房产合作开发

现在东莞像万科、中信、中天、新世纪、宏远等很多开发商都有联合开发项目。持续调控下房地产项目合作开发是否会成为趋势？合作开发是出于何种目的？为什么要联合开发？合作的方式有哪些？合作的特征？合作的领域？联合开发有什么好处和风险？......

合作主要目的：

1、利用对方是本地企业的优势，尽快地占领和适应市场。

2、拿地和融资的需要。随着国家政府对土地出让这一方面政策更加的严厉，以前靠关系拿地的开发商在新的形势下面临土地枯竭的窘境，为了企业下一步的正常运转，不得不采取与别的公司进行合作的方式，还有一些手中有地，可由于缺乏项目的开发资金，所以只好寻求与那些有资金的房地产合作商进行合作。

3、公司的发展战略：有些开发商，为了能打开某个地区的房地产市场，总是会寻求当地的一些开发商进行合作，尽快地融入市场，另外，有些大型的开发商为了能兼并那些被他们看中的企业，会想方设法的对那些被他们所看中的企业进行注资、合作，等时机成熟就将其兼并。

4、利用对方的影响力来树立自己的品牌。

合作的原因：

一方由于对当前经济、政策、企业自身、项目及抗风险需要等考量，无法凭一己之力而完成项目的顺利开发，故而寻求其它方介入进行联合开发。例如：

1、一些以制造、加工、贸易为代表的企业利润率大幅下降，面对以房地产为代表的高回报率的行业时，很多企业都把自己

手中剩余的一些资金投资房地产。在一无经验、二无人才、三无技术的情况Internet Explorer.lnk下，这些企业更愿与别的开发商进行合作，对项目进行开发。

2、在资金周转困难、囤地成本增加、消费需求不旺的情况下，那些资金实力不雄厚的开发商将面临“难拿地、难开发地”的局面，为了公司的下一步运转，这些开发商不得不寻求其他合作伙伴以共同对土地和项目进行开发，而一些手中有土地的开发商，由于缺乏开发的资金而迫使其必须对外寻求合作开发伙伴。

3、在生存空间日益缩小的背景下，那些以前靠政府关系和钻政策漏洞的企业，为了今后的生存和发展，为了不落到倒闭的境地，这些企业会利用手中仅有的一点资源，要么是关系，要么是资金，来寻求大的、管理体制好的开发商来寻求合作。

4、类似一些大宗的土地项目，因其自身开发的特点，需要占用大量的资金和资源，从一开始就对开发商在资金实力上、开发资质上、人员配置上提出了更高的要求，在这种情况下，两个或多个开发商联合开发就显得有优势。

5、随着房地产行业竞争日益激烈，整个行业的投资利润率也在不断下降，各个开发商经营的风险也在不断增加。为了抵抗各种潜在的风险，很多的开发商都不再采用以前那种“将所有的鸡蛋放在一个篮子”的经营开发模式，而是采取“将鸡蛋放在多个篮子”、“滚动开发”、“联合开发”的方式。

合作的方式：

不同的房地产企业之间，企业文化不同，公司运作特点不同，合作开发的方式也各不相同。

房地产合作开发按合作的过程可分为房地产联建、房地产合作开发、项目公司开发以及房屋参建等形式，若按开发的目的来划分的话可分为战略型合作和业务型合作。

房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产联建行为要合法有效，合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的"保底条款"是无法律效力的。

房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。实践中，主要有三种方式：一是以签署联合经营协议的合伙制联建；二是组建具有独立法人资格的项目公司开发；三是房屋参建。三者在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。

项目公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。

房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着"优惠价"、"内部价"旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。另外，现实中还存在不同以上类型的房屋建设方式，即安居工程合作建房。根据国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于1992年2月颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定：本办法所称住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。该类房屋建造行为

不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种政策性支持政策。房屋建造后如果职工不准备继续居住，则应退还房屋或者补交国有土地出让金后才可以到市场上自由转让。

按合作的方式分有战略型合作和业务型合作两种，而战略型合作又分并购和合作两种。

战略合作是指能够给企业带来资金、先进技术、管理经验，提升企业技术进步的核心竞争力和拓展国内外市场的能力而采取的合作形式。

业务合作是指双方本着互惠互利的原则而在业务上采取的一种所谓的合作方式。如聘请专业的顾问公司为自己的经营活动出谋划策等。

合作的主要特征：

1、开发商方面：纵观所有房地产开发商合作的案例中，我们不难发现合作的双方得主要特征是：

（1）上市公司与地方公司的合作。

（2）国有企业与知名公司之间的合作。

（3）知名企业与地方企业之间的合作。

（4）外资企业与地方企业合作。

（5）开发商与金融机构之间的合作。

2、项目合作主要集中的领域是：拿地、融资、项目开发及物业经营管理等环节。

合作的益处：

1、能够真正体现优势品牌的强大效应，达到“双赢”的局面：项目合作有利于形成规模优势和联动优势，有利于客户对其产品有很高的信赖度。

2、发挥各自的资源互补优势。

3、有利于规避风险：因各个企业自身能力的不同，在抵抗风险方面也不一样，大家聚集在一起，能有利于整个项目的顺利开展，增强项目抵御风险的能力。

4、扩大企业的品牌影响力：与大的开发商合作，能够让自己更快更好的了解市场、熟悉市场、认知市场，能够学到大的开发商的经营管理方式和先进经验，同时，项目建成之后，由于其良好的品质，能让更多的人一下子了解和认识自己，无形之中给自己打了广告，扩大了自己的品牌影响力。

5、减少成本，在减少成本这一块主要表现在：