企事业单位销售不动产税收政策

企事业单位（不含房地产企业）销售不动产税收政策

一、营业税

━━一般规定

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《实施细则》的规定，企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位在中华人民共和国境内销售不动产，为营业税的纳税人，应当依照规定缴纳营业税。税率为5%。

━━应纳税额的计算

应纳税额=营业额ⅹ税率

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，纳税人的营业额为销售不动产收取的全部价款和价外费用。

根据《湖南省营业税差额征税管理暂行办法》规定，企事业单位销售其购置的不动产，凭合法有效凭证，以收取的全部价款和价外费用扣除不动产的购置原价后的差额为计税依据，依规定的税率计算缴纳营业税。“合法有效凭证”具体是指：

（一）支付给境内的单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证。

（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。

（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。

（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

━━优惠政策

1、以无形资产、不动产投资入股，并接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。----《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税【2002】91号）

2、从2011年10月1日起，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。----《国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》（2011年第51号）。

二、城市建设维护税和教育费附加、地方教育费附加

随营业税征收，计税依据为营业税的实际缴纳税额。城市建设维护税税率为7%，教育费附加附征率为3%，地方教育费附加附征率为2%

城市建设维护税=营业税的实际缴纳税额ⅹ7%

教育费附加=营业税的实际缴纳税额ⅹ3%

地方教育费附加=营业税的实际缴纳税额ⅹ2%

三、土地增值税

━━一般规定

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》的规定，各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入，为土地增值税的纳税义务人，应依照规定缴纳土地增值税。土地增值税实行四级超率累计税率，税率和速算扣除系数如下：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。速算扣除系数为0%。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。速算扣除系数为5%。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。速算扣除系数为15%。

增值额超过扣除项目金额200％的部分。税率为60％，速算扣除系数为35%。

━━土地增值税的计算

土地增值税=转让不动产所取得的增值额ⅹ税率-扣除项目金额ⅹ速算扣除系数

增值额为企事业单位销售不动产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

三、企业所得税

━━一般规定

根据《中华人民共和国企业所得税法》及《实施条例》的规定，在中华人民共和国境内，企业（包括依照中国法律、行政法规在中国境内成立的企业、事业单位、社会团体以及其他取得收入的组织，不包括行政机关）和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人，依照规定缴纳企业所得税。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允

许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。收入总额包括企业以货币或非货币形式从各种来源取得的的收入，其中包括转让财产收入。法定税率为25%。

━━企业所得税的计算

企业所得税=应纳税所得额ⅹ税率

根据《湘潭市地方税务局关于明确窗口开票有关所得税政策的通知》（潭地税发【2009】41号）企业所得税纳税义务人在窗口申请代开发票时，一率征收企业所得税。以发票上开具的收款人（单位）来判别是企业所得税还是个人所得税纳税义务人。

企业所得税征收率除房地产业另有规定外（房地产业3%），其余均按2.5%征收。对查账征收企业所得税的纳税人，窗口征收税额年终一并汇算清缴。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，按“产权转移书据”征收印花税，税率为0.05%。

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