第四章市场比较法题库1-2-10
市场比较法复习题
市场比较法复习题市场比较法一、单项选择题1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（）。
A、均衡原理B、预期原理C、竞争原理D、替代原理2、比准价格是一种（）。
A、市场价格B、理论价格C、评估价格D、公平价格3运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（）。
A、同一供需圈内B、相邻区域内C、同一行政区内D、同一城市内4、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为（）元/平方米。
A、2100B、2333C、4286D、46665、有一宗交易实例使用面积2500平方英尺，成交总价16万美元，分二期付款：首期付50%，余款一年后支付。
若半年期利率为1.5%，1美元=8.28元人民币，1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，1平方米=10.764平方英尺，将其统一到每平方米建筑面积的人民币价格为（）。
A、7494元/㎡B、7250元/㎡C、4020元/㎡D、4215元/㎡6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。
A、50万元B、55万元C、60万元D、60万元以上7、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060B、0.940C、1.060D、1.0648、某地区房地产交易中卖方、卖方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。
A、323B、275C、273D、2589、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。
某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。
市场法习题附答案
《房地产评估》市场比较法练习题一、单项选择题1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（）。
A、24B、23.42C、23.43D、22.862、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。
A．估价时点 B．搜集该可比实例时C．进行房地产状况修正时 D．成交价格所反映3、比准价格是一种( )。
A．公平市价 B．评估价格 C．市场价格 D．理论价格4．比较法的理论依据是( )。
A．预期原理 B．替代原理 C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。
A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。
A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～107．对交易实例进行区域因素修正是因为( )A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。
A．卖方不了解行情 B．政府协议出让 C．购买相邻房地产 D．设立抵押的房地产9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。
A．高 B．低 C．相等 D．不可比10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。
A．高 B．低 C．不高不低 D．无法确定11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。
若求其中位数，则为( )元/m2。
A．230 B．242.5 C．235 D．24012．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。
土地估价：市场比较法试题及答案
土地估价：市场比较法试题及答案（一）判断题1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。
（）2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。
（）3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。
（）4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。
（）5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。
（）6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。
（）7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。
（）8．土地使用年期属于个别因素。
（）9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。
（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。
（）11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。
（）12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。
（）13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。
（）14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。
（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。
（）16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。
（）17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。
（）18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。
（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。
2024年上半年江西省房地产经纪人：市场比较法模拟试题
2024年上半年江西省房地产经纪人：市场比较法模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在服务活动类型中，可以提高交易效率、降低交易成本，是一种有偿的经济活动。
A：经纪B：行纪C：居间D：代理E：客户资金代收代付风险2、通过对市场和竞争对手的了解，能够刚好的把握和竞争对手目前的状况，便于很好地开展房地产经纪活动，在竞争中取得优势。
A：市场环境B：市场改变C：市场方向D：市场动态E：客户资金代收代付风险3、现房租赁依据房屋的，还可以分为居住用房租赁、商业用房租赁、工业用房租赁、农业用房租赁等。
