青城山别墅的项目定位的报告共40页
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我们的愿景是：
忘了中华园， 开创青城山别墅高端价值新纪元。
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• 青城山都江堰别墅市场现状分析 • 消费客群特征分析 • 项目SWOT分析 • 项目市场定位 • 项目形象定位 • 项目产品定位 • 项目案名建议 • 项目推广战略及表现 • 项目推广节奏（见附表）
》》》青城山都江堰别墅市场现状分析
因此，我们要提出的市场定位即是：
项目市场定位
以都江堰新城一流生活配套及双遗产自然资源为双核心， 所吸引的 大成都范围内日益增长的第一居所需求+扩展至全国的高端 旅游度假需求。
》》》项目形象定位
成熟的市场定位，决定了必然的形象定位：
项目形象定位
少数人，久仰的世界（精神层面） 不只是收藏（产品高端属性层面）
<7>、蓝光、泰达、龙湖、中信等众多实力开发商云集于此，这势必会彻底改变 该区域市场内高端物业格局。该区域新一轮的价值上溢即将来临。
<8>、据调查，该区域内的度假型物业，普遍较为低端。生活配套设施匮乏、 物业管理模式老旧，整体空置率较高。
综上所诉，我们认为：
青城山都江堰别墅市场现状总结
为遵循差异化竞争原则，打造该区域内的最高端别墅物业。应满足以下条件。
<5>、国家斥资400个亿、投入都江堰3万亩土地开发，如此集中的大手笔投入，必将转化 为城市土地增值的支撑，在未来将会有越来越来多的高端项目拔地而起。
青城山都江堰别墅市场现状分析
<6>、根据都江堰新城规划，占地5500亩的金马河国际旅游度假区，将成为 其城市建设的高端核心区域。其中包括2400亩低密度度假别墅住宅用地、 2300亩文体公园及配套、800亩水岸商住区，丰富的景观和完善的配套。
青城山都江堰别墅市场现状分析
<1>、该区域住宅的建筑形态主要是别墅，包括独栋、双拼、联排、叠拼、合院 等，其中双拼、联排、叠拼三种建筑形态居多，新近开发项目中的低层合院产品及 mini别墅得到市场的肯定。
<2>、据调查该区域内的高端别墅物业设计风格多以中式别墅为主，40—400平米的“5+2” 模式的度假别墅，大部分100平米以下为精装房，近年来成为该区域的主要消费产品 类型。
》》》项目市场定位
本项目的市场定位，应遵循以下四个原则：
项目市场定位
<1>、打造青城山都江堰双遗产地区的高端别墅物业名片，占领市场制高点。
<2>、因遵循差异化竞争模式，摆脱同质化竞争束缚，打造极具竞争力的市场空白产品。
<3>、以长远的战略眼光为指导，精准定位高端旅游度假需求Biblioteka Baidu及第一居所需求。
<4>、为提高项目以及公司品牌价值，实现利润更大化，需将市场空间扩展至全国范围， 参与全国各地顶尖度假物业的同平台竞争。
青城山都江堰别墅市场现状分析
<3>、由于成青大道的通车，该区域的居住价值在提升，价格也有大幅度的拉 升，目前联排、叠拼别墅的价格主要集中在7500-10000左右（精装）元/㎡ 左右，高端别墅价格在12000元/㎡左右。
<4>、由于成灌快铁的通车，仅25分钟的时间切换成都与都江堰。区域价值无限提升， 未来土地价值升值潜力巨大。
·螃蟹河、沙沟河两河交汇，7公里原生河滩；
·毗邻国际锦标级高尔夫球场；
·周边五星级酒店林立，彰显国际化商务生活；
·2600亩熊猫野放基地、202亩禅修中心、环山自行车旅游 公路等丰富配套；
·差异化的产品设计，顶级的产品配置，国际级的项目形象。
项目劣势分析：
项目优劣势分析
·项目未处于青城山风景区内，有一定的地域抗性； ·项目处于非传统第一居所范围，存在对市场的教化周期； ·存在与中信、京都等项目的同质化竞争； ·项目0.8的高容积率，带来居住舒适度的降低。
消费客群特征分析
<2>、青城山别墅客户特征分析： 青城山地区楼盘供应逐渐增加，且规模较大。目前市场上叠拼别墅和合院形式的别墅 销售较快，面积从40-120㎡的户型销售都较好。独栋、联排等形式的别墅销售也较好， 总的说来，销售情况较理想。客户构成主要以成都以及省外区域客户为主。因灾后重 建原因，上海等援建地区带来了一定的以旅游休闲度假为目的的投资型客户。
