浅议房地产内部控制制度

度、 奖嘞 制度 。 有 成本控 制 体 系有效 ， 能 方 对上述 四部 分进仃 全 面 、全过 程 的控 制 。 个有 效 的 业 成 本控 制要 以产 品形
教育， 宣传成本控制失效风险， 提高每一位员 传统成本控制的重点是根据协 支经验 ， 工对成本控制的重要 眭的认识 。 进而调动全 以责任会计的形式对成本计划建立责任制 ，
浅议房地产 内部控制制度
张 春 峰 青 岛 新 地 集 团 有 限公 司 ２ ６ ７ ６０ １
【 文章 摘要 】 直 以来 ，房 地 产 业不 仅 是 我 国 的 支柱产 业 ， 而且 在 支柱 产 业 中还 处 于领 军 地 位 。房 地 产 业 的发展 ， 对我 国的 国 民经 济有 着重要 作 用 。 内部控 制 制度 对任 何 企 业 而 言都 至 关重要 ， 系 企业 的生 存和 发 关 展 。 对 资金 密集型 的 房地 产 企 业 ， 重要 其 性 也不 言 而喻 。对 此 ， 文从 房 地 产 企业 本 内部控 制 的基 本 内容谈 起 ， 析 了当前 社 分
－
Ｎ 高 人 员素 质
措施 从 企业 整体ｌ度 出发 角
具体做 法
企 业 不 仅 是 制 度 的 制 定 者 ， 还 是 制 度 的 执 行 者 和 所 产 生 收 益 的 享 有 者 。 房 地 产 企 业 应 从 企 业 整 体 目标 出 发 ， 结 合 企 业 的 管 理 需 要 和 战 略 发 展 ，根 据 我 国 有 关 的 内 部 控 制 指 引 原 则 和 规 范 条 文 ， 制 定 出与 业 管 理 隋况 相 匹 配 的 内 部 控 制 制 度 体 系 。
房 地产 企业 ； 内部控 制 ； 状 ； 现 策略
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二） 理的风险对应措施 ， 将风险控制在可承受的 （ 房地产企业内部对控制体系关注不够 范 闱之 内 。 相 比较于房地产项 Ｈ的开发和商 品销 ４ 、传递信息与有效沟通。内部控制过 售这类能够产生直接直接的立竿见影的收益 程 中所 产 生 的信 息 ， 业要 准 确 、及 时 的 收 项 目， 企 内部控制体系只是间接 Ｉ 生的对房地产
关 于 制 度 的改 进
内部 控 制 制 度 建 立 之 后 ，企 业 应 当 随 时 关 注 制 度 的 执行 情 况 ， 对 不 完 善 的 地 方 及 时 改 进 和 进 一 步 完 善 ， 注 重 制 度 的可 操 作 性 和 稳 定 性 ，能 够 被 企 业 所 利 用 并 有 助 于 企 业 发 展 。 企 业 应 加 强 对 内部 控 制 体 系 的 具 体 实 施 情 况 进 行 检 查 和 考 核 ， 可 以适 当 建 立 有 效 的 激 励 机 制 。
３ 房地 产企 业 对 业文 化 的建设 ， 、 缺少
集， 并儿 要对 收集 到 的 与 内部控 制 相 关 的信 房地产企 业 内部控 制 息 进 行 业 内部 的传 递 ， 企 业各 部 门、企 使 （ ） 本 内容 一 基 业 与企 、 ｌ 及时 进 行 有效 沟 通 。 Ｉ 部 ５ 、内部 监 督 。在 房地 产 企业 进 行 信 息 笔苦结 合 Ｊ 房地产企业内部控 制的相 传递 和 有 效沟 通 时 ， 要对 全 过程 进 行 监督 核 关 论 ， 其皋 本 内容作 厂 总， 对 （ 见衣 １。 ） （ ） 素解 析 二 要 查 ， 内部 控 制的 有效 Ｉ进 行评 价 ， 监 督过 对 生 对 由上 图知 ， 业 内部 控 制 的要 素主 要 有 程 中发现 的 内部 控制 缺陷 ， 时改进 和 完善 。 企 及 五 点 ： 摔制 环境 ； 险评 估 ； 制活 动 ； 内部 风 控 信 息 与沟 通 ， 以及 内部 监督 。这 五点 要 素存 房 二 内部控 制存在 的问题 （ ） 地 产企 业 具 有 特殊 性 ， 一 房 间接 性 影 响 内 地 产 内部控 制 中的含 义 以及 作 用 主要 是 ：