A：特点B：结构C：用途D：性质E：工厂的生产设备4、企业所得税实行的是。
A：比例税率B：累进税率C：定额税率D：比例税率和定额税率E：权利型房地产投资信托5、房地产经纪公司或房地产经纪人可以依据自己驾驭的，专注开展某一类型的房屋租赁经纪业务。
A：房源特点、客源特点，以及专业特长和业务阅历B：房源类型、客源特点，以及专业实力和业务水平C：房源特点、客源类型，以及专业实力和业务水平D：房源类型、客源类型，以及专业特长和业务阅历E：工厂的生产设备6、物业服务企业的资质管理中，资质审批部门应当自受理企业申请之日起个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书。
A：10B：20C：30D：40E：权利型房地产投资信托7、房地产经纪人对买方客户应以为核心采集信息。
A：房屋需求B：能承受的最高价位C：平安保障D：售房款的交付程序E：工厂的生产设备8、各省的房地产经纪人协理从业资格注册状况应报中国房地产估价师与房地产经纪人学会，并刚好向社会公布注册信息，为公众供应便捷的查询渠道。
A：备案B：鉴定C：管理D：注册E：客户资金代收代付风险9、购房者在签订购房抵押贷款合同时，应当注明。
A：运用权B：抵押权C：管理权D：监督权E：工厂的生产设备10、专业的按揭服务公司主要是靠对银行贷款流程的熟识和良好的信誉服务客户，为贷款者供应专业服务，其价值主要体现在为贷款者。
2017土地估价师《估价理论与方法》：市场比较法(4)
2017土地估价师《估价理论与方法》：市场比较法(4)一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以下税种属于间接税的是。
A：所得税B：财产税C：流转税D：遗产税E：土地2、计提折旧一般以月初固定资产的__为依据。
A．重置完全价值B．折余价值C．现值D．账面价值3、阿兰索的主要贡献在于：将作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，解决了城市地租计算的理论方法。
A：交通B：时间C：距离D：空间E：时间因素4、土地登记中，其他登记包括__。
A．更正登记B．异议登记C．预告登记D．查封登记E．土地总登记5、确定还原率宜采用加上风险调整值的办法。
【2002年考试真题】A：利润率B：安全利率C：存款利率D：贷款利率E：时间因素6、下列不属于土地管理特征的是。
A：土地管理的主体行为具有国家行为特征B：土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系C：土地管理中，要综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地D：土地管理不具有鲜明的阶级性，其目的和特点也不受社会环境的制约，特别不受社会制度、土地制度的制约E：35％～50％7、某城市基准地价对应的商业、工业、居住用地的平均容积率分别为2、1、2．5，根据容积率测算表规定，容积率上下每相差0．5，容积率修正幅度分别为±15％、±5％、±10%．有甲、乙、丙三宗土地，用途分别为商业、工业、住宅，容积率分别为2、1．5、3．三宗地的容积率修正系数的大小排序正确的是。
【2006年考试真题】A：甲=乙-丙B：甲>乙>丙C：乙＞甲＞丙D：丙最大，乙次之，甲最小E：时间因素8、招标人采用邀请招标方式的，应当向__个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
A．1B．2C．3D．49、劳动力市场包括__市场。
A．普通劳动力B．专业人才C．物业管理D．土地E．技术市场10、根据《农用地定级规程》，县级标准样地的设置，考虑在技术与管理水平处于平均状况时，从大宗作物产量水平（）的一类土地中选取。
土地估价师：市场比较法相关知识考试试题
土地估价师：市场比拟法相关知识考试试题一、单项选择题〔共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意〕1、?土地估价师资格考试管理方法?规定，土地估价师资格考试采用闭卷方式进展。
报考人员自由选择报考科目种类与数目，各科考试成绩在__个连续考试年度内有效。
A．1B．2C．3D．42、由于对土地连续投资而产生超额利润转化地租称为。
A：级差地租IB：级差地租ⅡC：垄断地租D：绝对地租E：时间因素3、根据?农用地估价规程?，农用地基准地价评估可以采用技术路线包括〔〕。
A．级差收益测算法B．样点地价平均法C．定级指数模型法D．标准田法E．样地法4、我国土地资源特点包括__。
A．土地面积绝对数量大，相对数量小B．后备土地资源有限C．土地类型多样，平地多于山地D．森林覆盖率低E．森林覆盖率高5、某临街深度100ft矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法那么，该宗地临街前半局部价格应为万元。
A：50．5B：67．5C：70．5D：72．5E：时间因素6、以下估价方法中，〔〕更适合于土地附着物估价。
A.剩余法 B.剩余法 C.本钱法 7、目前我国土地证书主要有__。
A．?国有土地使用证?B．?国有土地所有证?C．?集体土地使用证?D．?集体土地所有证?E．?土地他项权利证明书?8、自2002年1月1日起，我国税设有税率有__税率。
A．最惠国B．协定C．特惠D．普通E．特定9、在时间数列速度指标中，增长速度不等于。
A：开展速度-1B：定基开展速度-环比开展速度C：增长量／基期水平D：(本期水平-基期水平)／基期水平E：土地10、地价管理政策要与相应__相配合，在土地市场上才能发挥作用。
A．社会监视B．政府干预C．地价管理制度D．群众觉悟11、根据区位经济分析与区位地租理论而构成“杜能圈〞中第四圈为__。
A．林业区B．草田轮作区C．谷物轮作区D．自由农作区12、作为根本农田区示范，应具备条件有__。
房地产估价选择题
房地产估价练习题(一)第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（ B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.收益性B.用途C.市场性D.地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（ A ）A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （ C ）A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（ A ）A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为( C )：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（ D ）决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8．房地产的价值注重：（ D ）A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（ C ）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产（ C ）A.商业B.办公C.特殊用途D.综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（C）A．土地单价B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。
