企事业单位销售不动产税收政策
房地产企业销售不动产税收政策
房地产企业销售不动产税收政策一、营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《实施细则》的规定,房地产企业销售不动产按销售不动产取得的全部价款和价外费用,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天,依5%的税率征收,按月申报缴纳。
二、城市建设维护税和教育费附加、地方教育费附加随营业税征收,计税依据为营业税的实际缴纳税额。
城市建设维护税税率为7%,教育费附加附征率为3%,地方教育费附加附征率为2%。
三、企业所得税如果企业账务健全、财务核算规范的,可以采取查账征收方式,否则应采取核定征收方式。
但是,按规定房地产企业不能事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理,所以只能在次年汇算清缴期内确定上年度企业所得税的征收方式。
1、房地产企业采取查账征收方式的,根据国税发【2009】31号文件,销售未完工产品取得的收入要按计税毛利率计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额,待完工后及时结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,实际毛利额与预计毛利额之间的差额,计入当年度应纳税所得额。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。
(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%.(三)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。
(四)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%.2、房地产企业采用核定征收方式的,根据湖南省地方税务局2011年第1号公告,省会城市城区应税所得不低于15%,其他市、州所在地城区应税所得不低于12%,县(市)地区应税所得不低于10%。
对缴纳企业所得税的房地产开发企业,征收机关可按照应税所得率和适用税率,换算出按总额的企业所得税征收率,经换算后的企业所得税征收率分别为:省会城市城区不低于3.75%,其他市、州所在地区不低于3%,县(市)不低于2.5%。
2022国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法
2022国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
国税发[2022]31号03-06第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二)开发产品已开始投入使用。
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形,税第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理,但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认:(一)采取一次性全额收款方式销售开发第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
营改增之企业销售不动产适用一般计税方法(DOC)
一、企业销售不动产(适用一般计税方法)纳税申报示例(一)销售新、老不动产(非自建)且采用一般计税方法计税的企业,但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目【案例】某企业为一般纳税人,于2018年销售2016年6月后新购入的办公楼一栋,取得全部价款和价外费用5550万元,开具增值税专用发票,销售时采用一般计税方法,适用税率11%,购进原值4500万元,预征率5%;本月还购进办公用电脑、家具等1170万元,取得增值税专用发票并于当期认证。
【相关政策】(1)一般纳税人转让以下不动产,适用一般计税方法的,①2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产②2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产应在不动产所在地主管地税机关预缴税款,在机构所在地主管国税机关申报纳税,如不动产所在地与机构所在地一致的,应在机构所在地主管地税机关预缴税款,在机构所在地主管国税机关申报纳税。
(2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额预缴税款=(收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时)÷(1+5%)ⅹ5%,应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款销项税额=收到的全部价款和价外费用÷(1+11%)ⅹ11%进项税额=支付的全部价款和价外费用÷(1+适用税率)ⅹ适用税率。
【应纳税额计算】预缴税款=(5550-4500)÷(1+5%)ⅹ5%=50万元销项税额=5550÷(1+11%)ⅹ11%=550万元进项税额=1170÷(1+17%)ⅹ17%=170万元应纳税额=550-170-50=330万元【报表填写】1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表一(本期销售情况明细)在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元,第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元;在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元,第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元,第11栏“价税合计”内填入价税合计金额55500000元,第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0(如图1)图12、填写《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附表二(本期进项税额明细)在第2栏“其中:本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数1份,“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额10000000元,“税额”填入取得的增值税专用发票注明的税额1700000元,在本期没有发生其他进项税额的情况下,在第1栏“认证相符的增值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、金额和税额。
