淮南商业项目市场报告

2、城市用地发展方向： •
3、城市发展的空间战略：
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东进：扩大经济技术开发区规模，形成高新技术和物流产业基地。
西调：优化西部城区的城市建设用地布局，疏解旧城人口；对停产、破产企 业的用地实施“退二进三”；增强城市的服务功能，积极发展服务业和旅游 产业，改善交通条件，提升城市品质；新增城市用地主要用于疏解旧城人口， 为新型产业提供发展空间。 南拓：在舜耕山以南建设南部新区。 北联：加强主城区与北部地区的交通联系，新建淮河大桥，提高道路等级， 带动潘集区和凤台县的城镇发展。
32—170㎡
住宅： 3300元/㎡ 公寓： 4000元/㎡ （精装修 ）
普宅销售 率70％， 公寓预约 中
阳光国际 城
淮南阳光 城建设有 限公司
240000㎡
商住楼
120㎡
2800元/㎡
一期剩余 十三套 二期预约 中
小高层 价格适 中，环境 优越
• 5、市中心板块 • 淮南市中心范围主要集中在龙湖路、朝阳路的交叉口一带，以商贸文 化广场为中心。由于市中心空地不少，另外旧城改造工程一直在进行， 因此市中心一带也集中了不少的新开楼盘，以商业类项目为主。区域
惠利花园 城
淮南市惠 利集团房 地产有限 责任公司
3938931㎡
住宅，多 层、小 高、高层
89—130㎡
2600元/㎡ （D区多 层）2300 元/㎡（A 区小高 层）
A区剩余小 高层，D多 层区保留2 栋楼
• 4、城北板块 • 城北是住宅发展的主流方向之一。目前区内中高档楼盘聚集，仅洞山 路一线就集中了泉大· 上东城市公寓、阳光· 国际城、优山美地、山水 居等多个楼盘。区域最大的优势在于交通配套较好，教育配套也较优
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随着商业的发展，一些新的概念也在淮南兴起，如金大陆· 财富中心“体验式 休闲娱乐购物广场”的概念，基本与国际流行的SHOPPING MALL有些类似， 不过其最终经营状况还有待观察。另外，一些新的大型百货连锁企业也开始 进驻淮南，如家乐福已基本与旭日谈妥合作事宜，预计将在明年在淮南市开 店。
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不明确，专业写字楼的销售压力会比较大。
• 综上所述，我们建议项目以公寓楼的形式面市，可办公可居住，比较 符合当前淮南人的意识。建议公寓均价在3200元/平米（无装修）、 4200元/平米（有装修）左右，挑高（5.5米左右）型公寓也可以尝试， 建议均价在4500元/平米左右。具体价格建议会在一期结束后再行论
2400－2600元/平米的范围内，性价比较高。售价不高的主要原因在 于城东交通条件较差，居住环境一般，市政配套也难兼顾。
代表楼 盘 斯瑞· 明 珠城
开发商
项目规模
物业类型
主力户型
价格水平
销售状况
总评 东部楼盘 的代表 作，销售 情况较好
安徽斯瑞置 业发展有限 公司
建筑面积 约15万平 方米
住宅，多 层、小高
楼盘普遍均价较高，品质较好，极具代表性。
代表楼盘
开发商
项目规模
物业类型
主力户型
价格水平
销售状况
总评
双子星座
淮南华贸 置地投资 开发公司
安徽省金 大陆房地 产开发有 限公 安徽君励 投资、淮 南市通达 房地产开 发公司
67009平米
住宅（1— 5层商场）
52—116㎡
3000元/㎡
预约中
位置优越 ，升值潜wenku.baidu.com力大
80-140㎡
2200元/㎡
销售状况 在东部较 好
巴黎春 天
淮南市仁祥 房地产开发 有限公司
建筑面积 130000㎡
住宅/商住 楼
80—120㎡
2400元/㎡
07年3月刚 开盘，各 种户型均 在销售
开发区目 前最好的 楼盘，首 家市政供 暖
• 2、城南板块 • 城南是房地产开发较为落后的一个区域，目前主要围绕龙湖公园有少 数新开楼盘。区内外向发展度不够，主要发展集中在距离市区较近的 一片区域内。目前基本无在售楼盘。
目录
第一部分、城市基本概况 • 一、城市简介 • 二、城市规划 第二部分、住宅市场调研 • 一、住宅市场综述－分板块 • 二、公寓、写字楼市场调研及项目公寓的可行 性 第三部分、商业调研 • 一、淮南市商业市场综述 • 二、项目商业——各业态的竞争力 • 三、项目一期商业相关定位 • 四、项目后期商业展望 第四部分、本次市调综述
