商业地产Reits估值实务
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0
中国大宗房地产交易金额
戴德梁行 Cushman & Wakefield
Rolling 4-Quarter Volume 指数 (Rolling 4-Quarter… 来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部整理
2018年北京大宗交易市场
2018创历史交易新高
2014-1018 1940个亿
600
戴德梁行 Cushman & Wakefield
戴德梁行 Cushman & Wakefield
中国房地产大宗交易市场
2008-2018大宗交易金额变化趋势
300,030,0,0000亿0,0元00 250,020,50,0000亿0,0元00 200,020,0,0000亿0,0元00 150,010,50,0000亿0,0元00 100,010,00,0000亿0,0元00 50,00500,000亿0,元000
2017年6月
35.73亿
70,548
上海
1788大厦
2017年10月
65.00亿
90,900
广州
西城都荟商业
2017年4月
40.65亿
88,000
物流 公寓/酒店
产业园 文旅
戴德梁行 Cushman & Wakefield
销售收入
产品属性
租金收入
散售
退出方式
整售 IPO 资产证券化
内地与香港开发商收入构成对比
销售收入占比%
1%
3%
10%
11%
18%
99%
97%
90%
89%
82%
恒大地产 万科 华润置地 远洋地产 万达
租赁收入占比%
19%
31%
42% 毛收入
46% 净收入
戴德梁行 Cushman & Wakefield
7% 9% 43%
41% 估值
8
北京东方广场 Oriental Plaza
经营及估值情况分析
业态
商业 办公 酒店 服务公寓 车位 合计
建筑面积
（平方米)
131,344 309,768 95,601 110,057 116,712 763,482
毛收入
( 百万元)
1180 1228 151 242
租金单价
( 元 /平方米/月) ( 元 /间客房/晚)
出租率
1,163
97.4%
286.0
95.5%
1,258
73.4%
估值单价
（元/平方米）
110,000 48,000 28,400
110.9
98.1%
26,700
24
-
-
2,861
54,500
戴德梁行 Cushman & Wakefield
酒店 0.5%
住宅 &服 务式公寓 5.5%
综合 3.1%
商业 15.4%
运营不良的酒店 投资者看中提升改造空间 新机会：酒改写/长租公寓
办公 75.5%
商业综合体 投资者看中稳定的现金流 品牌与运营能力要求高
来源：彭博数据库，戴德梁行投资部
19
国内甲级写字楼
戴德梁行
20
国内房地产大宗交易市场
一线城市大宗交易市场
192,123 398,275 103,587 87,236 781,221
毛收入
（百万港币）
6,627 2,492 1,336 325 10,780
出租率
96% 96%
-
估值单价
（元/平方米）
408,500 129,185
185,250
戴德梁行 Cushman & Wakefield
12
房地产大宗交易市场
商业地产投资市场及 估值逻辑分析
从商业地产投资市场 戴德梁行
看物业估值逻辑
刘慧 高级副董事
英国皇家测量师（MRIC
分享内容
1 优质商业物业及国内资本市场 2 国内证券化市场现状 3 各业态特点 4 评估方法的应用
开发商收入构成
销售型
住宅 公寓 商业 办公/产业园
物业类型
持有型
甲级写字楼 购物中心
戴德梁行 Cushman & Wakefield
年净收入
20亿元
NOI
71%
总估值
352亿元
*数据来源：汇贤产业信托2017年报
*年总收入已扣除增值税
7
北京东方广场 Oriental Plaza
收入构成分析
15% 17%
48%
商业 办公 酒店 服务公寓
5% 9%
4% 4%
44%
46%
20% 建筑面积
9
香港海港城 Harbour City
物业概览
总建筑面积 年总收入
年净收入 NOI 商场销售额 总估值
78万平方米 108亿港币 87亿港币 80% 302亿港币 1,781亿港币
