4第四章 市场比较法

6000×1.05×1.092×1.125×1.181＝9140.4元/m2
第四章
市场比较法
（三）交易日期修正的方法
2、价格变动率法
①逐期递增或递减 估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率）期数
②期内平均上升或下降 估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率×期数）
第四章
市场比较法
举例
1年前某投资人以20万美元购买了一套房产， 假设当时汇率为1：8.0，合人民币160万元。 1年后该类房产以人民币为基准上涨了15％， 达到184万元，假设目前汇率为1:10.0，合美元 18.4万元。
第四章 市场比较法
举例
B实例： 建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 汇价为：1美元=8.27元人民币 付款方式：成交日首付10万美元， 余款向银行申请10年期抵押贷款
29 8.27 B 10.764 7823元 / 平方米 3300
第四章
市场比较法
举例
C实例： 建筑面积：144平方米 套内建筑面积：108平方米 成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000元 付款方式：成交日一次性付款
三、建立价格可比基础
（三）统一币种和货币单位 币种：人民币、美元…… 单位：元、万元…… （四）统一面积内涵
建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率
使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率
（五）统一面积单位 平方米，公顷、亩、平方英尺、 坪……
第四章 市场比较法
举例
1 1 买方税费率 1 正常价格 卖方净得 1 卖方税费率 正常价格 买方付出
第四章
市场比较法
举例
举例
某可比实例的建筑面积为120平方米，估价中调 查获知其价格是卖方净得50万元。在这宗交易中，买 卖双方正常情况下的税费率分别为3%和1.5%，将此可 比实例修正为正常情况下的单价。
正常情况分值 可比实例的成交价格 可比实例情况分值
可比实例的成交价格
100

第四章
市场比较法
举例
某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。
100 正常价格 5000 5263 元 / 平方米 95
（二）造成成交价格偏差的因素
6、交易税费非正常负担的交易
7、相邻房地产的合并交易
例：
A B ห้องสมุดไป่ตู้0万元 30万元
C 90万元
合理价格：45万元 成交区间：30~60万元 8、受债权债务关系影响的交易
第四章 市场比较法
（三）交易情况修正的基本公式 （三）交易境况修正的基本公式
正常价格
=可比实例价格×交易情况修正系数
15000 1 1.5% 8 1 0.5% 2 16632 元 / 平方米
第四章
市场比较法
三、区域因素与个别因素修正
三、区域因素与个别因素修正
（一）修正的内容
1、区域因素
交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划……
2、个别因素 面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、
3、成交价格、成交日期、付款方式 列表
第四章 市场比较法
（三）收集资料的途径 （三）收集资料的途径
1、查阅政府有关部门的房地产交易资料
2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的 广告，查阅有关房地产交易的信息 3、扮装成欲购房地产的顾客
4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地 产的信息、行情 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料 6、其他途径
——五统一
（一）统一付款方式 将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时 一次付清的价值
例题
（二）统一采用单价 土地：土地单价、楼面地价 建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积 仓库：体积 停车场：车位 旅馆：床位 保龄球馆：球道 码头：船泊 网球场：球面 租赁住宅：每套单元的租赁价格
第四章 市场比较法
市场比较法
二、交易日期修正
（三）交易日期修正的方法
一般公式： 估价时点价格 =可比实例价格×交易日期修正系数
估价时点分值 可比实例在成交日期时 的价格 交易日期分值
可比实例在成交日期时 的价格

