住宅小区物业管理企业创优规划和具体实施方案

住宅小区物业管理企业创优规划和具体实施方案一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案我们把“ ** 小区”的物业管理基本思路定位在酒店式物业管理。

把创优目标确定为接管一年后达到** 市“物业管理优秀小区”标准，并加入“诚信物业”的行列，二年内达到市级“物业管理示范住宅”标准，三年内达到全国“物业管理示范小区”标准。

1、在“ ** 小区”小区物业管理整个运作过程中，我们将引入酒店服务理念，采用到宾馆培训和直接引进宾馆管理人员相结合的方式，实行走动式管理，沿用“内紧外松”的酒店管理准则等措施，达到优势互补。

结合实施公司一系列的规程、制度、工作流程，强调监督、激励、反馈机制的作用，使员工的规范操作从思想意识出发，落实到实际行动上。

2、加强员工的培训，建立高素质管理队伍。

公司重视员工培训。

除派到顾问单位培训和企业内部培训外，还把员工送到公司内部的星级宾馆培训，作为一个亮点和重要措施，让他们到宾馆跟班实习，学习现场督导管理、对客服务的意识和技能，接受酒店服务意识的熏陶，造就一支既乐于奉献，又具有综合素质的管理服务队伍。

3、切实支持配合业主委员会工作，强调人性化管理，变单向推动为双向共管。

首先，尊重业主，从思想上重视业主的作用;其次，尊重员工，把企业文化融合在小区管理过程中，管理方案的实施事先征求业主的认可和员工的认同，定期听取业主的意见和建议，通过创建文明小区、物业管理示范小区和社区文化活动，增强业主的自治、自律意识，获取广大业主的真诚回应，共同推进小区物业管理工作。

4、坚持业主满意第一，保持企业发展的后劲。

我们在物业经营过程中，坚持以“业主满意第一”为核心，通过对不同年龄层次和群体的个性化需求分析，推出各类服务项目，在提供优质服务的同时使企业获利。

5、开展社区文化活动，推进社区精神文明建设。

我们在规划物业管理方案中，把社区文化建设放在重要位置。

利用小区会所，长期开展文体活动，并以“生态、环保、智能” 为社区活动主题，创小区文化特色。

通过各类活动的开展，推进社区精神文明建设，使小区物业管理迈向新的高度。

二、房屋设施、设备管理，维修管理方案（一）全面掌握房屋的数量、建筑结构、权籍及使用情况等，利用物业管理软件，建立健全房屋、设施、设备档案以及业主维修档案，及时将维修养护情况记录存档，做到档案完整、准确、随时可查。

（二）加强房屋的日常维修养护工作1、通过落实巡回检查制度，及时发现房屋的日常零星损坏并安排修复。

每日巡检公共照明、开关、消防系统等设备设施运行情况，发现故障及时排除，并记录维修情况（需联系供电、供水、煤气、网通、有线电视、电讯等管理部门解决的及时联系）。

根据不同季节特点，分轻重缓急，合理安排，实行有计划养护，做到日有巡视、周有安排、月有计划、年有统筹。

2、制定维修养护计划，安排落实房屋日常维修养护工作。

3、建立维修值班制度，公布值班/ 报修电话和报修联系办法，24 小时受理报修，业主服务中心12 小时专人接待业主来访，还可以通过公司网站进行报修。

4、健全报修约修制度和维修服务规程。

接待人员填写报修单，并按维修项目紧急程度，安排维修人员到达现场，零修及时完成，急修当日完成，小修3 日内完成。

电力、照明、供水、排水故障等特急项目，及时赶到现场，组织抢修。

维修完成后，由维修人员填写到达时间、实际维修时间、费用情况，业主对维修质量进行验收，并签字认可; 与业主约定的维修时间如有变动则提前通知业主; 维修人员入户工作自带鞋套，做到入户维修不扰民，工完料净场地清。

