某住宅小区分期建设投用的实施方案

某住宅小区分期建设投用的实施方案

摘要：现代住宅小区建设规模大小不一，当小区建设规模较大时，开发建设单位常常采用分期建设分期投入使用方式，有的小区开发单位为了营销或资金能力不足等因素也采用该方式。根据相关法律法规分期开发的项目要求必须整体规划，分期建设投用各期工程必须具备独立的使用功能，配套设施齐全。本文通过某小区分期建设中相关设计，施工，物业服务等方面应采取措施的讨论，希望对同行有所帮助。

关键词：分期建设配套工程竣工验收

小区概况

该小区位于福州市仓山区，整个征地面积59146m2 总建筑面积109713 m2 其中地下室面积8307 m2 ，共计19栋楼，居住户数1011户。因整个项目实施过程，有一承包单位自身原因中途退出，导致整个项目不得不分两期进行施工，8#，15—17#号楼为带全地下室高层住宅。整个小区的公共服务设施，市政基础设施和相关的配套工程均为整体性统一一次性设计完成。

小区设计特点

小区由福建省建筑设计研究院统一设计，19栋楼公用服务设施，各专业系统共用，包括给排水系统、变配电系统、智能化控制系统，市政基础配套管线（管道燃气、有线闭路、电话、宽带接入）。其中消防系统的水泵和控制设备，应急自备电系统均设在二期建设的地下室配电房。小区消防环网主干管部分位于二期地下室内，从地下室南侧，东侧，西侧剪力墙出管与一期室外总体相连接。生活供水环网，智能化主干管网敷设在二期地下室顶板上须穿越二期施工核心区。消防栓系统的补水箱设置在16#楼屋面。小区的环形通道部分也设在地下室顶板上，由此可见，位于二期范围内的相关管线要同步与一期，施工难度很大。

一期工程交付条件

根据《福建省商品住宅交付使用管理办法》规定和建设部门相关的竣工验收办法要求，住宅小区分期建设的，要按规划设计要求同步完成公共服务设施，市政基础设施和配套工程，必须符合相关专业部门的验收条件，通过竣工验收后方可交付业主。具体如下：

3.1、市政配套工程完工具备单独的供水、排水、通电、通气、有线电信宽带通信号入户。小区各交通道路应与市政道路相接通，具备完整的使用功能。

3.2、满足建设部门验收的各项要求及各专业部门的验收条件，包括消防、园林、环保、规划等方面。道路

3.3、公共服务设施基本完善，小区具备封闭式管理形式，垃圾点设置，智能化监控防盗系统配置到位，具备提供给物业服务单位进场的条件。

4、确保一期建设如期交付的保证措施

4.1、按公司整体部署成立以项目经理为责任人项目部各专业主管和施工单位负责人共同参与项目管理协调小组，实行统一领导，具体分片分块负责落实到人。由于二期开工滞后一年多，且施工单位众多，能否确保施工中的场地、资源矛盾冲突得到及时化解，使项目管理协调小组现场管理高效畅通。

4.2、根据一期、二期工程设计特点和各专项部门的不同要求，科学合理确定一、二期的施工操作面和应完成的工作界面，各责任施工单位的工程界面。要求在设计是公共蓝图中补充完善到位。原则上按一期施工完成所有相关的市政配套工程，预留二期接口。对外报建上按小区统一上报相关部门，分区验收。

4.3、根据公司项目总体的节点时间要求，采用计划进度网络形式编制详细各专业工序总进度计划，各施工单位按总计划进行计划完成目标分解后提交各自完成的施工计划，场地、资源配置计划等。编制要求充分利用各专业工序的交叉、交错施工，分块施工分片推进流水作业特点，使各单位围绕着关键工序在现场忙而不乱，人物紧凑，无停滞窝工现象。

4.4、为充分调动各相关施工单位的施工积极性，鼓励各单位间相互自主沟通协调，共享资源，合理分配场地，我们结合工程款支付，制定详实具有现场可操作奖惩措施，每月工程总结协调例会上予以表彰或批评。

4.5、项目部管理协调小组采取目标责任制形式组织对各责任管理人员的考核，由于工期紧张，协调工作量大，要求各管理人员拟定详细的现场管理技术措施，保证工序的施工质量和现场的施工安全。特别是在与二期单位同步施工时的成品保护措施要到位。例如：一期的公共设备、部分管道电缆、桥架需在二期地下室施工，而其上部正在结构施工，要求必须设置专用的安全施工通道，必须首先完成地下室各相关洞口的临时封堵，地下室相关部位的排水设施投运管理等。对与地下室顶板敷设的给水管、智能化管网采用专门的施工保护走廊，局部地段利用临时砼铺设，保护效果很好。

4.6针对施工难度大，各专业交叉管线多，结构复杂的重点部位由管理协调小组专门组织各参建单位制定详细的实施细则，明确各单位在各个时间段的目标任务和工序交接重点。比如在二期西侧交通主干道施工中，道路长度约40米，该路段的施工包括地下室剪力墙结构防水，土方回填夯实，各专业管线的埋设，工井砌筑，道路平整回填，基础垫层，路面工程等，施工空间狭小，管线复杂，该通道还是作为二期的重要施工通道，时间紧迫。可以说我们制订了细则，严格落实确保了各工序的顺利完成。

4.7物业服务单位要做好分期接管与后续开发的建管衔接工作。项目在规划中从整体出发，对物业服务方面的设施、设备等进行规划设计，明确了小区物

业服务的同一性。当项目不得已分期实施时，物业服务单位也及时调整计划，提前做好先期工程接管的各项准备工作（包括人员、设备、材料），以业主及服务单位的角度积极主动参与到工程建设和后期各项的验收交接。正是物业服务的及时接介入，项目部的各项管理协调和工程移交工作进展也很顺利。在《物权法》和新《物业管理条例》实施后，为保障和维护物业产权人的合法权益，应认真研究分期建设工程的建管衔接问题，制定相关的规则，以确保分期开发时分期物业管理和后续建设各环节的有效对接，为业主提供优良产品和优质服务。

5结语

经过本项目各相关参建单位的共同协作，一期项目的各项任务目标完成，2008年11月圆满实现15栋楼的的交付使用，而二期的建设工作也按计划顺利完成。总之，对于分期建设分期投用的项目原则以规划设计满足使用条件，配套设施齐全，功能独立，公共部分以一次建成，分期接入的预留方式，能够一期完成的绝不留在二期。最关键的是项目建设单位对项目统筹考虑认真完成项目整体的施工组织计划和总体项目的进度计划，科学合理进行分期界面划分。实践也表明同一独立完整功能的小区应避免人为分期建设做法，还是应该尽可能采取工程措施争取同步建设，否则将造成经济上，技术上和后期管理服务的困难，极大影响一先期入住业主的生活安全。