第六章_房地产开发资金的筹措

价。
D
资金成本率 K= P F × 100% 或
D
K= P（1 f ) × 100%
式中K—资金成本率（一般通称为资金成本）；
D—使用费； P—筹资总额； F—筹资费用； f—筹资费用率，即筹资费用与筹资总额之比。
（二）资金成本的种类
1、个别资金成本
指按各种资金筹资方式计算确定的成本。
1）债务成本
金成本。见下表
3. 计算筹资总额分界点 根据目标资本结构和各种资金成本变化的分界
点，计算筹资总额分界点。
资金方式 目标资本结构 增资的数量范围
<10000元
长期负债 20%
10000～40000元
>40000元
优先股
5%
≤2500元 >2500元
普通股
>22500元
75%
22500 ～75000元
采用多种方式筹集资金，应计算其综合资金 成本，以各种资金占全部资金的比重为权数， 对各种资金的成本进行加权平均计算。
3、边际资金成本
当某种方式的筹资超过一定数额时，个别资 金成本会增加，从而若欲使筹资结构不变 时，加权平均资金成本将会发生变动。因 此，企业或项目在筹集新资金时，必须通 过边际资金成本的计算，了解资金成本的 变动随筹资额变动的相互关系。
第三节 房地产开发资金筹措方案选择
一、衡量房地产开发资金筹措方案的标准 1、筹资方案的收益率大于综合资金成本率 2、财务杠杆效应与财务风险之间达到最佳均
衡 3、综合筹资成本率最低
二、房地产开发资金筹措方案的决策程序
P149 三、房地产资金筹集实例分析 1、香港新锋房地产开发公司筹资方法 2、某家庭购房资金的筹集方式
2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、 煤气、小区绿化和道路、市政和公建配套 费（学校、医院、商店等服务设施）。
3、管理费用和筹资成本。
四、房地产开发成本的核算
1、是指企业将开放一定数量的商品房所支出 的全部费用按成本项目进行归集和分配， 最终计算出开放项目总成本和单位建筑面 积成本的过程。
2、注意解决以下问题： （1）成本归集对象（成本核算单位） （2）成本项目的设立 （3）间接费用的核算 （4）项目的竣工决算
Dt
(1
K
）t
s
Kc 1.2 12% 12 2
• ABC公司拟发行一批普通股，发行价
格12元，每股发行费用2元，预定每 年分派现股利每股1.2元。其资本成 本率测算为：
K=1.2/(12-2)=12%
例：假定某公司普通股的现行市价每 股25元，,发行费用忽略不计，第一 年支付股利D1为每股1.75元，预计 每年股利增长率g为9%，则普通股权 益成本为：
小
结
1、 本章介绍了房地产开发项目的资金筹措、资金 筹措方式、资金筹措方案选择等有关房地产开发 项目准备的问题。
2、房地产开发资金中介绍了开发项目资金的含义及 分类、特征、房地产开发成本核算等问题。
按现行的房地产开发企业会计制度规定，间 接费用应作为期间费用，直接计入当期损益， 本文认为，这样处理，对部分费用来说，有 悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业 的各项收入和与其相关联的成本、费用，应 当在同一会计期间内予以确认和计量。比如， 为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销 售费用，这些费用的特点是数额较大、受益 对象明确，如果在受益对象实现销售之前， 就将其列入损益类科目进行核算，势必会形 成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的
第六章 房地产开发资金的筹措
• 了解房地产开发资金的概念、特征及分类
等。
• 理解房地产开发成本的核算、房地产开发
资金的筹集方式等。
• 掌握资金筹集方式、资金成本计算。
第一节 房地产开发资金
一、房地产开发资金的基本含义与分类
1、概念： 房地产开发资金是房地产企业用于房地产开
发的财产和物资的货币表现。
标 2、偿还债务，改善盈利能力，调整
资本结构
二、房地产开发资金筹集的原则
1、时机适当原则 2、安全性原则 3、经济性原则 4、可行性原则
根据上述原则，选择AAA级标准的筹集 方案为最佳筹集决策方案，因为它的安全 性、经济性和可行性均是最佳的。DDD级 方案则是最差的，通常不被选用。
三、房地产开发资金筹集方式
• （2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先
归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分 类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
• （3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定
的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本” 总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。
2、正确划分成本项目。 客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发 企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根 据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项 目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额 较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。 为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账 户： （1）“4301开发成本”账户。 本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发 生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过 程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借 方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开 发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户， 并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。 （2）“4302开发间接费”账户。 本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用， 包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷 方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账 户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。
