房地产公司偷面积实用案例分析
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2021/3/2
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利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一)
其主要的技巧是把带窗外墙向外推移,把窗台放 到最低,做成大玻璃窗,这样在外立面上会凸出 一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空 间不计入建筑面积,只要凸窗部分层高不超过2.2 米,便可有效“偷”到面积。 在设计中,为了层高不超过2.2米,通常开 发商会做一个较低的平台,这称为低台凸窗,这 是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进,开 发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”, 但客户装修时,这个“低台”往往可以打掉。由于本 身凸窗有2.2米的层高,加上打掉的那部分“低台”, 凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。 这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法,使得房 屋的空间更舒适,有效地内部空间结合起来。
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计一层面积的室内超高层 1、室内4.0米以下 2、室内4.4米-6米甚至更高
(增加空间体量和舒适度) (增加空间体量还可加楼板变现使用面积)
少分摊公共面积
1、不计面积的公共面积
(高层高,夹层等)
(减少公摊建筑面积,增加套内实用面积)
2、计一半面积的公共面积
(阳台形式等)
(减少公摊建筑面积,增加套内实用面积)
“偷”面积方略浅析
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本文纲要:
■ 何为“偷面积” ■ “偷面积”之常用方法 ■ “偷面积”·经典案例
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一、何为“偷面积”
【概念诠释】: 依据:《建筑工程建筑面积计算规范》
偷法: 把只计算半建筑面积(比如未封闭的阳台,挑梁等) 和不计算建筑面积的各类建筑(比如层高小于2.20m以下的夹层,插 层,技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室,房屋的天面,挑 台,飘窗等)的面积尽量的放大;
4、 两层高以上的普通大露台
(增加使用面积但是不占用房间面积)
5、 两层高以上的内凹大露台或入户花园
(增加使用面积但不占用房间面积,可以加楼板变现更多实用面积)
6、 层高小于2.2米的地下室,半地下室空间 (增加辅助使用空间)
7、 双首层设计的”地下空间” (增加辅助使用空间或变现更多实用面积)
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“绿洲丰和”凸窗经典案例
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利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二) 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁
开发商为了“偷”面积,故意将楼盘凸窗 部分设计出一道横梁,使得凸窗层高不 高于2.2米。而客户在拿到房子后,这 样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸” 掉,使原本2.2米的层高变成2.8米,与 正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是, 开发商在屋内做一道假梁,将部分空间 隔成两层,下层空间不超过2.2米,上 层空间0.6米左右用于储藏室。在装修 的时候,购房者可以将故意设计的那道 假梁打掉,使得房屋空间变大。
缺点:拆卸后如何保证墙体的隔热、保
温。
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“桂芳园”凸窗经典案例
如图,佳兆业“桂芳园”就利用可拆卸凸窗,为客户“偷”出了一个很大的 空间。步入式凸窗摇身变成一个独立空间,实现了凸窗的尽量扩大。
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“城市主场”凸窗经典案例
上图的顶柜为 可以打掉的部 分的上梁,将 低于2.2米的凸 窗空间转化成 标准高
进深的足够大, 可以把这个凸窗 空间隔离成一个 独立的空间
上图为没有 打掉顶柜的 卧室样板房
上图为打掉顶柜 后的卧室空间。 这样空间不再压 抑,还能隔离出 一个小办公间
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法
深圳地产商 惯用“偷面积”
方法汇总
不计算建 筑面积的 ”偷”法
未封闭 的阳台
可变成 房间的 内阳台
一层普通 大阳台
不计算建筑 计一半建筑 面积的”偷”法面积的”偷”法
深圳地 产商
“偷面积” 小手笔 惯用手法
深圳地产 商“偷面积”
大手笔 惯用手法
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三、深圳◎偷面积由来
背景:典型移民城市,置业需求旺盛; 地根紧缩,寸土寸金,楼面地价日益飙升,销售单价水 涨船高,高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产 品成为市场不二选择,偷面积的各类有效办法成为深圳 所有开发商赢得市场的利器;
缺点:大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙 渗漏等问题,需要开发商在材料、建筑设计上下 功夫。
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“绿洲丰和”凸窗经典案例
创新户型之凸窗运用:
通风采光佳,实用,视野开 阔,建筑立面美观,有效增 加了客户的套内面积,卖点 实在。
绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗,卫生间的 净高要求低,落地凸窗的应用最为理想
增加层高,一层产权两层实用(多为顶楼复式),通过减少分摊,增加 实惠,促进销售。
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二、 “偷面积”的几种常用方法
不计面积的
1、 凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)
(空间的延伸)
2、 落地凸窗(2.2米内)
(空间的延伸,实际窗地面与房间地面相同,变现类夹层实用面积)
3、 可局部拆卸内假凸窗 (增加一些储物空间或直接增加凸窗层$高变成标准高)
高小于 2.1米的 隐藏式
衣柜
高小于 2.1米的 落地大
衣柜
阳光房
两层高错 层露台及 两层高内 凹大露台
两层高 入户花园
层高小于2.2 米的地下室 和半地下室 以及住宅建 筑在正负零 以下的地下 室和半地
下室
只计一层建 筑面积的室 内超高层
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房地产商“偷面积”惯用手法汇总
计一半 建筑面 积的”偷”
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8、 一楼庭院和楼顶的使用面积
(增加辅助使用空间)
9、 超高内庭院
(可变现实用面积)
10、室内层高2.2米以下的夹层,插层,技术层 (增加辅助使用面积)
计半面积的 1、一层普通大阳台,未封闭的阳台,挑廊 2、与房屋相连有上盖无柱的走廊 3、可以变房间的内阳台 4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊
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3模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连)
(增加入户大堂面积提高舒适度,客观上减少公摊面积,增加套内实用面积)
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房地产商“偷面积”惯用手法汇总
房地 产商 “偷面积” wk.baidu.com手笔 惯用手法
房地产 商“偷面积”
大手笔 惯用手法
高小于 2.2米 的落地 凸窗
高小于 2.2米 的可拆 卸凸窗