误差。
相关监管部门应加强对项 目实施过程的监管，及时 发现和纠正建筑面积超标 等问题。
虚报建筑面积
在申报建筑面积时，虚报 数据以获得更高的利润或 规避相关法规。
违规加建
在未经批准的情况下，擅 自增加建筑物的楼层、面 积或结构，以达到增加建 筑面积的目的。
工程偷面积的危害
安全隐患
损害公共利益
工程偷面积可能导致建筑物的结构安全、 消防安全等方面存在严重隐患，对居民的 生命财产安全构成威胁。
工程偷面积可能导致公共设施、绿化等被 侵占，损害公共利益和社会公平。
破坏市场秩序
违法风险
工程偷面积扰乱了建筑市场的正常秩序， 破坏了公平竞争的环境，损害了守法企业 的利益。
工程偷面积行为违反了相关法律法规，企 业或个人可能面临法律责任和处罚。
03
实用案例一：建筑面积超标
案例描述
• 某住宅楼项目在规划审批中，申报的建筑面积为10000平方米。 但在项目竣工后，实际建筑面积达到了12000平方米，超出了 规划审批的建筑面积。
05
实用案例三：偷梁换柱，以次充好
案例描述
• 某建筑工程中，开发商为了降低成本，在建筑材料 上做了手脚。原本应该使用高质量的钢筋和混凝土， 却偷偷换成了劣质的材料。这样做的目的是在外观 上难以察觉，但会严重影响到建筑的结构安全和使 质材料会导致建筑物的结 构强度和稳定性大大降低，增加 了安全隐患。
商品房“偷面积”的几个实例
由于入户 花园只计 算一半 的建筑 四房三卫设 计 ，每个房间面积都超过 单位 ，让买 家 自行搭建 阁楼 ，有 的直 ０平方米 ，主人房不仅有 卫生间更有 接搭好 阁楼 连装修 一起送 ，只要第二 面积 通过做 大入 户花 园可 以偷 到面 １
２ 米 ，就不算面积 。 １ ９平方米 的 层的层高低于 ２ 积 ，甚至 能 偷 ”出一个房 间。还 有 衣 帽间 ，这 是建筑面积 １
积较 大的房间 。这样不 到 １ ０ ｏ平方米
发商利 用相关政策 的漏 洞 ．采 取 偷 面积 的手段 来获取更 多的利 益。开 发商 偷面积 ”的手段各式各样 ，有 必要总结一 下 ，以引起有关部 门的重
视并采取相应对策 。 （ 一 ）阳台
的户型就变成四房设计 了。 （ 六 ）飘窗台 目前大部分飘 窗台只要高度 不超 过２ ２ 米都 不算面积 。开发商也 喜欢
小 复式 单位 也 是很 常 见 的 偷 ”
米左右 产面积测算规则》 ，阳台只能计算为一 米 以上 的 使 用 空 间 ，一 套 建筑 面积 面积 做法 ，楼盘设计 出层高 ５ ２ ３ ０平方米的户型能送 ９ Ｏ平方米 的使 的套 型 ，可 以改装成小户型 ．买一层 用 空间。该 楼盘 １ １ ９ 平方 米的单位是 送一 层。有 的楼盘 设计出层高较高 的
一
种室 内花园的设计是可 以变成房 间 单位绝不可 能做 到的。审阅规划核准 的。如 某楼 盘 的 Ｎ ＋ Ｉ 户 型 ，其 中 图 发现该户型 的主人房连卫生 间和
０平方米 的面积 都是 偷 个房 间就是 由入 户花 园改成 的 ，该 衣帽 间近 ３
（ 八 ）上 空
在规 划 图纸 上设 计 为 上 空 的地 方 ．
一
开发商利 用后 期装修 的名义重新铺上
常用工程偷面积的实用案例分析资料
法
深圳地产商 惯用“偷面积”
方法汇总
不计算建 筑面积的 ”偷”法
未封闭 的阳台
可变成 房间的 内阳台
一层普通 大阳台
不计算建筑 计一半建筑 面积的”偷”法面积的”偷”法
深圳地 产商 “偷面积” 小手笔 惯用手法
深圳地产 商“偷面积”
大手笔 惯用手法
10/17/2019
8
三、深圳◎偷面积由来
背景：典型移民城市，置业需求旺盛； 地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水 涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产 品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳 所有开发商赢得市场的利器；
绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的 净高要求低，落地凸窗的应用最为理想
10/17/2019
11
“绿洲丰和”凸窗经典案例
10/17/2019
12
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二） 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁
开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸 窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高 不高于2.2米。而客户在拿到房子后， 这样一道专为“打掉”设计的横梁便可 “拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成 2.8米，与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是， 开发商在屋内做一道假梁，将部分空间 隔成两层，下层空间不超过2.2米，上 层空间0.6米左右用于储藏室。在装修 的时候，购房者可以将故意设计的那道 假梁打掉，使得房屋空间变大。
同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一
种设计理念给客户和地产商带来惊喜。
10/17/2019
26
入户花园经典案例
