重庆龙湖U城项目调研报告(38页)

金科廊桥天都
天街广场
协信星光系列商业
旭阳台北城 康居西城底商
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卓越熙街 在 营 龙湖睿城澜溪 商坊 业 天街广场
康居西城
龙湖仟佰汇
富力城
康田食方街 在
建 商
学苑U街
业
金科廊桥天都
旭阳台北城 协信星光系列
Lifestyle步 行街
独栋、住 宅底商
步行街
底商
购物中心
开业时间 项目类型 租金模式 代理机构
综合分析
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16万
2.5万
2012年9月
社区商业
纯租金、其他模式
龙湖物业 项目分期开发，一期推 出2.5万方，为项目后期
经营试水
龙湖U城天街基本情况分析
2.项目总体定位
龙湖·U城天街，大学城潮流生活新地标
龙湖·U城天街总商业面积12万平方米，一期“风尚馆”投入运营2.5万平方米。 龙湖·U城天街“风尚馆”是服务于大学城区域学生，兼顾周边居民、企事业单位职工，以及到
目录
一、项目介绍 二、大学城概况 三、龙湖U城天街环境分析 四、龙湖U城天街基本情况分析 五、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析 六、总结
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项目介绍
据了解，U城天街是龙湖继北城天街、西 城天街之后，在重庆开业的第三座天街， 其总体量约为15万平方米，是大学城第 一个、同时也是目前唯一一个集中型的 大型购物中心，此次开业的U城天街一期 总共有4层楼，LG楼和1F主要以超市、零 售、时尚服装和轻便餐饮为主;2F、3F除 了有餐饮、零售之外，还有U城天街独具 特色的“淘馆”和“公共艺术空间”。
淘馆 淘馆
千
塞米弗莱岛
空
置
城 · 一
面
K1.涮锅
空
达人
置
汉丽轩
2F品牌布局
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龙湖U城天街基本情况分析
8.项目品牌分析
香港小唐 唐甜品
易老头三样菜
鲁西肥牛
韩悦烧烤
茶布道
3F品牌布局
龙湖U城品牌以中端商品为主，其中餐饮品牌人均消费约50元/人，服饰品牌200—600元。
重师家属区 龙湖U成
龙湖U城天街
龙湖东桥郡
龙湖花千树
富力城
融城华府
重大家属区 宝嘉花与山
金科廊桥水乡
龙湖睿城 贝蒙天地 康田漫城 西城的湖 曦城蓝湾 北麓国际城 中渝春华秋实
东方剑桥
协信城立方 盛豪首港城
旭阳台北城
康居西城
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项目名称
人口数量
龙湖东桥郡
1840
6.项目平面布局
LG平面布局
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龙湖U城天街基本情况分析
6.项目平面布局
1F平面布局
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龙湖U城天街基本情况分析
6.项目平面布局
2F平面布局
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龙湖U城天街基本情况分析
6.项目平面布局
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龙湖U城天街基本情况分析
4.项目功能及业态定位
龙湖·U城天街 风尚馆， 大学城的多元化潮流生活重心
龙湖·U城天街 风尚馆 引入众多青春潮流品牌及时尚休闲商业，将青春潮流、时尚购物、休闲娱乐、 美食聚会纳入其中，让时尚消费与休闲生活层层叠加，赋予大学城全新的缤纷活力，成为领衔大学 城的多元化潮流中心。
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龙湖U城天街经营模式及租售策略分析
2.项目租售策略分析
社区底商
社
区
底 商
U城天街
项目租售比约为：6:4
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销售部分 持有部分 连廊
龙湖U城天街经营模式及租售策略分析
3.项目租售策略分析
项目销售部分仅为社区底商，天街部分全部持有。 社区底商售价：LG：3—4万元/㎡；1F：2.5—4万元/㎡；2F：1.2—2万元/㎡；3F： 8000—12000元/㎡。 社区底商租金：LG、1F：80—150元/㎡·月，2、3F租金不详。 U城天街招商策略：主力店免租其为9个月，次主力店及一般商户免租期为3个月；所有 商家免费赠送3个月装修期，每年寒暑假免租。 U城天街租金：LG、1F：100元/㎡·月；2F：80元/㎡·月；3F：50元/㎡·月。
龙湖花千树
1016
富力城
