物业经营管理练习题1-8章

物业经营管理练习题第一章物业经营管理概述1.物业经营管理的概念是什么？答：物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标、综合利用物业管理、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供贯穿于整个物业寿命周期的综合性管理服务与经营活动。

2.物业经营管理的三个层次及其相互关系是什么？答：物业经营管理三个层次分为：物业管理、物业资产管理和物业资产投资管理。

其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。

3.什么是物业资产管理？答：物业资产管理是指物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或者请求，对委托的物业资产进行管理和经营，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。

4.资产管理与传统物业管理的联系与区别是什么？答：资产管理与传统物业管理的联系是：（1）首先，二者的宗旨是一致的，都是为了获取相应的经济利益。

（2）其次，两者互为联系、互相促进。

区别是：首先，出发点不同。

其次，内容不同。

再次，考核评标准不同。

最后，运行效果不同。

5.现有物业服务企业有哪几种商业模式？答：现有物业服务企业有三种商业模式，模式一：物业服务提供商。

模式二：物业资源开发商：模式三：物业顾问服务商。

6. 物业服务企业在创新商业模式上时应处理好那些关系？答：物业服务企业在创新商业模式上应处理好以下几点关系：1.标准化和个睦化的关系。

2.专业化和多元化的关系。

3.盈利模式和管理模式的关系。

4.价格竞争和价值竞争的关系。

7. 物业服务企业有哪些资源？答：物业服务企业资源有：财产、人员、物质、组织、经营场所等资源，同时还拥有技术、信息、品牌、商标、专利等无形资产。

8.物业资源是如何界定的？答：物业资源界定有：1.从所有权上划分（单一产权物业、区分所有权物业）。

2.从物业使用属性上划分（内部资源和关联资源、内部空间和附属空间）9.物业资源经营管理有哪些原则？答：物业资源经营管理原则有：1.不可越权经营。

2.不妨碍物业管理基本服务的开展。

3.规避经营活动中的风险。

4.正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性。

5.获取物业资源的途径。

6.区别不同物业类型及业主群体。

7.开展统一的专业化经营。

10.业主资源有那些？如何进行经营管理？答：业主资源有：1.业主需求资源。

2.业主财产资源。

3.业主无形资产资源（业主知识资源和业主社会关系资源）。

业主资源经营管理进行有：1.特约服务和综合经营。

2.社区服务集成商。

3.社区商业服务。

业主资源经营实施过程：1.掌握需求信息。

2.寻求经营场所。

3.成立服务组织。

4.整合服务资源。

5.搭建商务平台。

11.一般风险管理有哪些步骤？答：一般风险管理有四个步骤：1.风险识别。

2.风险评估。

3.风险控制（回避、自担或保留、预防与抑制、转移）。

4.风险调整。

12.物业经营管理的风险主要有那些？答：物业经营管理的风险主要有：1.管理模式的风险。

2.经营项目选择的风险。

3.经营过程中的风险（合同签订中风险、产品组合风险、产品质量风险、突发事件风险）。

4.财务风险（垫款风险、抵押风险）。

5.管理团队的风险。

6.政策环境变化的风险。

13.在物业经营管理中，如何有效的控制风险？答：物业经营管理中，有效的控制风险有以下几点：1.制定合理的经营管理计划。

2.协调处理好各方关系。

3.建立风险防范机制。

4.合理投保，转移风险。

第二章投资分析技术与当地产评估1.什么叫现金流量？其主要规则有那些？答：把一定时期各时点上实际发生的资金流出货流入叫做现金流量。

绘制现金流量图原则有：1.以横轴为时间轴。

2.期末惯例法。

3.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况都初始投资为P，即第O期的由来。

4.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。

2.单利和复利如何计算？答：单利1n=3.如何理解时间价值的概念？答：时间价值是说，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别成为资金的时间价值。

4.什么是投资回收与投资回报？其相互关系是什么？答：投资回收是指投资者所对其投入本金的回收。

投资回报是指投资者所投入的本金在经营过程中获得的报酬，主要体现为利润。

5.项目投资分析的财务指标分成那几类？答：分成两类1.盈利能力指标 2.清偿能力指标6.现金回报率、投资回报率是什么？答：现金回报率是指物业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。

投资回报率是指物业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。

7.内部收益率的含义是什么？答：是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

8.现金回报率与投资回报率的关系是什么？9.现房价格、期房价格的含义及其相互关系是什么？答：现房价格是指当为建筑物已建成的物业时，即为现房价格。

期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。

10.保留价、起拍价、应价的含义是什么？答：保留价又称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。

