房地产昆明城市中心区商业年度调研报告

2010年昆明城市中心区商业

年度调研报告

北京合晟尚圆房地产顾问有限公司昆明分公司

2010年11月

序言

城中村的改造、城市轨道的动工、三环的闭合……，发生的一切都在延展着这座城市的生活半径，毫无疑问，昆明已经跳出了困顿多年的二环怪圈，原本远离城市商业核心的土地找到了一飞冲天的机会。从北市区的财富中心到南市区的南亚风情第壹城；从东边的新螺蛳湾到西边的经典双城；从经开区的第三城到呈贡新城的大学城，城市版图在延伸扩展的同时，也把城市次商业中心的种子撒向了四面八方。

新城区的遍地崛起，必将引发一场关于城市进程的变革，变革所带来的第一个恐慌应该就是传统城市商业中心地位的淡化和没落。然而，在这个城市发展的必然过程中，我们欣喜地看到了传统商业中心区在变革中的变革，各个商圈的整合升级，高品质商业综合体的层出不穷，传统中心区的眼光已不只停留于这座城市，软硬件的提升让中心区代表昆明角逐于更广阔的商业天地成为了可能，南亚之门、世纪中心、顺城等一个个具备国际视野的项目横空出世，一个以CBD为龙头的大中心商圈正在展现它的雏形，中心区将始终引领昆明商业的发展。

目录

第一部分：昆明商业地产发展历程

一、昆明商业地产发展历程扫描

昆明房地产市场的历史可以追溯到1982年成立的中房集团昆明公司，1983年开发的第一个住宅小区——虹山小区。

昆明商业地产的历史如何追溯呢

1989年，由于青年路的改造，青年路服装批发商家集体搬迁到五华区政府投资改扩建的螺蛳湾农贸市场，形成了新建的螺蛳湾商品批发市场。随后，围绕螺蛳湾片区和二环路两侧陆续出现了广丰、凯旋利、双龙、玉带河、西南、宏盛达、永丰、菊花、昙华、小坝、黄土坡等食品、服装、鞋帽、机电、建材、干菜、汽车等专业市场。截至到2004年，昆明市区共有103个各类专业市场。专业市场也成为过去近二十年来最主要的商业地产形态。

1993年到1997年，樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦、昆百大新纪元店相继建成并开业，成为昆明第一批成型的商业地产项目——只不过我们当时只把他们看成是纯粹的商业项目。随后，2000年前后的柏联广场、鸿城赛特、金碧辉煌、益珑大厦等市中心区项目大量开

发，成为最早的“单体型复合体”商业地产项目。但是，除了1997年开业的百大新纪元店、2001年1月开业的柏联百盛等少数项目之外，大多数这类项目从商业地产的角度看，基本上是不成功的。

1994年，昆明第一个写字楼——鸿城广场开盘。到2000年，昆明市中心区30余个写字楼陆续开发，“写字楼底商”成为那个年代最主要的、也是最难运作的商业地产项目。到目前为止，还有部分写字楼底商尚未完成出租或销售，出租和销售出去的，也多是租售给银行。从商业地产角度看，完全没能实现商业物业的预期增值。

1994年前后，新迎小区南区、北区的几条商业街开发成功，连同官房大酒店及周边商业迅速成为昆明新的餐饮集中区。1995年到1999年，怡心园以及随后的南亚风情园带动的滇池路餐饮娱乐业，成为昆明新的中高端商业集中区。而1998年西贡码头的开发、销售和招商，成为滇池路最早的租售型商业地产项目。随后，大型居住社区内部和社区道路两侧形成街铺型商业街区，已经成为昆明社区商业的基本形式。北大门美食城、金星小区的金江路两侧、北市区北辰中路到财富中心等，就是这种社区街铺型商业街区的体现。

1995年开业的昆都百货“一不小心”变成昆明最时尚的休闲娱乐集中区，翠湖周边、祥云街、金碧广场、景星街花鸟市场、昆明走廊等休闲集中区的出现，使得昆明商业地产增加了一道新的风景——休闲商业街区。

2005年后开发的新亚洲体育城、世纪城Shopping Mall、大商汇、顺城等“城市综合体”项目，开创了一种不同于传统住宅地产和传统商业地产的新路子。

2007年11月底，昆明市规划局面向全国公开征集城市中央公园和CBD 核心区两个地块的概念规划方案，首度明确昆明主城CBD核心区的范围，主要包含市人大、市政府机关、市中医院及周边地块，北到东风路，南至

尚义街，东到白塔路，西至北京路，总用地面积约259亩。规划目标是希望通过高标准规划改造，建设新昆明中央商务区的核心区，形成昆明主城以生产服务性商务、金融聚集区为主，配以商贸旅游、文化娱乐和部分商住的发展区域。

2008年12月19日，作为传统商圈之一的白塔路南亚之门项目与位于南屏街中段的世纪中心大厦两个项目同时奠基开工。

2009年开始，多重利好现身昆明市中心：东风广场将变中央公园，其周边将增加多个高端商务区，昆明CBD区的商业开发速度加速，多个商务办公区的格局初现。2009年1月11日，总投资达16亿元的东方首座正式奠基开工。

进入2010年，昆明二环以内的所有传统商业区都在试图通过变局来寻找新的突破。中心区域新的项目不断接踵而至，而商业区的变化带来的是区域内商业业态的不断升级。伴随着去年底开始的滇池路中段的一批商业项目的崛起，如南亚风情园升级为南亚风情第壹城、金色池塘升级为集商业商贸为一体的福海广场；总投资达7亿多元的南市中央购物金座开工建设。传统商业区的“变身”在相当大的程度上推动了区域内商业业态的产品升级。

随着“昆明老街”、“顺城”、“百大新天地”等这类项目的成功，或许可以预示着昆明中心区域商业地产进入了一个全新的阶段

二、昆明商业发展历程回顾

1、商业业态的演变

昆明商业的发展也如同中国经济发展一样经历了计划经济到商品经济再到市场经济的过程。具体来说，昆明的商业物业发展大致经历了五个阶段：国有商业体制阶段，个体商户兴起阶段，商户集中化和品牌化阶段，超市异军突起阶段，商圈化阶段。

从图1可以看出，昆明商业物业业态的演变其实就是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果——从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街，从单一经营实体到连锁化经营，从单纯的购物、餐饮、娱乐功能到购物、餐饮、休闲、文化为一体的休闲娱乐集中区、购物中心，传统的商业模式不断让位于更有竞争力的专业化分工和新的专业

2、商圈的形成和演变

中国人在注重生活空间和私密性的同时，更强调公共聚集交流空间、邻里交往空间在生活中的重要地位。昆明也是如此，从古代的茶园、酒肆、

70年代 80年代 90年代中

2000年后

90年代后期