60000
融城华府
1702
龙湖睿城
已
交
龙湖U城
房
或
康田漫城
已
入
重大家属区
住
重师家属区
4096 32000 8262 3200 3000
曦城蓝湾
2474
金科廊桥水乡
8550
东方剑桥
7958
康居西城
70000
贝蒙天地
2280
西城的湖
3706
中渝春华秋实
4200
在
北麓国际城
建
协信城立方
3条城市快速通道 绕城高速、渝遂高速、渝 昆高速
4条隧道 大学城隧道、双碑隧道、 中梁山隧道、璧山隧道
未来项目交通较为便捷， 但目前仅272路公交车和 项目自身配置的两条购物 巴士线路经过本项目，交 通易达性较弱。
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龙湖U城天街区域情况
4.项目周边住宅情况分析
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目录
一、项目介绍 二、大学城概况 三、龙湖U城天街环境分析 四、龙湖U城天街基本情况分析 五、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析 六、总结
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大学城区域环境
大学城区域概况
重庆大学城，位于西部新城核心区域，总面积约33平方公里。 西部新城是重庆主城六大城市副中心之一，是按国际标准予以规划设计的100万人口的现代化中
购物中心、 专业卖场、 底商
底商
底商、步 行街
购物中心、 步行街
购物中心、 步行街
购物公园
项目周边商业项目较多， 竞争较为激烈。
龙湖U城天街区域情况
4.项目消费客群分析
区域来源 年龄特征 职业特征
主要为重庆大学、重庆师范大学、四川美术学院等大学， 其次西部新城其他乡镇和璧山县，少量外区客群。
年龄主要集中于18—30岁
性较强，但目前仅272路公交车和项目自身2条购物巴士线路可达； 项目周边住宅项目较多，消费客群基数较大； 项目周边未来商业供应较大，竞争较为激烈； 项目主要客群以大学城区域内各大高校师生及其家属，年龄段主要集中于18—30岁。
龙湖U城天街周边学校和住宅区为项目提供稳定的消费客群，未来交通体系的 完善将迅速推动项目发展。
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龙湖U城天街基本情况分析
8.项目品牌分析
各楼层品牌分布
永辉超市
金寿司
弓奇
品位
空
置
THE FACE SHOP
优之 良品
ANNA TOSANI
猪脚林 空 艾格 DAZZLE& 河马大叔 置 艾格 D’zzit
GAP
倍思家 菲妮
LG品牌布局
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CODE OF THIS REPORT 18
龙湖U城天街基本情况分析
5.项目交通动线分析
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龙湖U城天街基本情况分析
5.项目交通动线分析
科学、合理的人流、车流通道，让顾客方便直达，让商家财富流转。
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龙湖U城天街基本情况分析
龙湖U城天街基本情况分析
8.项目品牌分析
SELE VERO CTED MODA
满记 甜品
缤果动漫
回力
茜施 BABALA 尔
空
贝
ห้องสมุดไป่ตู้
拉
空
维
置
拉
置
ONLY
热风 屈臣氏 OMI
JACK& JONES
沁园 博士 面包 眼镜
1F品牌布局
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龙湖U城天街基本情况分析
8.项目品牌分析
10240 7040
盛豪首港城
9600
旭阳台北城
4925
宝嘉花与山
9917
合计
256006
项目周边住宅项目不完全统 计有21个，未来居住人口达 25.6万人。
龙湖U城天街区域情况
5.项目周边商业情况分析
龙湖u
城商龙湖U城天街
龙湖仟佰汇
业
富富力力城、熙街商 业 卓越熙街
学苑U街
龙湖睿城澜溪坊
西永商圈 康田食方街
3F平面布局
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龙湖U城天街基本情况分析
7.项目业态分析
龙湖U城天街业态比例
空置 29%
超市 7%
零售 26%
淘馆 11%
餐饮 27%
龙湖U城天街业态主要以餐饮和零售为主，餐饮比例占27%，零售比例占26%。由于目 前区域人口流动性较大，其招商遇阻，故目前尚空置约29%的面积。
大学城体验旅游及文化消费为主的青春时尚中心。
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龙湖U城天街基本情况分析