6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的 “偷面积”。 左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。“6米高 入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼（见下页图片）。
深圳地产商 惯用“偷面积”
方法汇总
不计算建 筑面积的 ”偷”法
未封闭 的阳台
可变成 房间的 内阳台
一层普通 大阳台
不计算建筑 计一半建筑 面积的”偷”法面积的”偷”法
深圳地 产商 “偷面积” 小手笔 惯用手法
深圳地产 商“偷面积”
大手笔 惯用手法
10/17/2019
8
三、深圳◎偷面积由来
背景：典型移民城市，置业需求旺盛； 地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水 涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产 品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳 所有开发商赢得市场的利器；
绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的 净高要求低，落地凸窗的应用最为理想
10/17/2019
11
“绿洲丰和”凸窗经典案例
10/17/2019
12
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二） 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁
开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸 窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高 不高于2.2米。而客户在拿到房子后， 这样一道专为“打掉”设计的横梁便可 “拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成 2.8米，与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是， 开发商在屋内做一道假梁，将部分空间 隔成两层，下层空间不超过2.2米，上 层空间0.6米左右用于储藏室。在装修 的时候，购房者可以将故意设计的那道 假梁打掉，使得房屋空间变大。
同样，入户花园的设计，亦满足了客户求实惠的心理，同时以另一
种设计理念给客户和地产商带来惊喜。
10/17/2019
26
入户花园经典案例
6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的 “偷面积”。 左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。“6米高 入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼（见下页图片）。
各种“偷面积”技巧讲座
点评：所“偷〞面积不多，对 于小户型住宅，所“偷〞 面积应多多益善。
一、不计算面积
3、建筑物内的设备管道夹层。
可延展客厅，多出来的客厅
“可延展客厅〞，将原设计的两户之 间的管道井面积，两家各分一半 〔可做到9平方米之多〕。在样板 房中明显地将此面积用红色墙面 表示。在竣工验收时该红白墙面 交界处有砖墙分隔。待验收后， 组织重新隔墙，按照样板房样式 向业主交楼，业主可根据个人需 求将其扩展为客厅或卧室使用。
二、计算一半面积
2、半送房间，设计时选个房 间不装上窗户来当做阳台 的做法。
阳台只算一 半建筑面积
三、其他情况
挑高 这是很多小户型采用的方法，挑高5
米、挑高4.9米，实际上也是“ 偷〞面积的一种。在将房屋层高 设计到4.8米、4.9米甚至更高后 ，购房者通常可以将其隔成两层 ，使空间得到充分利用。 一般的话就是把客厅挑高，其他空 间局部间隔成两层。 缺点：在限高的情况下，减少建筑 面积，单价较高，同时在消防要 求上很难达标，许多地方都已经 制止这种设计。
3、两图均为万科“偷〞的 半地下室。
但是万科应用在了别墅 和大户型上。
不计算建筑面积而又能 创造如此大的空间的“ 偷〞法，90平米内依然 有应用空间；
三、典型案例
1、中山“万科.城市风景〞美式“风情洋房〞阳光房〔红色局部〕 的层高为2.2米，可以算“偷面积〞的新做法
2、“京地海世界〞的露台在设计 上很大胆，它的两层高的内凹大露 台更加强调私人空间，更注意处理 建筑外立面效果和减少施工难度。 施工时成心留出一个两层高的洞口 ，在交房时可加板封闭，成为单层 的室内使用空间
缺点：构造复杂，施工周期加长，减少可 售面积，从而单价较高。
一、不计算面积
〔二〕、不应计算面积的其他现象
一、不计算面积
3、建筑物内的设备管道夹层。
可延展客厅，多出来的客厅
“可延展客厅〞，将原设计的两户之 间的管道井面积，两家各分一半 〔可做到9平方米之多〕。在样板 房中明显地将此面积用红色墙面 表示。在竣工验收时该红白墙面 交界处有砖墙分隔。待验收后， 组织重新隔墙，按照样板房样式 向业主交楼，业主可根据个人需 求将其扩展为客厅或卧室使用。
二、计算一半面积
2、半送房间，设计时选个房 间不装上窗户来当做阳台 的做法。
阳台只算一 半建筑面积
三、其他情况
挑高 这是很多小户型采用的方法，挑高5