戴德梁行 Cushman & Wakefield
*数据来源：九龙仓置业（01997）2017年报 10
香港海港城 Harbour City
收入构成分析
24%
商业 办公 酒店+服务公寓
7% 15%
23%
25%
51%
25% 建筑面积
61% 毛收入
68% 净收入
戴德梁行 Cushman & Wakefield
10% 36%
54% 估值
11
香港海港城 Harbour City
经营及估值情况分析Baidu Nhomakorabea
业态
商业 办公 酒店 服务公寓 合计
建筑面积
（平方米）
戴德梁行 Cushman & Wakefield
来源：彭博数据库，戴德梁行投资部
2018北京大宗交易市场
国内投资人构成
银行
地产基金
保险公司
戴德梁行 Cushman & Wakefield
信托
产业资本
国企、民企、央企
2018 北京房地产投资市场表现
各业态交易情况
优 质 写字楼 投资者始终最青睐的物业类型 稳定现金流，资产运营相对容易
2017年3月16
44%
日
50%
中国 北京
72%
81%
69%
56%
50%
28%
长江实业 恒基兆业 嘉里
九龙仓
太古
持有优质物业的优势
稳定的现金流收入
可预期的物业增值
利于企业多元化融资
公允值计量
REITs
案例分析
6
北京东方广场 Oriental Plaza
物业概览
总建筑面积 年总收入
76万平方米 28亿元
2016-2017年 房地产大宗交易案例
城市
物业
交易时间
交易额
建筑面积 (sq.m)
单价 (RMB/sq.m)
净资本化率
买方
北京
东亚银行大厦
2016年9月
14.00 亿
20,000
北京
中兴大厦
2017年4月
17.00 亿
34,364
上海
凌空SOHO
2017年10月
50.08亿
128,000
上海
四川北路SOHO
500
169
400
9
300 125
49
58
125
79
36
200
57
29
313
60
404
391
322
100 197
185
205
191
232
243
143
0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
内资买家 外资买家
2018年北京大宗交易市场仍然火热，总交易额超560亿元人民币，创历史新高。
中国大宗房地产交易金额
戴德梁行 Cushman & Wakefield
Rolling 4-Quarter Volume 指数 (Rolling 4-Quarter… 来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部整理
2018年北京大宗交易市场
2018创历史交易新高
2014-1018 1940个亿
600
戴德梁行 Cushman & Wakefield
戴德梁行 Cushman & Wakefield
中国房地产大宗交易市场
2008-2018大宗交易金额变化趋势
300,030,0,0000亿0,0元00 250,020,50,0000亿0,0元00 200,020,0,0000亿0,0元00 150,010,50,0000亿0,0元00 100,010,00,0000亿0,0元00 50,00500,000亿0,元000
2017年6月
35.73亿
70,548
上海
1788大厦
2017年10月
65.00亿
90,900
广州
西城都荟商业
2017年4月
40.65亿
88,000
物流 公寓/酒店
产业园 文旅
戴德梁行 Cushman & Wakefield
销售收入
产品属性
租金收入
散售
退出方式
整售 IPO 资产证券化
内地与香港开发商收入构成对比
销售收入占比%
1%
3%
10%
11%
18%
99%
97%
90%
89%
82%
恒大地产 万科 华润置地 远洋地产 万达
租赁收入占比%
19%
31%
42% 毛收入
46% 净收入
戴德梁行 Cushman & Wakefield
7% 9% 43%
41% 估值
8
北京东方广场 Oriental Plaza
经营及估值情况分析
业态
商业 办公 酒店 服务公寓 车位 合计
建筑面积
（平方米)
131,344 309,768 95,601 110,057 116,712 763,482
毛收入
( 百万元)
1180 1228 151 242
