容积率浅谈

容积率浅谈

大多数消费者在购房的时候只关注户型、朝向、林园设计和楼盘周边环境等“实际指标”，而往往忽视了容积率、居住密度等“规划指针”。近一两年，随着楼市的发展，因“规划变更”引起的预售纠纷日渐露出苗头。

何谓容积率，业界人士解释，指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。而对于住户来说，容积率直接关系到居住的舒适度。

容积率不能随意更改

一般来说，国土部门在对土地使用权进行公开挂牌出让时，除了说明地块的面积、价格等条件之外，也同时标明了地块开发的容积率要求。对于发展商来说，知道了容积率，就可以粗略估算出地价成本在房屋中占的比例。容积率越高，那么开发商单位土地上用于回收资金的建筑面积就越多，对应的地价成本在房价中所占的比例就越低，反之则越高。

为了保证住宅区的环境质量，在出让土地的同时，规划部门对宗地的容积率有明确要求，将规定它的上限，超过了即是违规。规划部门对不同地段上建筑的容积率进行了限制，容积率越高，要交纳的费用越多。

按照国家有关法律规定，楼盘小区及建筑物的“规划指标”，一经确定就不能随便更改。按照2002年国家八部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》要求：房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批

程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。

值得关注的是，一些开发商增加容积率后仍就按以前的“规划指标”对外发布信息，而另一些开发商故意模糊社区的容积率，使得消费者不了解具体情况，背离了“明白消费”的原则，侵害了消费者权益。

一个楼盘并非一个容积率

熟悉楼盘报建的业内人士说，一个楼盘并不一定只有一个容积率，所以购房者不能轻易相信开发商在楼书里所说的容积率。该人士说，一个小区楼盘有可能是由几块土地综合建成的，那么每个地块的容积率就可能不一样。而每一个地块容积率是按照每个地块的红线界限来计算的。

打个比方，几个相连的地块捆绑出售，拿到土地的开发商把几个地块综合开发一个楼盘，那么楼盘容积率应算每幅土地的，而不是一个综合容积率。尤其在多层、小高层和高层混合开发的社区内，开发商为了其宣传的需要，往往将多层的容积率和小高层、高层的容积率混合起来，取其综合容积率，这样就大大降低了其小高层和高层的容积率。而对于多层的容积率则另外单独列出。

该位人士还表示，楼盘容积率较难查到，因在《商品房预售许可证》上并没有明确显示，即使在售楼部悬挂的《商品房预售许可证》的规划附图上也没有显示。目前能容易看到容积率的地方是在楼盘的施工现场——政府明文要求开发商在工地现场须悬挂公示规划图，在此规划图上就能看到楼盘的容积率。市民购房交订金前，应该到楼盘工地看看公示的规划图。如果开发商没有公示的，可以向市规划局或城管部门投诉，以查清楼盘的容积率。

低容积率才住得舒服

住宅项目的密集开发，直接导致居住人口密度的增加。市民何先生向记者表示。“随着开发区建设的深入，入住一年多，发现小区周边总有在建住宅新项目，而新楼盘都越盖越高，原本略显空旷的小区一下子就拥挤起来。居住在这样高容积率的小区觉得很压抑，心态容易疲倦。”

对此，一唐姓营销总监表示，目前许多楼盘的容积率相当高，尤其是市中心楼盘。高地价、商业需要和开发商的利益追求综合在一起，构成了楼盘高容积率的现状。而这种高容积率给社会生态环境和居民生活环境带来了很大的压力。当记者问及开发商为何不降低容积率，换取好环境时，唐双手一摊，微笑着反问记者：“不牺牲环境，就得牺牲银子。在目前房价的水平上，开发商他愿意牺牲银子吗？”

有专家认为，从建筑学的角度讲，改善居住环境，首先要降低人口的居住密度，居住密度直接影响到居住的整体品质。而中心城区的超容积率开发，会形成“超强度”开发后果，影响城市风貌。