<1>、目前该区域市场中，拥有完善生活配套的高端大独栋物业较为稀缺。
<2>、目前占据青城山自然资源，面积小、总价低的“5+2模式”度假类别墅较为畅销。
<3>、交通体系的完善，势必造成该片区别墅物业新一轮的价格上行。
<4>、对比纯青城山别墅物业而言，近都江堰别墅物业因享受国家灾后重建的政策 及巨额资金扶持，将享有更齐全、更完善的新城生活配套。
》》》项目SWOT分析
项目优势分析：
项目优劣势分析
·国家400亿大手笔投入，全球顶尖规划大师主笔城市规划；
·位于都江堰新城规划核心区域，享受成熟生活配套；
·成灌快铁、成青高速，构筑便捷交通网络；
·距青城山7分钟车程，
观青城山赵公山脉
·5500亩金马河国际度假区的核心位置，近享其国际配套；
·456亩占地，尽显本区域的名门大盘气质；
》》》消费客群特征分析
消费客群特征分析
<1>、都江堰别墅项目客户特征分析： 都江堰市房地产开发与销售虽在近几年的发展中稳中有升，但其市场消化的源动力却并 不全部依赖本地消费群。别墅项目超过60%(个别项目超过80%)的购买人群来自于成都 市、成都周边区市县、四川省地市县、阿坝州、攀枝花、重庆、兰州、国内等地的置 业者；城区住宅（多层）的本地客户则相对较多，以自住为主。地震后，本地客户购 成交情况明显成上升趋势。
<5>、都江堰新城规划下的金马河国际休闲度假区，因双遗产风景区自然资源的配套， 必将建设成为面向全国乃至全球的高端旅游度假物业聚集地。
<6>、一线品牌的实力开发商云集，使区域品牌价值达到前所未有的高度。
<7>、交通体系的完善，必将带来第一居所别墅物业的市场需求， 并从根本解决空置率高、物业管理困难的现状。
》》》项目产品定位
项目产品定位
基于已确定的市场定位，产品定位应对其提供充分的支撑。 因此—— <1>、产品应以300平米左右的独栋别墅为主，面积区间为250平米—600平米。 <2>、产品风格——以高档石材等高贵耐久材料为主的欧式风格。 <3>、整体规划应最大限度尊重自然资源，近水观水，户户瞰山。
忘了中华园， 开创青城山别墅高端价值新纪元。
目录
• 青城山都江堰别墅市场现状分析 • 消费客群特征分析 • 项目SWOT分析 • 项目市场定位 • 项目形象定位 • 项目产品定位 • 项目案名建议 • 项目推广战略及表现 • 项目推广节奏（见附表）
》》》青城山都江堰别墅市场现状分析
因此，我们要提出的市场定位即是：
项目市场定位
以都江堰新城一流生活配套及双遗产自然资源为双核心， 所吸引的 大成都范围内日益增长的第一居所需求+扩展至全国的高端 旅游度假需求。
》》》项目形象定位
成熟的市场定位，决定了必然的形象定位：
项目形象定位
少数人，久仰的世界（精神层面） 不只是收藏（产品高端属性层面）
<7>、蓝光、泰达、龙湖、中信等众多实力开发商云集于此，这势必会彻底改变 该区域市场内高端物业格局。该区域新一轮的价值上溢即将来临。
<8>、据调查，该区域内的度假型物业，普遍较为低端。生活配套设施匮乏、 物业管理模式老旧，整体空置率较高。
综上所诉，我们认为：
青城山都江堰别墅市场现状总结
为遵循差异化竞争原则，打造该区域内的最高端别墅物业。应满足以下条件。
<5>、国家斥资400个亿、投入都江堰3万亩土地开发，如此集中的大手笔投入，必将转化 为城市土地增值的支撑，在未来将会有越来越来多的高端项目拔地而起。
青城山都江堰别墅市场现状分析
<6>、根据都江堰新城规划，占地5500亩的金马河国际旅游度假区，将成为 其城市建设的高端核心区域。其中包括2400亩低密度度假别墅住宅用地、 2300亩文体公园及配套、800亩水岸商住区，丰富的景观和完善的配套。
青城山都江堰别墅市场现状分析
<1>、该区域住宅的建筑形态主要是别墅，包括独栋、双拼、联排、叠拼、合院 等，其中双拼、联排、叠拼三种建筑形态居多，新近开发项目中的低层合院产品及 mini别墅得到市场的肯定。
