西安市城中村房屋拆迁补偿探析

安市城中村改造管理办法》中没有关于土地补偿 费和安置
补助费的规定 。实践 中土地补偿费和 安置补助费通常也没 有发生 可见 ，拥有宅基地所有权的农村集体 经济组织
城 中村 ．是指位于城 市边缘 的农村被 划入城 区．已经
成为城市的一部分 但在土地权属、户籍 、行政管理体制 上仍然保留着农村模式的村落 。随着城市经济 的发展 ．城
征 之一 城 中村房屋拆迂补偿金额考虑的 ” 区位 ”因素
关 问题 的通 知》 ， 中村改造综 合 用地 原则上按 照土地 城
级别确定 用地面积 一 、二级土地 为人均 ６ 平方米 ，二 ５
就 是对被 拆迁 房屋所 占用范 围内宅基地使 用权的补偿 。 ２ １ ６月 ２ ００年 ６日国土资源部 发出的 《 关于进一步做好征 地管理工作的通知》中要求 ，拆迁补偿既要考虑被 拆迁的
房屋 ，还要考虑 被征收 的宅基 地。房屋拆迁按建 筑重置
级 以下土地级 别每 下降一级 ，人均 用地面积增 加 ３平方 米 为节约 用地 综合 用地容积 率原则 上不低 于 ３ 西 。《
安市 城 中村改造 管理办法》还规定 ，改造 综合 用地 之外
该城 中村 的其他 土地 ，由政府土地储 备机 构依法给 予补 偿后按有关规定储 备。例 如城 中村 Ａ村土地处 于西安市 土地级别 三级地 ．共有农业 人 口 ６０人 ，集体土 地 ５６ ５ ７ 公 顷。在进 行 城 中村 改造 时 ，确定 的综合 改 造 用地 为 （ ＋ ）Ｘ６０ ４２ ０ ６ ３ ５＝ ４ ０ 平方米 ＝ ．２ 顷 政府可 以储备 ５ ４４ 公 的土地为 ５６ — ．２ ．５ ．７ ４ ４＝１２ 公顷。如果综合用地的容积率 为５ ，则 Ａ村需要 用于建造产权调换的安置房 的占地面积
安置时可 以按照不 同区域给予一定数额的补偿 。可见 ，西
安市城中村改造中 ，在政策上是考虑 了宅基地使用权价值 的补偿 ， 并且在实践 中也对宅基地使 用权价值进行了补偿 。 由以上可知 ，按 照现行的法律法规 ，城 中村房屋拆迁 的补偿 ．包括被拆迁 房屋 （ 建筑物 ）所有权的补偿 ，宅基 地使用权的补偿和宅基地所有权 的补偿 。
为 ” 村镇经济发展用地 ”返还 ，由村镇 自行开发。由于政 府 无法在短 期内承担高额 的土地征 收和 房屋拆迁 补偿 以 及失地村 民的就业安置等费用问题 ，导致城市区域 向外扩
展时产生了城 中村。
在城 中村改造中并没有获得补偿 ，这样就 没有体现集体土 地所有权价值 ，违背了 《 土地管理法》和 《 物权法》关于
市建设需要土地 ，农村集体土地成为城 市发展 用地的主要 来源 。国家可 以征收作 为农 民生产资料 的农用地 ， 但难 以
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征收作 为农民生活资料 的宅基地 在具体规划过程中 ．一
方面根 据农村人 口增 长预测 ， 划出后备宅基地供村民居住 ：
另一方面 ，土地开发方将国家征收村镇 土地 中的一部分作
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西安市城中村房屋挢迁补偿探析
文 ／ 殷琳
益物权行使 的 ，用益物权人有权依照本法第 四十二条 、第
四十 四条 的规定 获得相应 的补偿 。 ”因此 ，城 中村房屋拆
迁 中 对房屋所有权人的补偿包括被拆迁房屋所有权价值 的补偿和被 拆迁房屋 占用的宅基地使用权价值的补偿 。 由于城 中村土地属 集体所有 ，城 中村房屋 拆迁 中土地 权利补偿必然会涉及两个密切相关的利益主体 ： 拥有宅基 地使用权 的村 民和 拥有宅基地所有权的集体经济组织 。西 《
属于用益物权。《 物权法》第一百二十一条规定 ： 因不动 ”
宅基地是农村集体组织分配给 集体组织 内部成员用于
建造住宅的土地 ，宅基地虽然是无偿取得 的 ，却是村 民在
其集体组织 内分得 的一项 福利待遇 。一般情况下 ，它
对 于集体组织 内部成 员具 有唯一性 ，属 于私 有财产 的一
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产或者 动产被征 收、征 用致使 用益物权消灭 或者影 响用
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部分 ，它的消 灭理应得 到相应 的补偿 。《 安市城 中村改 西 造管理办法》第三十八条第二款规定 ： 实行货币补偿 的 根据被 拆迁房屋 的区位 、使用性质 、产权建筑面积 、房屋
结构等 因素 以房屋市场评估价确定补偿数额 。 ”区位 是
地 数量 （ 平面数量）减少了。在西安市城中村改造中 ，被 拆迁人通过产权调 换方式取得 的安置房屋为经济适 用住
房
根据 《 西安市 人民政府关 于城 中村 改造土地 储备有
城市土地 （ 这里是指位于城市 区域 内的土地 ）最重要的特
土地征收的补偿规定 。值得注意的是 ，２ １ 年 １ 月西安 ０１ １
一
、
城中村改造中房屋拆迁的补偿范围
从 实务形态上来看 ．城 中村改造 ，是拆除高密度 、采 光通风 条件差的房屋 ，在原来 的土地上建造新的房屋 。我
市灞桥 区城 中村改造办公室在对秦孟街 村城 中村 改造 中 ， 补偿给秦孟街 村 用于 改造后集体经济 发展的综合 商业 用
国 实行 房屋所有 权和该房屋 占用 的土地 使用权权利 主体
一
房 ，面积 按该村村民人数乘 以 １ ０平方米 的标准执行 。这
一
致的原则 。城 中村村民拥有住宅的所有权和该房屋 占用
部分的补偿相 当于安置补助费 ，具有非常进步的意义 。
的宅基地使用权。在城 中村改造 中，房屋所有者在失去房 屋所有权 的 同时也失去 了宅基 地使 用权 。宅基地使 用权
为 ６ ５／ ＝ ４０平方 米 ＝ ．４ ５ ６０ ５ ８ ５ Ｘ ０８ ５公 顷，这 ０ ８５公 顷 ． ４ 的土地为划拨土地 ， 剩余的 ４４ － ．４＝ ．７ ．２ ０８ ５ ３ ５５公顷土地 ，
成本补偿 ，宅基地征收按 当地规定 的征地标准补偿 。２ １ ０ ０ 年 ９月 ２ ９日西安市人 民政府办公厅 出台的 《 关于进一步 加强 农村 宅基地 自建住 宅建设及拆迁补偿 管理工作 的若 干意见 （ 试行 ） 》中规 定 ，宅基地上未建房的空地 拆迁