A．本地区的房地产B．全国房地产C．全国本类房地产D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（D）A．实际价格28.5万元，名义价格30万元B．实际价格29.28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28.578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为(B)A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(B)A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。
2014年市场比较法考试试题及答案解析
市场比较法考试试题及答案解析一、单选题（本大题12小题．每题1.0分，共12.0分。
请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。
）第1题己知协议与招标的情况修正系比例关系为1:1.46，招标与拍卖的比例关系为1:1.24，某交易案例为协议方式的交易，成交价为1600元/平方米，而待估土地要评估拍卖价格，则修正后的交易案例价格为( )元/平方米。
A 1883.88B 1984C 2336D 2896.64【正确答案】：D【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 情况修正后的交易案例价格=比较交易案例价格×(待估宗地情况或正常情况指数/比较实例宗地情况指数)；1600×1.46/1=2336；2336×1.24/1=2896.64元/平方米。
第2题市场比较法估价时的首要工作是( )。
A 确定比较案例B 进行交易情况修正C 收集交易资料D 进行区域及个别因素修正【正确答案】：C【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 首先要收集交易资料，然后按照市场比较法的步骤估价。
(1)调查与选择比较案例；(2)确定价格可比基准；(3)交易情况修正；(4)估价期日修正；(5)区域因素比较与修正；(6)个别因素比较与修正；(7)其他相关修正；(8)土地使用年期修正；(9)容积率修正。
第3题市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用( )。
A 剩余法B 成本法C 市场比较法D 收益还原法【正确答案】：C【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，因此它更适宜于市场比较发育地区经常性交易的土地价格的评估。
第4题( )是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。
A 类似土地B 比较宗地C 标准宗D 交易案例【正确答案】：A【本题分数】：1.0分【答案解析】[解析] 类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。
不动产估价市场比较法课堂练习
彭昱 二○一○年九月
1.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是( )。 A．同处于一个领域 B．同处在同一供求范围内的类似地区 C．同处于一个相对稳定的环境 D．同处于公平竞争的地区 2.在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的不动产价格和对仓储或者工 业用地不动产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。 A．居民区的不动产增值，工业用地不动产贬值 B．居民区的不动产增值，工业用地不动产增值 C．居民区的不动产贬值，工业用地不动产增值 D．居民区的不动产贬值，工业用地不动产贬值 3.不动产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是不动产的市场供给曲线 与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。 A．不动产的供给价格 C．不动产的市场价格 B．不动产的需求价格 D．不动产的均衡价格 4商业用地不动产位置的优劣主要取决于( )。 A．周围环境状况安宁程度 B．位置有利于原料和产品的运输 C．交通是否便捷及离市中心的远近 D．繁华程度临街状况 5用市场法对不动产进行估价时，需要进行( )修正。 A．交易过程 C．交易日期 B．交易情况 D．交易价格
项目 用途 成交日期 成交价格
待估地 住宅 2004.10
案例A 住宅 2003.10 1200
案例B 住宅 2003.12 1300
案例C 住宅 2004.8 1400
案例D 住宅 2003.4 1000
容积率
区域状 位置 况 基础 交通
2
0 0 0
3
-2% -1% -2%
3
-3% -2% 0%
习题:
一、某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件， 选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的交易情况与 待估地一致，其他条件如表1，对区域因素和个别因素对地 价的影响，待估地块条件与案例地块条件比较结果如表1所 列，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块。又知该 城市地价指数在2003年1月为100点，以后每月上涨一个百 分点，容积率修正系数如表2，请按以上条件，估算该住宅 用地在2004年10月的单位地价。
市场比较法习题课
2001.4.1
2001.2.1
2001.5.1
其中交易情况的分析判断是以正常价格为 基准，正值表示可比实例的成交价格高于 其正常价格的幅度，负值表示低于其正常 价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上 涨1.2％，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8％。 （4）房地产状况的比较判断结果如下表
3、为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期如下表 （2）交易情况的分析判断结果如下表
可比实例A 成交价格 （元/m2） 成交日期 6000 可比实例B 5800 可比实例C 6120 交易情况 可比实例A ＋3％ 可比实例B －1 ％ 可比实例C ＋2 ％
房地产状况 因素1 因素2 因素3 可比实例A ＋2％ －3％ ＋6％ 可比实例B ＋4 ％ －1 ％ ＋2 ％ 可比实例C 0 ＋5％ －3％