3.项目形象定位
天街品质与独致建筑打造大学城商业名片
龙湖·U成天介沿袭“天街”系列的环境规划与周边文化、环境协调，不仅极具现代风格，更将年轻 与时尚融入其本身，设计感极强，却又浑然一体。在有效提高城市形象的同时，也以独致设计品位， 提升器本身的商业附加值。
CODE OF THIS REPORT 13
目录
一、项目介绍 二、大学城概况 三、龙湖U城天街环境分析 四、龙湖U城天街基本情况分析 五、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析 六、总结
CODE OF THIS REPORT 14
龙湖U城天街基本情况分析
1.项目基础数据分析
项目体量（㎡） 一期风尚馆体量（㎡）
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龙湖U城天街区域情况
1.项目地理位置分析
龙湖U城背靠缙云山脉，如同 置身天然氧吧；紧邻重庆大学、 四川美术学院、重庆师范大学， 拥有良好的人文氛围。
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龙湖U城天街区域情况
2.项目四至情况分析
重庆师范大学家属区
缙云山
大学城：学生，老师及家属； 西部新城和璧山县：各电子企业及物流企业职工及家属； 外区：散客
目前项目主要客群以大学城区域内各大高校师生及其家属，年龄段主要集中于18—30岁。
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项目位于大学城，周边景观资源丰富，拥有浓厚的人文氛围； 项目四至环境良好，周边以学校和住宅区为主； 项目未来交通便捷，轨道一号线延伸段经过项目，3条城市快速通道环绕，项目可达
龙湖U城天街主力店为永辉超市、GAP，次主力店为屈臣氏、JACK&JONES、ONLY、 VERO MODA、SELECTED等。各主力店与次主力店之间形成互动，有效引导消费客 流，促进商业快速发展。
2F“淘馆”作为龙湖首创的商业模式，施行统一招商、统一规划、统一运营、统一推 广。“淘馆”商业模式目前龙湖项目中仅在U城天街试点，若其经营状况较佳，将在龙 湖全国各地大学城项目推出。
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目录
一、项目介绍 二、大学城概况 三、龙湖U城天街环境分析 四、龙湖U城天街基本情况分析 五、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析 六、总结
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总结
项目优势： 1、开发商品牌形象较佳，对商家吸附力较强； 2、合理的内外部交通规划，有效促进各商家良性互动，推动项目快速发展； 3、项目以餐饮等目的型消费业态为主，有效吸引消费者； 4、舒适的内部空间营造，多广告位的设置，提高项目商业氛围； 5、对每个业态单独配置导视系统，有效引导消费者； 6、以主力店带整体模式经营，统一规划、统一招商、统一运营、统一管理； 7、对U城天街商家施行免租优惠，同时每年对商家施行寒暑假免租优惠，有效吸引商 家进驻。 项目劣势： 1、区域内人口流动性较大，固定消费客群有限； 2、项目目前交通易达性相对较弱，不能有效吸引消费者到项目消费。
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目录
一、项目介绍 二、大学城概况 三、龙湖U城天街环境分析 四、龙湖U城天街基本情况分析 五、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析 六、总结
CODE OF THIS REPORT 30
龙湖U城天街经营模式及租售策略分析
1.项目经营模式分析 龙湖U城天街商业经营模式为主力店带整体，由龙湖物业进行统一招商、统一 运营、统一规划。
心城区，预计到2015年，常住人口将突破60万人。 重庆大学城与重庆西永微电园、铁路物流园、重庆台资信息产业园和西部新城城市核心区四大
片区相连，是西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。
CODE OF THIS REPORT 5
目录
一、项目介绍 二、大学城概况 三、龙湖U城天街环境分析 四、龙湖U城天街基本情况分析 五、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析 六、总结
龙湖U城天街
项目周边以重大和重师的 家属区为主，背靠缙云山， 景观资源丰富，但商业氛 围较弱。
重庆大学家属区
CODE OF THIS REPORT 8
四川美术学院 空地
龙湖U城天街区域情况
3.项目交通分析
龙湖U城天街位于川美、 重大、重师之间。
2条主干道 大学城北路、大学城西路
2条轻轨线 1号线、7号线