柳州市河东区沿江地块市场研判及项目分析
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xx商业市场 项目分析
市场预期及 发展思路
3
xx市对外交通发达，是西南地区重要的公路、 水路、铁路交通枢纽城市
xx，又称龙城，是广西重 要的区域中心城市，广西 第二大城市，广西工业名 城、历史名城、文化名城、 旅游名城。
xx，是沟通西南与中南、 华东、华南地区的铁路中 枢。境内高速公路及国道 纵横交错。水路可上溯贵 州，下航港澳。
“十一五”末期，三 次产业比重由2005年的 11.5:52.0:36.5发展为 8.3:63.0:28.7，产业结 构进一步优化。
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
柳州2005-2010三产业总量及增长变化情况
36.5%
33.2%
33.8%
32.4%
2009年 4086 31%
人均GDP
人均DGP增长率
数据来源：2005-2011年xx市政府工作报告
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2010年
5100
25%
0-800US$
800-4,000
4000-8,000
8000-20,000
启 生存动需期求 生存、改善需求兼快有速发展改善期需求为主
31.1%
52.0%
11.5% 2005年
56.0%
56.0%
58.0%
60.0%
10.8%
10.2%
9.6%
8.9%
2006年
2007年
2008年
2009年
第一产业 第二产业 第三产业
数据来源：2005-2011年xx市政府工作报告
28.7%
63.0% 8.3% 2010年
8
xx市固定资产投资规模逐步扩大，推动了房地 产业的发展
xx还是西部的重要商品集 散地，素有“桂中商埠” 的美称。
中南
西南
贵桂铁路线
湘桂铁路线
xx
桂柳南高速公路
北部湾经济圈 柳肇铁路线
华南
4
xx市行政区分布：全市辖6县4区，总面积1.8万 平方公里，总人口372万（2009年）
市内行政区管辖范围 包括城中区、柳南区、 鱼峰区、柳北区、柳东 新区、官塘区；另管辖 柳江县、柳城县、融水 县、融安县、三江县、 鹿寨县。
1400 1200 1000
800 600 400 200
0
GDP GDP增长率
2005年 519.96 24%
2006年 626.91 21%
2007年 738.79 18%
2008年 931.3 26%
2009年 1086.2 17%
数据来源：2005-2011年xx市政府工作报告
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2010年 1260.05 16%
减缓发展期
超速发展
快速发展
单纯数量型
以数量为主，数量与 质量并重
平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重
改善平需稳求发为展主期
缓慢发展 综合发展型
7
产业结构：以第二、第三产业为主，第二产业 的快速发展推动xx经济持续增长
2010年第一产业增加 值8.315亿元，同比增 长5.3%；第二产业增加 值635.41亿元，同比增 长31.5%，第三产业增 加值80.12亿元，同比 增长20%。
xx人均GDP已超过全国 和全区人均水平，全国人 均生产总值排95位 《xx 日报》）。
人均GDP和房地产业 发展状况的关系
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
人均GDP 人均DGP增长率
2005年 1812 21%
2006年 2028 12%
2007年 2805 38%
2008年 3125 11%
2005年 100.5 44%
2006年 183.6 83%
2007年 277.98 51%
2008年 388.21 40%
数据来源：2005-2011年xx市政府工作报告
2009年 681.86 76%
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2010年 1005.31 47%
2010年，xx市全社会 固定资产投资1005.1 亿元，增长47.4%；
城乡50万元以上投资 136.2亿元，增长 29.2%；城乡居民投资 19.3亿元，减少1.7%。
2005-2010年柳州市固定资产投资及增长率 单位：亿元
1200
1000
800
600
400
200
0
固定资产投资 固定资产投资增长率
xx市xx区沿江地块市场研判及项目 分析
本报告思维框架导图
宏观市场环境
市场评估
xx房地产环境 xx房地产环境
市场预期及 发展思路
xx商业市场
项目分析
说明：本报告思路是通过对市场的宏观、中观、微观的分析，评估市 场环境和项目自身的优劣势，为项目建设与发展提供参考依据
2
宏观市场环境
市场评估
宏观市场环境 xx房地产环境 xx房地产环境
9
人口平稳快速增长，居民可支配收入的持续增长，为xx市房地 产市场发展提供了有利保障
xx市近几年人口平稳增 长，“十二五”规划末 期，xx市常住人口将达到 230万人。人口快速增长 为房地产的需求提供必 要的支撑；
5
xx市地区市场总值（GDP）快速增长，将房地产 行业带入高速发展的轨道
初步核算，2010年，xx 市完成地区生产总值 1260.05亿元，年增长率 16%；
xx市“十二五”目标全 面实现，与2005年比， 全市地区生产总值增长 了1.1倍，年均增长 20.33%
2005-2010年柳州市地区生产总值（GDP）单位：亿元
GDP增幅和房地产业 发展状况的关系
小于4% 萎缩
4%-5% 停滞
5%-8% 稳定发展
大于8% 高速发展
6
xx市人均GDP “十五” 期间持续上升，平均年增 长率23%。
xx市城市处于快速发展的黄金期，未来几年发 展将趋于平稳和健康
2005-2010年柳州市人均GDP及增长率(单位：美元）
2010年xx人均GDP5100 美元。排名广西十四个地 级市第一位。（南宁人均 GDP3949.6美元）xx房地 产目前处于快速发展的黄 金期；
柳北区：总面积282平方公 里，人口36.ຫໍສະໝຸດ Baidu1万。
柳南区：总面积为 162平方公里，人口 30万。
柳东新区：总面积约103.1 平方公里，2020年规划总 人口52万。
城中区：总面积为 125平方公里，人口 12万。
旧机场片区：面积7平方 公里，居住人口5万人,流 动人口3万人。
鱼峰区：总面积约122平 方公里，总人口22万人。
市场预期及 发展思路
3
xx市对外交通发达，是西南地区重要的公路、 水路、铁路交通枢纽城市