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2、代表性商业物业： 淮南商业的业态相对还比较落后，以传统商场、购物中心为主体，专卖店、 零售店为补充。 老商场/购物中心主要包括：华联商厦、白马国际购物中心－国美电器、商之 都－红府超市、苏果、商贸文化广场、淮南百货大楼等。
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此外，部分新商场/购物中心开始崛起：如大润发、新百购物中心、金色巴黎 购物中心等已经开始营业，金大陆财富中心、国庆广场、家乐福、金地数码 广场包括我们项目会陆续入市，掀起新一轮的商业发展热潮。
黄金地段 周边交通 方便，大 润发超市 200米远 地处金大 陆财富中 心对面
金大陆财 富中心
83970㎡
住宅/商 业、公寓
复式：58 ㎡ 其它：139 ㎡金大陆 财富中心
复式： 4100元 其它： 3150元
一期（A、 B、C座） 住宅基本 销售完毕
云景第一 城
占地120多 亩
中高挡住 宅
暂无
暂无
■ 分析：
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淮南市的城市扩张正在进行，其分为向东、向南的两极在发展，
主城中心区将继续推动旧城改造，因此淮南市的城市扩张必将带动房 地产规模的扩大，后期楼市的整体供需状况预计仍是供大于求，市场 竞争压力也会加大。
第二部分、住宅市场调研
一、住宅市场综述－分板块 二、公寓、写字楼市场调研及项目公寓 的可行性
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4、城市功能定位及分区发展策略： • 东部城区：主要功能包括居住、商贸、金融、教育、高新技术产业。 • 西部城区：主要功能包括西部矿区的生活服务基地、加工制造业基地。 • 南部新区：主要功能包括行政办公、商业服务、文教、体育、轻型工 业基地和居住。 5、主城区发展时序： • 优先发展东部、平稳推进西部、适时跨越南部。
二、城市规划
1、城市性质规模与职能规划： • • • 淮南市的城市性质：是安徽省北部的中心城市，国家重要能源基地。 城市职能：淮南市主城区的主要城市职能包括：国家重要能源基地，安徽省重型工业 基地，安徽省北部的次中心城市，市域政治、经济、文化、教育和商贸中心 城市规模：2010年淮南市主城区人口规模为130万人，城市建设用地规模为118平方公 里，人均建设用地指标按91平方米/人控制； 2020年淮南市主城区人口规模为165万 人，城市建设用地规模为165平方公里，人均建设用地按100平方米/人控制。 淮南市主城区主要向南发展，在舜耕山以南形成新城区。其他次要发展方向为：西部 城区向东南方向发展，东部城区向东发展。
证，另外，价格也会视开盘期销售状况做出调整。
第三部分、商业调研
一、淮南市商业市场综述
二、项目商业——各业态的竞争力
三、项目一期商业相关定位 四、项目后期商业展望
一、淮南市商业市场综述
• • 1、主要商街： 淮南市的主要商业集中在龙湖中路、朝阳中路、国庆中路、人民路、学院路 等。其中，龙湖路、朝阳路是最主要的商业街，集中了商贸文化广场、百货 大楼、新百购物广场、金色巴黎、华联商厦、苏果等一系列的购物中心，为 老城区商业中心，目前由于旧城改造工程，龙湖路沿线商铺会出现比较大面 积的翻新和重置，在过渡阶段商业会逐步外移，如以苏果为中心的陈洞路商 业也会分流部分市区消费群体。
良，是淮南市民最为认可的区域。
代表楼盘
开发商
项目规模
物业类型
主力户型
价格水平
销售状况
总评 成熟社 区，一期 已经交 房。地段 优越适宜 居住，自 然环境优 越，周边 学校林 立，靠近 市政府
洞山新村 （二期泉 大· 上东锦 城、上东 城市公 寓）
淮南矿业 (集团)有 限责任公 司
135700㎡
住宅/公寓
3、各楼层业态
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华联商厦： 1F：珠宝、化妆品、饰品、箱包鞋类、手表、食品 2F：床上用品、针纺织品、休闲服饰、运动服饰、童鞋书包 3F：精品女装、西服正装、衬衫T恤、时尚服饰、男女裤装 4F：家电、IT、健身器材、精品厨具、学生用品、手机、数码类产品 5F：超市
