珠海市斗门区国有土地历史遗留问题(计补地价)的若干意见

斗门区国有土地历史遗留问题(计补地价)的若干意见
为进一步加强和规范斗门区的土地资源管理，妥善处理斗门区国有土地使用权地价计补等历史遗留问题，使斗门区原国有土地使用权地价政策与我市现行的地价政策平稳衔接，根据有关法律、法规和我市的有关规定，结合斗门区的实际，就斗门区历史用地计补地价问题作出如下规定:
一、国有出让土地
1、在斗府〔2004〕46号文发文之前（即2004年7月21日之前，下同），已按土地面积缴清地价款，已取得《国有土地使用证》，依法取得国有出让土地使用权，并按原城市规划行政主管部门批准的规划设计条件已缴清市政建设配套费(即报建费，下同)，并已按原批准的规划设计条件建设的用地，不须另行补地价。

经批准,超过原批准的规划设计条件建设的建筑面积在珠府〔2008〕62号文件实施前未缴清地价款的，按现行地价管理规定标准计收地价。

2、在斗府〔2004〕46号文发文之前，已按土地面积缴清地价款，已取得《国有土地使用证》，依法取得国有出让土地使用权，并按原城市规划行政主管部门批准的规划设计条件已缴清市政建设配套费，但按原批准的规划设计条件未全部完成建设的，现因规划调整导致用地面积减小，经批准可适当提高容积率，只要其总建筑面积不超过原批准的相应功能建筑面积的用地，不须另行补地价。

经批准,超过原批准的规划设计条件建设的建筑面积在珠府〔2008〕62号文件实施前未缴清地价款的，按现行地价管理规定标准计收地价。

3、现属斗门区行政辖区范围内，由原珠海市国土局西区分局依法出让的国有土地使用权，已核发《国有（集体）建设用地许可证》或《建设用地批准书》，并由原珠海市国土局西区分局按楼面地价计费，也已足额收缴地价的用地，现按原城市规划行政主管部门批准的规划设计条件建设的用地，不须另行补地价。

由原珠海市国土局西区分局计费,只收了部分地价,尚未缴清地价款，现按原城市规划行政主管部门批准的规划设计条件建设的用地,可在以下两种方案中选择一种方案处理：（1）除必须按原珠海市国土局西区分局约定的地价标准缴付尚欠部分地价款本金外,还必须按合同或协议约定支付利息、滞纳金或违约金(如无合同或协议约定的,按市政府有关规定计收利息、滞纳金或违约金)。

（2）原城市规划行政主管部门批准的用地容积率不超过1.0的,在原批准的用地面积范围内,按已缴部分地价款及原约定的地价标准折算已付地价款土地面积,该部分不须另行计补地价;未缴付地价款部分须按现行地价管理规定标准缴交地价款(土地出让合同约定的除外)。

原城市规划行政主管部门批准的用地容积率大于1.0的, 在原批准的容积率计算的建筑面积范围内,按已缴部分地价款及原约定的地价标准折算已付地价款建筑面积,该部分建筑面积不须另行计补地价;未缴付地价款部分须按现行地价管理规定标准缴交地价款(土地出让合同约定的除外)。

以上用地的土地使用年限自原批准用地之日起按相应的土地用途的法定最高年限确定。

以上用地经规划批准或规划验收通过增加容积率、改变用途的，在珠府〔2008〕62号文件实施前未缴清地价款的，增加部分建筑面积按现行地价管理规定标准计收地价,改变用途部分建筑面积按现行地价管理规定计收用地功能地价差。

4、在斗府〔2004〕46号文发文之前，已按土地面积缴清地价款，已取得《国有土地使用证》，依法取得国有出让土地使用权，但按原城市规划行政主管部门批准的规划设计条
件仅缴交部分市政建设配套费的用地，必须重新按《关于调整市政建设配套费和村镇基础设施配套费的通知》（下称斗价字〔1998〕20号文）规定的标准到斗门区政府确定的部门缴足剩余部分市政建设配套费后，按原批准的规划设计条件建设的，不须另行补地价。

