规划设计阶段成本控制碧桂园

规划设计阶段成本控制设计管理部陈杰Contents规划设计阶段成本控制的意义1概念规划设计阶段成本控制2详细规划设计阶段成本控制3规划设计阶段成本控制的意义规划设计阶段概念规划设计阶段详细规划设计阶段建筑工程项目设计阶段是关键阶段，影响着整个项目成本的可能达70%-80%，而规划设计阶段成本控制又是整个设计成本控制的源头。

争取有利的前置设计条件，从源头上控制成本从技术层面对成本进行过程的细节把控通过规划设计阶段的成本控制，为整个项目开发链条的后续环节成本把控奠定基础，力争实现项目利益的最大化。

Contents规划设计阶段成本控制的意义1概念规划设计阶段成本控制2详细规划设计阶段成本控制3概念规划设计阶段成本控制概念规划设计阶段成本控制合理划定用地红线巧妙转化用地条件争取有利设计要点对于勾地项目，在概念规划设计阶段，可配合投资部合理划定用地红线，将内部不可建设用地划出用地红线范围，节省土地成本。

阳春项目将内部排洪渠用地（8.1亩）划出用地红线，节省土地款567万。

同时也可以作为小区内部的景观，有效提升周边住宅的价值。

不可利用区域，坡度≥35%在投资阶段，对于山地项目，可通过竖向分析及边坡处理，考虑将不可利用的陡坡用地划出用地红线，以控制土方成本。

根据国家建设用地竖向标准，坡度大于25%的地区不适宜进行开发，而通常作为森林保育用地或景观用地，但通常在实际操作中坡度大于35%，为不宜建设用地，建议划出用地红线。

山脊线山脊线高压线高压线在投资阶段，对于高压走廊通过地块内部的，可以将高压线及其退距用地划出用地红线，以控制用地成本。

将幼儿园前期作为售楼部，节约利用土地，使住宅用地最大化，同时也能减少公建的成本投入，另外通过调整幼儿园位置，使售楼部拥有更好临街展示面位置。

调整后幼儿园按规范要求的集中商业用地由于中山地区对于公建配套有公8公9要求，若独立配建将占用住宅用地，若交费则成本巨大，通过利用较难售的集中商业用地配置公8公9配套（首层保留商业），从而节省配套成本投入，确保住宅用地最大化。

对于勾地项目，应重视规划设计条件的拟定，通过结合公司开发策略，争取有利的设计条件。

取消商业建面比例限制，有利于项目结合市场情况时对商业进行灵活配置创造条件。

合理降低绿地率下限，为建设大量地面停车位，减少地下室投入创造条件。

对于无明确退界及间距要求情况下，应在不违背国标强条的前提下，尽量争取减少建筑红线的退缩和降低日照标准，增加可建设用地取消“90/70”限制有利于节省成本，因小户型单方成本较高且“90/70”导致户数增加，不利于按户数计算车位的项目对于车位售价与去化一般的项目，争取尽可能降低机动车位配比，减少地下室成本投入优先考虑地面停车率不受限，减少地下室成本投入只配置必要的公共配套，减少公共配套的投入Contents规划设计阶段成本控制的认识1概念规划设计阶段成本控制2详细规划设计阶段成本控制3概念规划设计阶段成本控制详细规划设计阶段成本控制规划布局成本控制土方成本控制地下室成本控制其他成本控制对于山地项目，土方成本是项目开发成本重要部分，规划设计时，应严格控制土方量，尽可能做到场地内部平衡。

尊重原地形基础上设计场地标高，力求少开挖，控制挖、填方量。

山地户型处理较陡高差平地户型+台地处理较缓高差高层组团车库处理坑地高差路路路路路方案一方案二某拟拓展山地项目占地1200亩，高差达100米。

方案一：方案使用坡地别墅，并尽量利用红线内坡度较小的区域，使项目的土方量尽量小。

方案二：方案使用平地别墅，尽量利用红线内用地和红线外放坡，项目土方量较大。

挖：59万填：62万挖：571万填：67万土方费用635.5万土方费用1.32亿不可利用区域不可利用区域4~5m 1.5m挖：44万填：31万土方费用458万挖：86万填：20万土方费用1362万土方成本控制也应结合销售要求权衡考虑开平十一期原方案充分尊重地形，以土方成本最少为优先原则规划，则使别墅间高差达4~5m，影响去化。

