物业移交作业指引教学总结

物业移交作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录1、指引概况2、工作程序2.1召开验收移交工作会议2.1.1根据公司节点计划安排，工程在具备验收条件时，并在交房前质量验收合格后，工程部经理组织，安排物业公司经理、施工单位、监理单位等相关方参加的接管验收协调工作会议。

2.1.2确定接管验收时间、内容、范围、进度、工作流程、各专业沟通渠道及相关注意事项等。

2.1.3确定物业接管验收方式：房屋本体户内部分接管验收应分户进行，主要是观感验收和使用功能验收，侧重观感是否合格；房屋本体共用部分、共用设施及设备的接管验收应逐项、逐台进行，主要是观感查验和使用功能验收，侧重使用功能是否符合设计要求和满足使用要求。

2.1.4确定接管验收的标准、依据和验收方法：验收标准为《重庆市住宅工程质量分户验收管理办法》及市场营销部提出的交房标准。

验收方法为观感验收法和使用验收法。

机电设备的验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。

2.1.5确定物业产权、工程、设备竣工资料的验收移交时间、方式。

2.1.6工程部经理根据工作会议的要求制定工程移交工作计划。

2.1.7准备好移交验收记录表格。

2.2制定工程移交计划2.2.1工程部经理应及时编制工程移交方案，方案应明确以下主要事宜：1）成立由工程管理中心主任、总工助理、物业公司经理及工程师、工程部相关专业工程师、施工单位以及监理单位组成的工程移交小组；2）工程移交验收的计划。

2.3移交验收依据2.3.1所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。

2.3.2施工合同（协议）制定的标准、要求。

2.3.3所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，技术洽商单、设计变更单。

2.3.4所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。

2.3.5隐蔽工程验收记录和中间试验记录。

2.3.6工程质量事故处理记录。

2.3.7前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。

2.3.8设备试压、试运行合格报告等。

2.4移交验收程序2.4.1移交验收应具备的条件、要求〈标准〉。

1)建设项目按规划设计要求、各有关专业管理要求已建成，并有相关部门验收合格的证明（竣工验收备案）；资料齐全。

2)道路名称标志清楚，楼宇/栋号户号牌编号准确经公安部门确认。

3)本体物业接通水、电、气。

4)区内场地平整，施工现场清理完毕(在建采取围护措施)，无建筑垃圾/泥土侵占路面；道路能通汽车。

绿化、小品已经完工。

5)排水管正常使用,疏通无阻。

2.4.2资料验收资料及图纸的交接主要包括竣工验收资料、工程技术资料、设备设施资料等。

对于资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，应及时提出要求补齐，补齐之后再正式办理交接手续。

2.4.2.1建设规划销售资料（可由办公室行政主管视情况进行移交）：1)项目开发批准报告；2)规划许可证；3)建设工程用地许可证；4)土地使用合同；5)建筑开工许可证；6)用地红线图；7)地质勘察报告；8)拆迁安置资料；9)预售、销售许可证；10)房屋产权情况清册，共同部位、共同设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数；11)其他资料a)按1/1000比例尺的现况图；b)规划总平面图；；c)道路规划图；d)竖向规划图；e)市政设施管网综合规划图；f)绿地规划图；g)居住小区的详细规划说明书；h)环境预评价书；i)环境影响报告。

2.4.2.2竣工验收合格资料（可由办公室行政主管视情况进行移交）1)市建设工程竣工验收备案证；2)所有的专项验收合格资料3)供配电验收合格证；4)房屋使用说明书；5)房屋保修书。

2.4.2.3工程技术资料1)竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、泳池、景观水各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；2)工程及隐蔽管线的全套图纸；3)工程合同及开、竣工报告；4)图纸会审记录；5)工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；6)隐蔽工程验收签证；7)沉降观察记录；8)竣工验收意见书；2.4.2.4业主资料（可由市场营销部销售主管进行移交）：1)已购房业主的购房合同复印件；2)已购房业主的姓名、性别、身份证号码、身份证复印件、房间位置、面积、联系电话、通讯地址等；3)已购房业主的付款情况或付款方式。

