项目拓展管理流程

项目拓展管理流程

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1目的

为保持公司可持续发展，科学有效的加强拓展管理工作，并在确定项目前对其可行性进行科学论证，整合集团各种资源获取适应集团发展需要的新项目。

2适用范围

适用于集团新项目拓展的论证、决策及获取等工作。

3术语与定义

3.1项目经理负责制：项目经理负责制指项目经理为特定区域或特定项目拓展的第一责任人，

负责有关项目拓展的日常跟进工作，包括资料的搜集整理、项目汇报、项目推进等。

3.1.1集团投资发展部与城市公司的项目拓展工作均实行项目经理负责制。

3.1.2集团投资发展部与城市公司拓展分管领导负责项目经理的业务管理、工作指导与支持。

4职责

4.1集团决策层

4.1.1审批项目立项申请。

4.1.2评审可研报告、竞买方案等，进行投资决策。

4.2集团投资发展部

4.2.1负责制定集团年度土地储备计划。

4.2.2负责集团新开发区域的项目拓展工作，并上报集团决策层进行决策。

4.2.3负责审核城市公司提交的项目立项申请；负责组织集团各部门审核城市公司提交可行性研

究阶段工作成果；负责组织召开集团项目投资决策评审会。

4.2.4若城市公司缺乏相关专业口（如设计、营销、成本、财务等）配备，由集团投资发展部组

织对口职能部门支援，并牵头组织城市公司及集团各对口支援职能部门共同完成项目拓展

阶段各项工作，上报集团决策层进行决策。

4.2.5负责加强与集团各职能部门的协调，统筹项目拓展工作。

4.3城市公司投资发展部

4.3.1负责建立所属区域土地信息库，动态跟踪、更新项目土地信息。

4.3.2负责所属区域项目拓展工作。

4.3.3负责编制《项目立项报告》和向集团申请项目立项。

4.3.4项目立项申请审批通过后负责组织城市公司相关部门开展项目可行性研究工作，负责编制

《项目可行性研究报告》等投资决策评审材料并提交集团评审。

4.3.5负责当地公共关系的建立和政府关系的协调沟通。

4.3.6负责完成项目用地手续及交地手续的办理。

4.4城市公司/集团市场营销/商业管理部门

4.4.1项目立项阶段：进行区域市场调研，初步确定项目定位及预测价格及销量。

4.4.2项目可行性研究阶段：根据市场调研结果提出市场定位、产品定位及价格预测，指定专人

进入项目投资小组，协助完成可研报告。

4.5一线商业公司/集团商管公司

4.5.1负责在项目立项阶段对拟发展项目的商业部分提供市场调研资料，并对项目商业发展提供

专业意见，包括但不限于经营业态、开发规模、租金水平、物业费用等数据。

4.5.2负责在项目可行性研究阶段对项目商业部分的开发营运状况进行测算评估，包括项目投资

成本、盈利状况、现金流等。

4.6城市公司设计部门/集团设计管理部

4.6.1项目立项阶段：根据项目投资发展部的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计

条件等特征和要求，提供地块初步设计分析。

4.6.2项目可行性研究阶段：现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边市政配套情况等进行项目

规划分析，并根据产品定位建议完成规划设计草案。

4.7城市公司/集团成本管理部

4.7.1项目可行性研究阶段：根据设计部门提供的规划设计草案、营销/商业管理部门提供参考

项目及产品标准、特殊情况的工程技术分析，进行项目成本测算（拿地版）。

4.7.2发展项目确定阶段：根据项目发展需要，根据设计部门提供的项目初步设计分析进行项目

建安成本测算（定位版）。

4.8城市公司/集团财务部

4.8.1在项目可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，完成项目

融资条件分析、融资方案评估等财务分析，并提供项目的管理费用及财务成本数据。4.8.2在项目可行性研究阶段，完成项目的税务筹划，并对项目交易流程与模式提出建议。对项

目经济测算测算的财务结果进行分析与评价。

4.8.3负责确定新项目投资主体等工作。

4.9城市公司工程部/项目部/集团工程管理部

4.9.1在项目可研阶段：现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边市政配套情况等进行项目工程

建造的分析，并根据设计部门提供的规划设计草案完成工程技术分析。

4.9.2根据项目获取时间、项目现场状况及开发销售计划，排定工程开发计划。

4.10城市公司/集团法务部

4.10.1负责在项目立项阶段对拟发展项目背景资料提供法律意见。

4.10.2负责在项目可行性研究阶段根据项目的背景情况进行法律风险分析，对合作合同等法律文

件进行审核。

4.10.3协助办理新项目投资主体设立工作。

4.11集团人事行政部

4.11.1协调财务部、法务部等办理项目投资主体。

4.11.2协助完成项目拓展过程中公共关系的建设与维护等相关工作。

4.12城市公司综合管理部

4.12.1负责已有区域新项目公司注册等相关工作。

5关键活动描述

5.1制定集团年度土地储备计划

5.1.1投资发展部在每年的12月底前，结合集团三年发展计划和发展目标，完成新一年年度经

营计划：含集团土地储备计划、城市公司经营计划、集团总部各部门工作计划。按【集

团权责手册】审核审批后执行。

5.1.2为确保年度投资发展计划的顺利实施，集团对各城市公司的年度发展实施计划实行动态管

理，并按照“集团统筹兼顾、向成熟项目倾斜”的原则进行决策。

5.2土地信息搜集、甄别

5.2.1城市公司负责区域内城市土地信息收集，定期更新和维护土地交易信息数据库。

5.2.2投资发展部负责城市公司上报土地信息管理和对拟拓展新城市土地信息进行收集。

5.2.3土地信息收集可通过如下几种渠道进行：

a）政府公告类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中

心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。

b）其他主动收集类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息。各类招商会与项目推介会等。

c）其他被动收集类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。

5.2.4城市公司投资发展部摸清项目基本情况与商务条款后，报城市公司决策层核实与判断项目

信息的真实性与交易的可行性。

5.2.5城市公司在初步判断的基础上编制【新项目拓展信息简报】，并报送集团投资发展部。5.2.6集团投资发展部应按照项目拓展管理标准化的要求和时间，定期向集团领导汇报项目进展

及实施情况，包括城市公司跟进的项目事宜。

5.2.7集团投资发展部将按照以下时间、表格形式及内容定期向集团领导汇报项目进展及实施情

况：

1)重点城市土地信息简报：每两周一次，每月15日、30日汇报。