投资性房地产的主要内容介绍及计量

▪ （3）企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再 转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产， 也不能确认为企业的资产。
▪ （4）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按 照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。
▪ （5）房地产开发企业持有并准备增值后出售的土 地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。
▪ 借：投资性房地产—厂房（在建）
▪
投资性房地产累计折旧
▪
贷：投资性房地产—厂房
▪ 资本化期间仍为投资性房地产，但不再计提折旧 和摊销。
▪ 【例7-3】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营 租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量, 原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的 租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建， 并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将 厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期 ，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程 完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙 企业。假设甲企业采用成本计量模式。
▪ 【例题】某企业投资性房地产采用成本计量模式。2009 年1月31日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为 270万元，预计使用年限为5年，预计净残值为18万元。 采用年数总和法计提折旧。2010年应该计提的折旧额为（ ）万元。
▪
A.72 B.50.4 C.67.2 D.68.6
▪ 【例题】某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。 2010年1月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的购 买价格490万元，发生相关税费20万元， 用银行存款支付 。建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元，采 用直线法计提折旧。2010年12月31日，该建筑物的公允 价值为560万元。不考虑其他因素，下列表述中，正确的 有（ ）
▪
A.2010年该项投资性房地产应计提折旧22.92万元
▪
B.2010年该项投资性房地产减少当期营业利润70万
元
▪
C.2010年该项投资性房地产增加当期营业利润50万
元
▪
D.2010年该项投资性房地产的列报价值是560万元
▪
E.2011年该项投资性房地产可以变更为成本计量模式
【例7-8】20×7年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成 本模式进行后续计量。20×9年2月1日，假设甲企业持有 的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定 采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。20×9年2月 1日，该写字楼的原价为9 000万元，已计提折旧270万元 ，账面价值为8 730万元，公允价值为9 500万元。甲企业 按净利润的10%计提盈余公积。假定除上述对外出租的写 字楼外，甲企业无其他的投资性房地产。
▪
贷：银行存款等
1 500 000
▪ （3）20×8年12月10日，改扩建工程完工：
▪
借：投资性房地产——厂房
15 500 000
▪
贷：投资性房地产——厂房（在建） 15 500 000
▪ 【例7-4】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营 租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决 定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经 营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。 3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建 工程。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150 万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房 账面余额为1 200万元，其中成本1 000万元，累计公允价 值变动200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。
2.非投资性房地产转换为投资性房地产：
同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息， 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计 。
▪ 2.会计处理
▪
采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计
提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的
公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值
之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处
） ——公允价值变动
▪ 1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款 、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
▪
（1）如果在购入房地产的同时开始对外出租 ， 应作为投资性房地产。
买价+相关税费＋直接归属于该资产的各项支 出
比如企业购买房地产，买价1000万元，相关税费200 万元，则：
借：投资性房地产 1200 贷：银行存换 1200
（2）如果所购的房地产准备出租，董事会有 书面决议，意图明确，即使未签定租赁协议, 也可以确认。
▪ 2.自行建造投资性房地产的成本，由建 造该项资产达到预定可使用状态前所发 生的必要支出构成。
入账价值=料+工+费 （和自建固定资产相同）
（注意借款费用资本化的问题）
▪
▪ 3.非投资性房地产转换为投资性房地 产的成本，应按“投资性房地产转换”的 原则来确定。
▪ 一、成本计量模式
▪
企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续
计量。
▪
1.采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资
产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在
减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
▪
2.采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无
形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在
▪ 借：投资性房地产——成本
95 000 000
▪
投资性房地产累计折旧
2 700 000
▪
贷：投资性房地产
90 000 000
▪
利润分配——未分配利润
6 930 000
▪
盈余公积
770 000
第四节 投资性房地产的转换和处置
▪ 一、投资性房地产转换的会计处理
▪
（一）转换日的确定
▪
1.投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用
▪
B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位
▪
C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店
▪
D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但
继续用于出租的房地产
▪