一、住宅市场综述－分板块
• 1、城东板块:城东板块主要规划为经济开发区，主要职能为淮南市高 新技术及物流产业基地，目前区内已进驻有韩国产业园等。板块内由 于地广人稀，空置土地面积较多，未来住宅开发空间较大。目前沿朝 阳东路和国庆东路均有新盘开发。板块内比较具有代表性的楼盘有斯
瑞· 明珠城和巴黎春天。城东板块楼盘品质较高，但售价较低，大致在
暂无
• 6、住宅市场的发展趋势－未来的山南新城 • 淮南市规划的一个重点方向是舜耕山以南的山南新城，虽然目前尚未 正式启动，但是山南新城预计先期投入将达到10几个亿，努力打造老 城区以外新的行政、商业中心。依山而建的住宅也会在未来风靡淮南。
因此，山南新城的住宅市场是未来淮南市发展的一个重点方向。
• 7、项目住宅建议： • 项目地段优越，学区较好，但是市中心的住宅在淮南并不是最受欢迎 的住宅，如果价格过高的话反而会影响整个住宅的销售。在此前论述 的基础上，建议项目以3500元/平米左右的均价（目前淮南普宅最高
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3、城西板块 城西是淮南住宅市场发展的主流方向之一，目前板块内集中了大量的大盘、 优质盘，以惠利花园城、银鹭· 万树城为代表，其中，惠利花园城以上千亩的 体量称雄淮南，银鹭· 万树城也以60万的建面傲立城西。区域集中了淮南市新
体育中心、淮南化工集团等标志性建筑，但是交通不便是区域的一大缺陷。
代表楼盘
开发商
项目规模
物业类型
主力户型
价格水平
销售状况
总评 规模大； 学区不 错，但交 通是一大 缺陷 规模最 大，成熟 社区，西 面靠近淮 化，周边 配套有待 发展。
银鹭.万树 城
淮南市银 鹭房地产 开发有限 公司
建筑面积60 万平方米
住宅，多 层、小 高、高层
85—200㎡
2500元/㎡
一期销售 中
的，去化均比较迅速。
• 写字楼方面，目前淮南还没有专业的写字楼项目在售，近期也没有听 说有哪个项目将以专业写字楼的形象面市。据我们了解，淮南老的写 字楼项目出租率还可以，比如说苏果上面的科技大厦，物业状况一般， 但出租率接近100％，以政府办事机构及各类中等规模企业为主，租
金在12－15元/平米/月。据市场反应，淮南对于专业写字楼的概念还
第一部分、城市基本概况
一、城市简介 二、城市规划
一、城市简介
淮南市位于中国华东腹地，淮河之滨，是安徽省中北部重要城市。 淮河是中国的南北地理分界线。淮南处在中国承东启西、南北对接的 过渡带上，区位优越，交通便捷。淮南文化底蕴厚重。西汉时淮南王 刘安在八公山招贤纳士，著书立说，编纂了千古名篇——被称为中国 古代百科全书的《淮南子》，发明了华夏美食——豆腐。淮南名胜古 迹众多，有被中外考古学家称道的“五古”（即古战场、古墓群、古 寿州窑、茅仙古洞、古生物化石群），其中的淝水之战是军事史上以 少胜多的著名战例。淮河流域的花鼓灯被誉为“东方芭蕾”。淮南北 滨淮河，南依舜耕山，大小湖泊星罗棋布，风景优美。 • 淮南近几年发展迅猛，主要的能源产业一直处于高速发展状况， 直接拉动了淮南的人均收入水平和城市发展，但是，由于财富的积累 具有很强的不均衡性，导致城市居民两极化分布比较严重，贫富不均 现象比较明显。
淮南鑫城花园商业调研报告
君安市场部 07年4月
前言
07年对于淮南商业地产来说，是充满变数、遍布挑战的一年，众 多商业物业都将在今年上市。对于我们项目而言，先天性的优势在于 朝阳路良好的地段及开发商对于淮南市场的把控力，劣势也比较明显， 拆迁难度较大影响整个项目的上市时间以及众多竞争项目所占据的有 利地势。本次调研主要针对项目商业的定位，商业的定价，商业的竞 争力等问题，并兼顾住宅、写字楼、公寓市场的概泛性研究。我们衷 心希望，本次调研能对决策层提供良好的数据支撑和精准的建议。
价）入市，打造淮南高端住宅的典范。
二、公寓、写字楼市场调研及项目公寓的可行性
• 目前淮南市公寓类户型较少，主要集中在市中心区域及洞山路一 带。其中，洞山路的泉大· 上东城市公寓是其中的典型。其公寓户型32 －96平米，精装修，预计销售价在4000元/平米左右，目前还在预约 当中。从淮南当地对于公寓的口碑来看，小户型住宅还是比较受欢迎
白马国际购物中心－国美电器： 沿街面－雅戈尔、古井大酒店、虎都男装、步森服饰、国元证券、荣事达专卖。 1F内部：服装鞋帽－奥康、乔夫服饰等 2F：国美 3F：女装、床上用品 4F：品牌折扣大卖场