上海2017年地价状况分析报告

上海市2017年地价状况分析报告

一、城市地价水平及变化趋势

（一）整体地价水平与整体变化趋势

上海市城市地价动态监测统计结果显示，受居住地价上涨影响，中心城区范围内城市综合地价稳中有升。2017年第四季度上海市中心城区综合地价水平值为27102元/平方米。其中：中心城区商业地价水平值为43749元/平方米；中心城区居住地价水平值为50932元/平方米年；中心城区及41个公告开发区范围内工业地价水平值为2506元/平方米（见图1-1）。

图1-1 2013—2017年上海市各用途地价水平值情况

2013年因市场预期乐观，刚需和改善型需求买家开始入市、中心城区土地稀缺及全球经济回暖等因素的影响，综合地价总体增长率重回高值；2014年受宏观经济和金融政策影响，综合地

价总体增长率有所下降；2015年受宽松货币金融政策的影响，综合地价总体稳中有升，增长率达到12.96%；2016年继续受宽松货币金融政策的影响,全国出现资产荒,大量资金涌入本市房地产、土地市场，商品房价格上涨预期加大，开发企业拿地热情高涨，居住用地价格增长幅度攀升，综合地价涨速随之加快，增长率为23.56%；2017年本市强化房地产市场调控，改善商品住房用地供地方式，加快培育和发展住房租赁市场，投资性购房需求得到遏制，商品房价格平稳，居住用地价格稳中有升，综合地价涨幅收窄，年增长率为9.43%。（见图1-2）。

图1-2 2007-2017年上海市综合地价增长变化趋势图

（二）不同用途地价水平与变化趋势

总体上，本年度各用途地价呈现不同程度的上涨，其中住宅地价同比增长10.52%,季度环比涨幅逐步收窄;商业地价同比增

长 4.58%,季度环比涨幅较为稳定;工业地价的同比增长 6.18%（见图1-3）。

图1-3 2015-2017年各季度地价及环比变化趋势图

住宅用地方面：2015年央行连续5次下调人民币存贷款基准利率，进一步降低社会融资成本，宽松的货币政策放大了房地产市场向好趋势，本市的房地产交易在央行连续降息降准政策的刺激下，一度呈现明显的量价齐升态势，房价、地价传导效应显现，土地市场接连升温，涨幅明显；2016年初央行下调人民币存款准备金率0.5个百分点，货币流动性进一步增强，住房市场呈火爆态势，带动居住用地价格增长，全年四个季度均保持5%以上的涨幅，四季度受新调控政策的影响，涨幅略微有所下调。2017年,在“因城施策、一城一策”的调控方针下，上海执行严格的限购政策，优化土地招拍挂方式，居住用地价格稳中有升，涨幅较2016年大幅下降，环比涨幅下降明显。

商业用地方面：2014年至2015年商业房地产市场趋向饱和，商业用地价格涨幅逐渐收窄；2016年商业用地价格继续保持稳中有升的态势，受居住用地价格上涨的带动，三四季度涨幅有扩大的趋势。2017年商业用地价格继续保持稳中有升的态势，整体涨幅较2016年有所收窄。

工业用地方面：2014至2017年受全球经济回暖、工业用地成本上涨等因素的影响，我市工业地价水平呈现稳步上涨的趋势,2017年涨幅较2016年有所收窄。

二、地价状况综合分析

（一）地价与房价对比分析

受限购政策升级的影响，截至2017年11月底，上海市年度新建商品房销售面积为1501.24万平方米1，较去年同期下降38.0%，其中，住宅1200.13万平方米，下降33.7%。

从房价（中房二手房指数）和地价（居住地价监测指数）变化趋势来看，居住地价和二手房指数监测指数的变化趋势基本吻合。2014年房价指数经历了一季度的上涨后，二、三季度持续下降，到四季度有所回升（见图2-1），地价指数呈持续上涨状态，受房地产市场的影响，地价指数的增长幅度在三、四季度有所收窄。

1住宅销售面积来源为上海市统计网。

2015年房价指数经历了一季度的稳中略涨后，二、三季度持续上涨，到四季度全年增长超过15%（见图2-1）。受房地产市场的影响，地价指数在二至四季度持续较大幅度增长，全年地价累计增长15.46%。

2016年一季度，房价指数增长9.52%，二季度开始涨幅持续回落，到四季度全年增长超过16.5%（见图2-1）。受房地产市场的影响，地价指数全年持续较大幅度增长，全年地价累计增长28.84%。

2017年，房价指数增长较为温和，一、二季度微涨，三季度微跌0.04%，到四季度全年增长超过3.79%（见图2-1）。受住房市场降温的影响，居住地价指数涨速下降，季度增长率逐步收窄，全年地价累计增长10.52%。

图2-12 2014-2017年各季度二手房价格指数与居住地价指数变化趋势图（二）城市地价与土地市场协调状况

2二手房指数是2017年四季度取值为前11月的数据。

2017全市供应住宅类用地734.23公顷，其中保障性住房用地供应439.29公顷;市场化住宅用地供应294.94公顷，其中商品住宅用地215.25公顷，租赁住房用地79.69公顷；供应商业用地130.40顷；供应工业用地312.68公顷。

从土地供应情况上看，上海按照推进供给侧结构性改革的要求，土地供应总量趋于平稳，进一步优化土地供应结构，推进租购并举的住房制度建设。市场化住宅用地供应总量与2016年商品住宅用地供应总量相当；商业用地根据产业业态情况及商业用房库存情况减少了供应；工业用地供应量与2016年总供应量相当。既保证商品住宅用地供应稳定了房地产市场预期，又加强了产业用地供应为上海集聚发展制造业保驾护航。

（三）城市地价与社会经济环境协调状况

本年度综合地价年增长为9.43%，截止11月底，全社会固定资产投资额3为6166.43亿元，较去年同期上涨6.9%，房地产开发投资额4为3412.34亿元，较去年同期上涨3.0%。

根据地价增长率和全社会固定资产投资、房地产开发投资增长率的对比分析发现，地价变化趋势受经济指标影响较大，全社会固定资产投资、房地产开发投资增长率的变化会带来地价增长的同向变化，地价指标的变化较经济指标的变化存在一个年度左右的滞后性。

3全社会固定资产投资额来源为上海市统计网。

4房地产开发投资额来源为上海市统计网。