上海城市概述嘉定概况区域商业市场深度研究分析(下) ppt
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• 在户型方面，项目主推90㎡精装3房和创意90复式产品。90㎡精装平层公寓 是目前区域内最受热捧的产品，作为万科第四代90+户型的升级产品，专为成 长型家庭量身定制，更小更精更性能；创意90复式产品，通过设计师精心的 “空间规划”实现了较大尺度的“空间拓展”，功能上升级到3房2厅2卫，大 大提升了生活的幸福感。
74.65㎡、108.94㎡。
123.29㎡、74.03㎡、
Biblioteka Baidu
80.36㎡。
4幢分2层，共四种户型， 分别是81.84㎡、81.29 ㎡、73.82㎡、101.54 ㎡。
周边典型商业项目
【新城悠活城】
通往长途客运站天桥
长途客 运站
项目概况： 新城悠活城3.5万平米商业区域，分为主题商业（自持）和 沿街商业（销售）两部分。 新城悠活城位于轨道交通11号线嘉定西站旁（胜辛路静宁路 交汇处），快速连接城市东西区域，跨越嘉定、普陀、长宁、 徐汇和浦东新区等，小区与嘉定新客站隔街相望，可换乘城 市高速专线。小区内亦有4条公交线路始发站，便捷抵达嘉 定老城与新城。
周边典型商业项目
【新城悠活城】
项目实景图
南侧规划商业体
规划项目介绍： 本项目地块南侧地块规划为10万方左右体量的大型商办类项目，是距本案最近、影响最大的项目，未来 将可能打造成集办公、Shoppingmall、商住为一体的综合体。 本案应与之进行差异化竞争，借其势，互利互生，形成一种不同形式、不同业态的搭配模式，达到汇聚 人气，互利共赢的目的。本案争取与其共同打造成菊园西片区的商圈核心。
周边典型商业项目
【万科悦城】
商业介绍
• 万科悦城热销二期商铺，总建筑面积2000平方米，共2层，共20套。
• 面积从74-120㎡，其中，最大单套面积在243㎡。
• 层高4.8米，最小开间约5.5米，最大开间约7.8米，最小进深约11米，最大进深 约22米，以餐饮业态为主。
• 万科悦城商铺至今无成交，目前报价185-290万之间，根据总价以及邻近项目合 景叠翠峰3.3万的成交均价，预计万科悦城均价2.5-3.6万/平方米。
• 层高4.5米，开间约4.2米，进深约12米，不通煤气，以基础配套为主。
• 合景叠翠峰商铺2013年8月开盘，至今成交21套，总成交面积1204㎡，成交均 价3.3万/平方米。
• 商铺租金约4.7元/㎡/天，50㎡左右商铺租金7000元/月，转角商铺可以租到 15000元/月。（租金水平较高是因为老业主认可其稀缺性）
上海城市概述嘉定概况区域商业市场深度研究分
析
（下）
商业市场分析
【商业研究顺序】 ➢ 老城区商圈 ➢ 项目周边商业 ➢ 北部商圈 ➢ 新城商圈 ➢ 其他商圈简介
项目周边商业
周边典型商业项目
本案周边目前仅万科金色领域及合景叠翠峰底商在售，其次较重点的竞争为新城悠活城商业体。
万科金色领域底商
合景叠翠峰底商 新城悠活城
在售商铺平面图
周边典型商业项目
【万科悦城】
项目基本信息 物业类别：公寓、商铺 所属区县：嘉定主城区 所属环线：郊外环 占地面积 : 4万方 建筑面积：8万方（二期） 开 发 商 ：万科 项目地址： 嘉定秋竹路801弄
项目规划与特点
• 万科悦城是万科[幸福系]产品金色领域的升级之作，项目地处嘉定新城和老城 的双核中心，总建筑面积8万平方米，由12栋10～14层的小高层和2栋28层组 成。
二期 一期（无商铺）
二期商铺
二期商铺实景
周边典型商业项目
【万科悦城】
1幢
2幢
3幢
4幢
1幢分2层，共五种户型， 分别是120.23㎡、 120.04㎡、96.03㎡、 96.29㎡、234.67㎡。
2幢分2层，共四种户型， 3幢分2层，共四种户型，
分别是97.34㎡、97.15㎡、 分别是140.52㎡、
周边典型商业项目
【新城悠活城】
销售部分 自持部分
开业时间 主力品牌
商业建筑面积 商业楼层数
预计2013年底（已无法按时开业）
银河网络、银河动漫城、首尔造型、德克士、味千拉面、吉祥馄饨、 巴蜀川菜、永和大王、苏州面馆、九龙冰室、味来主角、苏州汤包、
开心哈乐、COCO奶茶、 超市（暂时未定）
