土地利用规划整理

第一章导论

土地利用规划与相关规划的区别与联系

1、土地利用规划与农业区划

土地利用规划：土地利用规划是对一定区域未来土地利用超前性的计划和安排，是依据区域社会经济发展和土地的自然历史特性进行部门间土地资源分配和时空组织土地利用的综合技术经济措施。

农业区划：按农业地域分异规律科学地划分农业区，是研究农业地理布局的一种重要科学分类方法。具体根据各地不同的自然条件与社会经济条件、农业资源和农业生产特点，按照区内相似性与区间差异性和保持一定行政区界完整性的原则，将研究区域划分成不同类型、不同等级的农业区域。

关系：土地规划是以农业区划成果为基础，进一步在土地上落实农业资源合理利用与布局。

2、土地利用规划与城市规划

城市规划：一定时期内城市建设有总体部署，是城市建设的管理依据。根据国民经济社会发展规划，在全面研究区域经济发展的城市的历史和自然条件的基础上，确定城市的性质和规模、城市各部分的组成、选择各部分用地并加以合理地组织和安排。

（1）从城市发展的角度看，两规都是：

①在对土地利用现状进行充分的分析和研究基础，

②以国民经济和社会发展规划为基础，

③以各部门发展规划为依据安排各类用地，

④合理配置城市土地资源、调整用地布局、优化用地结构，以实现城市的持续和健康发展。

（2）从“两规”的空间范围看，城市规划是土地利用规划的一个专项规划，两者是点和面的关系。①城市规划的规划区并非整个城市的行政辖区内的全部土地，而只是其中的一部分，

②土地利用规划范围则是整个行政辖区内的全部土地，其规划范围比城市规划范围大。

（3）从规划内容、手法和成果看，两规各成体系，只是土地利用规划在内容上更全面、更具体地体现一个地区土地资源的合理利用与配置、土地利用结构的综合调整与优化、土地利用的宏观调控与微观管理机制。（4）城市规划应以土地利用规划和区域规划作为重要依据，土地利用规划毫无疑问地应成为规划的“龙头”。土地利用规划与城市规划的一致性分析：

（1）二者都以合理用地，节约用地为核心；

（2）二者都要遵循一定的客观规律，采用一些相同的分析方法；

（3）两种规划都以国家的法律法规为依据，都需要与其他相关规划衔接

土地利用规划与城市规划的不一致性分析

（1）规划的出发点和目的不尽相同；

（2）规划用地分类和评价系统不一致；

（3）统计口径不一致；

（4）所依据的编制规程不一致；

3、土地利用规划与区域规划

区域规划：是在城市规划和工矿区规划的基础上发展起来的，主要任务是：因地制宜地发展区域经济，有效地利用资源，合理配置生产力和城镇居民点，使各项建设在地域分布上综合协调，提高社会经济效益，保持良好的生态环境，顺利地进行地区开发和建设。

区域规划在一定地区范围内对整个国民经济建设进行总体的战略部署，是制定土地利用规划的基础和依据；土地利用规划是对区域规划中的各项建设用地规模和布局的落实。

4、土地利用规划与国土规划的关系

国土规划：是从宏观角度对全国或地区资源的综合开发利用的长远性、战略性的筹划。国土规划包括国土资源综合评价、确定地区资源开发和经济发展方向、工农业生产布局、人口与城镇居民点规划、交通运输

业规划、环境治理与环境保护规划等项内容。

土地是国土组成的一部分，土地利用规划与国土规划是局部与整体的关系。

5、土地利用规划与主体功能区划关系

主体功能区划：根据区域资源环境承载能力和发展潜力,统筹考虑未来区域人口分布、经济布局、国土利用和城镇化格局,将区域划分成优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类不同的主体功能区,其中区域资源环境承载能力的评价因素包括生态环境要素、生态环境敏感性与生态服务功能等。