2016年第14号 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第14号2016.3.31国家税务总局制定了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》,现予以公布,自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局2016年3月31日纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)及现行增值税有关规定,制定本办法。
第二条纳税人转让其取得的不动产,适用本办法。
本办法所称取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。
本公告适用于纳税人转让其以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
但房地产开发企业销售自行开发的房地产项目除外,其另行适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定。
第三条一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税:(一)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。
(二)一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。
(三)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,选择适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
税法销售不动产
目的和重要性
目的
税法销售不动产的主要目的是增加国家财政收入,同时调节社会财富分配,促进社会公 平。
重要性
税法销售不动产对于国家财政、经济发展和社会稳定具有重要意义。通过征收不动产销 售税,国家可以增加财政收入,用于基础设施建设、公共服务提供等方面,促进经济发 展和社会进步。同时,通过合理设置税负和税收优惠政策,可以调节社会财富分配,缩
申报
纳税义务人在每个纳税期限内,应当按照税法规定向税务机 关申报应缴纳的税款,并提交相应的纳税申报表和资料。申 报时应当保证申报数据的真实性和准确性,否则将承担相应 的法律责任。
纳税义务人的税务登记和申报
税务登记
纳税义务人在开始经营前应当向税务机关申请税务登记,并 提交相关证件和资料。税务机关审核通过后,将为纳税人发 放税务登记证。
小贫富差距,促进社会公平和谐。
02 税法销售不动产的基本概 念
02 税法销售不动产的基本概 念
不动产的定义
总结词
指土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离的部分。
详细描述
根据税法规定,不动产是指土地、房屋以及附着于土地、房屋上不可分离的部 分。不动产是实物形态的财产,具有固定性和不可移动性,包括住宅、商业地 产、工业厂房等。
相关税种和税率
总结词
指与销售不动产相关的其他税种和对应的税率。
详细描述
除了上述提到的契税、印花税、土地增值税和个人所得 税外,与销售不动产相关的其他税种还包括企业所得税、 城市维护建设税等。其中,企业所得税是在企业销售不 动产获得收益时征收的税种,税率为25%;城市维护建 设税则是根据企业或个人所在地的不同,按照销售不动 产收入的0.05%至0.12%征收。
财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知
财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】1999.07.29•【文号】财税字[1999]210号•【施行日期】1999.08.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】其他税种正文*注:本篇法规已被:财政部关于公布废止和失效的财政规章和规范性文件目录(第十一批)的决定(发布日期:2011年2月21日,实施日期:2011年2月21日)宣布失效*注:本篇法规中第一条有关契税的规定已被:财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知(发布日期:2010年9月29日,实施日期:2010年10月1日)废止关于调整房地产市场若干税收政策的通知(一九九九年七月二十九日财政部、国家税务总局财税字〔1999〕210号)各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局、新疆生产建设兵团:为了配合国家住房制度改革,有效启动房地产市场,积极培育新的经济增长点,经国务院批准,现对房地产市场有关税收政策问题通知如下:一、关于营业税和契税的政策问题为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担,积极启动住房二级市场,对个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税;个人购买燕居住不足一年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征;个人自建自用住房,销售时免征营业税;个人自建自用住房,销售时免征营业税;个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。