35000㎡
地上2层，地下一层
销售商业介绍
• 销售部分商业体量约1.5万方； • 销售部分面积段28-314㎡，其中 30-140㎡为绝对主力； • 销售部分一层、二层层高3.8m左右；面宽一般在8m左右； • 2010年沿街底商开盘至今已去化67套，共5920㎡，成交均价23294元/㎡（地
上一层2.8万元/㎡，地上二层1.5万元/㎡）。
• 主题商业总建筑面积约2万㎡，规划楼层2层（局部5层）； • 商铺4.5m层高，面宽8m，埋深比＜1：2，商铺可自由组合，任意分
割； • 物业费15元/㎡/月，且仅为安保、保洁等基础性服务，不含能耗等费用； • 配置手扶梯6部，货梯2部，分布于项目各个方位； • 地下停车位502辆，其中P+R车位100辆； • 双首层设计，开放式商业街区。
南侧规划商业体
底商型代表案例
万科金色领域
商业中心型代表案例
合景叠翠峰
新城悠活城
周边典型商业项目
【合景叠翠峰】
项目基本信息 物业类别：公寓、商铺 所属区县：嘉定主城区 所属环线：外郊环 占地面积 : 7.7万方 建筑面积：21万方 开 发 商 ：合景泰富集团 项目地址： 嘉定秋竹路618弄
项目规划与特点
• 合景叠翠峰二期馨园于2012年6月开工，占地面积42027平方米，建筑面积 115001平方米，总户数902户，二期主力户型为90平3房。
周边典型商业项目
【合景叠翠峰】
商业介绍
• 合景叠翠峰商铺总建筑面积6000平方米，共1层，在售1期商铺。
• 面积从50-110㎡，其中，主力面积段为52㎡、54㎡、58㎡。
• 紧邻地铁11号线嘉定西站，步行8分钟即到，整个项目占地近8万方，以小户 型为主，精装修交付。
• 合景叠翠峰周边配套完善，自身就有一个近6000方的社区商业，已经可以满 足日常的生活所需，另外嘉定西站边有一个1.5万方的商业配套，未来大卖场、 金融机构等生活配套一应俱全，而像老城区欧尚、乐购超市、罗宾森广场、东 方商厦等车程5分钟左右。
经济技术指标： • 总用地面积：78391㎡ • 总建筑面积（地上）：178729.58㎡ • 其中住宅面积：141634.71㎡ • 商业面积：35525㎡（含住宅区底商） • 容积率：2.28 • 建筑密度：22.81% • 绿地率：39%
周边典型商业项目
【新城悠活城】
自持商业介绍
业态以生活配套、餐饮、休闲娱乐为主
74.65㎡、108.94㎡。
123.29㎡、74.03㎡、
Biblioteka Baidu
80.36㎡。
4幢分2层，共四种户型， 分别是81.84㎡、81.29 ㎡、73.82㎡、101.54 ㎡。
周边典型商业项目
【新城悠活城】
通往长途客运站天桥
长途客 运站
项目概况： 新城悠活城3.5万平米商业区域，分为主题商业（自持）和 沿街商业（销售）两部分。 新城悠活城位于轨道交通11号线嘉定西站旁（胜辛路静宁路 交汇处），快速连接城市东西区域，跨越嘉定、普陀、长宁、 徐汇和浦东新区等，小区与嘉定新客站隔街相望，可换乘城 市高速专线。小区内亦有4条公交线路始发站，便捷抵达嘉 定老城与新城。
周边典型商业项目
【新城悠活城】
项目实景图
南侧规划商业体
规划项目介绍： 本项目地块南侧地块规划为10万方左右体量的大型商办类项目，是距本案最近、影响最大的项目，未来 将可能打造成集办公、Shoppingmall、商住为一体的综合体。 本案应与之进行差异化竞争，借其势，互利互生，形成一种不同形式、不同业态的搭配模式，达到汇聚 人气，互利共赢的目的。本案争取与其共同打造成菊园西片区的商圈核心。
周边典型商业项目
【万科悦城】
商业介绍
• 万科悦城热销二期商铺，总建筑面积2000平方米，共2层，共20套。
• 面积从74-120㎡，其中，最大单套面积在243㎡。
• 层高4.8米，最小开间约5.5米，最大开间约7.8米，最小进深约11米，最大进深 约22米，以餐饮业态为主。
• 万科悦城商铺至今无成交，目前报价185-290万之间，根据总价以及邻近项目合 景叠翠峰3.3万的成交均价，预计万科悦城均价2.5-3.6万/平方米。
• 层高4.5米，开间约4.2米，进深约12米，不通煤气，以基础配套为主。
