哈尔滨市住宅物业管理办法

哈尔滨市住宅物业管理办法

总则

第一条为了规范住宅物业的使用、维修和其它管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于本市规划区域内的住宅的业管理。

第三条本办法所称住宅物业(以下简称物业)，是指住宅以及相关的公共设施。

本办法所称业主，是指住宅的所有权人。

本办法所称使用人，是旨住宅的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业，是指具备资质条件，取得营业执照，受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。

第四条物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务的企业

第五条市房产管理部门（以下简称市房产部门），是本市物业管理的政府行政主管部门，负责组织实施本办法。

有关管理部门按照各自职责，负责组织实施本办法

街道办事处协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

第二章：业主自治管理

第一条业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

一个物业管理区域成立一个业主委员会。

物业管理区域的范围，由市房产部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。

第二条业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会应当由业主担任。

一个物业管理区域内，具备下列情况之一的，市房产部门应当会同住宅出售单位组织如开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生为主委员会：（一）公有住宅出售建筑面积达30%以上；

（二）新建商品住宅入住率达到60%以上；

（三）住宅出售已满两年。

第三条业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。

业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；经15%以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。

第九条业主大会或者业主代表大会行使下列职权。

（一）选举、罢免业主委员会委员；

（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；

（三）听取和审议物业管理服务工作报告；

（四）决定物业管理的其它重大事项。

第十条业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向市房产部门备案；

（一）业主委员会委员名单；

（二）业主委员会章程。

第十一条业主委员会根据物业管理区域的规模，由9人至15人的单数组成。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会每届任期3年。

第十二条业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；

（二）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；

（三）依照本办法负责对维修基金的使用和管理；

（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用；

（七）业主大会或者业主代表大会赋予的其它职责。

业主委员会应当定期召开会议，会议应当有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

第十三条住宅出售单位应当按规定的比例提供物业管理区域必需的物业管理服务用房。建筑面积10万平方米以下（含10万平方米）的，按总建筑面积0.7%的比例提供，建筑面积10万平方米以上的，按总建筑面积0.5%的比例提供。公有住宅出售单位按售房款的5%比例提供资金，用于购买物业管理服务用房。

由政府集中组织开发建设的，物业管理服务用房的产权归政府所有，业主委员会负责管理，物业管理企业使用，其他开发建设单位建设的，物业管理服务用房的建筑费用已列入商品房成本的产权归全体业主所有，业主委员会管理，物业管理企业使用；公用住宅出售单位按售房款5%的比例提供资金，用于购买的物业管理服务用房的产权，归政府所有，业主委员会负责管理，物业管理企业使用。

物业管理企业通过与业主委员会签订租赁合同，租赁使用物业管理服务用房。物业管理服务用房的收益用于该房屋的维修和补充物业维修费用。

第十四条业主公约是有关物业使用、维修和其它管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力，使用人应当遵守业主公约。业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内，将业主公约报市房产部门备案。

业主公约示范文本由市房产部门制订。

第十五条业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。

业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。

第三章：物业管理服务

第十六条从事物业管理的企业应当按照规定,向市房产部门申请物业管理资质证书。

市房产部门应当按国家有关规定对物业管理企业进行资质审查，对符合条件的物业管理企业核发物业管理资质等级证书。市工商部门对于经过资质审查并获得资质等级证书的物业管理企业核发《企业法人营业执照》。

第十七条业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。

物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同。

物业管理服务合同应当载明下列主要内容：

（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；

（二）物业管理区域的范围和管理项目；

（三）物业管理服务的事项；

（四）物业管理服务的要求和标准；

（五）物业管理服务的费用；

（六）物业管理服务的期限；

（七）违约责任；

（八）合同终止和解除的约定；

（九）当事人双方约定的其它事项

。物业管理服务合同的期限为3年。

物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起15日内，将业物管理服务合同报市房产部门备案。

第十八条物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：（一）住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；