杨浦区新江湾尚景园公共租赁住房项目的分析与思考_徐栋耀

July 2012

42新江湾尚景园项目是上海市公积金管理中心利用增值资金投资的首个公共租赁房项目,位于上海市杨浦区新江湾城国权北路1450弄，房源总计2201套，经市公积金管理中心委托，由杨浦区公共租赁房住房运营管理有限公司负责项目的运营与管理。作为上海首批市级筹措公共租赁住房，该项目面向杨浦、虹口、闸北、黄浦区、静安5 个区的各类单位及其职工（职工家庭）提供出租。

一、项目开展情况

新江湾尚景园项目自2011年12月30日正式启动以来，杨浦区住房保障中心、区公共租赁房住房运营管理有限公司（以下简称区运营公司）已顺利完成了政策咨询、房源推介、准入资格申请审核、选房以及首批签约入户等项工作，目前正处于常态化供应阶段。（一）申请审核阶段

公租房申请对象的准入资格申请和审核分为3个阶段，即单位集中申请阶段（2012年1月9日—2月1日），个人（家庭）申请阶段（2012年2月2日—2月22日），延长申请受理阶段（2012年2月23日—3月10日）。考虑到全区房源申请需求较大，为避免申请人员过分集中，杨浦区充分利用原有的三级住房保障服务网络体系，在12个街道（镇）的住房保障机构中分别开设受理窗口，采用属地化申请受理的方式，实施申请队伍的有效分流。在该阶段全区共受理将近600余户。（二）集中选房阶段

杨浦区公开选房为期一天（2012年4月21日），审核通过符合选房条件的480户（其中单位申请的为97户），实际有效选房332户，选房未到或超时以及当场放弃选房的148户。

（三）签约入住阶段

4月21-28日，新江湾尚景园公租房项目共签约560户，其中杨浦区占到一半以上，为53.2%，虹口区占22.5%，闸北区占6.8%，黄浦区占16.3%，静安区占杨浦区新江湾尚景园

公共租赁住房项目的分析与思考

1.2%。

（四）常态化运营阶段

从5月7日起转入常化态供应阶段。区运营公司在尚景园现场成立公租房管理中心，安排人员现场办公。截至5月下旬，已有30余户新签约并办理了入户手续。

二、问题及分析

新江湾尚景园作为首批市筹项目，得到了市房管局、市公积金管理中心、区有关部门等各方的支持和关心，各项工作得以有序平稳的推进。但是新江湾尚景园项目首批选房供应情况却并未达到预期理想效果，通过分析有如下问题。

（一）房源供需结构不合理

截至3月10日，单身职工和2人家庭申请受理数较多。其中相当一部分居民们认为一室户的性价比较高，这也是2人家庭优先选择一室户的主要原因。由于申请一室户的愿望强烈，仅杨浦一个区需求数就达到了250余户，已经远超过一室户的供应量（尚景园一室户房源总量112套，杨浦区首批分配供应只有49套）。相对于一室户房源情况，该项目的二室户房源总量最多，占到了总量的90.2%。由于供需户型不匹配的现象突出，审核通过的一室户需求者中，一部分改选了二室户，相当一部分则选择主动退出，故出现实际应选房人数低于审核通过人数。（二）政策门槛相对较高

鉴于该项目面向本市青年职工、引进人才，具有解决阶段性居住困难的特点，较多的申请单位和个人在咨询时反映，政策中准入条件之一“持有《上海市居住证》应达到二年以上且在沪连续缴纳社会保险金达到一年以上”门槛较高，从咨询和申请情况来看，许多青年职工、人才都无法达到这一条件，这也抑制了实际需求者申请的热情。（三）单位缺乏集中申请房源的积极性

由于缺乏单位集中申请房源的优惠政策，故单位出面集中申请房源的积极性不高。经统计，单位申请并入住的

文/徐栋耀

户数只占到了总量的三分之一。

（四）项目周边配套条件尚不成熟

由于新江湾尚景园项目位于新江湾城街道西北角，周边的服务配套条件尚不成熟，商业氛围和人气尚未形成；同时，交通出行尚不便利，周边的10号线和3号线离本项目步行距离均有两公里以上，尽管有168号区间线路往返于小区与轨交站点，但由于发车时间和次数有限，无法对工作较远者起到吸引的作用。