为了支持住房制度的改革,对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入,暂免征收营业税。
二、关于空置商品住房税收政策问题为了加快住房资金周转,降低金融资产的风险,促进积压空置商品房的销售,对积压空置的商品住房销售时缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠。
空置商品住房屋限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房。
房地产行业税收政策汇编
房地产行业税收政策汇编一、增值税政策1. 转让不动产的增值税政策根据国家税务总局发布的《关于对房地产销售等计征增值税若干问题的公告》,自2019年5月1日起,全国范围内房地产开发企业和个人转让房屋产权的,按照增值税法征收增值税。
根据转让不动产的性质,纳税人可能适用增值税一般计税方法或简易计税方法,其中:•一般计税方法:纳税人销售不动产时,按照销售额减除成本费用后的余额(即纯销售额)计征增值税。
增值税率为5%或3%。
•简易计税方法:纳税人销售不动产时,按照销售额的5%计征增值税,不减除成本费用。
2. 滞纳金的增值税政策如果纳税人未按期缴纳增值税,将被征收滞纳金。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第56条的规定,纳税人未按照规定期限缴纳税款的,应当按照欠缴税款金额的每日千分之五或五分之一加收滞纳金。
滞纳金不得超过欠缴税款的百分之五十。
二、企业所得税政策1. 房地产企业所得税优惠政策根据《中华人民共和国企业所得税法》第一百二十条的规定,房地产开发企业在以下情况下,可以享受企业所得税的优惠政策:•对新建的、改建的房屋实施租金减免或减收政策的房地产企业,可以按照每月实际减免或减收的租金额,从应纳税所得额中扣除;•对住房租金超过当地平均租金1.5倍且不高于当地平均租金3倍的住房,减按当年租金收入的60%计算应纳税所得额。
2. 异地销售房地产的企业所得税政策根据国家税务总局发布的《关于异地销售自有商品房企业所得税纳税问题的通知》,企业将自有商品房在本地销售以外的其他地区销售的,按照《企业所得税法》的规定缴纳企业所得税。
在异地销售自有商品房的过程中,企业需要根据销售额、成本费用等情况计算所得额,并按照企业所得税法规定的税率缴纳企业所得税。
三、个人所得税政策1. 房地产的个人所得税政策个人通过转让房屋产权获得的所得适用于个人所得税。
根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定,个人转让不动产的所得,按照以下比例计算应纳税额:•转让时间不满5年的,按照20%的比例计算应纳税额;•转让时间超过5年的,减按20%比例递减计算应纳税额,到满5年时免征个人所得税。
企业自有不动产处置方式的涉税分析
企业自有不动产处置方式的涉税分析随着经济的发展和企业规模的扩大,很多企业在经营过程中会拥有一定数量的不动产,包括办公楼、厂房、仓库等。
随着市场的变化和企业经营战略的调整,有时企业会需要处置一部分或全部的不动产。
在不动产的处置过程中,涉及到税收问题是企业需要特别关注的事项之一。
本文将对企业自有不动产处置方式的涉税问题进行分析和讨论。
不动产的处置方式一般包括出售、出租、转让、抵押等。
针对不同的处置方式,税收政策也有所不同。
我们来探讨不同处置方式下的涉税分析。
1. 出售如果企业决定出售自有不动产,那么在出售所得中要缴纳个人所得税或者企业所得税。
根据《企业所得税法》的相关规定,企业出售不动产的所得应当纳税。
在计算所得税的过程中,可以扣除不动产原值、增值税、房产税、地方教育附加税等费用。
如果不动产的所有权持有时间超过两年,可以享受长期持有的优惠政策,税率会相对较低。
2. 出租如果企业选择将不动产进行出租,那么需要缴纳增值税和土地使用税。
根据《增值税法》的规定,不动产的出租属于应税行为,出租方需要按照规定纳税。
根据《土地使用税法》的规定,出租土地需要缴纳土地使用税。
税率是按照出租土地的年租金收入的一定比例来计算的。
3. 转让企业在处置不动产时会选择进行转让,也就是将不动产的所有权进行转移给他人。
在转让过程中,会涉及到契税的缴纳。
契税是由买方缴纳的税收,税率根据不动产的成交价格来确定。
还需要根据相关法规缴纳土地增值税。
4. 抵押有些企业会将自有不动产进行抵押,从而获得贷款资金。
在抵押过程中,涉及到印花税的缴纳。
根据《印花税法》的相关规定,抵押不动产需要支付一定比例的印花税。
在还款的过程中,还需要缴纳利息税。
除了以上几种常见的不动产处置方式外,还有一些其他的方式,比如拍卖、租赁等,每种方式都会涉及到不同类型的税收。
企业在选择不动产处置方式时,需要充分考虑税务因素,以避免不必要的税务风险。
在不动产处置过程中,企业需要特别关注的是如何利用税收政策优惠,降低税负,增加收益。
国税公告(2016)14号转让不动产暂行办法
国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第14号 2016.3.31纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2 016〕36号)及现行增值税有关规定,制定本办法。
第二条纳税人转让其取得的不动产,适用本办法。
本办法所称取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。
华税:本公告适用于纳税人转让其以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
但房地产开发企业销售自行开发的房地产项目除外,其另行适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定。