米、挑高4.9米，实际上也是“ 偷〞面积的一种。在将房屋层高 设计到4.8米、4.9米甚至更高后 ，购房者通常可以将其隔成两层 ，使空间得到充分利用。 一般的话就是把客厅挑高，其他空 间局部间隔成两层。 缺点：在限高的情况下，减少建筑 面积，单价较高，同时在消防要 求上很难达标，许多地方都已经 制止这种设计。
3、两图均为万科“偷〞的 半地下室。
但是万科应用在了别墅 和大户型上。
不计算建筑面积而又能 创造如此大的空间的“ 偷〞法，90平米内依然 有应用空间；
三、典型案例
1、中山“万科.城市风景〞美式“风情洋房〞阳光房〔红色局部〕 的层高为2.2米，可以算“偷面积〞的新做法
2、“京地海世界〞的露台在设计 上很大胆，它的两层高的内凹大露 台更加强调私人空间，更注意处理 建筑外立面效果和减少施工难度。 施工时成心留出一个两层高的洞口 ，在交房时可加板封闭，成为单层 的室内使用空间
缺点：构造复杂，施工周期加长，减少可 售面积，从而单价较高。
一、不计算面积
〔二〕、不应计算面积的其他现象
“偷面积”的实用案例分析资料
“偷”面积方略浅析
7/16/2019
1
本文纲要：
■ 何为“偷面积” ■ “偷面积”之常用方法 ■ “偷面积”·经典案例
7/16/2019
2
一、何为“偷面积”
【概念诠释】： 依据：《建筑工程建筑面积计算规范》
偷法： 把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等） 和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插 层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑 台，飘窗等)的面积尽量的放大；
7/16/2019
21
错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”
7/16/2019
奇数层露台可能有对 视问题
22
露台经典案例
亮点 【错层】 有效解决了平层中送出不 计面积的露台。
【优势】： 1. “偷”出更大实惠。 2. 增加有力卖点。 3. 满足客户与室外大接触
心愿。
7/16/2019
23
露台经典案例
法
深圳地产商 惯用“偷面积”
方法汇总
不计算建 筑面积的 ”偷”法
未封闭 的阳台
可变成 房间的 内阳台
一层普通 大阳台
不计算建筑 计一半建筑 面积的”偷”法面积的”偷”法
深圳地 产商 “偷面积” 小手笔 惯用手法
深圳地产 商“偷面积”
大手笔 惯用手法
7/16/2019
8
三、深圳◎偷面积由来
背景：典型移民城市，置业需求旺盛； 地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水 涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产 品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳 所有开发商赢得市场的利器；
高小于 2.1米的 隐藏式
衣柜
7/16/2019
1
本文纲要：
■ 何为“偷面积” ■ “偷面积”之常用方法 ■ “偷面积”·经典案例
7/16/2019
2
一、何为“偷面积”
【概念诠释】： 依据：《建筑工程建筑面积计算规范》
偷法： 把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等） 和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插 层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑 台，飘窗等)的面积尽量的放大；
7/16/2019
21
错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”
7/16/2019
奇数层露台可能有对 视问题
22
露台经典案例
亮点 【错层】 有效解决了平层中送出不 计面积的露台。
【优势】： 1. “偷”出更大实惠。 2. 增加有力卖点。 3. 满足客户与室外大接触
心愿。
7/16/2019
23
露台经典案例
法
深圳地产商 惯用“偷面积”
方法汇总
不计算建 筑面积的 ”偷”法
未封闭 的阳台
可变成 房间的 内阳台
一层普通 大阳台
不计算建筑 计一半建筑 面积的”偷”法面积的”偷”法
深圳地 产商 “偷面积” 小手笔 惯用手法
深圳地产 商“偷面积”
大手笔 惯用手法
7/16/2019
8
三、深圳◎偷面积由来
背景：典型移民城市，置业需求旺盛； 地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水 涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产 品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳 所有开发商赢得市场的利器；
高小于 2.1米的 隐藏式
衣柜
房屋赠送面积偷面积分析ppt课件
关于土地增值税对赠送面积的影响
相对于增值率的增加，利润率呈波浪式上升，并在税率分界点两侧形成波峰波谷（注意避开波谷）； 对位于利润率拉升区的项目，赠送面积越多，越能提升项目的利润率。
增值税税率：
增值额/总成本≤20%，免征
20%＜增值额/总成本≤50%，税率为30%
50%＜增值额/总成本≤100%，税率为40%
能封
50%-95%
房间好用性\景观采光通风
花池
不能封
R-30%
可利用性
能封为室内空间
50%-95%
房间好用性\景观采光通风
R为保底折算率=单位建安成本×（1+15%）/均价
赠送面积价格提升公式
