物业服务管理合同培训课件

物业服务管理合同筑源置地创新小区榆林市润格伟物业有限公司2018年小区前期物业服务管理合同(合同编号: 20180808)第一章总则第一条合同双方当事人委托方(以下简称甲方):企业资质证书号:_法定代表人:联系电话:受委托方(以下简称乙方):注册地址:营业执照注册号:企业资质证书号:法定代表人:联系电话:根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及其他有关法律、法规之规定，甲方将位于榆林市的伟业新天地小区项目委托乙方实行前期物业服务管理。

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就前期物业服务管理订立本合同。

第二条物业基本情况:委托管理的伟业新天地物业区域内有九栋为框架结构的建筑物;配套建筑物有地下车库，以及与之相配套的一切设施设备、场地、附属建筑物、空间等。

坐落位置:占地面积: 平方米;建筑面积平方米其中:高层:___ __ _平方米;多层: 平方米;商铺: 平方米;地下停车场: 平方米;物业用房: 平方米。

土地使用权证书号:建设工程规划许可证号:施工许可证号:商品房预售许可证号:第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章委托服务内容第四条物业共用部位的维护与管理。

包括房屋主体承重结构、梁板、户外墙面、门厅、电梯、楼梯间、走郎通道、管道井、停车场、庭院、排烟道、屋面、通讯设施等。

第五条物业共用设备、设施、附属建筑物及其运行的维护与管理。

所谓“设备”主要指小区水循环系统、安防监控系统、对讲系统、燃气管道、通风、避雷、污水处理系统、供水泵、上下水管、供电线路、室外照明、暧气管道、消防设备系统等;所谓“设施”是指小区围墙(栏)、大门出入口、公用桌椅、公共活动场所、公共照明及灯具系统、喷泉、非经营性文体设施及小区内各种提示说明牌等;所谓“附属建筑物”是指设施设备用房、道路、室外上下水管、化粪池、沟渠、井、自行车棚、水箱、绿化、排污设备、公益性文体设施和共用设施、设备使用的房屋等。

第六条物业区域内商业用房的维护与管理。

第七条环境卫生管理服务。

主要包括楼道、走道、电梯、门厅、屋顶、天台、庭院、停车场等共用部位的定时清扫、内墙壁的除尘、公共门窗的清洁、路面的清扫，生活垃圾和建筑垃圾的收集、清运、灭鼠、洒药、美化及其他共用设备设施及附属建筑物的清洁美化等。

第八条物业管理区域内公共秩序、安全管理服务、交通等的管理。

包括安全宣传教育、安全控制、安全协助、群防群治等，提供24小时公共区域安全巡视以及门岗值勤、车辆行驶与停车管理等项服务。

第九条物业装饰装修管理服务。

包括装修范围和设计之安全技术核定;装修企业资质审查;装修管理权利与义务的约定;装修人员、装修秩序、装修设计图纸的审核;房屋装修的工程技术、隐蔽工程、重大改项、现场安全等方面的巡检服务，建筑垃圾处理。

第十条物业档案资料的管理。

具体包括物业管理区域内的各类物业、设施的验收接管档案(物业区域产权资料、设计和竣工图纸、安装、以及技术资料之图、卡、册) ;物业分户产权清册、业主使用人情况表、共用设备、公共设施运行、保养、维修记录、财务以及物业管理各环节之过程所有原始记录和档案。

第十一条业主房屋自用部位、自用设施设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

“自用部位”是指一-套住宅或商铺内部，由住宅或使用的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;“自用设备”是指一套住宅或商铺内部，由住宅或使用的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线、以及水、电、天然气、等设备。

乙方负责小区的绿地、花木的养护与管理及设施的维修。

第十二条物业区域内车辆的出入、行驶、停放之管理服务。

本物业管理区域内的业主及使用人在本物业管理区域的公共场地停放车辆，停放人应与乙方签定专项合同。

第十三条其他委托事项1、本物业区域对外的公共关系的维护处理。

2、向业主提供有关之特约服务。

3、物业管理区域内的公益事业、文化娱乐活动的组织与开展。

4、在本物业保修期内由乙方代为保修的费用由保修责任人承担。

第三章物业服务质量第十四条物业综合服务管理1、负责制定物业服务管理工作计划，并组织开展全面实施。

2、做到每年两次对房屋及设施设备等进行性能、功能以及安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施;确保设备性能、功能良好。

3、白天有专职管理服务人员接待服务，处理服务好公共性事务，受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性保修，急修时间不过夜，随报随修，建立完善严密的服务信息收集、处理和回馈程序;4、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全;5、受甲方委托与业主签定《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》等文件;公开服务标准、收费依据及标准等;6、应用计算机对业主及房产档案、物业管理服务及收费等进行管理;7、全体员工统一着装，持证上岗，实行全员服务制度;8、每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，确保征求意见用户不低于总户数80%,服务满意率80%以上。