2.4.3实体验收2.4.3.1工程实体的移交验收，主要包括户内实体及设施设备、共用部分实体、共用设施及机电设备的验收。

验收小组应填写好《房屋验收记录单》，《房屋验收记录单》一式二份，必须经验收移交小组成员代表共同签字确认后方为有效。

2.4.3.2对不合格问题由验收小组填写《质量问题处理单》发工程部专业工程师组织整改，工程部专业工程师应组织相关单位对验收整改意见进行整改，同时约定整改完成时间，要求责任方一般问题7天内解决，重大问题15天内解决。

验收小组成员跟进复核完成情况,并做好验收遗留问题备案。

2.4.3.3验收通过后，工程部各专业工程师、经理负责将公共公用部分、设备和设备用房、钥匙及相关资料移交物业公司，并组织物业公司会签《房屋移交单》；在将工程移交物业公司前，工程部经理督促施工单位将工程做到窗明地净场地清，并全部锁门封闭。

2.5质量问题的处理2.5.1影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由工程部经理负责联系承包单位采取有效措施进行整改，直至合格，并提供整改措施和复验结果记录，由物业公司存档。

影响相邻房屋的安全问题，由工程部经理负责联系相关单位处理。

2.5.2对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由承包单位付费维修，也可采取费用补偿的办法，按照《工程整改管理流程》整理。

2.5.3交房时间按照销售合同约定的集中交房时间确定，交房时间6个月内由地产公司工程部护航，交房时间6个月后交由物业公司工程部接管。

2.6其他事项2.6.1钥匙一经移交，到集中交房期结束为止，工程部工程师不能因任何室内施工需要，向物业公司借出业主钥匙。

特殊情况下由物业公司经理决定。

2.6.2集中交房期间，禁止在一切公共场合进行施工，特殊情况下由物业经理决定。

2.6.3对移交时清洁不符合要求的处理：1)截止物业公司接管钥匙时，室内清洁及建筑仍然不能达到物业验收标准的，物业公司经理负责安排再次清洁，费用由施工单位承担。

清洁验收标准由物业公司提供，并将清洁验收标准提供给合约部写入施工合同中。

对总包合同约定不清的可由物业公司自行清洁，费用由地产公司负责。

2)清洁费标准：物业公司完成按钟点工收费，外请清洁公司完成按实际费用收费。

3)该费用发生前，物业公司书面通知工程部经理。

3、支持文件无4、相关记录无附件：移交验收工作方案（示例）小区房屋本体、设施、设备移交验收工作是根据首金地产对物业公司的委托合同，在小区竣工验收全部合格的基础上，由物业公司代表全体业主按照国家有关规范、规定以满足居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。

为保证小区移交验收工作顺利进行，经工程部、物业公司共同协商特制定本方案。

一、成立小区房屋本体、设备、设施移交验收工作小组：1、工程部组长：组员：2、物业公司副组长：组员：3、监理及施工单位二、移交验收工作安排：1、由工程部、参建单位、和物业公司三方共同组成联合工作小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期；2、进行相关资料交接；3、按计划进行各单项验收检查、提交《房屋验收记录单》或《质量问题处理单》，经验收/复验合格的项目双方办理相关交接手续、物业公司纳入正常管理层；4、对已交接的楼宇及设备、设施，首金地产工程部应向物业公司提供承建单位维保联系人名单及联系电话。

三、移交验收程序：1、首金地产工程部、承建单位和物业公司三方共同对房屋设备、设施的质量、使用功能及外观质量逐项进行验收检查并填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。

对验收合格的项目，填写清单，进行交接，交接双方在清单上盖章签字；对不合格的产品，在《质量问题处理通知单》注明存在的问题，提交承建单位，限期整改；2、对验收中发现的问题，由首金地产工程部负责督促相关单位进行整改，并商定时间复验，整改项目须经物业公司派专人复验，合格签字确认后方可办理接收；3、对于已经接收的项目，物业公司从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。

对保修期内发现故障和问题及时通知承建单位和地产工程部限期并监督其整改。

4、在相关规定的保修期结束时，物业公司再次对房屋本体、设备、设施进行复验，如功能正常合格由物业公司上报地产工程部，地产工程部应在取得物业公司正式函后再向承建单位支付保修金。

附：小区设备、设施、楼宇接管验收工作安排（示例）附：移交验收工作安排（示例）。