P送=P不送×（1+R1R6/R5） △P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4
案例
建筑成本 C建
面积赠送率 R1
配套面积比率 R4
实用率 R5
赠送面积折算率 R6
P送
P不送
△P
△P保底
宏发领域
1800
27%
1.3
80%
50%
14000
11979
2021
737
西岸观邸
1800
30%
1.3
80%
65%
10000
8040
1960
819
名词解释
P送：已考虑赠送面积后的均价 P不送：不考虑赠送面积时的均价 △P保底：保底均价增加值（赠送面积前后利润相等） C建：单位建筑成本 R1：面积赠送率=总赠送面积/总可售面积 R2：土地成本占比=可售面积单位土地成本/不赠送面积单价 R3：建筑成本占比=单位建筑成本/不赠送面积单价 R4：配套面积率=总建筑面积/(可售面积+赠送面积),常规取值范围1.1-1.2 R5：实用率=套内面积/建筑面积 R6：赠送面积折算率 i ：贷款利率 T ：建设周期
相对于增值率的增加，利润率呈波浪式上升，并在税率分界点两侧形成波峰波谷（注意避开波谷）； 对位于利润率拉升区的项目，赠送面积越多，越能提升项目的利润率。
增值税税率：
增值额/总成本≤20%，免征
20%＜增值额/总成本≤50%，税率为30%
50%＜增值额/总成本≤100%，税率为40%
能封
50%-95%
房间好用性\景观采光通风
花池
不能封
R-30%
可利用性
能封为室内空间
50%-95%
房间好用性\景观采光通风
R为保底折算率=单位建安成本×（1+15%）/均价
赠送面积价格提升公式
P送=P不送×（1+R1R6/R5） △P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4
案例
建筑成本 C建
面积赠送率 R1
配套面积比率 R4
实用率 R5
赠送面积折算率 R6
P送
P不送
△P
△P保底
宏发领域
1800
27%
1.3
80%
50%
14000
11979
2021
737
西岸观邸
1800
30%
1.3
80%
65%
10000
8040
1960
819
名词解释
P送：已考虑赠送面积后的均价 P不送：不考虑赠送面积时的均价 △P保底：保底均价增加值（赠送面积前后利润相等） C建：单位建筑成本 R1：面积赠送率=总赠送面积/总可售面积 R2：土地成本占比=可售面积单位土地成本/不赠送面积单价 R3：建筑成本占比=单位建筑成本/不赠送面积单价 R4：配套面积率=总建筑面积/(可售面积+赠送面积),常规取值范围1.1-1.2 R5：实用率=套内面积/建筑面积 R6：赠送面积折算率 i ：贷款利率 T ：建设周期
住宅设计偷面积实例43p
电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积
2024/4/26
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空中院馆“偷面积” 电梯厅
2024/4/26
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空中院馆 空中过道
在两个单元之间做一个连接的空中过 道，使得业主多出一部 分空间。业 主既可以分隔开，作为自己的私人空 间；也可以作为空中院馆，供业主共 用，多出一个休闲空间。
2024/4/26
相对“中央悦城”的 大胆的露台错层
“西岸官邸”的错层 露台的设计更为人性 化。它不仅为客户送 出了面积，更重要的 是它相对前者更强调 私人空间。
上面两副图片为“西岸官邸”楼盘的内部 结构和样板房模型，可以看出“西岸官邸” 更有选择性：它为偶数层增加了卖点，从 而提高了每平米的价格。而奇数层则能得 到相对偶数层的单位建筑面积更为便宜的 实惠。
2024/4/26
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利用超大入户花园和大阳台 “偷面积”
2024/4/26
入户花园可以隔成 一个小书房，非常 实用
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利用超大入户花园和大阳台 “偷面积”
2024/4/26
大阳台设计，阳台面 积12㎡
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错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”
双层高露台首先在从室内空间 向外界的自然延伸上，对居住 的舒适性肯定有所帮助。对于 错层大露台（或入户花园）如 果是可以用玻璃窗封上，或加 楼层板使上下两家都增加面积， 对偷面积提高实用率有非常大 的帮助。但要考虑上下层对视 的问题，如采用内封闭的方式。
(增ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ辅助使用空间)
9、 超高内庭院
(可变现实用面积)
10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层 (增加辅助使用面积)
计半面积的 1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊 2、与房屋相连有上盖无柱的走廊 3、可以变房间的内阳台 4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊
房地产开发中的偷面积设计57PPT
