海南博鳌项目前期策划方案提案

目录

第一章项目市场分析

一、项目概况及背景

二、产权式酒店概述及在国内发展近况

三、产权式酒店呈现的产品形式

四、国内产权式酒店的一般开发与运营模式

五、经典酒店项目案例分析

六、高尔夫在国内发展状况

七、本项目SWOT分析

第二章项目定位

一、主题概念

二、项目名称

三、特征定位

四、价格定位

五、档次定位

六、目标消费群定位与特征

七、目标市场选择

第三章销售策略

一、行销模式

二、销售方案

三、入市时机

四、销售渠道

第四章项目营销推广策略

一、推广思路

二、媒体采用原则

三、媒体的界定

四、营销活动推广

本项目位于海南新兴旅游重镇——博鳌镇，是一个在高尔夫球场内的酒店项目。如何寻找高尔夫与渡假旅游酒店关联度；如何利用博鳌城市品牌优势；如何利用中信集团下属乡村高尔夫俱乐部的客户资源；项目表现怎样与品牌行销相结合，成为本案行销的重点。

第一章项目市场分析

一、项目概况及背景

1.项目概况

该项目地块属于博鳌沙坡岛临江地块，长380米，宽约70米，其中包含填江造地约50亩，整体地势较低；本案南与乡

村高尔夫俱乐部相连，北靠一个约宽6米的大桥，大桥与外

界相连，可通达省级公路直通博鳌镇和琼海市。

贯穿海口与三亚的东线高速公路中间站的琼海市出口离本案区约15公里；东线高速公路及琼海至博鳌公路的改建工

程已完成，全新的柏油路面使从海口至博鳌的交通更加方面、

快捷，仅需1小时30分钟。博鳌离海口美兰国际机场约1.5

小时车程；博鳌离三亚凤凰国际机场车程2.2个小时。

本案地块产权属于博鳌高尔夫乡村俱乐部，俱乐部由中信集团控股。博鳌高尔夫乡村俱乐部位于万泉河入海口所在的

博鳌旅游渡假区，博鳌高尔夫乡村俱乐部是博鳌大型综合型

国际旅游渡假开发区的重点项目。

2.项目背景与区域经济概述

①博鳌镇基本情况

博鳌镇位于琼海市的东部，万泉河与南海交汇处，地理坐标为北纬19.51`东经110.30`。东临南海、南与万宁市交界，西与琼海市朝阳、上甬两乡相邻，北与潭门镇接壤。距琼海县城加积镇约18公里，距海口市约134公里，距三亚约217公里。现有土地面积约4.6万亩（约31平方公里），其中耕地面积约1.1万亩，荒地及其他地约1.5万亩，园林地约1万亩，水面0.8万亩。农业总人口9294人，非农业人口1295人，现有行政机关、企事业单位31人，6个村民委员会，66个村民小组。总人口10589人，为半渔半农集镇。

博鳌镇地处万泉河入海口，拥有独特而丰富的旅游资源，万泉河口风光秀美，景色宜人，南海气势恢弘，海水清澈，海域平缓，黄金海岸长达8.5公里，是旅游度假、休养的理想之地。琼海市政府已于1992年在这里规划建设"万泉河口海滨度假区"。这里的度假区占地15平方公里，区仙融江、河、湖、海、山、岛屿于一体，集椰林、沙滩、奇石、田园于身。东部海滨狭长的河洲"玉带滩"把河水、海水分隔，在万泉河、九曲江、龙滚河汇合处的水域中，有东屿岛、鸳鸯岛、沙坡岛三个岛屿，河水、海水相汇便见博鳌港，西部有三岭：龙潭岭、文阁岭、田贡岭。三河、三岛、三岭、一港与南海浑然一体，被外国专家称为世界河流入海口自然环境保存最完美

的地方。

②海南省近年来宏观经济发展状况

续1995年海南经济曾跌入谷底，第一次“海南热”因为房地产泡沫的破灭，给海南留下了594万平方米的空楼，1135万平方米的“半拉子”工程，255亿元的不良资产和一堆剪不断理还乱的烂账。但经过一段调养后，1998年已经开始慢慢恢复。从2003年到2004年，海南经济已经进入一个稳定和较快的发展时期。

2005年前三季度，在省委、省政府坚持以科学的发展观为指导，积极稳妥地推进“大公司进入、大项目带动”的战略下，全省经济保持了平稳快速增长势头，呈现出速度、结构、质量、效益同向发展的良好态势。具海南统计局的初步测算，前三季度全省生产总值（GDP）为631.28亿元，按可比价格计算，比上年同期增长10.0%，增速较上半年提高了0.5百分点。其中，第一产业增加值222.84亿元，增长7.0%；第二产业增加值170.57亿元，增长15.3%；第三产业增加值237.87亿元，增长9.7%。

2005年前三季度经济运行呈现五大特征：

✓整体经济保持平稳较快增长，宏观经济处于景气区间；

今年前三季度反映经济运行质量的企业家信心指数为125.0，反映企业运营状态的企业景气指数为125.7，宏观经济出于在持续的景气区间。

✓投资增长速度加快，消费市场持续趋旺；

前三季度全省全社会固定资产投资总额237.14亿元，比上年

同期增长16.0%，增速较上半年加快了3.2个百分点；全省社会消费零售总额227.34亿，比去年同期增长12.5%，增速比上半年加快了3.2个百分点。

✓农业生产保持平稳发展，工业经济持续较快增长；

前三季度全省农业增加值为222.84亿元，按可比价格计算，比去年同期增长7.0%，增长速度较上半年提高了0.6个百分点，农产品价格同比上涨2.2%；全省规模以上的工业完成增加值108.06亿元，比去年同期增长17.9%。

✓企业增效财政增收，城乡居民收入继续增长；

今年前三季度，城镇居民人均可支配收入6186元，比去年同期增长8.9%。

✓市场价格趋于平稳，金融运行势态较好；

③海南旅游经济发展现状

05年前三季度，全省旅游经济运行保持较快增长的良好势头。省旅游接待人数与旅游收入在去年创历史新高的情况下，继续保持平稳增长，呈现国内游客、海外游客和外国游客梯次增长，旅游收入尤其是旅游创汇大大快与旅游接待人数增长良好局面。

前三季度全省接待过夜国际、国内旅游者1090.16万人，旅游总收入88.97亿元，同比去年分别增长6.5%和9.8%，分别完成全年计划的70.76%和71.29%；其中全省接待过夜海外旅游者30.52万人次，旅游创汇8824.79万美元，同比去年分别增长41.0%和56.8%，完成全年计划的90%。