• 合景叠翠峰商铺2013年8月开盘，至今成交21套，总成交面积1204㎡，成交均 价3.3万/平方米。
• 商铺租金约4.7元/㎡/天，50㎡左右商铺租金7000元/月，转角商铺可以租到 15000元/月。（租金水平较高是因为老业主认可其稀缺性）
上海城市概述嘉定概况区域商业市场深度研究分
析
（下）
商业市场分析
【商业研究顺序】 ➢ 老城区商圈 ➢ 项目周边商业 ➢ 北部商圈 ➢ 新城商圈 ➢ 其他商圈简介
项目周边商业
周边典型商业项目
本案周边目前仅万科金色领域及合景叠翠峰底商在售，其次较重点的竞争为新城悠活城商业体。
万科金色领域底商
合景叠翠峰底商 新城悠活城
在售商铺平面图
周边典型商业项目
【万科悦城】
项目基本信息 物业类别：公寓、商铺 所属区县：嘉定主城区 所属环线：郊外环 占地面积 : 4万方 建筑面积：8万方（二期） 开 发 商 ：万科 项目地址： 嘉定秋竹路801弄
项目规划与特点
• 万科悦城是万科[幸福系]产品金色领域的升级之作，项目地处嘉定新城和老城 的双核中心，总建筑面积8万平方米，由12栋10～14层的小高层和2栋28层组 成。
二期 一期（无商铺）
二期商铺
二期商铺实景
周边典型商业项目
【万科悦城】
1幢
2幢
3幢
4幢
1幢分2层，共五种户型， 分别是120.23㎡、 120.04㎡、96.03㎡、 96.29㎡、234.67㎡。
2幢分2层，共四种户型， 3幢分2层，共四种户型，
分别是97.34㎡、97.15㎡、 分别是140.52㎡、
周边典型商业项目
【新城悠活城】
销售部分 自持部分
开业时间 主力品牌
商业建筑面积 商业楼层数
预计2013年底（已无法按时开业）
银河网络、银河动漫城、首尔造型、德克士、味千拉面、吉祥馄饨、 巴蜀川菜、永和大王、苏州面馆、九龙冰室、味来主角、苏州汤包、
开心哈乐、COCO奶茶、 超市（暂时未定）
35000㎡
地上2层，地下一层
销售商业介绍
• 销售部分商业体量约1.5万方； • 销售部分面积段28-314㎡，其中 30-140㎡为绝对主力； • 销售部分一层、二层层高3.8m左右；面宽一般在8m左右； • 2010年沿街底商开盘至今已去化67套，共5920㎡，成交均价23294元/㎡（地
上一层2.8万元/㎡，地上二层1.5万元/㎡）。
• 主题商业总建筑面积约2万㎡，规划楼层2层（局部5层）； • 商铺4.5m层高，面宽8m，埋深比＜1：2，商铺可自由组合，任意分
割； • 物业费15元/㎡/月，且仅为安保、保洁等基础性服务，不含能耗等费用； • 配置手扶梯6部，货梯2部，分布于项目各个方位； • 地下停车位502辆，其中P+R车位100辆； • 双首层设计，开放式商业街区。
南侧规划商业体
底商型代表案例
万科金色领域
商业中心型代表案例
合景叠翠峰
新城悠活城
周边典型商业项目
【合景叠翠峰】
项目基本信息 物业类别：公寓、商铺 所属区县：嘉定主城区 所属环线：外郊环 占地面积 : 7.7万方 建筑面积：21万方 开 发 商 ：合景泰富集团 项目地址： 嘉定秋竹路618弄
项目规划与特点
• 合景叠翠峰二期馨园于2012年6月开工，占地面积42027平方米，建筑面积 115001平方米，总户数902户，二期主力户型为90平3房。
周边典型商业项目
【合景叠翠峰】
商业介绍
• 合景叠翠峰商铺总建筑面积6000平方米，共1层，在售1期商铺。
• 面积从50-110㎡，其中，主力面积段为52㎡、54㎡、58㎡。
• 紧邻地铁11号线嘉定西站，步行8分钟即到，整个项目占地近8万方，以小户 型为主，精装修交付。
• 合景叠翠峰周边配套完善，自身就有一个近6000方的社区商业，已经可以满 足日常的生活所需，另外嘉定西站边有一个1.5万方的商业配套，未来大卖场、 金融机构等生活配套一应俱全，而像老城区欧尚、乐购超市、罗宾森广场、东 方商厦等车程5分钟左右。
经济技术指标： • 总用地面积：78391㎡ • 总建筑面积（地上）：178729.58㎡ • 其中住宅面积：141634.71㎡ • 商业面积：35525㎡（含住宅区底商） • 容积率：2.28 • 建筑密度：22.81% • 绿地率：39%
周边典型商业项目
【新城悠活城】
自持商业介绍
业态以生活配套、餐饮、休闲娱乐为主