经规划批准或规划验收通过增加容积率、改变用途的，在珠府〔2008〕62号文件实施前未缴清地价款的，增加部分建筑面积按现行地价管理规定标准计收地价, 改变用途部分建筑面积按现行地价管理规定计收用地功能地价差。

5、在斗府〔2004〕46号文发文之前，已按土地面积缴清地价款，已取得《国有土地使用证》，依法取得国有出让土地使用权，已预交部分或未交市政建设配套费，但未取得规划设计条件的用地，必须先由城市规划行政主管部门出具《建设用地规划许可证》及附图附件，容积率小于或等于1.5的（土地出让合同有约定和城镇居民个人住宅用地除外），按斗价字〔1998〕20号文规定的标准到斗门区政府确定的部门缴足未交部分的市政建设配套费后，不须另行补地价；容积率大于1.5部分的建筑面积，在珠府〔2008〕62号文件实施前未缴清地价款的，按现行地价管理规定标准缴交地价款。

6、在斗府〔2004〕46号文发文之前，依法办理了国有出让土地使用权审批手续，已按土地面积缴清地价款，但未取得《国有土地使用证》,未缴交市政建设配套费的用地，必须先由城市规划行政主管部门出具《建设用地规划许可证》及附图附件，容积率小于或等于1.5的（土地出让合同有约定和城镇居民个人住宅用地除外），按斗价字〔1998〕20号文规定的标准到斗门区政府确定的部门缴足市政建设配套费后，土地登记部门方可办理土地使用权登记，核发《国有土地使用证》，不须另行补地价；容积率大于1.5部分的建筑面积，在珠府〔2008〕62号文件实施前未缴清地价款的，按现行地价管理规定标准缴交地价款。

土地使用年限自原批准用地之日起按相应的土地用途的法定最高年限确定。

7、在斗府〔2004〕46号文发文之前，办理了国有土地使用权审批手续：
(1)已缴清了全部地价款，取得《国有土地使用证》, 用地容积率不超过1.5的,在原批准的用地面积范围内,该部分不须另行计补地价; 用地容积率超过1.5部分须按国土或规划部门受理业务时市政府颁布实施的地价管理规定标准缴交地价款（土地出让合同约定的除外）。

(2)缴纳了部分地价款，用地已开发建设, 用地容积率不超过1.0的,在原批准的用地面积范围内,按已缴部分地价款及原约定的地价标准折算已付地价款土地面积,该部分不须另
行计补地价;未缴付地价款部分须按国土或规划部门受理业务时市政府颁布实施的地价管理规定标准缴交地价款（土地出让合同约定的除外）。

用地容积率大于1.0的,在原批准的容积率计算的建筑面积范围内,按已缴部分地价款及原约定的地价标准折算已付地价款建筑面积,该部分建筑面积不须另行计补地价；未缴付地价款部分须按现行地价管理规定标准缴交地价款(土地出让合同约定的除外)。

土地使用年限自原批准用地之日起按相应的土地用途的法定最高年限确定。

（3）缴纳了部分地价款，用地未开发建设的，责成用地单位限期完善用地手续，限期动工开发建设。

已缴付的地价款部分，按原约定的地价标准折算已付地价款建筑面积，该部分建筑面积不另行计补地价；未缴付地价款部分须按国土或规划部门受理业务时市政府颁布实施的地价管理规定标准缴交地价款（土地出让合同约定的除外）。

（4）尚未缴纳地价款、且未开发建设的，原批准文件作废，终止供地，收回土地使用权。

8、通过转让方式取得的土地使用权，在国土部门办理了转让核准手续的，超过转让当时国土部门核准的用地容积率计算的建筑面积，超过部分的建筑面积在珠府〔2008〕62
号文件实施前未缴清地价款的，按现行地价管理规定标准计收地价，未在国土部门办理转让
核准手续的，由现土地使用权视不同情况按照上述第一条第1至7点完善用地手续。

