规划设计阶段成本控制碧桂园

规划设计阶段成本控制设计管理部陈杰

Contents

规划设计阶段成本控制的意义

1

概念规划设计阶段成本控制

2

详细规划设计阶段成本控制

3

规划设计阶段成本控制的意义

规划设计阶段

概念规划设计阶段

详细规划设计阶段

建筑工程项目设计阶段是关键阶段，影响着整个项目成本的可能达70%-80%，而规划设计阶段成本控制又是整个设计成本控制的源头。

争取有利的前置设计条件，从源头上控制成本

从技术层面对成本进行过程的细节把控

通过规划设计阶段的成本控制，为整个项目开发链条的后续环节成本把控奠定基础，力争实现项目利益的最大化。

Contents

规划设计阶段成本控制的意义

1

概念规划设计阶段成本控制

2

详细规划设计阶段成本控制

3

概念规划设计阶段成本控制

概念规划设计阶段

成本控制合理划定用地红线巧妙转化用地条件争取有利设计要点

对于勾地项目，在概念规划设计阶段，可配合投资部合理划定用地红线，将内部不可建设用地划出用地红线范围，节省土地成本。

阳春项目将内部排洪渠用地（8.1亩）划出用地红线，节省土地款567万。同时也可以作为小区内部的景观，有效提升周边住宅的价值。

不可利用区域，坡度≥35%

在投资阶段，对于山地项目，可通过竖向分析及

边坡处理，考虑将不可利用的陡坡用地划出用地

红线，以控制土方成本。

根据国家建设用地竖向标准，坡度大于25%的

地区不适宜进行开发，而通常作为森林保育用地

或景观用地，但通常在实际操作中坡度大于

35%，为不宜建设用地，建议划出用地红线。山脊线

山脊线

高压线

高压线

在投资阶段，对于高压走

廊通过地块内部的，可以

将高压线及其退距用地划

出用地红线，以控制用地

成本。

将幼儿园前期作为售楼部，节约利用土地，使住宅

用地最大化，同时也能减少公建的成本投入，另外

通过调整幼儿园位置，使售楼部拥有更好临街展示

面位置。

调整后幼儿园

按规范要求的集中商业用地

由于中山地区对于公建配套有公8公9

要求，若独立配建将占用住宅用地，

若交费则成本巨大，通过利用较难售

的集中商业用地配置公8公9配套（首

层保留商业），从而节省配套成本投

入，确保住宅用地最大化。

对于勾地项目，应重视规划设计条件的拟定，通过结合公司开发策略，争取有利的设计条件。

取消商业建面比例限制，有利于项目结合市场情况时对商

业进行灵活配置创造条件。

合理降低绿地率下限，为建设大量地面停车位，减少地下

室投入创造条件。

对于无明确退界及间距要求情况下，应在不违背国标强条

的前提下，尽量争取减少建筑红线的退缩和降低日照标准

，增加可建设用地

取消“90/70”限制有利于节省成本，因小户型单方成本较高

且“90/70”导致户数增加，不利于按户数计算车位的项目

对于车位售价与去化一般的项目，争取尽可能

降低机动车位配比，减少地下室成本投入

优先考虑地面停车率不受限，减少地下室成本投入只配置必要的公共配套，减少公共配套的投入

Contents

规划设计阶段成本控制的认识

1

概念规划设计阶段成本控制

2

详细规划设计阶段成本控制

3

概念规划设计阶段成本控制

详细规划设计阶段

成本控制规划布局成本控制土方成本控制地下室成本控制

其他成本控制

对于山地项目，土方成本是项目开发成本重要部分，规划设计时，应严格控制土方量，尽可能做到场地内部平衡。尊重原地形基础上设计场地标高，力求少开挖，控制挖、填方量。山地户型处理较陡高差

平地户型+台地处理较缓高差

高层组团车库处理坑地高差路

路

路

路

路

方案一方案二

某拟拓展山地项目占地1200亩，高差达100米。

方案一：方案使用坡地别墅，并尽量利用红线内坡度较小的区域，使项目的土方量尽量小。

方案二：方案使用平地别墅，尽量利用红线内用地和红线外放坡，项目土方量较大。

挖：59万

填：62万

挖：571万

填：67万

土方费用635.5万土方费用1.32亿不可利用区域

不可利用区域

4~5m 1.5m

挖：44万填：31万

土方费用458万挖：86万

填：20万

土方费用1362万

土方成本控制也应结合销售要求权衡考虑

开平十一期原方案充分尊重地形，以土方成本最少为优先原则规划，则使别墅间高差达4~5m，影响去化。调整后方案，以“快去化”为导则，尽量将两排别墅间的高差控制在1.5m，土方成本增加，但有利于项目更快更好得去化。

控制展示区规模

在规划前期阶段，应根据项目规模的大小合理控制综合楼展示区的规模，降低前期投入的成本，也有利于项目的快速开发。

展示区

雷州项目采用微型U 街（占地约10亩），与项目总体规模相适应，同时也在开盘时取得良好效果。

展示区

海盐项目采用大型U 街（占地约30亩

），占地大，且内街商铺难销售。