房地产状况中的三个因素对价格影响的重 要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是 因素3的1.67倍。房地产状况个因素的正值 表示可比实例的状况优于估价对象状况的 幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
建筑面积 成交价格 成交日期 交易情况 状况因素
3
1、某房地产估价所，拟采用市场法评估某宗房地产，从众多交易中选取了甲、 乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示：
可比实例甲
1000 m2 240万人民币 2001年11月初 －5％ 0％
可比实例乙
1200 m2 300美元/m2 2002年8月初 0％ ＋2 ％
[工程类试卷]市场比较法练习试卷1及答案与解析
![[工程类试卷]市场比较法练习试卷1及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/f22cc402647d27284b7351d4.png)
市场比较法练习试卷1及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
1 市场法适用的估价对象是具有( )的房地产。
（A）交易性（B）收益性（C）特殊性（D）再开发潜力2 市场法估价需要具备的条件是同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多的( )。
（A）完全相同的房地产（B）相关的房地产的交易（C）类似房地产的交易（D）房地产的交易3 市场法通常是( )房地产市场价值评估的首选方法。
（A）收益性（B）非收益性（C）特殊性（D）再开发潜力4 市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。
（A）替代原则（B）均衡原则（C）外部性原则（D）供求原则5 搜集内容( )的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。
（A）充实和完整（B）丰富和完整（C）广泛和真实（D）完整和真实6 价格换算是对价格( )的处理，或者说对价格表达方式进行标准化，这种处理称为建立价格可比基础。
（A）表现形式（B）内在因素（C）外在因素（D）计算结果7 下列不适用利用市场法评估的房地产类型为( )。
（A）商品房开发用地（B）普通商品住宅（C）写字楼（D）学校8 选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。
（A）同一省（B）同一城市（C）同一供求范围内的类似地区（D）B或C9 采用市场比较法评估地价时，除交易日期修正外，其他各项修正均以待估宗地为基准修正时，应采用公式( )。
10 市场比较法的间接比较法是以( )为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。
（A）标准宗地（B）待估宗地（C）类似宗地（D）比较宗地11 可比实例所处的地区应与估价对象应为同一地区或者是( )。
（A）同处与一个领域（B）同一供求范围内的类似地区（C）同处与一个稳定的环境（D）同处与一个公平竞争的环境12 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般( )。
市场比较法习题
1、为评估某住宅的价格，估价人员在住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：中的三方面因素产生的作用程度相同。
另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日，该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。
试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可以比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价〔如需计算平均值，请采用简单算术平均〕。
2、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（）元/平方米。
A、2000；B、1900；C、2100；D、1905。
3、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( )A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%；B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%；C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%；D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%。
4、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（）。
A、1.05；B、0.95；C、0.98；D、1.03。
5、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060B、0.940C、1.060 D、1.064一、单项选择题（共15小题，每小题1分。
每小题的备选答案中，只有一个答案最符合题意，请将其编号填入相应括号里）1 、某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。
市场法习题附答案
《房地产评估》市场比较法练习题一、单项选择题1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（）。
A、24B、C、D、2、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。
A．估价时点B．搜集该可比实例时C．进行房地产状况修正时D．成交价格所反映3、比准价格是一种( )。
A．公平市价B．评估价格C．市场价格D．理论价格4．比较法的理论依据是( )。
A．预期原理B．替代原理C．生产费用价值论D．最高最佳使用原则5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。
A．商品住宅B．写字楼C．纪念馆D．标准工业厂房6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。
A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～107．对交易实例进行区域因素修正是因为( )A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。
A．卖方不了解行情B．政府协议出让C．购买相邻房地产D．设立抵押的房地产9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。
A．高B．低C．相等D．不可比10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。