5、在保修期内，密切同开发商的联系，保修期内如建筑单位不能及时处理的，采取先处理后协商的办事原则6、实行维修服务承诺制度和维修回访制度。

公布《维修服务承诺制度》，切实做好回访和记录，接受业主对维修质量的监督和评议。

7、遇有抢险应急情况，按照应急预案及时组织人员处理。

8、健全维修养护质量管理制度，抓好维修施工质量管理。

明确各级管理和维修人员职责，严格掌握房屋维修范围和标准，精心施工，合理安排，关键结合部位严格把关，严格按照工序操作，抓住材料、施工、验收、回访四个环节，并将之列入维修人员考核的重要指标，确保维修质量。

( 三) 设备设施安全管理运行方案1、供电系统管理方案。

根据我市一般做法及开发商意图，小区供电系统由供电部门负责管理，作为物业管理部门重点做好以下工作:(1) 做好巡视和记录。

发现有异常现象，或停电跳闸等故障及时与供电部门联系。

(2) 做好供电局管理范围以外的公共线路和电气的维修工作。

接待小区业主用电故障报修，并及时做出处理，如属供电部门的，及时与之联系，如属业主报修求助的，按服务规程尽快给予维修。

(3) 做好公共照明系统维护保养工作。

(4) 制定《应急预案》，并按《应急预案》规定处理供配电方面应急事件。

2、弱电系统及自动化系统管理方案。

(1) 有线电视及电话通讯系统，重点做好与有线电视台及电话公司之间的联系、衔接及装机、故障处理等相关配合工作。

(2) 保安监控系统，做好监控中心/ 可视对讲系统设备的日常运行操作，24 小时专人值班监控，及时发现和处理监控中发生的问题，按《应急预案》规定处理应急事件，出现故障，通知维修人员及时排除。

做好摄像监控系统设备维护保养工作。

包括依照保养规范每月定期对摄像头、传输部分、电源、显示部分、数码录像机等各部分清洁、检查、保养和校调。

(3) 可视对讲系统/ 电控防盗门/ 巡更系统调界报警系统。

定期进行可视对讲系统的维护保养，保证可视信号良好，通话系统正常，主机联系情况良好。

(4) 车管系统。

每月两次例行检查保养车管系统，包括出入口控制机、道闸、主机，做到故障及时排除，读卡有效，显示正确，道闸启闭灵活，车辆进出联动正确，主机设定、维护、查阅、报表等功能有效。

3、消防系统管理方案。

(1) 制定消防系统设备维修保养制度，并切实执行。

(2) 每季度检查和试验消防系统/ 设备功能，包括探测器、电源、防火门、消火栓(3) 每年一次全面检查所有灭火机，按不同类型做好灭火机更换或灭火液体更换等工作。

4、给排水系统管理方案(1) 做好日常检查养护工作。

每月对供排水设备、管道、阀门、地漏和上下水等情况进行巡检和维修。

每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等工作情况，做到供水正常、排水排污无阻塞外溢。

若遇台风或大暴雨过后，及时检查排水管和排水井，解决发现的问题。

(2) 严格水泵房管理制度，做到水泵房内各水泵及其控制箱( 柜)一一对应编号，所有管道标明水流方向。

保持机房整洁，排水沟通畅，管道及支架定期油漆。

机房内无易燃易爆物品及杂物堆放，检修通道畅通。

机房定时巡视，水泵运行状态、管道压力有记录。

无关人员不进入机房，进出人员情况有登记。

(3) 严格执行水泵运行操作规程。

例如开泵前检查进出水泵的阀门是否打开，阀门有否漏水，压力表读数、控制柜电源指示灯和电压是否正常，然后开泵运行。

开泵后每二小时检查记录各项数据，泵的填料允许有少量滴水，若出现大量漏水，应做适当调整，泵要轮换开启等。

(3) 做好各类水泵的维修保养工作。

一般采取自行维护，故障报修的方法。

每月二次巡视检查各类水泵，主要内容: 声响、震动、电流、电压及压力表等。

每二年对泵进行一次大修保养，检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。

对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵，每季度进行一次试运转，运转时间一般不低于10 分钟，运转时特别注意超压保护，谨防发生事故。