起拍价又称为开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。

应价是指竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞拍人自己报出的购买价格。

11.物业价格的主要影响因素有那些？答：物业价格主要影响因素有：1.物业自身因素（区位因素、权益因素和实物因素）。

2.物业外部因素（人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素等）。

12.房地产估价的基本原则是什么？答：房地产估价基本原则是：1.独立、客观、公正原则。

2.合法原则。

3.价值时点原则.4.替代原则.5.最好最佳利用原则。

6.谨慎原则。

13.房地产估价的三种基本方法是什么？答：房地产估价三种基本方法是：比较法、成本法和收益法。

14.建筑物折旧的类型有哪几种？答：建筑物折旧类型有三种：物质折旧、功能折旧、经济折旧15.什么是潜在毛租金收入、空置和收租损失、有效毛收入、运营费用、净运营收益？答：①.物业可以获得的最大租金收入称为潜在毛租金收入。

②.空置和收租损失指一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到资金。

③.有效毛收入是指从潜在毛收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。

④.运营费用是指除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。

⑤.净运营收益指从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益简称净收益。

16.经营现金流的计算公式是什么？答：从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。

17.报酬率的含义？答：报酬率是投资回报与所投入的资本的比率，其中不包括投资回收。

18.报酬率和风险的关系是什么？答：报酬率和风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。

第三章市场调查与市场分析1.什么是物业经营管理市场？答：物业经营管理市场是对物业服务企业所提供服务产品的现实和潜在的购买者的集合，这些购买者构成物业服务企业的客户。

2.物业经营管理市场的特性有那些？答：1. 物业经营管理市场的供给特点。

2. 物业经营管理市场需求的特点。

3. 物业经营管理市场交易3.市场调查指的是什么？答：市场调查是指运用科学的方法，有目的、系统的搜集、记录、整理有关市场信息和资料，分析市场情况，了解市场现状及其发展趋势，为市场预测和营销决策提供客观的、翔实的资料。

4.市场调查内容有那些？答：1.市场需求调查。

2.市场环境调查。

3.消费者行为调查。

4.市场供给与竞争调查。

5.市场营销因素调查。

6.客户满意调查。

5.市场调查的方式和方法各有那些？答：市场调查的方式通常分为全面市场调查和抽样市场调查。

市场调查方法有：1.访问法。

2.观察法。

3.实验法。

4.文案调查法又称为资料分析法。

5.网络调查法。

6.物业经营管理市场调查的程序有那几个步骤？答：物业经营管理市场调查程序有四个步骤：1.调查准备阶段。

2.调查实施阶段。

3.信息资料分析整理阶段。

4.调查报告撰写提交阶段。

7.物业经营管理市场分析有什么作用？答：物业经营管理市场的作用有：（1）.对开发商而言，能够帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，根据市场需求的变化调整产品。

（2）.对置业投资者而言，通过市场分析可以了解当地房地产市场发展趋势，判断其购置物业或已购置物业的投资情况是否正常以及物业未来升值前景。

（3）.对金融机构而言，通过市场分析，可以把握未来房地产市场发展宏观走势，为其制定参与房地产市场的策略和战略服务。

（4）.对设计人员而言，必须了解开发项目所面对的目标市场，以便在建筑风格、户型、配套设施是被等各方面，满足市场需求。

（5）.对营销经理而言，在市场分析基础上，可以把握目标市场特征，并有针对性的制定营销策略、广告宣传等。

（6）.对租户和使用者而言，在进行租买选择、位置选择、物业选择和判断租买时机与价格时，非常需要市场分析的支持。

（7）.对物业服务企业而言，市场分析可以帮助企业了解不同物业类型的市场供求状况、需求特征及发展趋势，预测市场发展前景，把握主要客户的产业分布及产品发展情况。

8.物业经营管理市场分析包括那些内容？答：物业经营管理市场分析内容包括：（1）宏观因素分析。

（2）市场供求分析（供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析）。

（3）相关因素分析。

9. 物业经营管理市场分析的方法有那些？答：物业经营管理市场分析的方法有：（1）.定性分析法（①.SWOT分析法。

：②.系统分析法。

③.归纳分析法。

④演绎分析法。

⑤案例分析法。

）（2）定量分析法（①.比率分析法。

②.趋势分析法。

③.比较分析法。

④.结构分析法。

⑤.数学模型法。

）10. 物业经营管理市场细分的原则有那些？答：物业经营管理市场细分的原则有：1.可衡量性。

2.可进入性。

3.可营利性。

4.可区分性。

答：物业经营管理市场细分的方法主要有三种：1.单一因素法。

2.综合因素法。

3.系列因素法。

12.什么是物业经营管理目标市场？答：物业经营管理目标市场是指物业服务企业在市场细分的基础上，经过评价和筛选，最后决定进入的那个细分市场，也就是物业服务企业准备用其服务来满足一组特定客户群体。

13.选择目标市场需要做好那些工作？答：选择目标市场需要做好以下几点工作： 1.首先做工作是选择和确定企业的营销目标。

2.了解清楚潜在客户的需求情况。

3.选择目标市场，设计营销计划。

5.选择目标市场，制定营销策略。

14.选择目标市场策略有那些？答：选择目标市场策略有三种：1.无差异营销。

2.差异性营销。

3.集中性营销。

15.物业经营管理服务产品市场定位的程序是什么？答：物业经营管理服务产品市场定位的程序是：1.制定竞争目标。