A．高B．低C．不高不低D．无法确定11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。
若求其中位数，则为( )元/m2。
A．230 B．C．235 D．24012．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。
市场比较法试题
1、需要评估某商品住宅在2006年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。
另知2005年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，2006年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；2005年7月1日至2006年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。
试利用上述资料估计该商品住宅在2006年1月1日以人民币表示的正常单价。
2、为评估写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。
从2006年1月1日至2006年6月31日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。
试利用上述资料估算该写字楼2006年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
3、为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2005年11月1日至2006年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2006年6月1日至2006年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。
的1.67倍。
房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
4、评估某写字楼于2006年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、以上年末为100），2004年12月底美元于人民币的市场汇价为1美元=8.5元人民币，2006年12月底美元于人民币的市场汇价为1美元=8.3元人民币。
第四章 市场结构理论章节练习及答案
第四章市场结构理论章节练习及答案第1题：多选题（本题2分）关于完全垄断市场的正确表述有（ABE ）A、完全垄断企业的需求曲线就是行业的需求曲线B、企业生产的产品没有合适的替代品C、企业是价格的接受者D、需求曲线是一条水平线E、需求曲线向右下方倾斜第2题：单选题（本题1分）关于垄断竞争市场的说法，错误的是（ A ）。
A、企业的需求曲线就是行业的需求曲线B、不同企业生产的产品存在差别C、企业不是完全的价格接受者D、进入或退出市场比较容易第3题：单选题（本题1分）关于完全垄断企业的需求曲线的说法，正确的是（ C ）。
A、完全垄断企业的需求曲线是一条平行于横轴的水平线B、完全垄断企业的需求曲线位于其平均收益曲线的上方C、完全垄断企业的需求曲线与整个行业的需求曲线相同D、完全垄断企业的需求曲线与完全竞争企业的需求曲线相同第4题：单选题（本题1分）关于完全垄断企业的表述错误的是（ C ）。
A、完全垄断企业素取的价格超过边际成本的程度，受制于需求价格弹性B、在完全垄断市场上不存在供给曲线C、完全垄断企业面临的需求曲线比垄断竞争企业面临的需求曲线具有更大的弹性D、完全垄断企业的需求曲线就是行业的需求曲线，二者完全相同第5题：多选题（本题2分）完全竞争市场具有的特征有（ABC ）。
A、同行业各个企业生产的同一产品不存在任何差别B、买卖双方对市场信息有充分的了解C、企业可以自由进入或退出市场D、同行业只有少数的生产者E、每个生产者都是价格的决定者第6题：多选题（本题2分）下列关于完全竞争市场的表述正确的有（ACD ）。
A、个别企业的需求曲线是一条平行于横轴的水平线B、个别企业的需求曲线是向右下方倾斜的曲线C、平均收益和边际收益都等于单位产品价格D、企业的平均收益、边际收益和需求曲线都是同一条线E、边际收益小于平均收益第7题：多选题（本题2分）关于垄断竞争市场特征和生产者行为的说法，正确的有（ABC ）。
A、个别企业的需求曲线是一条向右下方倾斜的曲线B、垄断竞争市场的产量一般低于完全竞争市场的产量C、企业能在一定程度上控制价格D、行业的需求曲线和个别企业的需求曲线是相同的E、个别企业的需求曲线是一条平行于横轴的水平线第8题：多选题（本题2分）价格歧视也称为差别定价，是指垄断企业为获取更大的利润，对同一产品规定不同价格。
市场比较法试题及答案
市场比较法试题及答案(一)判断题1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。
()2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。
()3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。
()4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。
()5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。
() 来源：6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。
()7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。
() 8．土地使用年期属于个别因素。
()9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。
()10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。
()11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。
()12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数／待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。
()13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。
()14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。
()15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。
()16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。
()17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。
()18．某宗地19xx年9月的价格为2000元，19xx年9月至20xx 年9月该市地价指数上涨15％，若其他情况不变，则该地块在20xx 年9月的价格应为2600元。
