房地产概论(1)

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二、房地产开发用地
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开发用地的必备条件
国有用地
– 根据中华人民共和国《土地法》和《城市房地产管理法》的规 定，在城市规划区内，只有国有土地才能投入房地产开发；
– 城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后， 才可用于房地产开发；
城市用地
开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企 业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。
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2020/11/19
房地产概论(1)
房地产开发用地
l 我国现行土地制度 l 房地产开发用地 l 房地产开发用地的选择 l 房地产开发用地的取得 l 开发建设中的农地征用 l 闲置土地的处理
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一、我国现行土地制度
我国的土地所有制度
l 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所 有制和劳动群众集体所有制。
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四、开发用地的取得
l 方式
– 按照《城市房地产管理法》的规定：获取土地使用权 的基本方式有： l 土地划拨 l 土地出让 l 土地转让
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土地划拨
土地划拨
土地使用权划拨是指经有批准权的人民政府依法批准，在 用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者 将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特点：无偿 无限期
特点
由于受让人的单一性，使其缺乏竞争机制，缺少公开 性，在实践中存在一定的弊端，主要是受人为因素干预 比较大，易导致随意减收或者免收土地使用权出让金， 给政府造成经Байду номын сангаас损失。此时政府对地价较易控制，灵活 性大。
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招标出让
招标出让
在指定的期限内，符合条件的单位和个人，以书面投 标形式，竞投某宗土地使用权，出让方根据一定的要求 择优确定受让方的土地使用权出让方式。
农地征用的类型
为公共目的而进行的征用，如为国防、国家机关等公共公益 事业发展所需用地进行的农地征用；
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为非公共目的，即为满足城市土地市场一房般地需产概求论(1而) 进行的农
开发建设中农地征用出让程序
或者其他原因而停止使用土地的，或根据城市建设发展需要和城市规
划要求，政府可以无偿收回土地使用权。对其他建筑物、附着物，政
府可根据实际情况给予适当补偿。
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土地使用权出让
出让
指国家或其代表（省、市、县土地管理部门）以土地所
有者身份作为出让人，将国有土地使用权在一定年限内出 让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出 让金的行为。
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土地使用权转让
l 转让
拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式 将其使用权转移给他人的行为。
l 类型 以划拨方式取得的土地使用权的转让 以出让方式取得的土地使用权的转让
l 方式 买卖、合资、合作建房、交换、作价入股
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土地使用权转让的原则
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2.地段选择的原则
◆积极稳妥，敢冒地段风险
风险是绝对的，投资任何地段，都要冒一定的风 险， 只不过风险有大有小而已。世界上不存在只 有收益没有风险的投资地段。在选择投资地段时， 既需要认真分析，尽量规避投资地段风险，又要敢 于冒险，以大无畏的勇气去争取投资的巨大收益。
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三、房地产开发用地的选择
1. 地段影响因素分析
◆市场供求行情：地块需求呈上升趋势，价格必然上扬， 好的地块。
◆自然条件：与市中心的距离、土地的承载力、地形地势、 地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水 量、自然灾害等。
◆社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、 社会治安状况、政局稳定情况等
❖ 转让时，土地使用权合同和登记文件中所载的权 利义务随之转移。
❖ 土地使用权与地上建筑物所有权同时转移。 ❖ 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其
使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年 限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
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土地使用权转让的管理
国家土地管理部门依法对土地使用权转让实行监督。
出让方式
国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的
方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采 取拍卖、招标方式；没有条件的，可采用双方协议的方式， 但协议方式出让的土地价格不得低于国家规定的最低价。
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土地使用权出让
出让年限
土地使用权出让的最高年限按出让土地用途分别确定：
l 房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。
l 土地使用权
– 使用 – 收益
– 转让，将出让获得的土地使用权再转移的行为，包括赠与、交 换、出售、分割、合并、分立等。
– 抵押，指债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移土地 使用权的法律行为。土地抵押是发挥土地金融作用的融通资金 的方法。
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（1）办理过户登记手续
（2）申报房地产成交价格
（3）交纳土地增值税
（4）以下情况不得转让
①以出让方式取得土地使用权未按合同约定支付全部土 地使用权出让金和进行投资开发的；属于成片开发土地未 形成工业用地或其他建设用地条件的。②未依法登记领取 权利证书的；③司法和行政机关依法裁定决定查封或者以 其他形式限制房地产权利的；④依法收回土地使用权的； ⑤权属有争议的。
l 程序
– 发布拍卖公告
– 拍卖
– 签约、领取土地使用证书
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土地使用权出让合同
l 合同示范文本：宗地出让和成片开发土地出让合同 l 合同的主要条款
◆总则 ◆出让地块的范围、面积、使用年限和地块用途； ◆土地费用及支付； ◆土地使用权转让和抵押：主要指明受让方进行土地使用权转让和抵押 行为的前提条件，规定办理土地使用权转让和抵押应遵循的原则和程序。 ◆期限届满：主要针对土地使用年限届满或在合同续存期间、因特殊情 况，出让方收回土地使用权的行为，规定相应的处理办法。 ◆土地使用的条件
