第6章物业经营管理习题

第六章物业经营管理

一、名词解释：

1．物业经营管理

2．物业租赁

3．物业中介

4．租赁关系

5．租赁合同

6．房屋租金

二、填空

1、从经营的范畴和经营性质看，物业经营管理是属于的范畴。

2、物业经营管理、、对物业区域条件与市场的依赖性、需求与服务的差异性、经营管理定位的现实性和超前性等特点

3、物业经营管理的原则有：、、、、

。

4、物业租赁是商品交换的一种形式，其核心问题是。

5、物业租赁的交换过程中，只转移物业的，而物业的不发生转移。

6、商场物业的核心租户的租期通常是、甚至是年。

7、物业中介代理工作的性质是和性质。

8、房地产委托——代理关系是由来固化的经济与法律关系。

9、房屋租金主要包括、、、、税金、、

和八大要素。

10、成本租金的五项因素是、、、和。

11、是租赁中的首要问题，也是出租人或出租代理人最关心的问题。

12、商品租金也称为理论租金，是由成本租金加、和等八项因素构成。

13、商业物业租赁的租金确定有、、三种计租方式。

三、选择

1、把物业租赁分为住宅租赁和非住宅租赁，这是按（）划分租赁市场。

A．按照物业用途B．按照租赁房屋的性质

C．按照物业租赁期限D．按照承租人的国籍

2、物业中介代理工作的性质是（）。

A．委托－代理性质B．服务性质

C．契约性质D．生产性质

3、物业中介代理的主要内容包括（）。

A．房地产咨询B．房地产广告

C．房地产估价D．房地产经纪

4、租赁关系的管理主要是由房地产行政主管部门实施的，其主要工作内容有（）。A．签订租赁契约B．审核租赁关系的变更与终止

C．办理停、退税手续D．确定租金的多少

5、以下是属于不得出租的房屋情形是（）：

A．未依法取得房屋所有权证书的房屋B．权属有争议的房屋

C．属于违法建筑的房屋D．已抵押，未经抵押权人同意的

6、城市房租的计算原则有（）。

A．以租养房的原则B．按质论价的原则

C．利益兼顾的原则D．调节供求的原则

7、房屋租金基数的计算方法的（）。

A．等级计算法B．项目基分计算法

C．结合计算法D．折旧计算法

四、问答

1、简述物业经营管理的内容。

2、简述物业出租与出售的区别。

3、物业租赁的特征如何？

4、简述房屋租赁的原则。

5、如何理解物业中介的系统概念？

6、简述物业中介代理关系。

7、简述租赁合同的法律特征。

8、简述出租房屋必须具备的条件。

五、论述

1、论述物业经营管理的原则

第六章答案

二、名词解释：

1．物业经营管理：以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足业主及非业主使用人的需求为目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。

2．物业租赁：通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。即房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

3．物业中介：物业中介在真正意义上应称为房地产市场中介，它是房地产市场运作的介质体系，或者说是由专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介引等活动的集合和系统。

4．租赁关系：即租赁契约关系，是指出租者与承租者之间的经济合同关系。

5．租赁合同：是出租人与承租人签订的、用于明确租赁双方权利义务关系和责任，以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。

6．房屋租金：即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有人的经济补偿。

二、填空

1、第三产业

2、具有服务性物业综合管理的互补性

3、有偿原则服务原则竞争原则质量原则效益原则

4、租金

5、物业使用权所有权

6、51020

7、委托－代理性质契约

8、契约

9、折旧费维修费管理费投资利息保险费地租利润

10、折旧费维修费管理费投资利息税金。

11、房屋租金的确定

12、保险费地租利润

13、毛租金净租金百分比租金

三、选择

1、A

2、A C

3、A C D

4、A B C

5、A B C D

6、A B C D

7、A B C

四、问答

1、简述物业经营管理的内容。

答：物业区域内开展的综合经营管理服务，是以物业区域内或住用户的需求为导向，以区内公用配套服务设施为基础，可谓“巧妇难为无米之炊”。在硬件设施齐备的前提下，一般的配套服务类型有：

（1）最贴近日常生活的衣食行乐服务：如

集约化的家务劳动：房屋装修、房屋清扫、搬家、美化居室等。

社区化的日用商业：日常百货方面：小百货店、超市的开设，小家电和生活用品的维修，如修钟表、配钥匙、修电饭煲、修电热器等，中、西餐厅、风味小食、吧廊等。

时尚化的行乐方面：代订购车、船、机票等；行旅方面：自行车、摩托车、轿车寄放、清洗、保养、维修，接送小孩上学、入托，接送病人看病；

（2）商务服务类：目前人们出于经济活动的目的和人际交往的目的，大量需要的代办、咨询服务、商务影印、银行、投资等服务。

（3）文化、教育、卫生、体育类：如图书室、小电影、录像室、音乐茶座，开办展览、文化知识讲座；教育方面有：开办托儿所、幼儿园等。居住区按规划要求，配套相应的小学、中学。而在卫生保健配套方面有：卫生站、出诊、卫生消毒、小孩疫苗接种和一些小病处理。近几年来，随着人们生活水平的提高，人们对医疗保健方面的需求越来越大，一些大型小区与名医院联合或聘请名医，提供优质的服务。在体育娱乐活动方面有：游泳池、乒乓室、健身房、桌台室等。保健型的医疗体育：保健中心、美容中心、康体中心等。

（4）经营中介服务：有房地产中介、物业评估业务、金融中介和信息咨询服务中介等。由于物业公司对住户、物业情况熟悉，对市场情况了解，物业公司与市场上纯房地产中介在经营这项业务上有其自身的优势，尤其是一些知名度高的楼盘更为突出。在信息咨询服务方面