主体功能区划是土地利用规划的参考依据和基础

土地利用规划要体现主体功能区划的布局及思想

第二章土地利用规划的理论和原则

一、土地利用规划的理论

1．地租和地价理论

2．土地区位理论

3．土地可持续利用理论

4．土地生态经济理论

5．人地协调理论

6．系统工程理论

二、土地利用规划的原则

1．土地公有制原则

2．因地制宜原则

3．综合效益原则

4．逐级控制原则

5．动态平衡原则

6．集约利用原则

7．公众参与原则

三、地租和地价理论

1.地租的概念

土地所有权在经济上的实现形式，是剩余劳动的产物，是以土地所有权与使用权的分离为条件。

2.地租产生的经济基础

任何社会只要存在土地所有者和不占有土地的直接生产者，生产者在土地利用中的剩余生产物为土地占有者所占有，就存在产生地租的经济基础。

3.地租的形态

（1）西方经济学观点，地租分为契约地租和经济地租。

契约地租：是指主佃双方通过契约的形式，规定佃户按期交给物主的租金款额。

经济地租：又称为纯地租，是指利用土地或其他生产资料或因素所得报酬扣除所费成本的余额，即超过成本的纯收入。

（2）马克思按地租产生的原因和条件，将地租分为三种形态：级差地租（包括级差地租I和级差地租II）、绝对地租和垄断地租。

A、级差地租：是指利用那些生产条件较好的土地所得到的超额利润。因为级差地租是相对最劣地来说的，为此又称为相对地租。

级差地租Ⅰ：指由于土地的肥沃程度和土地位置的不同而产生的超额利润。

级差地租Ⅱ：是由于在同一块土地上连续投入等量资本所产生的生产率差别而形成的超额利润。

级差地租产生的原因：土地面积的有限和土地经营的垄断

级差地租产生的条件：优越的自然条件。有三种情况：不同肥沃程度的差别；不同位置的差别；对同一块土地，连续追加投资的各个生产率的差别。

B、绝对地租：指由于土地所有权的垄断，任何一块土地，即使是最劣等地，也绝对必须支付的地租。

绝对地租产生的原因：是土地所有权的垄断以及土地所有权和使用权的分离。

绝对地租差生的条件：农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成。

C、垄断地租：是一种特殊形式的地租。是指因为垄断了某些自然条件特别有利的土地，这些土地上能够生产稀有的土特产品，这些产品能够提供一个垄断价格，从而带来相当大的超额利润。

4.土地价格的概念

土地价格不是土地的购买价格，而是地租的购买价格，是预期地租的系列资本化的表现形式。

5.土地价格形成特点

不包括生产成本因素；只受人们对土地的需求的影响（人口密度、产业兴衰）；具有随经济发展不断增值的可能；定价较难，且不可能规格化。

6.影响土地价格的主要因素

总体因素：经济发展速度、城市化状况、社会安定状况、国家政策、土地投机等。

区域因素：区域位置、交通条件、经济发展、人口密度、治安、环境质量等。

个别因素：位置、形状、方向、面积、地势、临街状况等。

7. 地租地价理论在土地利用规划中的作用

1.有助于合理规划各业用地, 有效配置土地资源, 实现“地尽其力”.

2.规划即地价，合理组织土地利用, 可以引起级差地租形成条件的变化.

3.运用地价调节机制, 进行土地宏观管理, 保障土地利用按规划执行.

四、土地区位理论

区位论：研究经济行为的空间选择及空间内经济活动的组合的理论。

1、杜能农业区位论

背景：19世纪欧洲城市兴起，形成巨大的农产品消费市场。城市周围农业的商品率高，对市场的依赖大。

为了便于理论研究，杜能假设农业在下列典型环境中经营：

①唯一的城市，位于平原中央。城市周围是农业用地，外层被荒地包围。

②城市的农产品全部来自周围的腹地，不从其他地区获得农产品。

③孤立国内部的交通工具只有马车，运输费用按马车运价计算。

④城市周围腹地的土地状况有均质性，各地的土壤肥力、气候等地理条件相同。

⑤腹地内农业经营者的能力和技术条件相同。

⑥农业经营者追求最大利润，按照市场需求调整农业结构以获取最大利润。

⑦运费与距离成正比，由农民负担。

在上述条件下，不同农业类型的农业围绕城市呈同心圆状态分布。每一个同心圆环状作物带到城市的最大距离受市场价格、产地生产成本和两地间的运费三个要素制约。这三个要素的变量决定利润量。

P＝V－（E＋T）

P为利润；V为商品售价；E为生产成本；T为商品运费

根据上述假设，杜能认为围绕一座城市，有六个同心的环状农业地带。

第一圈——自由式农业圈。为最近的城市农业地带，主要生产易腐难运的产品，如蔬菜、鲜奶。本圈大小由城市人口规模所决定的消费量大小而决定。

第二圈——林业圈。供给城市用的薪材、建筑用材、木炭等，由于重量和体积均较大，从经济角度必需在城市近处（第二圈）种植。

第三圈——轮作式农业圈。没有休闲地，在所有耕地上种植农作物，以谷物（麦类）和饲料作物（马铃薯、豌豆等）的轮作为主要特色。每一块地的六区轮作，第一区为马铃薯，第二区为大麦，第三区为苜蓿，第四区为黑麦，第五区为碗豆，第六区为黑麦。其中耕地的50％种植谷物。