房价已经成了老百姓最关心的问题

房价已经成了老百姓最关心的问题，很多经济学家为了房价将来的走势争论的面红耳赤。甚至出现为

房价走势打赌的人。以前很多预测房价将下跌的经济学家，预测一再失败。中国房价好像成了不解之谜。

很多朋友问我房价究竟什么时候下跌。实际这个问题并不是太难预测。要判断房价什么时候下跌，首先我

们必须先分析，中国的房价上涨的动力。

房价上涨的动力：

1、按揭加房贷加大实际购买力；

2、房价上涨预期加大投机炒作；

3、实体经济风险加大，利润大幅下滑。而房地产利润的不断上涨，增加实体经济的机会成本；

4、长期的负利率造成储蓄资金恐慌，大量储蓄资金进入房地产寻求保值；

5、贸易顺差和大量的热钱进入中国，造成外汇占款大量增加，导致基础货币不断增加。直接增加商

业银行的贷款能力，商业银行大量资金寻求出路，正好为房地产提供大量资金；

6、地方政府财政对土地出售的依赖过大，以至于地方政府对抑制房价口是心非，以至于抑制房价的

政策不能被有效执行；

7、2004年以后，房价越调越涨。人们对政策调控房价的信心丧失。特别是2008年房价下跌以后，政

府拼命推高房价的行为，彻底改变了开放商和人们的预期，所有的市场参与者都坚定的认为，政府一定不

会让房价下跌。所以开放商勇往直前，所以调控政策多购买者和开放商的心理预期作用越来越小。

8、宽松的货币政策和实体经济投资投资环境的恶化，再加上房价的不断上涨，用于经济刺激的部分

资金间接进入房地产；

总结以上分析可以得出这样的结论：

1、房价上涨有巨大的资金支持。资金来源主要是：外汇的增加、实体经济的资金转移、储蓄资金的

转移、经济刺激资金变相进入；

2、负利率造成大家意味房地产能保值；

3、房价不断上涨的现象，让人们对房价下跌风险遗忘；

4、政府对房地产的暧昧态度，让人们对政府托市期望无限；

所以，在房价不断上涨，政府不断加码调控力度，房地产价格已经非常惊人的情况下。房价依然如脱

缰的野马。任何东西价格的上涨总有结束的一天。如何判断中国房价逆转的时间呢？我认为需要从这几个

因数分析：

1，资金

房地产之所以能长盛不衰，关键是有源源不断的资金进入。但是，房价现在要继续上涨，必须要有更

多的资金去推动。原因是：

如此暴利的房地产开发，必定吸引越来越多的资金进入开发或囤积土地。大家才看见最近2年，很多企业纷纷进入房地产开发。这将不断的增加房屋的供应。2009年、2010年房地产开发投资不断大幅增加就是最好的证据。

供应不断增加，房价如果要继续上涨。必须出现供不应求的现象，意思是必须需要有更多的资金进入购房大军。所以，如果要维持房价继续上涨，必须要有越来越多的资金进入需求方。

所以，房价真正的转折点，必须是需求方后续资金出现问题的时候。

2、房价下跌预期

人们大量购买房屋，一个最主要的原因是认为房价一定会上涨。所以，只要房价下跌预期一旦形成，

人们即使有钱，也不一定会大量购买房屋。比如，当年人们坚定的认为股市是不可能下跌的，所以大量的

资金肆无忌惮进入股市。但是当大家经历了股市的暴跌以后，这种坚定的预期被彻底粉碎。最后股市下跌

到1600多点的时候，人们很多反而畏惧股市，很多人被迫割肉出局。现在，人们对进入股市风险意识提高

，所以，最近2年股市远远不如房价疯狂。但，人们在股市下跌以后，居然又固执的认为房价是

不可能下跌的。悲哀就这样被再次上演，人们肆无忌惮的把资金投向他们认为绝对保值的房地产。

因为现在人们对房价上涨预期非常强烈，所以，短期改变预期难度非常大。本来，政策的打压可以起

到改变预期的作用，可惜，由于政府长期对房地产的暧昧态度。这个作用已经微乎其微了。而且，地方政

府对财政的依赖，银行被房地产绑架。人们完全有理由相信，政府不会对房地产动真格。

所以，现在只能考虑资金问题了。意思是什么时候资金出现问题，什么时候房价才会出现拐点。我上

面分析过，维持房价上涨的资金需要越来越大。

我们再看看市场中的一个现象，现在几乎最保守的老百姓都坚定的认为房价不可能下跌，这说明了什

么？这是明显的信号，最保守的老百姓进入房地产市场，意味这个社会最后一批人进入了房地产购买大军

。我上次回四川老家，发现去购买房屋的很多居然是退休职工。他们居然把养老的资金都毫不犹豫的投入

房地产。

当然，房价不断的疯涨，已经让一大批真正的刚需被市场彻底抛弃，他们连做房奴的资格都已经被取

消了。所以这些人的少量资金，根本形不成市场购买力了。这些人将是非常幸运的。

最近，房屋交易量在政策调控下依然坚挺，大量社会各行资金不断涌入房地产市场。并呈现加速状态

。但我这次回家了解到一个现象，拥有现金的人越来越少。银行想尽办法也难以吸引存款。可见银行和老百姓的资金已经所剩不多。

根据我以前的分析，热钱将开始流出中国，而且将来会加速流出中国。一旦热钱流出中国，就会出现以下连锁反映：

热钱流出----商业银行被迫到央行购买外汇---基础货币相应减少----银行贷款能力大幅下降----银行严重惜贷---- 按揭贷款被迫大减----购房需求被迫减少----房价出现拐点

根据我的分析，不管是老百姓还是银行的资金，很可能在半年左右出现数量上的逆转。而政府为了控制通胀，近期已经开始财政政策转变。而最保守的老百姓坚定的进入房地产市场，也证明了中国最后一批购买力已经大量进入购买大军，意味房地产的购买力已经成强弩之末。房地产已经进入最后的疯狂了。

大家都知道，当刷皮鞋的人都说买股票的时候，股票就将下跌的典故。这是有道理的，因为刷皮鞋的都想买股票的时候，说明买股票的生力军已经是最后一批了，意味买股票将出现后继无人了。股票下跌就一定难以避免。现在中国最保守的老百姓都坚定的认为房价会上涨，并义无反顾的购买房屋的时候，同样说明房屋购买将很快后继无人了。

所以，我以前说过，中国的房价将在政府不断加码调控、热钱大规模撤离、国际资本的唱衰条件下最后下跌。一旦这次房价出现下跌。将再也没有什么力量可以阻止房价下跌。