第三条一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税:(一)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。
(二)一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。
(三)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,选择适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2016年第14号 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第14号2016.3.31国家税务总局制定了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》,现予以公布,自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局2016年3月31日纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)及现行增值税有关规定,制定本办法。
第二条纳税人转让其取得的不动产,适用本办法。
本办法所称取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。
本公告适用于纳税人转让其以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
但房地产开发企业销售自行开发的房地产项目除外,其另行适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定。
第三条一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税:(一)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。
(二)一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。
(三)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,选择适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
小规模纳税人销售不动产简易计税
小规模纳税人销售不动产简易计税摘要:I.背景介绍- 小规模纳税人- 不动产简易计税II.税率计算- 销售不动产的税率- 计算方法III.税收优惠政策- 小规模纳税人的税收优惠政策- 不动产简易计税的优惠政策IV.纳税流程- 纳税的前提条件- 纳税的具体流程V.结论- 小规模纳税人销售不动产简易计税的总结正文:I.背景介绍小规模纳税人是指年应税销售额不超过500 万元的纳税人。
在税收政策上,小规模纳税人享受一定的优惠政策。
不动产简易计税是指在销售不动产时,小规模纳税人采取的一种简化计税方法。
下面将详细介绍小规模纳税人销售不动产简易计税的相关内容。
II.税率计算小规模纳税人销售不动产的税率为5%。
计算方法为:销售额= 全部价款和价外费用- 不动产购置原价或者取得不动产时的作价,然后乘以5% 的税率。
III.税收优惠政策小规模纳税人享受的税收优惠政策包括月销售额10 万元以下免税、按季纳税等。
在不动产简易计税方面,小规模纳税人可以享受减按5% 的税率征收的优惠政策。
IV.纳税流程小规模纳税人销售不动产简易计税的纳税流程如下:1.计算销售额:计算销售额时,需要将全部价款和价外费用减去不动产购置原价或者取得不动产时的作价。
2.计算应纳税额:将销售额乘以5% 的税率,得到应纳税额。
3.纳税申报:纳税人按照规定的时间和程序,向税务部门报送纳税申报表,缴纳税款。
V.结论总之,小规模纳税人销售不动产简易计税是一种简化计税方法,税率为5%。
在税收优惠政策方面,小规模纳税人可以享受一定的优惠。
纳税流程包括计算销售额、计算应纳税额和纳税申报。
增值税的应税行为和免税政策
增值税的应税行为和免税政策增值税是指按照销售或者进口货物、提供或者进口应税劳务和服务的额,经减去已计入本税的增值税额,确定应纳税额的税种。
作为一种重要的税收制度,增值税对于一个国家的财政收入和经济发展起着至关重要的作用。
本文将从应税行为和免税政策两个方面对增值税进行介绍和探讨。
一、增值税的应税行为增值税的应税行为指的是根据法律规定,在一定的范围内对特定的交易进行征税。
根据《中华人民共和国增值税法》,应税行为主要包括以下几种情况:1. 销售货物:指的是在境内不动产的销售行为,包括对自然人的销售行为和对其他纳税人的销售行为。
2. 提供劳务和服务:指的是境内的个人和企事业单位提供的有偿劳务和服务的行为。
3. 进口货物:指的是从国外进口的货物,根据法律规定对其征税。
这些应税行为根据具体情况,可以分为一般应税行为和特殊应税行为。
一般应税行为是指增值税法征税范围内的交易,而特殊应税行为是指增值税法特别规定的应税行为,例如金融、保险等特定行业。
二、增值税的免税政策为了促进经济发展和社会公平,增值税法对一些特殊行业或者特定商品实行免税政策,即不征收增值税。
以下是一些常见的免税政策:1. 农业生产免税:为支持农业发展,法律规定农业生产中的农作物、农副产品销售免征增值税。
2. 农民合作社免税:农民合作社以农民个人或单位的资金和劳动力为基础,通过合作形式开展农业生产经营,符合条件的农民合作社免征增值税。
3. 小规模纳税人免税:根据法律规定,符合一定条件的小规模纳税人可以选择免征增值税。
4. 非营利组织免税:根据法律规定,非营利组织提供的一些公益性服务不征收增值税。
除了以上列举的免税政策,增值税法还规定了其他各种行业和商品的免税政策,以促进相关产业的发展和公共利益的实现。
以上是关于增值税的应税行为和免税政策的简要介绍。
增值税作为一种重要的税收制度,不仅能够为国家提供财政收入,还能够促进经济的发展。
了解增值税的应税行为和免税政策对于个人和企业合法遵纪守法,以及合理规划经济活动具有重要的意义。
小规模纳税人销售不动产简易计税
小规模纳税人销售不动产简易计税随着我国房地产市场的不断发展,纳税人销售不动产的需求日益增加。