（五）租金性价比相对不高

新江湾尚景园项目西侧紧邻上海北区南北大动脉逸仙路高架，跨越逸仙路高架即是宝山淞南镇，镇上开发程度较高，住宅小区林立，商业配套完善，该地区在一定程度上对本项目形成对比性压力。此外，由于新江湾尚景园同淞南镇地区之间有铁路相隔难以通行，绕道距离也在两公里以上，因此淞南镇地区的商业气息难以影响到新江湾尚景园项目，新江湾尚景园项目租金价格性价比不高，已超出预期。

（六）造成放弃的其他原因

部分放弃本次集中选房申请的对象，正考虑申请共有产权保障房；部分申请对象因自住房租约未到期、阶段性出差等原因未来现场选房；也有不满意随机所选房源而当场放弃本次选房的。尽管这样，这部分人群仍很关注后续房源情况。

三、建议及对策

针对以上问题，为有效化解“两头热度不均衡”的矛盾，笔者建议采取如下对策。

（一）加大宣传力度

区运营公司应在区房管局、区住房保障中心的领导和指导下，继续做好本区内的设摊咨询服务、上门推介服务等宣传工作。5月上旬进入常态化供应阶段，新江湾尚景园项目剩余房源不再划分供应区域，供应对象扩大到工作单位或户籍地在浦西的各中心城区和闵行区的家庭及单身人士。从目前来看，政策的调整确实起到了十分显著的作用。

（二）进一步改善周边配套条件

建议相关部门不断优化交通配套相关方案，通过增加设置公交线路和提高发车频率来增强小区周边公交便利性；同时，也可在小区国学路大门至轨交3号线淞发路站之间的铁路处设立人行天桥，方便居民出行。此外，区运营公司对项目内公建配套实施合理化布局，针对供应群体的生活需要正在制定完善方案，配置相应的商业服务功能。

（三）不断提升小区专业化服务

针对有相当一部分居民提出租金较贵的问题，除了做好相关宣传和解释（例如2年租金一调整，全新家具、设备配置齐备,实现拎包入住等有利因素）以外，还应通过不断提高专业化服务，包括提高小区运营管理水平、物业管理服务质量以及不断拓展其他增值性业务，进而提升整体小区生活品质，使居民感受到物有所值，甚至物有超值，真正体现出公租房的保障功能。

（四）进一步加大对申请单位的吸引力

从配套政策上，围绕国家创新型试点城区的功能，我区人保、计划、房管等部门联合研究制定针对重点企业、重点产业人才的专项补贴等配套政策，尤其将公租房优惠政策同这些配套政策实现有效衔接，进一步加大对重点扶持企业的吸引力；从准入资格条件上，适当放宽相应的政策门槛，建议缩短持有《上海市居住证》的年限；从项目租金方案上，单位集中申请拆套使用的居多，对房型要求也较低，为鼓励单位申请拆套，可考虑进一步优化租金方案，适当降低拆套房的租金水平。

（五）公共户政策的推行

多数承租居民期望在公租房所在地区设立公共户口，这样通过将家庭户口迁入公共户口，方便就近入学、求职、就医，真正享受到项目区域内的各项配套服务。相关部门应尽快出台政策细则，做好相关对接工作。

（六）加快区属公租房建设和供应

为满足全区职工（职工家庭）对公共租赁住房的刚性需求，杨浦区应采取点多面广、分层次、多渠道的方式，加快区属公共租赁住房建设和筹措。同时，针对新江湾尚景园项目房型比例不尽合理的情况，公共租赁住房房型设计应为紧凑型，主力房型为40m2左右的小户型，适当配置60m2左右的二居室。

（作者单位：上海市杨浦区住房保障中心、上海市杨浦区公共租赁住房运营管理有限公司）

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