“城市主场”的创新点，并不完全在于其步入式凸窗的 进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直 接成为有效的室内空间
建筑设计规范—面积计算
在样板房中展示了可打掉部分 的上梁（顶柜）
在1.5米的步入式凸窗中，可以 打掉0.9米，其0.6米是真实的步 入式凸窗的上梁结构
建筑设计规范—面积计算
招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗之梁与“桂芳园 ”、 “可园”的可拆卸凸窗有异曲同工之妙——即将低于 2.2米的凸窗高度空间，转化成标准层高空间。两者都 实现了偷面积，即这些室内平面面积，不计入套内建筑 面积
面积 金众“香诗美林”的共享梯厅 百安隆“阳光新干线”的生活阳台
建筑设计规范—面积计算
其钻的空子是住宅建筑正负零之下不计入面积
建筑设计规范—面积计算
在TOWNHOUSE一层， 有楼梯可以直下半地下 室
万科城的TOWNHOUSE 都有半地下室可送
建筑设计规范—面积计算
半地下室可以采光
建筑设计规范—面积计算
一套85平方米的三房二卫户型，又送了12平方米 的入户花园，真不亚于近100平方米的户型
建筑设计规范—面积计算
金众“香诗美林”的轻功---共享梯厅
2021/7/12
香诗美林其电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电 梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层 业主共同使用梯厅花园
建筑设计规范—面积计算
半地下室层净高 约2.4米，估计层 高在2.6米
由于室外架空1米左右， 给采光窗创造了通风采 光的条件
室内采光还是很不错的
建筑设计规范—面积计算
宽景HOUSE的一 楼单位的半地下 室有两房一厅的 面积
宽景HOUSE的一楼 单位从天井看，每 户就象是一楼的复 式房
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高小于 2.1米的 隐藏式
衣柜
高小于 2.1米的 落地大
衣柜
阳光房
两层高错 层露台及 两层高内 凹和半地下室 以及住宅建 筑在正负零 以下的地下 室和半地
下室
只计一层建 筑面积的室 内超高层
2021/3/2
7
房地产商“偷面积”惯用手法汇总
计一半 建筑面 积的”偷”
缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙 渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下 功夫。
2021/3/2
10
“绿洲丰和”凸窗经典案例
创新户型之凸窗运用：
通风采光佳，实用，视野开 阔，建筑立面美观，有效增 加了客户的套内面积，卖点 实在。
绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的 净高要求低，落地凸窗的应用最为理想
法
深圳地产商 惯用“偷面积”
方法汇总
不计算建 筑面积的 ”偷”法
未封闭 的阳台
可变成 房间的 内阳台
一层普通 大阳台
不计算建筑 计一半建筑 面积的”偷”法面积的”偷”法
深圳地 产商
“偷面积” 小手笔 惯用手法
深圳地产 商“偷面积”
大手笔 惯用手法
2021/3/2
8
三、深圳◎偷面积由来
背景：典型移民城市，置业需求旺盛； 地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水 涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产 品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳 所有开发商赢得市场的利器；
2021/3/2
11
“绿洲丰和”凸窗经典案例
2021/3/2
12
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二） 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁
开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗 部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不 高于2.2米。而客户在拿到房子后，这 样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸” 掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与 正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是， 开发商在屋内做一道假梁，将部分空间 隔成两层，下层空间不超过2.2米，上 层空间0.6米左右用于储藏室。在装修 的时候，购房者可以将故意设计的那道 假梁打掉，使得房屋空间变大。
进深的足够大， 可以把这个凸窗 空间隔离成一个 独立的空间
上图为没有 打掉顶柜的 卧室样板房
上图为打掉顶柜 后的卧室空间。 这样空间不再压 抑，还能隔离出 一个小办公间
2021/3/2
5
计一层面积的室内超高层 1、室内4.0米以下 2、室内4.4米－6米甚至更高
(增加空间体量和舒适度) (增加空间体量还可加楼板变现使用面积)
少分摊公共面积
1、不计面积的公共面积
(高层高，夹层等)