规范
方位 建立 系 、描述 和 以流程 达 生产经 而形 成 的
过程 关键 形式 营业 管理
１ 、 ２ 、 ３ 、 ４ － 、
内部 控 制 环 境 ； 风 险评估 ； 内部 控 制 活 动 ； 传 递 信 息 与有 效 沟通 ｌ
５、 内 部 监 督
表 ２ 完 善 内部 控 制 环 境 的 措 施
企 业 的 收益 产 生影 响 。 因此 ， 产 业 内 房地 部 的管理 人员Ｔ作 重点 多是 能 与收益产生 直 接 陆影响的环节 ， 而对 内部控制这类对收益 影响性 不直接的环节关注不够 ， 很多管理人 员 将 内部 控 制理 解 为成 本控 制 、 财 务管 理 内部审 计 等 。此 外 ， 内部控 制 需要 较 长 的周 期 才能 为房 地 产企 业产 生 间接 受益 。 内部 在 控 制体 系 中 ， 不但需 要设 置数 个 人 员岗位 ， 而 且还 需 要大量 的制度 章程 作为 内部控 制的保 障 。在 各 类制 度 的保 障 下 ， 事程 序 和环 节 办 也相应增多。 这些Ｉ 索也变相的造成企业造 成企 业管 理人 员不愿 意 因设 置看 不到 实际收 益 的 内部控 制环 节 而增 加 了企业 人 力 、 力 物 等成 本 。 （ 房地产企业大多尚未真正形成自己特有 三） 的企业文化， 而对 内部控制的把握不够 自上世 纪 ８ 年 代 中期 ， 业 文化理 论 正 ０ 企 式进入我国。经过这些年的发展 ， 越来越多 的： 管理者 都 已经认 识到 业 文化的 重要 业 性， 并且 展 开 了对 企业 文 化建 设 的浪 潮 。但 是， 作为高速发展的房地产企业 ， 在典 陕速发 展 巾， 企业文化并没有冈此而随着发展 ， 当前 的房 地产 企 业并 没有真正 适 合 自 的特 有的 企 业 文化 。 房地 产企 业 文化 土要 存在 着 以下 问题 ： １ 、房 地 产企 业 管理 人 员对 企业 文 化的 建设 工作重视程度不够 ， 没有 企业文化算 １ 哿 作 业 战 略的 一 分 ， 部 忽视 了企 、 文化 对提 高企 业 核 心竞 争 力 的重 要程 度 。 ２ 埘企 业 文化 的建 设缺 少统 一 规划 ， 、 多 数 房 地 产 仅 把企 业 文化 作 为 一 项 短期 性 、单 一性 的 工作 来 抓 。
房地 产 企业 不 同于 其 他企 业 ， 丌 发 具有 周 期 长 、资 金密 集 、筹 资数 额 大 、资 金周转 慢 、多地 域 开 发等 特殊 的经 营特 点 。 此外 ， 房 地 产 的财 务 关系 涉 及众 多 了面 ， 厂 除 一 股 意 义 的投资 者 、债 权人 、 ｆ 政 府 、税 务、 ‘ 、 工 商等 之 外 ， 涉及 承 包 公司 、项 Ｈ部 、拆 还 迁 单位 及 居 民 、房 产设 计 单 位 、建设 施 ＿ 、 Ｌ 现 场监 理 、材料 供 应介 业 、房屋 购 头者 或其 他 客户 、土地 房 犀 转 ｌ登记 机 构 等 ， 务 关 ｌ ： 财 系 范围 广泛 。自身 的经营 特点 加 之复 杂 的财 务 关系 ， 得房地 产企 业 内部 控制 中 ， 沟 使 信息 通有 困难 ， 有 效的 内部 控 制带 来 了 一定 难 给 度 。再 者 ， 产 企 业收 入 确认 复 杂 、账 簿 房地 设置 繁琐 、 地 产企 业收 入 与成 本不 具有 配 房 比性 ， 也使 得房 地 产企 业 内部控 制 的有 效 实 施 存 存 一定 难 度 。
各部 门的协调统一 ， 没有发挥出整体俞力。
４ 对企 业 文化 的挖 掘深 度 不够 ， 少适 、 缺
》转 ８ ９页
制 度 的 检 查 与考 核