xx，又称龙城，是广西重 要的区域中心城市，广西 第二大城市，广西工业名 城、历史名城、文化名城、 旅游名城。
xx，是沟通西南与中南、 华东、华南地区的铁路中 枢。境内高速公路及国道 纵横交错。水路可上溯贵 州，下航港澳。
“十一五”末期，三 次产业比重由2005年的 11.5:52.0:36.5发展为 8.3:63.0:28.7，产业结 构进一步优化。
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
柳州2005-2010三产业总量及增长变化情况
36.5%
33.2%
33.8%
32.4%
2009年 4086 31%
人均GDP
人均DGP增长率
数据来源：2005-2011年xx市政府工作报告
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2010年
5100
25%
0-800US$
800-4,000
4000-8,000
8000-20,000
启 生存动需期求 生存、改善需求兼快有速发展改善期需求为主
31.1%
52.0%
11.5% 2005年
56.0%
56.0%
58.0%
60.0%
10.8%
10.2%
9.6%
8.9%
2006年
2007年
2008年
2009年
第一产业 第二产业 第三产业
数据来源：2005-2011年xx市政府工作报告
28.7%
63.0% 8.3% 2010年
8
xx市固定资产投资规模逐步扩大，推动了房地 产业的发展
xx还是西部的重要商品集 散地，素有“桂中商埠” 的美称。
中南
西南
贵桂铁路线
湘桂铁路线
xx
桂柳南高速公路
北部湾经济圈 柳肇铁路线
华南
4
xx市行政区分布：全市辖6县4区，总面积1.8万 平方公里，总人口372万（2009年）
市内行政区管辖范围 包括城中区、柳南区、 鱼峰区、柳北区、柳东 新区、官塘区；另管辖 柳江县、柳城县、融水 县、融安县、三江县、 鹿寨县。
1400 1200 1000
800 600 400 200
0
GDP GDP增长率
2005年 519.96 24%
2006年 626.91 21%
2007年 738.79 18%
2008年 931.3 26%
2009年 1086.2 17%
数据来源：2005-2011年xx市政府工作报告
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2010年 1260.05 16%
减缓发展期
超速发展
快速发展
单纯数量型
以数量为主，数量与 质量并重
平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重
改善平需稳求发为展主期
缓慢发展 综合发展型
7
产业结构：以第二、第三产业为主，第二产业 的快速发展推动xx经济持续增长
2010年第一产业增加 值8.315亿元，同比增 长5.3%；第二产业增加 值635.41亿元，同比增 长31.5%，第三产业增 加值80.12亿元，同比 增长20%。
xx人均GDP已超过全国 和全区人均水平，全国人 均生产总值排95位 《xx 日报》）。
人均GDP和房地产业 发展状况的关系
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
人均GDP 人均DGP增长率
2005年 1812 21%
2006年 2028 12%
2007年 2805 38%
2008年 3125 11%
2005年 100.5 44%
2006年 183.6 83%
2007年 277.98 51%
2008年 388.21 40%
数据来源：2005-2011年xx市政府工作报告
2009年 681.86 76%
90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2010年 1005.31 47%
2010年，xx市全社会 固定资产投资1005.1 亿元，增长47.4%；
城乡50万元以上投资 136.2亿元，增长 29.2%；城乡居民投资 19.3亿元，减少1.7%。
2005-2010年柳州市固定资产投资及增长率 单位：亿元
1200
1000
800
600
400
200
0
固定资产投资 固定资产投资增长率
xx市xx区沿江地块市场研判及项目 分析
本报告思维框架导图
宏观市场环境
市场评估
xx房地产环境 xx房地产环境
市场预期及 发展思路
xx商业市场
项目分析
说明：本报告思路是通过对市场的宏观、中观、微观的分析，评估市 场环境和项目自身的优劣势，为项目建设与发展提供参考依据
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宏观市场环境
市场评估
宏观市场环境 xx房地产环境 xx房地产环境
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人口平稳快速增长，居民可支配收入的持续增长，为xx市房地 产市场发展提供了有利保障
xx市近几年人口平稳增 长，“十二五”规划末 期，xx市常住人口将达到 230万人。人口快速增长 为房地产的需求提供必 要的支撑；
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xx市地区市场总值（GDP）快速增长，将房地产 行业带入高速发展的轨道
初步核算，2010年，xx 市完成地区生产总值 1260.05亿元，年增长率 16%；
xx市“十二五”目标全 面实现，与2005年比， 全市地区生产总值增长 了1.1倍，年均增长 20.33%
2005-2010年柳州市地区生产总值（GDP）单位：亿元
GDP增幅和房地产业 发展状况的关系
小于4% 萎缩
4%-5% 停滞
5%-8% 稳定发展
大于8% 高速发展
6
xx市人均GDP “十五” 期间持续上升，平均年增 长率23%。
xx市城市处于快速发展的黄金期，未来几年发 展将趋于平稳和健康
2005-2010年柳州市人均GDP及增长率(单位：美元）
2010年xx人均GDP5100 美元。排名广西十四个地 级市第一位。（南宁人均 GDP3949.6美元）xx房地 产目前处于快速发展的黄 金期；
柳北区：总面积282平方公 里，人口36.ຫໍສະໝຸດ Baidu1万。
柳南区：总面积为 162平方公里，人口 30万。
柳东新区：总面积约103.1 平方公里，2020年规划总 人口52万。
城中区：总面积为 125平方公里，人口 12万。
旧机场片区：面积7平方 公里，居住人口5万人,流 动人口3万人。
鱼峰区：总面积约122平 方公里，总人口22万人。