(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)
2、计一半面积的公共面积
(阳台形式等)
(减少公摊建筑面积，增加套内实用面积)
增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加 实惠，促进销售。
2021/3/2
3
二、 “偷面积”的几种常用方法
不计面积的
1、 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)
(空间的延伸)
2、 落地凸窗(2.2米内)
(空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积)
3、 可局部拆卸内假凸窗 (增加一些储物空间或直接增加凸窗层＄高变成标准高)
“偷”面积方略浅析
2021/3/2
1
本文纲要：
■ 何为“偷面积” ■ “偷面积”之常用方法 ■ “偷面积”·经典案例
2021/3/2
2
一、何为“偷面积”
【概念诠释】： 依据：《建筑工程建筑面积计算规范》
偷法： 把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等） 和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插 层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑 台，飘窗等)的面积尽量的放大；
4、 两层高以上的普通大露台
(增加使用面积但是不占用房间面积)
5、 两层高以上的内凹大露台或入户花园
(增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积)
6、 层高小于2.2米的地下室，半地下室空间 (增加辅助使用空间)
7、 双首层设计的”地下空间” (增加辅助使用空间或变现更多实用面积)
2021/3/2
4
8、 一楼庭院和楼顶的使用面积
(增加辅助使用空间)
9、 超高内庭院
(可变现实用面积)
10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层 (增加辅助使用面积)
计半面积的 1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊 2、与房屋相连有上盖无柱的走廊 3、可以变房间的内阳台 4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊
2021/3/2
缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保
温。
2021/3/2
13
“桂芳园”凸窗经典案例
如图，佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗，为客户“偷”出了一个很大的 空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间，实现了凸窗的尽量扩大。
2021/3/2
14
“城市主场”凸窗经典案例
上图的顶柜为 可以打掉的部 分的上梁，将 低于2.2米的凸 窗空间转化成 标准高
2021/3/2
9
利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）
其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放 到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出 一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空 间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2 米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开 发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这 是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开 发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”， 但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本 身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”， 凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。 这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房 屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。
3模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连)
(增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积)
2021/3/2
6
房地产商“偷面积”惯用手法汇总
房地 产商 “偷面积” 小手笔 惯用手法
房地产 商“偷面积”
大手笔 惯用手法
高小于 2.2米 的落地 凸窗
高小于 2.2米 的可拆 卸凸窗