ｊ ．■ 贝 商 业 Ｍ Ｄ Ｒ Ｂ ｓＮ ｓ 曼 代 ｏ Ｅ Ｎ ｕ ｌＥ ｓ
随着市场经济的 日益发展 ， 业若想稳 步提 高 、进 一 Ａ我 完善 其 经营 管 理水 平 ， 步 唯有 建 一 个完善 的 内部成本 控制 体系 为其 １ 呆障。从 文得 知 ， 业 ｌ部 成 本控 制 系统 Ｊ Ｊ 、 由阴部 分针 ： 息系统 、 织 系统 、 嘁 信 组 考核 制
一
会房地产 企业在 内部控 制 中所存 在的问
题， 并针 对 问题 提 出 了相 应 策略 。
【 关键 词】
部控 制 的 实施 基 础 ， 内部 控 制环 境 主要 由公 司治 理结 构 、公 司文 化 、组 织 机构 设置 、员 工责 权分 配 、人 力 资源 政 策 、 内部 审计 。 ２ 、风 险评 估 。风 险评 估是 指对 企 业 牛 产经 营活 动 以及 内部控 制过 程 中所产 生 的风 险进 行及 时 识 别 、有效 分析 、判 断风 险评 估 结果 、确 定合 理 的 风险 应对 措 施 等 。 ３ 、内部控制活动 。控制活动是指在企 业 判 断 出正 确 的风 险评估 结 果 之后 ， 用 合 运
完 善 内部 控 制 环 境 的 措 施
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具 体做 法
ｌ 、加 强 对 企 业 领 导 层 的 遵 章 守 法 教 育 ，号 召其 廉 洁 自律 、做 好
企 业 内部 控 制 的维 护 工作 ， 及 时 纠 正 违 规 行 为 ： ２ 加强对相 关人 员工 作能力 、业 务知识 的培训 。 、 １ 该 审 计 部 门要 不 依 附 于 其 他 相 关 部 门， 、 以独 立 性 为 显 著 特 点 ， １要行 使监督 权 Ｉ Ｅ 建 立 独 立 的 内审 部 门 ２ 侧 重 十 评 价 内 部 控 制 制 度 在 房 地 产 企 业 中 的有 效 性 ； 、 ３ 、评 价 之 后 ，要 针 对 具 － ｆ 题 提 出 相 应 措 施 建 议 ，以完 善 内 部 ￣问 控 制制 度 。 表 ３从 制 度 本身 的 角 度 进 行 完 善
体 职 工 参 与 到控 制企 业成 本 工 作 叶 的积 极 ｌ 性 ， 进 企 业的 良好 发展 。 外 ， 业 还应 注 促 此 重埘 专 业 成本 控 制 人 员的培 养 ， 组 ｛ 项 培 各 训 ， 养专 业 人员 的成 本摔 制能力 ， 技术 领 培 从 域 开辟 一 条 降低 成 本 的途 径 。 （ ） 成本 控 制提 升 到 “ 略 ” 的高 度 三 将 战 虽 然 业 进 行 成 本控 制 的 日的是 减 少 企 业 成 本 支 出 ， 是 成 本控 制 这 项工 作 是～ 但 种耗费企业资金的行为。『 因为此， Ｆ 企业在 追 求 成 本控 制 的 同 时 ， 应该 将 每一 笔 资 金耗 费在 “ 刃” 上 ， 资 金 的花 费得 其 所 。 由 刀 使 于 传 统 的成 本 控 制体 系对 这 点 考虑 较 少 ， 多 是 重 视成 本控 制 为企 业解 约 了 多少 成本 。 所 以 ， 业应 将 成本 控 制这 项 工 作提 升 到 战略 企 高 度 ， 有这 样 ， 业 才 能获 得 长期 效益 。 唯 企 将 成本 控 制提 升 到 “ 略” 的 高度 ， 战 就 再 需要 企 业 单纯 的 缩 减成 本 支 出 ， 而是 从
、
ｌ 、内部摔制环境 。作为房地产企、 内 部控制的有效实施 【
表 ｌ房 地 产 企 业 内部 控 制 基 本 内容 基 础 目的 过程 要 素
房 地 产 企 业 以 专 业 管 理 以 防 范 风脸 、 通 过 全 内 部 控 制 ａ ． 制 度 为 基 础 有 效 监 管 为 控 制 体 Ｓ 本 内 容 目的 ￣ Ｉ． Ｐ点 Ｉ 直观 表 务过 程