未开发的土地
地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的 潜力取决于该地区的经济发展。
开发中的土地（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保 障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区）
价格适中、投资后的增值潜力大
已开发土地（指已经具备城镇规模的土地）
西方发达国家：土地价格高，可供利用空间少，建筑规模和 居住人口已趋于饱和，需求少，日后升值的可能性不会太大。
程序
– 招标 – 投标 – 开标、评标和决标 – 签约、领取土地使用证
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拍卖出让
l 拍卖
指政府或其代表，作为拍卖人在指定时间、地点、 公开场合，组织符合条件，有意受让土地者竞投一定 年期的土地使用权。拍卖主持人公布地块开发计划的 细节及条件，竞投者用举手、举牌或口头报价的形式 竞投报价，最后以“价高者得”的原则确定土地使用 权受让人的一种土地出让方式。
◆总揽全局选择投资地段
房地产投资地段仅是城市土地的一个组成部分，因此，必 须从城市的整个布局、整个城市规划的全局角度来考察 地块的投资利弊。在投资地段选择时，既要判断出近期 的热点地段，又要判断出中长期的投资热点地段，还要 判断出隐蔽的投资地段所在。为达此目的，首先要用全 局的观点来考虑问题；其次要认真调查研究，充分掌握 第一手材料；再次要透过表面看本质，通过资料分析， 找出关键所在。
l 按照我国《土地管理法》规定：城市市区的土地属于全 民所有即国家所有。所有权由国家代表全体人民形式， 具体又由国务院代表国家行使。 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以 外，属于集体所有。
土地的所有权：占有权、使用权、处分权、受益权
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我国的土地使用政策
l 国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让；
居住用地70年；
工业用地50年；
教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
商业、旅游、娱乐用地40年；
综合或其他用地50年。
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具体地块的出让年限，由土地管理部门会同城市规划、
建设和房产管理部门在上述最高出让年限内商定。合 同约定的土地使用年限届满，除申请续期经依法批准 外，国家无偿收回土地使用权及其地上建筑物、其他
◆环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉 效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状 态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度
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1. 地段影响因素分析
◆经济条件：当地的经济发展状况、物价水平、工资水平、 储蓄利率、投资水平等
◆政策限制：价格限制、税收限制（种类、税负、稳定程 度）、优惠政策、土地制度。
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土地使用权出让
出让金
土地使用权出让金的本质，是土地所有者（国家）凭 借土地所有权取得的土地的经济利益。 构成： ①一定年限内地租；
②土地使用权出让前国家对土地的开发成本； ③征地拆迁补偿安置等费用。
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协议出让
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协议出让
是指国有土地的所有者或其代表，作为出让人与要求 使用国有土地者，就出让土地使用权所涉及的有关事项， 如出让年限、出让金、土地面积、用途等协商，达成一 致意见后，由出让方向受让方出让国有土地使用权的一 种出让方式。
开发用地的使用权
– 根据我国《房地产管理法》的规定：
l 对开发用地，国家实行有偿、有期限使用制度； l 开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使房用地权产概。论(1)
开发用地的类型
l 按照土地利用性质和功能划分
– 居住用地 – 公共设施用地 – 工业用地 – 仓储用地 – 对外交通用地 – 道路广场用地 – 市政公用设施用地 – 绿地
◆人口因素：数量、素质、家庭规模等
◆城市规划因素：土地用途（允许范围、用途改变）、容 积率、建筑高度、交通道路、行政隶属变更等。
◆心理因素：地块风水、土地号码、名人效应、风俗习惯 等。
◆国际关系：国际关系的好坏，决定着边境地区地段的好 坏
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2.地段选择的原则
◆选择最有升值潜力的土地进行投资
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五、开发建设中的农地征用
农地征用
宪法修正案草案将宪法第十条第三款“国家为了公共利益的
需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国 家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收 或者征用，并给予补偿。” 这样修改，主要的考虑是：征收
和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是 为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。 不同之处在于，征收主要是所有权的改变，征用只是使用权 的改变。
国内：土地价格高，再利用的价值较大，升值潜力尚得开发，
国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间内，是比较好的投
资地段。 PPT文档演模板
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2.地段选择的原则
◆掌握并应用地段选择的理论和经验
上风口发展理论
城市向上风口方向发展，上风口地段是好地段。原因主要在于空气污染。
高走理论
市场向地势高处发展，明显高于周围地区的地段是好的投资地段。原因在于 环境干扰小，有居高临下感觉；景观效果好。
划拨土地范围
（1）国家机关用地和军事用地 （2）城市基础设施和公益事业用地 （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 （4）法律、行政法规规定的其他用地
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土地划拨
划拨土地的管理
（1）划拨土地转让时，应报有批准权的人民政府审批。准予转让，办理 出让手续，交纳出让金。政府决定不办理出让手续，转让方应将转让
近水发展理论
城市将主要向河、湖、海的岸边发展，从市区到水边的地段是好的投资地段。 有水的地方景色美好、空气清新；水有财意，近水有便于发财之愿望。
沿边发展理论
城市将主要沿着铁路或公路道边、江河岸边、境界边发展，沿边地段是好的 地段。交通方便、优势互补。
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2.地段选择的原则
房地产所获收益中的土地收益上缴国家。凡上缴土地收益的土地，仍 按划拨土地进行管理
（2）划拨土地使用权出租
（3）划拨土地使用权抵押
（4）对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人， 县级以上人民政府土地部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚 款。
（5）划拨土地使用权的收回：土地使用者因迁移、解散、撤消、破产、