调整后方案，以“快去化”为导则，尽量将两排别墅间的高差控制在1.5m，土方成本增加，但有利于项目更快更好得去化。

控制展示区规模在规划前期阶段，应根据项目规模的大小合理控制综合楼展示区的规模，降低前期投入的成本，也有利于项目的快速开发。

展示区雷州项目采用微型U 街（占地约10亩），与项目总体规模相适应，同时也在开盘时取得良好效果。

展示区海盐项目采用大型U 街（占地约30亩），占地大，且内街商铺难销售。

由于幼儿园需满足冬至日三小时日照，标准较为严格，所以应尽量将幼儿园放置用地南部无遮挡位置；若放置北侧，则与南侧高层间需比较大的阴影间距，使实际可用住宅用地减少。

幼儿园幼儿园日照阴影区规划布局成本控制别墅组团规划布局时，应按照“一条路服务两排别墅”原则，避免出现二条路服务三排别墅情况出现，尽量减少道路面积，提高土地利用效率经济合理方案成本增大方案增加了无效面积，降低了停车效率，单车位面积增大 占用车位面积，形成单排停车，降低了停车效率。

前后楼夹角控制控制方法：组团内前后楼尽量平行布置。

前后楼间距控制控制方法：前后楼间距符合停车模数，提高停车效率。

（在满足日照间距要求的前提下）经济合理方案车道数是过道数的两倍成本增大方案间距不合理形成单排停车，效率降低，地库成本增加。

间距符合停车模数间距不符合停车模数住宅间的拼接关系单元组合尽量体量相同，避免单元组合占用地下车道，影响停车效率规划布局对地下车库效率的影响项目的高层住宅规划布局会直接影响地下车库的利用效率，因此在规划设计阶段需同时考虑如何布置高层住宅可使地下车库的利用效率最大化。

河池项目：高层区条状布置，每个车位平均40.4㎡。

东台项目：高层区块状集中式布置，每个车位平均33.02㎡。

车库住宅主楼部分的利用楼间距计算时需考虑住宅投影地下空间可作为停车空间，进而减少节约无效地下室面积，节约成本。

更大限度的利用住宅投影地下室设计子母车位销售微型车位，降低地库单车位面积吗，提高车库利用效率。

车位比与地面停车率在规划前期阶段，投资拓展部应向当地政府或有关部门争取最小的车位比与最大的地面停车率，以减少地下车库面积。

对一些地价低，高层市场一般，车位售价低且去化难的项目（如雷州），可考虑实行100%地面停车，不设地下车库，以最大限度的省去地下车库建设成本。

·架空阳光车库可降低地下车库建设成本，同时可自然通风采光、减少车库设备耗能。

·个别项目如句容碧桂园当地规定只要车库边长不少于1/3掩埋，其余部分外露，则车库可不计算容积率。

·若当地规定架空车库需计容，但项目容积率有盈余时，可结合项目情况考虑建设架空车库。

句容碧桂园架空阳光车库红色线为车库边线覆土掩埋部分，黄色线为架空外露部分。

合理的车库边界地下车库设计时，应使车库边界尽量拉直、规整，避免因边界的拐角导致的成本增加。

优化前优化后个别项目车位配置紧张，需考虑利用车库边角位等不好利用的区域设置微型车位，而微型车位与标准车位的折算关系需与规划局明确，一般是按个数0.7倍折算。

海盐项目阳江项目按战时使用功能，人防工程可分为：指挥通信工程、医疗救护工程、防空专业队工程、人员掩蔽工程和配套工程五大类，若在申领人防设计要点时向人防办争取到做配套工程（如物资库）则可大大降低人防工程成本（人员掩蔽工程每个防护单元不大于2000㎡，物资库每个防护单元不大于4000㎡，故相同人防面积物资库的防护单元要比人员掩蔽工程少，且相应的设计标准和设备要求更低）。

江阴项目人防地下室共13850㎡，共分为7个防护单元，若改为物资库，则防护单元减少到4个，可大大节约成本。

架空层设置架空层可以增加景观的通透性，给地面活动人群增加舒适度，同时可作为泛会所，增加销售的卖点；但架空层建安成本一般较高，且又不能销售，为节省项目成本，需减少架空层的设置；建议地块外围洋房不做架空，地块中部可考虑架空以加强景观空间通透性。

不同层数段 架空层单位造价11层 1000/㎡18层 1050/㎡30层 1100/㎡沿街商业 首层社区配套用房 首层架空 首层住宅 地下室边线支护成本控制在施工地下室时，若基坑深度小于5米，一般情况下若条件允许则可沿地下室边线放坡处理(坡比为1:1.5）。

若基坑深度超过5米，则为深基坑，一般需做支护处理。

例：阳江项目因地下室边线过于靠近幼儿园（综合楼），无空间放坡，迫使这段区域需做基坑支护，增加了项目的成本。

且与幼儿园基础靠得太近，不便于施工。

放坡垂直支护i=1:1.5在现场与规划允许的情况下，优先使用放坡方案，所以应在有条件情况下，控制地下室边线，应留有放坡空间，另外在满足地方计容规则前提下，尽可能抬高地下室顶板，减少地库埋深，避免产生深基坑。

通过以上表可知：层高每减100mm ，单位面积钢筋减少0.5~1.0kg （2.5元~5元）。

若是在三四线售价较低的城市，可适当采用2.8米层高，增加产品的竞争力。

层高成本谢谢聆听！。