100
价格指数法、价格变动率法
第四章 市场比较法
（三）交易日期修正的方法
1、价格指数法
第四章 市场比较法
1、直接比较法
因素 商服繁华度 区 域 因 素 交通通达性 环境景观 …… 小计 建筑物结构 个 别 因 素 建筑物成新 临街状况 …… 小计
1、直接比较法
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
区域因素与个别因素直接比较分值表
估价对象 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
可比实例所处区域下的 价格
第四章 市场比较法
二、理论依据
二、理论基础
替代原理
第四章
市场比较法
三、应用条件
（一）基本条件
三、应用条件
1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源
2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
（二）具体条件
1、充分的交易实例资料 2、资料具有相关性 3、市场供求关系基本一致 4、明确显示具备的条件 5、资料必须详实可靠
第四章 市场比较法
区域因素修正具体修正公式：
估价对象所处区域下的 价格 可比实例所处区域下的 价格 估价对象区域因素分值 可比实例区域因素分值
可比实例所处区域下的 价格
估价对象所处区域下的 价格 可比实例所处区域下的
价格
100
100
个别因素修正具体修正公式：
估价对象个别因素下的 价格 可比实例个别因素下的 价格 估价对象个别因素分值 可比实例个别因素分值
如果以美元为基准，则该类房地产价格下跌8％
第四章
市场比较法
例4-6：
需要评估某房地产于2004年3月1日的价格，所选取的某 一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在 2003年间平均每月比上月递增1.2%，2004年以来平均每月比 上月递减0.2%； 人民币与美元的市场汇价2003年5月1日为1美元=8.29元 人民币，2004年3月1日为1美元=8.25元人民币。试对该可比 实例进行交易日期修正，并以美元表示。
土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共 配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大 小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、 地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限…… 建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布 置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……
举例
将实例A、B、C统一为以人民币表示的 每平方米建筑面积单价
A实例：建筑面积：200平方米 成交价格：160万元人民币 付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元 一年后付60万元，月利率0.5%
50 60 A 50 200 7752 元 / 平方米 6 12 1 0.5% 1 0.5%
成交价格
2004 年3月价格指数 1304 5000 5670 元 / 平方米 2003 年7月价格指数 1150
第四章 市场比较法
（三）交易日期修正的方法
②环比指数
例：某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分 别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上 个月为100）。 某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2，试其修正到 2005年3月。
土地使用权年限……
第四章
市场比较法
三、区域因素与个别因素修正
（二）修正的目的
使可比实例价格成为估价对象房地产所处地 区的区域因素和其个别因素下的价格
（三）修正的方法
区域因素修正的公式：
对象区域下的价格=可比实例价格×区域因素修正系数
个别因素修正的公式：
对象个别因素下的价格=可比实例价格×个别因素修正系数
第四章 市场比较法
四、不适用对象
四、不适用对象
1、非交易性房地产 2、少有交易的房地产
适用对象：交易性房地产(P170) 交易性房地产是否都可使用市场比较法？
第四章
市场比较法
五、市场比较法估价步骤 五、市场比较法估价步骤
求出比准价格
进行各项修正
建立价格可比基础
选取可比实例
搜集交易实例
第四章
市场比较法
第四章
市场比较法
第四章
市场比较法
§4-1 市场比较法概述 4-1 市场比较法概述
一、基本概念
（一）其他名称
比较法 市价比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
市场法 交易实例比较法 市场资料比较法 直接交易案例比较法
第四章
市场比较法
一、基本概念
（二）市场比较法概念
将待估对象房地产与在较近时期内已经发生 了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生 了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情 况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因 素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合 理价格。 类似房地产——指在用途、建筑结构、所处 地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房 地产。 比准价格——用市场比较法估价求得的价格
108 C 10000 7500 元 / 平方米 144
第四章
市场比较法
§4-3 各项修正计算 4-3 各项修正计算
一、交易情况修正
（一）修正目的 将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格
第四章
市场比较法
（二）造成成交价格偏差的因素
（二）造价成交价格偏差的因素
1、有厉害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易
某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修正。
正常价格 5000
第四章
100 4762 元 / 平方米 105
市场比较法
交易税费非正常负担的价格修正
买方付出 = 正常价格+买方税费 = 正常价格+正常价格×买方税费率 卖方净得 = 正常价格－卖方税费 = 正常价格－正常价格×卖方税费率
1 正常价格 卖方净得 1 卖方税费率
50 1 4230 元 / 平方米 120 1 1.5%
第四章
市场比较法
二、交易日期修正 二、交易日期修正
——市场状况修正
（一）修正原因
市场变化
（二）修正目的
上升 下降 平稳
将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格
第四章
1000 8.29 1 1.2% 1 0.2% 8.25 1101 美元/ 平方米
8 2
第四章
市场比较法
例4-7：
需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。 所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日，价 格为人民币15000元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的 价格2003年间平均每月上涨1.5%，2004年以来平均每 月下跌0.5%。 试对该可比实例进行交易日期修正。
①定基指数
估价时点价格 可比实例在成交日期时 的价格 估价时点时的价格指数 成交日期时的价格指数
例4-5：为评估上海某区一套住宅于2004年3月底的价格，在选取的可比实例 中有一可比实例成交于2003年7月，价格为5000元/平方米。上海市2003年7月 至2004年3月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。 03.7 1150 03.8 1173 03.9 1194 03.10 1215 03.11 1236 03.12 1255 04.1 1273 04.2 1289 04.3 1304
第四章 市场比较法
二、选取可比实例 二、选取可比实例
——要求
1、用途相同 2、结构类同 可比实例面积 3、区域类似 0.5 ≤ ≤2.0 4、规模相当 估价对象面积 5、价格类型一致 6、时间接近 <1年 7、正常交易 8、数量足够 3~10
第四章
市场比较法
三、建立价格可比基础 三、建立价格可比基础
§4-2 可比实例的选择 4-2 可比实例的选取
一、搜集交易实例
（一）收集资料的范围
1、按类似房地产交易的频繁程度定
交易频繁 ——小
交易较少 ——大
2、按房地产的性质与类型定
住宅 ——小 厂房 ——大
第四章
市场比较法
（二）收集资料的内容 （二）收集资料的内容
1、交易双方情况及交易目的 2、交易实例房地产状况