提高容积率意味着暴利

开发商深谙容积率的重要性。拿到一块地，第一件事就是要稀释土地单价，最好的办法就是把容积近可能做到最高。

不择手段地在容积率指标上大做假文章，往往成为奸诈的开发商欺骗规划主管部门，欺骗广大业主的不二法门。一处10万平方米的住宅区，容积率只要提高一个百分点，意味着多盖上千平方米的房子，省下的土地费用和多盖房子带来的利润，就美滋滋地落进了开发商的钱包。

开发商的暴利自然带来业主所购物业的贬值。开发商违规变更容积率后，小区增加了建筑面积，土地使用证上的土地使用面积也会出现“缩水”。因土地使用面积的分摊计算公式，是先以总建筑面积除以总土地面积，这样得出分摊系数，再以每户的产权证所标面积除以分摊系数。据业内人士介绍，国土部门的土地分摊系数，实际就是规划部门的容积率，容积率增加了，表明分摊土地面积的建筑面积增多了，单位建筑面积分摊到的土地使用面积就减少了。

“有些楼盘，原规划是七层八层，为什么一下子加到十层？这中间就有巨大利润点在作祟。容积率增加零点几，楼层增加一两层，对开发商而言就是以百万元计的利润。”某房产律师直言不讳地说。

容积率也是双刃剑

容积率是把双刃剑。对城市建设来说，容积率低了，浪费了宝贵的土地资源；高了，住房的环境质量得不到保障。对开发商来说，容积率低了，房价走高，销售压力加大；高了，环境不好，对销售也不利。

容积率过低，意味着单个楼盘占用的土地面积越多。比如别墅、联排别墅、多层建筑，容积率往往较低。其楼面地价自然相对较高，带来了开发成本的增加。既浪费了稀缺的土地资源，也间接地推动房价走高。而容积率过高，小区的居民密度大，公共配套设施压力加大，通风采光条件低下，绿地面积减少，环境卫生压力巨大，不利于居民生活水准的提高和生态环境的良性循环。

在我市目前的情况下，如果开发商低容积率大量开发别墅或者连排别墅，其销售价格将走高。而“金字塔原理”告诉我们，越往上，群体数量越小。越是高档的住宅，消费者者将越小。其营销压力也越大。

而如果采用超容积率、扩大建筑面积获利的话，不仅损害了土地出让的公正性，最重要的是直接影响了住宅小区的建筑密度、公建配套、绿地面积、采光等一系列与楼盘品质密切相关的因素。这在以前商品房供不应求的情况下，无疑是开发商牟取暴利的一条快捷方式；但现在，市场已经供大于求，超容积率损害楼盘品质，从而影响楼盘销售，最终只会得不偿失。为了获得利润，一些开发商力求增加容积率，这在以前住宅数量短缺的时候，还可以允许，但在人们越来越关注住宅品质的今天，单纯的增加容积率赢利的开发模式，已经不适应市场的需求。防范欺骗要注意三大事项

在现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的手法。有些开发商在售房初期为吸引购房者，将自己社区的配套功能宣传得非常好。然而随着开发过程的推进，有些小区配套设施无法完成，开发商承诺的社区功能无法完全实现。怎样避免上当受骗，业主应该有三大注意。

一是要注意平时的证据收集。如买房时的楼书、广告一定要保存好，有条件的话，购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境，发现容积率和合同不符，请有资质的评估的单位对你的房产进行贬值评估，以为索赔提供足够的证据。二是在签订购房合同时，应要求开发商将其对容积率的具体承诺写进购房合同中，购房者还可以在合同中声明，如果一旦发现开发商将容积率改变了，可以退房或要求其承担法律规定的相应责任。三是一旦发现小区有规划被变更的迹象，比如楼盘出现加层、单元数增加等情况，购房者一定要尽快与相关部门和开发商交涉，以免形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面。

通常规划部门给某块土地确定的容积率是不固定的，有的是给上