()19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元／m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元／m2。
市场比较法 练习题
市场比较法练习题实例1：估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域因素、个别因素状况描述略，区域和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下表：在该宗土地的估价过程中应注意以下事项：1.注意特殊交易；2.各项修正不超过20%，总修正不超过30%；3.估价结果确定可按不同权重计算。
4.土地还原率r为6%。
5.容积率修正系数表为课本第110页，表4-6。
解：运用市场比较法评估的过程如下：1．交易情况修正2.交易期日更正3.区域因素修正4.个别因素修正6. 容积率修正7. 土地使用年限修正 使用年限修正系数()()yx r r +-+-=1/111/11式中：r ——土地还原利率，本例r 取6% x ——待估宗地剩余使用年限 y ——比较实例剩余使用年限 8. 比准价格实例A 比准价格51979867.018.18.19810098100101105951004500=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=元/2m 实例B 比准价格46209935.010.28.1991001001001031051051005200=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=元/2m实例C 比准价格4680110.28.1100100971001021051001004900=⨯⨯⨯⨯⨯⨯=元/2m 9. 确定评估值根据估价对象与实例的位置、相似性确定权重，求取评估值。
由于宗地C 为正常交易，宗地条件与估价对象宗地更接近，故确定实例A 的权重去0.3，实例B 的权重取0.3，实例C 的权重去0.4，地价计算如下：实例2：某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据当地条件，通过搜集有关案例，筛选出处与同一供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较，比较案例情况及比较结果见下表：1. 区域和个别因子条件指数采用累加方式2. 调查该市今年工业用地地价上涨情况，2005年1月至2005年10月地价上涨4%，平均每月上涨幅度为0.4%3. 采用算术平均法计算待估宗地单价运用市场比较法的估价过程：（1）交易情况修正、使用年限修正。
市场比较法例题
容积 位置 率 比较 1.3 1.2 1.4 1.4 1.3 1.2 1.3 1.0 0 +3% 0 0 0 +2% 0 0
形状 比较 -5% 0 -2% 0 0 0 0 0
区域因 素比较 0 0 0 -3% +3% -5% 0 0
个别因 素比较 0 -4% 0 0 0 0 -3% 0
• 现假设该城市地价指数以2004年为基期，每 年同2004年相比增长率为12%。对于容积率， 此类地块的最低容积率为1，该城市此类地块 的土地，当容积率每增加0.1，单位宗地地价 比容积率为1时增加5%。对位置、形状、区域 因素、个别因素对地价的修正，都与待估地 块比较，表中数字为负的，表明成交宗地的 条件比待估宗地差;表中数字为正的，表明成 交宗地的条件比待估宗地好；数值表示对宗 地地价修正幅度。 • 估价要求：根据以上条件评估宗地H在2007年 10月30的评估价格。
表1 地价指数表
年 月
2006 2006 .01 .02 2006 2006 2006. 2007 2007 .10 12 .01 .08 .04 2007 .11
地价 100 101 指数
103
109
111
112 1。
④确定区域因素和个别因素的条件指数。 根据题目条件，表中数字为待估地块与案 例地块比较的结果，即分别以案例地块区域和 个别条件为100，待估地块与各案例地块分别 相比，数字为正表示待估地块优于案例地块， 即因素条件大于100。又因本题中区域因素个 别因素中又分别包含多个因子，因此这两个因 素的因子修正应当先求和再修正。
⑤评估宗地H的地价：求以上7宗地地价修正后的算术平均数。 参考答案： 676元/平方米
例题2：
估价对象简介：某城市内，有一宗住宅用地需 要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四 宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地 块一致，其它条件比较如下表。
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第四章市场比较法题
库1-2-10
问题：
[单选]采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为（）。
A.积算价格
B.参考价格
C.交易价格
D.比准价格
问题：
[单选]采用市场比较法进行地价评估时，（）就是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与待估宗地每项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。
A.A.综合比较分析
B.B.案例比较分析
C.C.直接比较分析
D.D.间接比较分析
问题：
[多选]市场比较法中交易案例修正的主要因素有（）。
A.交易情况
B.个别因素
C.区域因素
D.期日和年期
市场比较法中交易案例修正的主要因素如下：（1）调查与选择比较案例；（2）确定价格可比基准；（3）交易情况修正；（4）估价期日修正；（5）区域因素比较与修正；（6）个别因素比较与修正；（7）其他相关修正；（8）土地使用年期修正；（9）容积率修正。
(二手车个人出售 /)
问题：
[多选]关于市场比较法，下列说法正确的是（）。
A.具有较强的现实性和说服力
B.以替代关系为基础
C.计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低
D.正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键
问题：
[多选]市场比较法中，对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有（）。
A.简单平均法
B.加权平均法
C.取众数或中位数
D.几何平均法
问题：
[多选]根据实际比较基准的不同，市场比较法可分为（）。
A.模拟比较分析
B.直接比较分析
C.因素对比分析
D.间接比较分析
问题：
[问答题,简答题]某城市的地价指数如表7-4所示，可比实例是在2002年成交，成交额为2000元／m2，待估土地的估价期日为2004年，则修正为估价期日的交易实例价格为：
若选择比较案例并要求根据表5-2进行期日修正，该如何计算？
问题：
[问答题,简答题]某市的容积率修正系数表见表7-5。
如果比较案例为2000元／㎡，容积率为1.0，待估宗地规划容积率为2.0，则待估宗地容积率修正如何计算？。