计算缴纳契税及账务处理案例分析

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计算缴纳契税及账务处理案例分析

因市政府实施城市规划,甲银行将原办公楼出售,并购入新办公楼。经资产评估机构评定,原办公楼含税市场价格26250万元。2016年6月,甲银行以此价格转让给乙商务管理有限公司(乙公司)。2016年7月,甲银行与丙房地产开发有限公司(丙公司)签订商品房买卖合同,购入2016年4月30日前建成新办公楼,含税成交价格24150万元,其中价款23000万元,增值税税额1150万元。新、旧办公楼尚未办理产权交割手续。甲银行在编制购置办公楼财务预算时,其中涉及计算缴纳契税及账务处理如下(当地税务机关规定,契税税率3%):

应缴契税金额=(26250-24150)3%=2 1003%=63(万元)。

借:在建工程63

贷:应交税费63

审计人员依据税法规定,分析甲银行确定契税计税依据错误之处。

1、以差额作为计税依据不正确。《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条第三款。土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。《财政部关于印发中华人民共和国契税暂行条例细则的通知》(财法字[1997]52号)第七条明确,条例所称房屋交换,是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。文件强调的是交易双方均发生了房屋转让与受让行为。如甲银行转让旧办公楼给丙公司,再从丙公司购入新办公楼,则可适用差额计算契税规定。甲银行向乙公司转让房屋,再从丙公司购入房屋,认为是同

一单位相互交换房屋的理解错误。

2、以含税价格作为计税依据不正确。《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税

个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)文件第一条规定,计征契税的成交价格不含增值税。因此,甲银行应以购入房屋不含税价款23000万元,为契税的计税依据。

审计人员重新计算应缴契税税额=241501.053%=230003%=690(万元)。

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