浅谈新形势下国有物业管理企业的发展壮大

浅谈新形势下国有物业管理企业的发展壮大

珠海经济特区珠光物业管理公司王晓韵

随着中国加入世贸，融入国际市场经济的步伐加快和贯彻落实国务院颁布《物业管理条例》的不断深入贯彻落实，国有物业管理企业如何面临大好发展机遇，适应时代的挑战，走向发展壮大。笔者就此问题，浅谈以下观点，供大家互相探讨学习。

一、目前国有物业管理企业现状

目前我国的物业管理企业主要队伍以四支力量构成即：（1）、国家部委后勤服务型物业管理企业；（2）、房管部门管理型企业；（3）、项目开发后续型物业管理企业；（4）、市场动作服务型物业管理企业。但绝大多数物业管理企业是随着房地产的发展由开发商或房管部门投资设立，类似于开发商或房管部门的一个售后服务单位，不同程度普遍存在以下问题：（一）、产权不清，机制不顺。名义上是独立核算企业，可其人、财、物由上级公司所控制，物业管理企业抱着“大树底下好乘凉”的心态，负盈不负亏经营者主要对上级负责。由于机制僵化，观念陈旧，经营者积极性不高，员工吃着大锅饭，市场运作程度较低。

（二）、资产不多，增值潜力不大。物业管理企业提供的是服务，一般没什么资产，“几张桌子几条枪”便构成了一些物管企业的全部家当。由于可供变现的优质资产不多或没有，而仅靠有限的物业管理服务费难以形成积累，因此企业增值潜力不大。

（三）、员工的整体素质不高。由于机制的不顺，企业需要的人才难以引进，员工由母公司安置下来，企业只能被动接受，人员相对老化。许多

员工对物业管理的概念还停留在修修补补，收收费用上，缺乏一种成熟的物业管理经营概念，跟不上日益发展的物业管理需要。他们没有意识到一个成熟的物业公司，它的职责不仅仅是保洁、治安综合治理、绿化养护，而是要与住户共同营造完善、温馨、文明的现代生活氛围。员工相对素质不高，制约了企业的进一步发展。

综上所述存在的问题，要彻底改善解决，笔者认为首先必须改革企业的产权制度，通过企业改制，引入现代企业制度和法人治理结构达到促进企业的发展壮大。

二、如何确立企业改制的思路和方法

通过对企业产权制度的改革，理顺了各种复杂关系，使国家、集体员工利益有机结合在一起，增强了企业整体责任感；，明晰了产权关系并对产权进行科学管理；通过股本筹措，解决了企业经费短缺问题，利于拓展市场；健全了企业的管理、监督机制，内部管理得到规范；显著降低管理成本，增强企业的效益。那么企业改制应遵循什么样的思路和方法才能成功，笔者认为应做好以下方面工作：

（一）、明确改制原则。在政府相关政策允许的条件下，寻求创新。

改制过程中至少应掌握好三条底线即：一是改制中不能使国有资产大量流失；二是不能借改制之名逃银行债务；三是改制一定要切实保护广大员工的切身利益。改制方案中应体现以下原则：

1、系统规划原则。能不能全面系统地提出改制方案直接关系到物业管理企业的改制工作能否顺利进行。

2、精细原则。为确保改制的可操作性，不能只停在留在理论上，而是应考虑企业自身的实际情况和相关的行政及法规环境。

3、理顺关系原则。主要是通过理顺法律关系、产权结构及各关键股东之间的关系。产权关系清晰是确保改制成功的关键。

4、实效原则。对企业改制要一个清醒的认识，要讲究实效，而不应图虚名，钻空子，以免后患无穷，给企业留下难愈的隐患。

（二）、具备一定的物质基础。

如果没有一定的资产存量，拥有的只是对某物业的管理权，这种改制的企业存在一定风险。因为物业的管理权，今年可能是你的，如管理不好或其他原因，明年可能就不是你的，此时你就是一无所有。这种情况在物业管理市场竞争日趋激烈的今天是存在的。许多物业公司的运转来自于母体的一部分补贴和公建配套设施收入，光靠物业服务费是撑不起小区的正常开支的。这就需要物业管理企业在改制时能够更多地得到上级公司或主管单位的支持，从支持企业发展的角度出发，置换一定的资产给企业。另外，按照改制政策的有关规定，对改制企业购买净资产给予优惠政策，这样无形中就为企业的发展增添了后劲。如果没有净资产可买，改制企业享受政策将是一句空话。

（三）、必须统一职工改制的思想认识。

企业改制牵涉到职工的切身利益，职工难免有这样那样的想法，有的担心下岗，有的担心票子，还有的怕丢帽子，求稳心理是可以理解的。在改制的问题上，首先决策层要提高认识，高度统一，然后再扎扎实实做好职工的思想发动和引导、教育工作。否则思想不统一，急于求成，可能会欲速则不达，影响改制的推进。企业的员工是企业的一笔财富，企业有今天离不开他们的辛勤劳动，企业的明天也还需要他们去创造，改制的目的是使企业增效、资产增值，职工增收，而不是将职工扫地出门，职工的持

股是加强自身的主人翁地位，是以资产为纽带，更紧密地把职工拴在一起，与企业共命运。作为改制企业的员工要珍惜岗位，把握自己，树立忧患意识，转变陈旧观念，紧跟形势，适应市场。

（四）、实行经营者持大股。

一是各项政策提倡经营者持大股；二是这样做也能保证经营者的积极性，使其才能与价值得以充分体现，减少决策的肓目性和失误；三是有利于决策的效率和效果，在一些有争议的问题上，经营者可利用自己持大股的优势，使自己的意志得以实现，避免了议而不决，在等待观望中贻误战机；四是如果人人持有同等股，容易穿新鞋走老路，形成新的大锅饭。根据目前一些改制成功物管理企业的情况看，决策层与职工的持股比例以6：4为宜。

有人担心经营者持大股会损害小股东的利益，但随着市场经济秩序的不断规范，这种情况会越来越少，毕竟有《公司法》、《工会法》、《会计法》、《劳动法》等诸多法律制约经营者的行为，使其不能咨意妄为，装错腰包同样会受到制裁。同时企业章程也可以赋予小股东依法聘请有关单位对企业进行审计的权力。

（五）、做好资产评估准备工作。清产核资做好资产评估准备工作十分重要。首先经营者要熟悉，掌握改制的有关优惠政策，如资产剥离的程序、内容、条件等等。只有熟悉掌握了改制政策，才有可能用足用好政策；其次经营者要了解企业的资产、负债权、债务的情况，有无潜亏的因素，预提费用是否充足，可买的净资产是否有水份等等。这些情况作为经营者来说应心中有数，只有这样才能最大限度地维护企业的利益。

三、改制企业如何走向发展壮大