实际经营情况。
3、计算并结转已完开发产品实际成本 计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开 发成本。并将其结转进入“开发产品”账户， 即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本” 账户。 4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开 发产品实际成本结转进入有关账户。 即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、 “出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记
1.75÷25+9%=16%
2. 优先股资金成本
优先股的股利通常是固定的，公司利用优先股 筹资需花费发行费用，因此，优先股资本成 本率的测算类似于固定股利政策的普通股。
3. 留存收益资金成本
项目的税后利润除了用于支付股息外，一般都 要留有一部分用于投资。留用利润是企业内 部的一种资金来源。
2、加权平均资金成本
1、动用自有资金（房地产商投入的资本金） 2、争取银行贷款 3、利用证券化资金 （1）发行房地产股票 （2）发行房地产债券 4、通过联建和参建筹资 5、利用外资 6、通过预售筹资 7、利用承包商垫资
四、房地产开发资金成本及计算
（一）资金成本的概念和确定
资金成本是企业筹集资金和使用资金所必须付出的代
2、分类
（1）按资金所有权归属地可分为：自有资金和 非自有资金（资本权益和企业负债）。
（2）按资金使用时间长短可分为：短期资金 （购置土地、支付建设费）和长期资金（资金 运作长期安排）。
（3）按资金转移方式不同，可分为：固定资金 （机械设备、运输工具、建筑物）和流动资金 （劳动对象、工资和其他方面的资金）
流动资按其占有心态可分为：储备资金、在建 资金（即房地产资金）、成品资金、结算资金 和货币资金
（一）自有资金
指企业有权支配使用、按国家财务制度和会计准则可用于固 定资产投资和流动资金的资金，即在建设项目资金总额中投 资者缴付的出资额，对项目来说是非债务性资金。
（二）非自有资金
也称负债资金，即企业或项目建设单位对外筹集的 资金，是指以企业或项目建设单位名义从金融机构 和资本市场借入、需要偿还的固定资产投资资金和 流动资金，代表了投资人对企业或建设项目的债权， 包括长期负债和流动负债。
2、房地产开发企业资金筹资风险的防范措施
（1）建立合理的企业资本结构 （2）企业经营中强化风险意识 （3）制定完善健全的风险防范系统 （4）加强企业自身的经营管理水平
房地产开发企业要想健康、快速的发展，必须 要妥善的处理好筹资的风险问题，端正态度，正 确的看待筹资风险这一现象。同时，也要高度重 视筹资风险给企业带来的影响，用正确的方法来 防范筹资风险，加强对企业的财务管理，最大限 度上降低筹资风险。
例2：某企业平价发行一笔企业债 券，总面额为400万元，该债券 票面利率为12%，筹资费用率为 2%，所得税税率为25%，计算这 笔债券的成本。
2）权益成本
权益资金是企业所有者投入企业的资金，可 分为优先股、普通股以及留存收益等。
权益资金的成本包括两大内容：
投资者的预期投资报酬 资金筹集费用 根据所得税法的规定，公司需以税后利润向股东分 派股利，故没有抵税利益。
五、房地产开发成本核算的程序
指企业将开放一定数量的商品房所支出的全部费用按成 本项目进行归集和分配，最终计算出开放项目总成本和单 位建筑面积成本的过程。一般程序是：
1、归集开放产品费用。
• 由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是
不同的。 （1）在项目开发中发生的各项直接开发费用， 直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账 户和明细分类账户，贷记有关账户。
通常将银行贷款和债券的资金成本称为债务资金成本。债务资
金所支付的利息费用可作为财务费用，通常在所得税之前
扣除，这可使企业少缴一部分所得税。因此，债务成本计
算公式为：
I（1 1 T）
K1= 1 f1
式中 K1—债务成本率； f1—借款费用率；
I1—年利息率； T—所得税率；
例1：某房地产企业长期借款200万元， 年利率10.8%,借款期限3年，每年付 息一次，到期一次还本，企业所得 税率33%，筹资费用忽略不计，计算 这笔长期借款的成本。
二、房地产开发资金的特征
房地产开发资金的特征取决于房地产商品 的特点。房地产开发具有资金量大，应用 时间长的特点。 （1）房地产开发资金具有相对的稳定性。 （2）房地产开发资金具有固定性和地方性。
三、房地产开发成本的组成
1、土地、土建、设备费用。是开发成本的主 体内容，大致占总成本的80%。其中，最 重要的是土地费用。
“开发产品”账户。
六、加强房地产开发企业的成本核 算策略
1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设 和组织落实。
2.确定成本核算对象。 3.设立合理的成本核算项目。 4.准确的进行成本的归集、分配与转结。 5.重视项目竣工成本结转核算。
第二节 房地产开发资金筹集方式
一、房地产开发资金筹措的目的 1、实现项目投资开发和企业发展目
1. 普通股资金成本
由于普通股没有固定的股利，且要承受公司的兴衰， 故其价格可能发生重大变动，现采用股利估价的 方法来确定普通股成本。
假定股票市价P0等于未来各年股利（D1,D2…，Dx）的 现值，以普通股权益报酬率即Ks 为贴现率，现有：
P0
wenku.baidu.com
（1
D1 K
s）（1
D2 K
）2
s
（1
D
K
）
s
t 1
>7500元
资金成本 6% 7% 8% 10% 12% 14% 15% 16%
五、房地产开发企业资金筹资的风险及防范
1、房地产开发企业资金筹资的风险 房地产开发企业的筹资风险也叫做财务风险，它主
要是指由于企业急于获取经济效益而盲目的进行 筹资，导致企业在按照规定日期进行还本付息时 带来资金负担。 （1）房地产企业的资本结构出现了不合理的现象 （2）房地产开发企业当中的经营风险 （3）房地产开发企业经营中选择的筹资方式不恰当 （4）房地产开发企业中资产的流动性以及预期现金 的流入量
例：某企业为现有资本100万元，其中 长期负债20万元，优先股5万元， 普通股75万元，为了满足追加投资 需要，拟筹措新资，试确定筹措新 资的资金成本。
计算步骤如下：
1. 确定目标资本结构
假定经研究分析增资时保持原有资本结构，即 长期负债20%，优先股5%，普通股75%。
2. 确定各种资金的成本 计算各种筹资方式在不同增资额度内的个别资