三、市政等公共设施管理具体实施方案（一）掌握情况。

全面准确掌握所配置的设备种类、数量、分布位置、管线走向、性能、使用操作要求、维修保养要求等情况，了解房产商、施工单位的保修期限。

（二）建立设备管理台账。

在设备上设置设备卡或喷刷相应的编号，做到账、物相符，做好年度设备清查、核对和使用鉴定工作。

关键设备的易损件和低值易耗的材料有备品备件，以便能及时更换设备。

（三）日常维护。

建立设备的日常运行、保养、定期检查、维修制度，并作好详细记录，做到预防为主，并有计划地开展设备的改造和更新工作。

做到日常保养与计划维修并重，保证设备的大、中、小修合格率100%，设备运行处于良好状态。

四、环境卫生的具体实施方案（一）保洁设施根据开发商设计，小区按环卫部门规定配备了垃圾桶和果壳箱，考虑统一按每个单元配置一垃圾桶，商业用房按4-5间门面配一只垃圾筒，果壳箱区域内及沿街间隔50 米左右配一只。

同时在装修管理方案中考虑好装修垃圾的堆放地点和清运时间。

( 二) 保洁措施及考核1、保洁人员的安排:小区配保洁人员2名，其中1 人负责小区沿街和外围清扫保洁及整个小区的垃圾清运，另1 人负责多层住宅内公共部位清扫保洁。

2、保洁措施及考核(1) 推行标准化清扫保洁，建立和完善一整套行之有效的清卫保洁标准、操作程序细则、考核奖惩办法，实行12 小时动态巡回保洁。

按日工作、周工作、月工作的要求，分别落实，并检查考核，达到建设部全国示范标准。

(2) 保持垃圾亭、垃圾桶清洁无异味，减少二次污染。

实行垃圾袋装化，每天两次收集垃圾，并选择适宜的通道和时间，运送至垃圾中转站，运输车辆车容整洁，不污染道路，及时收集清运散放垃圾，做到日产日清，清除垃圾时，不将垃圾散落在楼梯和楼面上。

(3) 积极做好国家卫生城市的创建工作。

落实有效措施，环卫设施设备完好率98%以上，做好小区环境及公共设施、场所依照规范消毒杀菌，周围整洁无蝇蛆，维护住户健康。

并运用宣传窗等宣传工具，积极开展健康教育工作，使居民基本卫生知识知晓率大于70%，健康行为形成率大于60%。

(4) 利用小区宣传窗，设立健康教育专栏。

内容有控烟和预防艾滋病、性病等宣传内容及宣传品。

(5) 加强保护环境，讲究卫生的宣传。

如订立“业主公约”和“精神文明建设公约” ，倡导业主环保意识，形成良好习惯，使业主成为环境卫生管理的参与者。

(6) 配合我市开展生态城市的建设。

利用宣传窗及社区文化活动等宣传工具，加强生态教育，倡导生态消费，崇尚生态文化，让生态文明观深入人心。

3、清扫时间: 实行12 小时保洁制，从早上7 时至晚上7 时。

沿街首次清扫，在8:00 前完成，并在规定时间内巡回保洁。

垃圾清运首次在8:30 左右，晚上在7:00 左右清运，期间根据季节特点和垃圾量适当增加次数。

(三)、商业网点管理加强宣传工作，请商户配合和自律，清卫人员按规范完成12 小时滚动清扫保洁，及时清理垃圾桶。

每月1 次与商户联系沟通，每年1 次召集评选文明商户活动，积极配合政府部门对沿街商业网点的管理工作，使之符合卫生标准，秩序良好，无乱设摊点、广告牌、跨门营业，无乱贴、乱画、乱丢垃圾。

五、绿化养护管理的具体实施方案一)绿化管理方案、措施1、绿化养护人员的安排。

根据小区规模及绿地面积，配置日常绿化管理人员1 人，绿化养护管理纳入公司绿化队统一管理。