广州三大CBD

广州三大CBD"住宅"的最后盛宴非千万富翁莫入

房地产门户-搜房网2012-05-14 00:00:00 来源：羊城晚报

[提要]今年三大CBD(天河北、珠江新城、琶洲)有全新的“住宅”(包括真正的住宅及以“住宅”面目出现的公寓，下同)保利天悦、嘉裕公馆、尚东君御、侨鑫珠江新城项目、中海花城湾二期、新鸿基林和项目陆续面市，加上在售的项目，可售“住宅”项目有13个之多，这已属难得。

4月底，珠江新城的全新楼盘嘉裕公馆正式公开发售，现场人气旺盛，开发商称“热销”。据记者了解，在开盘之前，甚至有买家因为担心买不到“心水单位”，四处托人“帮忙”，由此可以判断“热销”正常。同一天，琶洲的保利天悦再一次推出新单位，现场人气、成交热烈。开发商表示，楼盘3月底、4月底的两次推货，累计成交金额达到18亿元。

在刚需主导市场的当下，两大CBD楼盘的热销，让人们不得不感叹CBD的魅力。同时，对CBD住宅市场的关注进一步提升。

其实，今年三大CBD(天河北、珠江新城、琶洲)有全新的“住宅”(包括真正的住宅及以“住宅”面目出现的公寓，下同)保利天悦、嘉裕公馆、尚东君御、侨鑫珠江新城项目、中海花城湾二期、新鸿基林和项目陆续面市，加上在售的项目，可售“住宅”项目有13个之多，这已属难得。今年之后，三大CBD的住宅数量只会“每况愈下”，2012年，也许是三大CBD住宅市场的最后盛宴。

供应：有望能达到1500套可售货量

在去年年底的一个研讨会上，有业内人士提到，珠江新城未来住宅的供应会进一步减少时，经纬行研究中心副经理曾英杰表达了不同的意见。曾英杰说，在他们的研究里，2012年珠江新城将会面市的新项目并不少。

确实如此。从工程进度及开发商的计划来看，2012年，珠江新城面市的全新住宅项目，就有嘉裕公馆、尚东君御、侨鑫珠江新城项目、中海花城湾二期4个。天河北的新鸿基林和项目，也有在今年推出的可能。

三大CBD在售的楼盘中，有些项目已处于最后销售阶段，例如博雅首府、富力公园28。这些项目，可售的货量已极少，例如博雅首府，开发商就说只有十来套单位在卖了。有些正处于大力推货阶段，例如保利天悦，开发商说，今年几乎每个月都会有新货发售，其总量会比较大。至于那些全新项目，预计年内推售的货量都会在一两百套。因此，有开发商预计，

在中心区明显缺货的情况下，三大CBD今年可售货量有望达到1500套。对于一直缺货的中心区来说，这已是非常难得。

门槛：“非千万富翁莫入”

今年4月，在颐德公馆，销售人员告诉笔者，我们目前在售的单位，最便宜的单位都接近千万元。其语气中，流露出丝丝“骄傲”的情绪。

其实，三大CBD的房子，很多都是“千万元”级别的。甚至有业内人士戏称，三大CBD 的房子，基本到了“非千万富翁莫入”的程度。

所谓“非千万富翁莫入”，略有夸大成分，但并非没有根据。三大CBD的住宅价格，3万元/平方米算是起步价，高的，可以达到5万-6万元/平方米。三大CBD的房子不仅单价高，户型还基本都是以大面积为主，150平方米以上的大单位，才是主流，有些极端的大房，面积甚至达到1500多平方米。这样的一套房子，总价往往要几百万元甚至几千万元，除了顶尖阶层，都只能望房兴叹。当然，像中海花城湾二期，也会有些60-85平方米的两房，可惜，这种面积的房子，在三大CBD里都太少了。

未来：价格走势如何？

市国土房管局日前公布的销售数据显示，2012年3月，全市10区新建商品住宅网上签约面积50.05万平方米，同比增加56.5%，环比增加97.5%；网上签约均价12465元/平方米，同比下降3.1%，环比下降12.0%。

在楼市调控没有松绑可能的情况下，广州的高房价难以为继，下滑的势头明显。3月这样明显的降幅，是商家大力促销的后果。

2008年、2009年，在全市楼价下挫的拖累下，珠江新城CBD的房价也出现了大幅下滑，不少楼盘的跌幅在两三成之间。这一次全市房价的再度下挫，会否影响到三大CBD的房价？

影响难以避免。2010年珠江新城房价冲至新高之后，其后房价基本稳定在同一水平线上。再没有大幅上涨，当然，也没有2008年、2009年的快速下挫。没有走低的重要原因，业内人士多认为受前几年房价大幅波动的影响，二手业主也好、开发商也好，都不会轻易松口。加上市中心的房子较为稀缺，商家慢慢卖的心态明显。

至于那些今年推售的新盘，商家的开盘时的期望值明显降低。中地行董事长徐建平透露，2年前，预判嘉裕公馆入市价格，是5万元/平方米，现在楼盘可能会以3.5万-4万元/平方米的价格开盘；保利天悦的有关负责人也说，如果不是因为调控，该楼盘“不可能以这么低的价格入市”。

部分开发商、业内人士，对于那些相对低开楼盘未来房价向上的趋势，还是比较乐观的。只是，限购政策很大程度限制住了高端买家的入市。在限购松绑之前，这些高端项目价格想要往上走，压力很大。

相关新闻：

天河北CBD

新鸿基林和项目：天河北40万平方米大社区

推出时间：最快可能在今年10月

推出产品：高端住宅以及公寓

预计售价：无

项目概况：

林和村改造项目是备受瞩目的旧改项目，由于项目地处十足的黄金地带、且具备相当的规模，因此称为“绝版”并不为过。而入住林和村旧改项目的为香港著名的地产大鳄新鸿基地产，发展的各类物业中，尤以兴建地标性的商业物业为主，特别擅长大型住宅计划与地标性物业。近年发展的地标性物业，世界前十大高楼中的两个-香港中环国际金融中心(IFC)及环球贸易广场(ICC)都是由新鸿基地产来发展和运营，成为世界瞩目的香港新标志。

林和村旧改项目总占地面积约6.5万平方米，可建总建筑面积约40万平方米。可以说，这样的规模在天河北是已经不再可能有的了。据资料介绍，林和村项目的北部将建成回迁区，总建筑面积约21万平方米。在回迁区内，除有6万平方米的写字楼外，其余全为超高层住宅。南面商品住宅总建筑面积约为18.5万平方米，当中包括7栋住宅及1栋公寓，同样也是超高层住宅。这7栋超高层住宅及1栋公寓将由新鸿基地产和林和村共同组建项目公司进行开发，其中，新鸿基地产将拥有70%的权益。

记者在位于广州火车东站东侧的林和村改造片区，可看到围墙内仍在施工，其中，北边的村民回迁房已建到地面约7层高，而南面的商品房部分有的已完成了地下室三层的工程，有的则在建。部分楼宇已经建出地面了。

据中国总经理黄少媚介绍，林和村旧改项目是广州目前改造的9个城中村最优质的。该村位于广州天河核心地带，天河北商圈为传统的CBD，发展成熟。因此，项目将建“天河最好的配套”，定位为一个超高档大社区。会再造广州豪宅市场另一高峰。 (詹青)

瑞安创逸

房地产门户-搜房网2012-05-14 00:00:00 来源：羊城晚报