9、保证房屋外观完好、整洁，无乱搭乱建、室外集体场地清洁卫生，绿化整齐有序，集水池清洁无杂物。

第十五条房屋及小区共用部位、共用设施设备日常维护和管理。

(一)、共用部位公用设施设备范围为本合同第五条的内容，但不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵等。

(二)、确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用、运行和小修养护,服务满意率80%以上。

1、楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修;2、保证护栏、围墙、景观小品、桌、椅、楼道灯等公共设施、设备正常使用;道路、甬路、步道、活动场地保持平整，边沟涵洞保证通畅;3、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损，定期清洁外墙;4、负责小区智能化设施的日常运行维护;并做到设施完整无损坏。

5、有系统的管理制度、实施方案、责任制、监督措施，所有制度方案有序可查。

(三)、保洁，小区规划红线以内业主户门以外。

维护和保持服务范围内的清洁卫生，保证服务满意率80%以上。

1、有健全的保洁制度和工作责任制，有明确的分工和责任范围;2、设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾桶、站、箱、垃圾进行清理;3、定时对保洁服务范围内的区域进行清扫，做到服务范围内无废弃杂物，干净整洁，无浮尘，无污痕;4、必须做到对电梯、楼梯扶手、楼梯、单元门、门厅、室外道路、公共区域、文体设施、共用坐椅(桌)、岗亭、垃圾箱.(桶)等类似部位要根据实际情况每日进行一次或数次清洁和保洁;对于栏杆、围墙、景观小品、楼道灯和窗及其他公共设施设备附属建筑物进行每周每日的清洁以及保养。

5、按照需要向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;6、在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫，确保不影响住户出行方便。

(四)安全服务管理。

小区规划红线以内，业主户门以外。

公共区域的秩序维护和公共财产的看管维护。

服务满意率90%以上。

1、小区主要出入口全天有专人值守服务，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施;对公共区域进行24小时安全巡逻(主要出入口、地下停车场、小区院内)。

2、维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、停放、噪音进行管理;3、看管公共财产:包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、景观小品、花、草、树木、果实等;4、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录;5、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

6、对业主及物业使用人提供紧急协助，如突发急病等，保证救助到位。

7、秩序维护人员必须做到人员统一着装、语言文明、行为规范，协助各部门]维护和保护本物业区内的公共秩序和财产安全。

(五)车辆停放管理。

服务满意率80%以上。

1、在本物业区域内停车需与陕西润格伟物业有限公司伟业新天地服务中心签署《伟业新天地小区车辆停放管理协议书》，明确各方的权利义务及有关事项。

地面占道停车仅为特殊临时停车,原则上优先提供给业主和小区的物业使用人。

2、有健全的机动车辆在停车场的管理制度和管理方案;3、对进入小区的机动车辆进行智能卡管理;4、保证车辆有序停放。

(六)消防管理。

公共区域消防管理及其设施的维护。

服务满意率98%。

1、有健全的消防管理制度，建立消防责任制;2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护;3、定期进行消防训练和演练，保证有关人员掌握消防基本技能。

4、确保消防系统良好，设备配置到位。

(七)高压供水的养护、运行、维修。

服务满意率98% 以上。

1、保证业主正常生活用水的需要;2、对水箱定期清洗消毒，确保水质合格;3、对水泵、供水管道及附属设备进行必须的维修养护，并做好记录。

定期检查、维修、保养。

4、确保消防系统良好，设备配置到位。

(八)供电设备的养护、运行、维修。

服务满意率保证达到98%以上。

1、供电运行和维修人员必须持证，上岗;2、配电室24小时值班，供电设备定期维护;3、定期加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好;4、设备出现故障时，维修人员应在接到报修后15分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜;5、严格执行用电安全规范，确保用电安全;6、保证避雷设备完好、有效、安全。

(九)电梯的养护、运行、维修。

服务满意率98%以上。

1、电梯采用无人驾驶，24小时运行;2、安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态;3、通风、照明及其它附属设施完好;4、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备;5、轿厢、井道保持清洁;6、因故障停梯，接到报修后维修人员应在30分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

(十)装修管理服务。

房屋装饰装修管理，服务满意率85%以上。

1、有健全的装修管理服务制度;2、查验业主装修方案，与业主、施工单位签定《装修管理协议》告知业主装修时的权利与义务和注意事项;3、业主装修期间对施工现场进行巡视与检查的服务，严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理制度,调解因装修引发的邻里纠纷;4、业主装修期间向其提供工程技术方面的咨询、巡检、指导、提示。

对隐蔽工程和重大改项要做好服务、记录;5、业主装修结束后，应进行竣工验收。

对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门;6、及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过7天。

7、向业主提供菜单式装修服务，将装修企业、设计类型、装修材料、价格档次等列入菜单，供业主需要之选择。

第四章物业服务期限第十六条物业服务期限:本合同从签定之日起至业主委员会成立止。