<2>、据调查该区域内的高端别墅物业设计风格多以中式别墅为主，40—400平米的“5+2” 模式的度假别墅，大部分100平米以下为精装房，近年来成为该区域的主要消费产品 类型。
》》》项目市场定位
本项目的市场定位，应遵循以下四个原则：
项目市场定位
<1>、打造青城山都江堰双遗产地区的高端别墅物业名片，占领市场制高点。
<2>、因遵循差异化竞争模式，摆脱同质化竞争束缚，打造极具竞争力的市场空白产品。
<3>、以长远的战略眼光为指导，精准定位高端旅游度假需求Biblioteka Baidu及第一居所需求。
<4>、为提高项目以及公司品牌价值，实现利润更大化，需将市场空间扩展至全国范围， 参与全国各地顶尖度假物业的同平台竞争。
青城山都江堰别墅市场现状分析
<3>、由于成青大道的通车，该区域的居住价值在提升，价格也有大幅度的拉 升，目前联排、叠拼别墅的价格主要集中在7500-10000左右（精装）元/㎡ 左右，高端别墅价格在12000元/㎡左右。
<4>、由于成灌快铁的通车，仅25分钟的时间切换成都与都江堰。区域价值无限提升， 未来土地价值升值潜力巨大。
·螃蟹河、沙沟河两河交汇，7公里原生河滩；
·毗邻国际锦标级高尔夫球场；
·周边五星级酒店林立，彰显国际化商务生活；
·2600亩熊猫野放基地、202亩禅修中心、环山自行车旅游 公路等丰富配套；
·差异化的产品设计，顶级的产品配置，国际级的项目形象。
项目劣势分析：
项目优劣势分析
·项目未处于青城山风景区内，有一定的地域抗性； ·项目处于非传统第一居所范围，存在对市场的教化周期； ·存在与中信、京都等项目的同质化竞争； ·项目0.8的高容积率，带来居住舒适度的降低。
消费客群特征分析
<2>、青城山别墅客户特征分析： 青城山地区楼盘供应逐渐增加，且规模较大。目前市场上叠拼别墅和合院形式的别墅 销售较快，面积从40-120㎡的户型销售都较好。独栋、联排等形式的别墅销售也较好， 总的说来，销售情况较理想。客户构成主要以成都以及省外区域客户为主。因灾后重 建原因，上海等援建地区带来了一定的以旅游休闲度假为目的的投资型客户。
<1>、目前该区域市场中，拥有完善生活配套的高端大独栋物业较为稀缺。
<2>、目前占据青城山自然资源，面积小、总价低的“5+2模式”度假类别墅较为畅销。
<3>、交通体系的完善，势必造成该片区别墅物业新一轮的价格上行。
<4>、对比纯青城山别墅物业而言，近都江堰别墅物业因享受国家灾后重建的政策 及巨额资金扶持，将享有更齐全、更完善的新城生活配套。
》》》项目SWOT分析
项目优势分析：
项目优劣势分析
·国家400亿大手笔投入，全球顶尖规划大师主笔城市规划；
·位于都江堰新城规划核心区域，享受成熟生活配套；
·成灌快铁、成青高速，构筑便捷交通网络；
·距青城山7分钟车程，
观青城山赵公山脉
·5500亩金马河国际度假区的核心位置，近享其国际配套；
·456亩占地，尽显本区域的名门大盘气质；
》》》消费客群特征分析
消费客群特征分析
<1>、都江堰别墅项目客户特征分析： 都江堰市房地产开发与销售虽在近几年的发展中稳中有升，但其市场消化的源动力却并 不全部依赖本地消费群。别墅项目超过60%(个别项目超过80%)的购买人群来自于成都 市、成都周边区市县、四川省地市县、阿坝州、攀枝花、重庆、兰州、国内等地的置 业者；城区住宅（多层）的本地客户则相对较多，以自住为主。地震后，本地客户购 成交情况明显成上升趋势。
<5>、都江堰新城规划下的金马河国际休闲度假区，因双遗产风景区自然资源的配套， 必将建设成为面向全国乃至全球的高端旅游度假物业聚集地。
<6>、一线品牌的实力开发商云集，使区域品牌价值达到前所未有的高度。
<7>、交通体系的完善，必将带来第一居所别墅物业的市场需求， 并从根本解决空置率高、物业管理困难的现状。
》》》项目产品定位
项目产品定位
基于已确定的市场定位，产品定位应对其提供充分的支撑。 因此—— <1>、产品应以300平米左右的独栋别墅为主，面积区间为250平米—600平米。 <2>、产品风格——以高档石材等高贵耐久材料为主的欧式风格。 <3>、整体规划应最大限度尊重自然资源，近水观水，户户瞰山。