9、建设项目在规划验收时,以批准的建筑面积为依据，按宗地计算,核准超出原批准建筑面积应补缴的地价：
（1）超出原批准建筑面积的，属于合理误差部分，按现行地价管理规定标准缴交地价款；
（2）属于合理误差之外的部分，如通过规划验收，则按现行地价管理规定标准的1.2倍缴交地价款。

建设项目总建筑面积合理误差设定为小于或等于3%。

10、原批准的商住用地没有明确用地中的商业比例或面积，现规划部门已明确用地中的商业比例或面积的，如商业功能建筑面积占原批准用地总建筑面积比例不超过10%的（含10%）的，无需计收商业功能与住宅功能的地价差；超过部分的商业功能建筑面积须按国土部门受理有关地价计补业务时实施的市政府颁布的地价管理规定标准计收商业功能与住宅功能的地价差。

11、用地单位申请并经批准改变土地用途的,原出让地块单位价格(下称“原地价”)与改变土地用途后的现行地价管理规定标准之间存在的差价,按下列方式办理：
（1）原地价低于改变土地用途后现行地价管理规定标准的，按现行地价管理规定中改变后土地用途与原用途地价标准之间的差额补交地价差；
（2）原地价高于改变土地用途后现行地价规定标准的，用地单位原已缴交地价款的差额部分不予退回；
（3）无法查实改变土地用途前出让土地原地价的，按现行地价管理规定标准和现行土地用途全额计补。

二、国有划拨土地
1、在斗府〔2004〕46号文发文之前依法取得的国有划拨土地使用权(包括国有土地使用证中未明确是出让或是划拨土地使用权性质，没有明确土地使用期限，并且无法提供有关已按缴付地价时政府规定的相应出让地价标准缴交土地价款凭证，无法核实相关土地已按相应时期相应用地功能的出让地价标准已缴交地价款的，下同)，已办理规划报建手续并取得《建设工程规划许可证》，现已建成的商品房、集资房，办理房地产确权登记或转让手续，由申请人向国土资源行政主管部门提出申请，经市政府批准转为国有出让土地使用权的，按珠府[2003]57号文规定标准计补地价，土地使用年限按《珠海市土地管理条例》有关规定确定。

2、在斗府〔2004〕46号文发文之前依法取得的国有划拨土地使用权，已办理规划报建手续并取得《建设工程规划许可证》，现已建成的自建房,符合房地产权属登记条件的，土地登记部门在办理权属登记发证时，可保留划拨土地使用权。

如申请通过补交地价款转为出让土地使用权或申请转让的，须经市政府批准，按现行地价管理规定标准补缴地价。

土地使用年限按《珠海市土地管理条例》有关规定确定。

3、在斗府〔2004〕46号文发文之前依法取得的国有划拨土地使用权，已办理《国有土地使用权转移审批表》，现未建设的用地（含已批准报建但未开工建设的项目），如属非经营性房地产开发用地项目的，申请通过补交地价款转为出让土地使用权的，原则上应当收回，但市政府批准保留的，按现行地价管理规定标准补缴地价；其用途属经营性房地产项目的，经市政府批准后，依法收回土地使用权，对原划拨土地使用权人涉及该宗地的有关合法的土地开发投入及相关费用给予适当补偿，土地纳入政府土地储备；农村集体建设用地转为国有划拨土地，土地使用权人仍为农村集体经济组织的除外。

4、在斗府〔2004〕46号文发文之日起取得的国有划拨土地使用权，未开发建设（农村集体建设用地转为国有划拨土地，土地使用权人仍为农村集体经济组织的除外），不符合《划拨用地目录》规定的，一律经市政府批准依法收回土地使用权后，纳入政府土地储备。

5、凡未开发建设的划拨土地使用权，其土地使用权不得转让、出租、抵押，符合收回条件的，由市政府批准依法收回后纳入政府土地储备。

三、珠府〔2008〕62号文件发文之前，规划、国土部门已受理的项目，按国土或规划部门受理业务时市政府颁布实施的地价管理规定标准计收地价（土地使用合同有约定的从合同约定）。

四、斗门区人民政府原颁布实施的相关地价政策和规定凡与本规定不符的，以本规定为准。

五、本规定自公布之日起施行。

2008年11月6日。