辽宁省沈阳华润中心项目一期可行性研究报告

华润中心项目一期可行性研究报告

华润（沈阳）地产有限公司 2010年12月20日

目录

总论

1.1 项目名称 (1)

1.2 经营期限 (1)

1.3 投资方概况 (1)

1.4 外资公司概况 (1)

1.5 编制依据 (2)

1.6 主要技术经济指标 (2)

1.7 主要结论 (2)

项目背景

2.1 沈阳宏观环境分析 (3)

2.2 华润中心项目区域分析 (8)

商业市场分析

3.1 沈阳市商业市场综述 (11)

3.2 商业市场整体评价 (15)

建筑方案设计

4.1 项目规模与开发规模 (16)

4.2 建筑方案设计 (16)

环境保护评估

5.1 施工过程环境影响预测 (16)

5.2 竣工后投入使用环境影响预测 (17)

5.3 环境影响治理措施 (17)

项目进度计划

6.1 项目整体开发进度考虑因素 (18)

6.2 项目进度 (18)

投资估算与资金筹措

7.1 财务预算前提 (18)

7.2 项目投资分析 (19)

7.3 资金筹措 (19)

财务评价

8.1 盈利能力 (20)

8.2 偿债能力 (20)

1 总论

1.1项目名称

华润中心

1.2 经营期限

30年

1.3 投资方概况

宝益企业有限公司（英文名称为PRECIOUS GAIN ENTERPRISES LIMITED），是一家根据英属维尔京群岛法律组建的公司，由华润（集团）有限公司100％持股。

注册地址：P.O.Box 957, Offshore Incorporations Centre，Road Town，Tortola，British Virgin Islands’

代表人：王印

职务：法定代表人

华润（集团）有限公司（以下简称华润集团）是中央政府直接管理的特大型国有企业，1948年成立于香港，是中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，目前总资产逾3, 300亿港元，年营业额逾1,500亿港元。三大支柱产业分别是基础设施及公用事业、日用消费品制造与分销、地产及相关行业。由华润集团独资开发的以“万象城”购物中心为核心的深圳“华润中心”项目，已成为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的都市综合体之一。

1.4 外资公司概况

公司名称：华润（沈阳）地产有限公司

注册地址：沈阳市和平区文体西路25号

经营范围：房地产开发；自有产权房屋物业管理；酒店管理咨询；国际经济﹑科技信息咨询服务及技术交流。

经营期限：30年（含建设期）

投资总额：25980万美元

注册资本：16990万美元

出资方式：相当于16990万美元的外币现汇

组织机构：实行董事会领导下的总经理负责制。

收益分配：利润按出资比例分成，风险按出资比例承担。

企业宗旨：通过引进及采用国际先进的房地产业开发和管理经验，提高中国的房地产开发建设和经营管理水平，发展沈阳市经济，为当地提供更多的就业机会，促进中国房地产业的持续健康发展，提升房地产业的水平，使投资者获得满意的经济效益。

1.5 编制依据

1、国有土地使用权出让挂牌文件建设用地编号；

2、投资方董事会决议；

3、投资方商业登记证；

4、投资方银行资信证明。

1.6 一期主要技术经济指标

总用地面积37,300m2

总建筑面积332,488 m2

功能商业

一期总投资额200,020万元

税后内部收益率（IRR）14.01%

自由现金流回报率（EBITDA%）20.77%

1.7 主要结论

1、经初步经济评价，本项目具有较好的经济效益，税后内部收益率（IRR）14.01%，自由现金流回报率（EBITDA）20.77%，通过敏感性分析可知其具有较

强的抗风险能力，项目可在经济上可行。

2、通过引进及采用国际先进的房地产业务开发和管理经验，将提高中国的房地产开发建设和经营管理水平，发展沈阳市经济，为当地提供更多的就业机会，促进中国房地产业的持续健康发展，提升房地产业的水平，使投资者获得满意的经济效益。

2 项目背景

2.1沈阳宏观环境分析

1、沈阳宏观经济环境分析

▪GDP增长与宏观调控

作为国家“振兴东北老工业基地”政策落实的重点地区，沈阳具有明显的区位优势，作为中心城市的吸收辐射功能近年来也不断增强。目前，沈阳市整体经济发展处于全国大城市的中游水平，但其发展速度较快，已连续多年保持GDP双位数增长。

资料来源：沈阳市统计公报2001－2007 由于国家政策导向对沈阳发展的支撑，沈阳正进一步夯实东北第一核心的地位，城市发展前景广阔，预计城市快速发展的经济态势不会改变。

▪ 利用外资情况

沈阳市近几年外资利用情况良好且保持高速增长，从2004年起出现大幅增长。实际投资额的快速增长将直接促进对包括办公楼及商业用房在内的房地产的需求。投资的增加，使沈阳经济充满活力。2006年全市新签利用外资项目合同901项，外资额61.67亿美元。实际利用外商直接投资额21.23亿美元，按可比口径计算比上年增长106％，超千万美元的项目35个。

➢

进出口总额45.9亿美元，按可比口径计算比上年增长7.5％，完成出口商品供货值164.3亿元，按可比口径计算增长19.6％。产品出口到148个国家和地区。

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对外经济技术合作健康发展。新签对外承包工程与劳务合同金额10381万美元，增长180％；实现营业额8859万美元，增长12.3％；外派人员1.43万人次，增长11.8％。

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同世界上11个国家的12个城市缔结为友好城市。市领导会见了来沈访问的70余个国家和地区的外宾924批、9750人次。

▪ 居民收入概况

沈阳人均可支配收入一般，但增速较快，居民的消费能力正在增强。

2001－2007年沈阳市人均可支配收入变化图（元）

随着东北大振兴的国策带动，企业经济效益明显改善，居民人均收入自2002年开始强力反弹，人均可支配收入平均以13.2%的速度递增。2007年，人均可支

0%

5%10%15%20%