E.企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于
半年后出租的房产
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
▪ 一、投资性房地产的确认和初始计量 ▪ 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 账户设置： 投资性房地产——写字楼 （成本模式） 投资性房地产——成本（写字楼）（公允价值模式
▪ 【例题1•单项选择题】下列各项中，属于投资性房地产 的是（ ）。
▪
A.房地产企业开发的准备出售的房屋
▪
B.房地产企业开发的已出租的房屋
▪
C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权
▪
D.企业以经营租赁方式租入的建筑物
▪ 【例题2】下列项目中，不属于投资性房地产的有（ ） 。
▪
A.出租给本企业职工居住的宿舍
▪
（2）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不
得从公允价值模式转为成本模式。
▪ 成本模式
公允价值模式
投资性房地产初始入账时不同时满足前述两个条件 ，当时采用成本模式进行计量。但现在两个条件 已同时具备，这时就应按公允价值模式计量。需 要成本模式改为公允价值模式，这种变更属于会 计政策变更。
对于会计政策变更，应采用追溯调整法。要用成本 模式计算的损益的数额与公允价值模式计算的数 额之间的差额调整当期期初的留存收益。
▪ （1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：
▪
借：投资性房地产——厂房（在建） 12 000 000
▪
贷：投资性房地产——成本
10 000 000
▪
——公允价值变动
2 000 000
▪ （2）20×8年3月15日～11月10日：
▪
借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000
▪ （6）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值 ，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用 于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计 量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产 ，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房 地产。
▪ （7）关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出 租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并 报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。
投资性房地产
二、公允价值模式 投资性房地产
非投资性房地产 非投资性房地产
（二）成本模式下的转换：
▪ 会计处理原则： ▪ 对应结转，不确认损益； ▪ 涉及存货的，不确认减值准备。
1.投资性房地产转换为非投资性房地产：
▪ （1）投资性房地产转换为自用房产
▪
▪
借：固定资产
▪
投资性房地产累计折旧
▪
投资性房地产减值准备
第8章 投资性房地产
本章主要内容
▪ 投资性房地产的内容和初始计量； ▪ 投资性房地产的后续计量； ▪ 投资性房地产的转换； ▪ 投资性房地产的处置。
第一节 投资性房地产特征和范围
▪ 一、定义和特征 ▪ 1.定义 ▪ 是指以赚取租金或资本增值为目的，或者两
者兼有而持有的房地产。 ▪ 2.特征 ▪ （1）是一种经营活动； ▪ （2）在用途、状态、目的等方面区别于作为
计提减值准备后，不允许转回。
二、公允价值计量模式
▪ 1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的 公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允 价值模式对投资性房地产进行后续计量。
▪ 采用公允价值模式的条件： ▪ （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易
市场； ▪ （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得
▪ 注意：
▪ （1）建造过程中发生的非正常性损失，直接 计入当期损益，不计入建造成本。
▪ （2）不通过“在建工程”、“无形资产”等账户 ，直接借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款 ”等科目
二、与投资性房地产有关的后续支出
▪ 1.资本化：满足投资性房地产确认条件的，应 当计入投资性房地产成本；
状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经
营管理的日期。
▪
2.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土
地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日
。
▪
3.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，转换
日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期
。
投资性房地产转换： 一、成本模式
▪
贷：银行存款等
1 500 000
▪ （3）20×8年11月10日，改扩建工程完工
▪
借：投资性房地产——成本
13 500 000
▪
贷：投资性房地产——厂房（在建）
13 500 000
▪ 2.不满足投资性房地产确认条件的，应当在发 生时计入当期损益。
▪ 借：其他业务成本
▪
贷：银行存款等
第三节 投资性房地产的后续计量
理如下：
▪
借：投资性房地产——公允价值变动
▪
贷：公允价值变动损益
▪
或作相反分录。
三、计量模式的变更
▪ ●同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行 后续计量，不得同时采用两种计量模式。
▪ ●企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意 变更。
▪
（1）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计
政策变更处理。 (调整留存收益）
减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
1.确定入账价值后，假如是一项出租的土地使 用权或准备增值的，期末进行摊销：
借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计摊销
如果是房屋建筑物： 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
2.出租的房地产取得的租金收入，确认为其他业 务收入。
3.期末应判断投资性房地产的可收回金额，看其 是否减值。 减值时： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
▪ （1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：
▪
借：投资性房地产——厂房（在建） 14 000 000
▪
投资性房地产累计折旧
6 000 000
▪
贷：投资性房地产——厂房
20 000 000
（2）20×8年3月15日～12月10日：
▪
借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000
▪
贷：投资性房地产
▪
累计折旧
▪
固定资产减值准备
▪
▪ （2）投资性房地产转换为存货
▪
借：开发产品（原投资性房地产的账面价值）
▪
投资性房地产累计折旧
▪
投资性房地产减值准备
账面价值
▪
贷：投资性房地产
▪
▪ 注意1：房地产公司用“开发产品”科目；
▪ 注意2：流动资产与非流动资产之间的准备通常不能对应 结转。
生产经营场所的房地产和用于销售的房地产； ▪ （3）有两种后续计量模式。
二、范围
▪
1.已出租的建筑物。
▪ห้องสมุดไป่ตู้
2.已出租的土地使用权。
▪
3.持有并准备增值后转让的土地使用
权。
注意：
▪ （1）已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时 空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
▪ （2）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土 地使用权。