为了简化税制、降低税收负担,我国政府出台了小规模纳税人销售不动产简易计税政策。
本文将对这一政策进行详细解读,以期为广大纳税人提供实用的税收知识。
一、概述小规模纳税人销售不动产简易计税政策背景为贯彻落实国务院关于进一步深化税收征管改革的要求,优化税收环境,减轻纳税人负担,财政部、国家税务总局联合发布了《关于小规模纳税人销售不动产简易计税政策的通知》(以下简称《通知》)。
该政策自2016年5月1日起实施,对小规模纳税人销售不动产的税收政策进行了调整。
二、分析小规模纳税人销售不动产简易计税的适用条件根据《通知》,小规模纳税人销售不动产简易计税政策适用于以下条件:1.销售不动产的纳税人,且不属于增值税一般纳税人;2.销售的不动产为普通住房、商业用房、办公用房、厂房、仓库等;3.销售价格不含增值税。
需要注意的是,简易计税政策不适用于销售豪宅、别墅等高档住房,以及土地使用权转让等情形。
三、解读小规模纳税人销售不动产简易计税的计税方法根据《通知》,小规模纳税人销售不动产简易计税采用以下两种方法:1.销售额扣除成本后的余额计税。
即:应纳税额= 销售额× 征收率- 扣除数。
其中,销售额为不含税销售价格,征收率为5%,扣除数为3%。
2.采用简易计税方法计算的应纳税额,不超过销售不动产总价款的20%。
如果超过20%,则按照一般计税方法计算税额。
四、阐述小规模纳税人销售不动产简易计税的税收优惠政策根据《通知》,小规模纳税人销售不动产简易计税政策有以下税收优惠政策:1.增值税免税政策。
对月销售额不超过3万元(或季度销售额不超过9万元)的小规模纳税人,免征增值税。
2.所得税优惠。
对年应纳税所得额不超过10万元的小规模纳税人,减按20%的税率征收企业所得税。
五、总结小规模纳税人销售不动产简易计税的意义和影响小规模纳税人销售不动产简易计税政策的出台,旨在减轻纳税人负担,促进房地产市场健康发展。
不动产销售增值税
不动产销售增值税:不同的纳税主体与不同的纳税方法营改增政策解读|营改增培训|营改增课程销售不动产,不同的纳税主体,适用不同的纳税方法。
房地产开发企业销售不动产,适用《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号,以下简称18号公告),非房地产开发企业和个人销售不动产,适用《关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号,以下简称14号公告)。
本文结合18号公告和14号公告的规定,分别介绍房地产开发企业和非房地产企业销售不动产时,不同的纳税方法。
本文所说的非房地产开发企业,仅限于企业。
包括以下问题:一、不动产的不同来源二、新老不动产的区分及意义三、简易计税方法的不同规定四、一般计税方法的不同规定五、扣减销售额的不同凭证六、发票开具的不同规定七、纳税地点的不同规定八、简易计税和一般计税的选择方法一、不动产的不同来源房地产开发企业与非房地产开发企业,销售不动产的来源是不同的,房地产开发企业是自己开发的,非房地产企业则来源多样。
(一)房地产开发企业销售不动产来源18号公告规X的,是房地产企业销售自行开发的房地产项目。
自行开发,包括两种情况:1、在取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
2、以接盘等形式购入未完工的项目,继续开发并销售。
(二)非房地产企业销售不动产14号公告规X的,是纳税人转让取得的不动产。
取得,包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式。
一个有意思的问题是,如果房地产企业销售购进的房地产,适用哪个文件?应该适用14号公告。
二、新老不动产的区分及意义房地产企业和非房地产企业,都需要区分新老不动产,只是名称不同。
区分的意义在于,老不动产可以选择适用简易计税方法,新不动产只能适用一般计税方法。
(一)房地产企业新老项目的划分房地产开发企业销售老项目,可以选择适用简易计税方法,适用5%的征收率。
关于销售不动产转让无形资产相关免征或不征营业税、土地增值税、契税政策摘录
关于销售不动产转让无形资产相关免征或不征营业税、土地增值税、契税政策摘录1、兼并、破产不征营业税依据:《浙江省地方税务局关于营业税若干问题的通知》(浙地税一[1995]80号 1995年11月15日)第十一条:对企业兼并过程中发生的土地使用权、不动产的转移行为,暂不征营业税。
对因破产而发生的企业拍卖,暂不征营业税;但专项拍卖企业不动产、转让无形资产所取得的收入应照章征收营业税。
2、不动产投资不征营业税依据:《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993]149号)第九条第二项:以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征收营业税。
、3、股权转让不征收营业税依据:《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)近来,部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚,要求明确。
经研究,现对股权转让的营业税问题通知如下:(一)以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。
(二)对股权转让不征收营业税。
(三)《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993]149号)第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。
本通知自2003年1月1日起执行。
4、整体资产转让不征营业税依据:《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》2002年2月21日(国税函[2002]165号)根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定,营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。