租金单价
( 元 /平方米/月) ( 元 /间客房/晚)
出租率
1,163
97.4%
286.0
95.5%
1,258
73.4%
估值单价
（元/平方米）
110,000 48,000 28,400
110.9
98.1%
26,700
24
-
-
2,861
54,500
戴德梁行 Cushman & Wakefield
酒店 0.5%
住宅 &服 务式公寓 5.5%
综合 3.1%
商业 15.4%
运营不良的酒店 投资者看中提升改造空间 新机会：酒改写/长租公寓
办公 75.5%
商业综合体 投资者看中稳定的现金流 品牌与运营能力要求高
来源：彭博数据库，戴德梁行投资部
19
国内甲级写字楼
戴德梁行
20
国内房地产大宗交易市场
一线城市大宗交易市场
192,123 398,275 103,587 87,236 781,221
毛收入
（百万港币）
6,627 2,492 1,336 325 10,780
出租率
96% 96%
-
估值单价
（元/平方米）
408,500 129,185
185,250
戴德梁行 Cushman & Wakefield
12
房地产大宗交易市场
商业地产投资市场及 估值逻辑分析
从商业地产投资市场 戴德梁行
看物业估值逻辑
刘慧 高级副董事
英国皇家测量师（MRIC
分享内容
1 优质商业物业及国内资本市场 2 国内证券化市场现状 3 各业态特点 4 评估方法的应用
开发商收入构成
销售型
住宅 公寓 商业 办公/产业园
物业类型
持有型
甲级写字楼 购物中心
戴德梁行 Cushman & Wakefield
年净收入
20亿元
NOI
71%
总估值
352亿元
*数据来源：汇贤产业信托2017年报
*年总收入已扣除增值税
7
北京东方广场 Oriental Plaza
收入构成分析
15% 17%
48%
商业 办公 酒店 服务公寓
5% 9%
4% 4%
44%
46%
20% 建筑面积
9
香港海港城 Harbour City
物业概览
总建筑面积 年总收入
年净收入 NOI 商场销售额 总估值
78万平方米 108亿港币 87亿港币 80% 302亿港币 1,781亿港币
戴德梁行 Cushman & Wakefield
*数据来源：九龙仓置业（01997）2017年报 10
香港海港城 Harbour City
收入构成分析
24%
商业 办公 酒店+服务公寓
7% 15%
23%
25%
51%
25% 建筑面积
61% 毛收入
68% 净收入
戴德梁行 Cushman & Wakefield
10% 36%
54% 估值
11
香港海港城 Harbour City
经营及估值情况分析Baidu Nhomakorabea
业态
商业 办公 酒店 服务公寓 合计
建筑面积
（平方米）
戴德梁行 Cushman & Wakefield
来源：彭博数据库，戴德梁行投资部
2018北京大宗交易市场
国内投资人构成
银行
地产基金
保险公司
戴德梁行 Cushman & Wakefield
信托
产业资本
国企、民企、央企
2018 北京房地产投资市场表现
各业态交易情况
优 质 写字楼 投资者始终最青睐的物业类型 稳定现金流，资产运营相对容易
2017年3月16
44%
日
50%
中国 北京
72%
81%
69%
56%
50%
28%
长江实业 恒基兆业 嘉里
九龙仓
太古
持有优质物业的优势
稳定的现金流收入
可预期的物业增值
利于企业多元化融资
公允值计量
REITs
案例分析
6
北京东方广场 Oriental Plaza
物业概览
总建筑面积 年总收入
76万平方米 28亿元
2016-2017年 房地产大宗交易案例
城市
物业
交易时间
交易额
建筑面积 (sq.m)
单价 (RMB/sq.m)
净资本化率
买方
北京
东亚银行大厦
2016年9月
14.00 亿
20,000
北京
中兴大厦
2017年4月
17.00 亿
34,364
上海
凌空SOHO
2017年10月
50.08亿
128,000
上海
四川北路SOHO
500
169
400
9
300 125
49
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内资买家 外资买家
2018年北京大宗交易市场仍然火热，总交易额超560亿元人民币，创历史新高。