转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为,其转让价格不仅仅是由资产价值决定的,与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。
因此,转让企业产权的行为不属于营业税征收范围,不应征收营业税。
5、股权转移涉及的不动产过户不征营业税依据:《浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知》(浙地税函[2005]303号)第五条:企业股权(产权)转移过程中涉及的不动产、土地使用权过户不属销售转让行为,不征收“销售不动产”、“转让土地使用权”营业税。
小规模纳税人销售不动产取得的销售额如何适用免征增值税
小规模纳税人销售不动产取得的销售额如何适用免征增
值税
首先,小规模纳税人是指年销售额不超过30万元(含30万元)的纳
税人。
按照我国的税法规定,小规模纳税人可以享受免征增值税政策,即
不需要向国家缴纳增值税。
因此,如果小规模纳税人销售不动产的销售额
不超过30万元,就可以适用免征增值税政策。
其次,不动产包括土地和房屋。
不过,根据国家税务总局发布的《关
于个人转让不动产开征增值税有关问题的通知》等规定,个人转让不动产时,按照其取得不动产的成本计算差额,取得的差额不超过30万元的免
征增值税规定适用于个人自住住房,而非投资性房地产。
因此,如果小规
模纳税人销售的不动产是投资性房地产,即非个人自住住房,那么就不能
适用免征增值税政策。
最后,免征增值税政策还有一些具体条件和限制。
其中,包括持有不
动产的时间要在5年以上,且不动产已经办理过房地产权证书等相关手续。
此外,该免征政策暂时只适用于个人自住住房的销售,对于除个人自住住
房外的不动产销售,仍需按照正常的增值税税率缴纳增值税。
总之,小规模纳税人销售不动产如果符合免征增值税的相关条件,可
以享受免征增值税政策。
但需要注意的是,具体适用的条件和限制可能会
根据地区和政策的变化而有所调整,因此在具体操作过程中建议仔细了解
和遵守当地的相关政策法规。
同时,如果小规模纳税人的销售额超过30
万元或销售的不动产不符合免征条件,则需要按照正常的增值税税率缴纳
增值税。
国税局关于印发《房地产经营业务企业所得税的处理办法》的通知
国税局关于印发《房地产经营业务企业所得税的处理办法》的通知国税局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号)2008年1月1日起执行2009-03-26 17:41国税发〔2009〕31号全文有效成文日期:2009-03-06各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理,规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为,根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,结合房地产开发经营业务的特点,国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》,现印发给你们,请遵照执行。
二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理,但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。
小规模纳税人销售不动产简易计税
小规模纳税人销售不动产简易计税
摘要:
一、小规模纳税人销售不动产税率概述
二、小规模纳税人销售不动产征收管理
三、小规模纳税人销售不动产税收优惠政策
四、如何正确填写增值税发票
五、注意事项
正文:
一、小规模纳税人销售不动产税率概述
根据我国税收政策,小规模纳税人销售不动产的税率如下:
1.销售自行开发的不动产,税率为5%。
2.销售取得的不动产(不含自建),税率为5%。
二、小规模纳税人销售不动产征收管理
1.纳税人在销售不动产时,应按照上述税率计算应纳税额。
2.纳税人应按照税收法规,向不动产所在地税务局办理纳税申报和缴纳税款。
三、小规模纳税人销售不动产税收优惠政策
1.小规模纳税人销售不动产,符合税收优惠政策条件的,可以享受相应的税收优惠。
2.具体优惠政策请参照相关政策文件或咨询税务机关。
四、如何正确填写增值税发票
1.销售不动产时,纳税人应正确填写增值税发票,包括发票抬头、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号等信息。
2.增值税发票上的金额和税额应按照实际销售额和适用的税率填写。
五、注意事项
1.纳税人应在税收法规规定的纳税期限内申报纳税,确保税收合规。
2.纳税人应在不动产所在地税务局办理税务登记和纳税申报手续。
3.纳税人在销售不动产时,应充分了解税收政策,确保正确履行纳税义务。
总之,小规模纳税人销售不动产时,应了解相关税收政策,按照规定的税率计算税款,并正确填写增值税发票。
在享受税收优惠政策的同时,确保税收合规。
2016年营改增销售不动产、房地产税收政策适用解读
附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第(十)条规定。
一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产
可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第十八条一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为,可以选择适用简易计税方法计税,但一经选择,36个月内不得变更。
采用一般计税方法,税率为11%。以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,
2016年营改增销售不动产、房地产税收政策适用解读
销售不动产 (房地产业)
纳税主体
纳税对象
计税方法
征缴方式
文件依据
销售不动产
是指转让不动产所有权的业务活动。不动产,是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。
建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产
可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
根据财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》文件,附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第(八)条第1点规定。
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企事业单位(不含房地产企业)销售不动产税收政策
一、营业税
━━一般规定
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《实施细则》的规定,企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位在中华人民共和国境内销售不动产,为营业税的纳税人,应当依照规定缴纳营业税。
税率为5%。
━━应纳税额的计算
应纳税额=营业额ⅹ税率
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定,纳税人的营业额为销售不动产收取的全部价款和价外费用。
根据《湖南省营业税差额征税管理暂行办法》规定,企事业单位销售其购置的不动产,凭合法有效凭证,以收取的全部价款和价外费用扣除不动产的购置原价后的差额为计税依据,依规定的税率计算缴纳营业税。
“合法有效凭证”具体是指:
(一)支付给境内的单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证。
(二)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证。
(三)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
(四)国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
━━优惠政策
1、以无形资产、不动产投资入股,并接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征收营业税;对股权转让不征收营业税。
----《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税【2002】91号)
2、从2011年10月1日起,纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为,不属于营业税征收范围,其中涉及的不动产、土地使用权转让,不征收营业税。
----《国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》(2011年第51号)。
二、城市建设维护税和教育费附加、地方教育费附加
随营业税征收,计税依据为营业税的实际缴纳税额。
城市建设维护税税率为7%,教育费附加附征率为3%,地方教育费附加附征率为2%
城市建设维护税=营业税的实际缴纳税额ⅹ7%
教育费附加=营业税的实际缴纳税额ⅹ3%
地方教育费附加=营业税的实际缴纳税额ⅹ2%
三、土地增值税
━━一般规定
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》的规定,各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入,为土地增值税的纳税义务人,应依照规定缴纳土地增值税。
土地增值税实行四级超率累计税率,税率和速算扣除系数如下:
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
速算扣除系数为0%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
速算扣除系数为5%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
速算扣除系数为15%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分。
税率为60%,速算扣除系数为35%。
━━土地增值税的计算
土地增值税=转让不动产所取得的增值额ⅹ税率-扣除项目金额ⅹ速算扣除系数
增值额为企事业单位销售不动产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定计算增值额的扣除项目包括:(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。
三、企业所得税
━━一般规定
根据《中华人民共和国企业所得税法》及《实施条例》的规定,在中华人民共和国境内,企业(包括依照中国法律、行政法规在中国境内成立的企业、事业单位、社会团体以及其他取得收入的组织,不包括行政机关)和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人,依照规定缴纳企业所得税。
企业每一纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允
许弥补的以前年度亏损后的余额,为应纳税所得额。
收入总额包括企业以货币或非货币形式从各种来源取得的的收入,其中包括转让财产收入。
法定税率为25%。
━━企业所得税的计算
企业所得税=应纳税所得额ⅹ税率
根据《湘潭市地方税务局关于明确窗口开票有关所得税政策的通知》(潭地税发【2009】41号)企业所得税纳税义务人在窗口申请代开发票时,一率征收企业所得税。
以发票上开具的收款人(单位)来判别是企业所得税还是个人所得税纳税义务人。
企业所得税征收率除房地产业另有规定外(房地产业3%),其余均按2.5%征收。
对查账征收企业所得税的纳税人,窗口征收税额年终一并汇算清缴。
四、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定,按“产权转移书据”征收印花税,税率为0.05%。
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