房屋修缮管理与房产管理

(五)房屋损坏及房屋维修项目

瓦面酥散

指屋面堆放物品、上屋面践踏或风化作用，致使屋面瓦面产生裂纹、破碎、松动等破损现象。按《房屋完损等级评定标准》规定:平瓦屋面部分瓦片有破碎、风化、瓦出线，严重裂缝、起壳、脊瓦局部松动、破损;青瓦屋面部分瓦片风化、破碎、翘角、瓦垄不顺直，节筒俯瓦破碎残缺，灰梗部分脱落，屋脊抹灰有脱落，瓦片松动，造成屋面局部漏雨，属于一般损坏。平瓦屋面瓦片零乱不落槽，严重破碎，风化，瓦出线破损、脱落，脊瓦严重松动破损;青瓦屋面瓦片零乱、风化，碎瓦多，瓦垄不直、脱脚，节筒俯瓦严重脱落残缺，灰梗脱落，屋脊严重损坏造成屋面严重漏雨的，属于屋面结构严重损坏。瓦面酥散是造成屋面漏水的原因，应及时修补。屋面结构瓦面局部酥散可抽换瓦件修复;大面积酥散，损坏严重的应整修屋面或挑顶翻修。查勘鉴定瓦面酥散损坏情况，应注意查明造成酥散的原因，提出预防措施。如属于用户使用不当或他人的破坏性行为引起瓦片酥散的，应追究其损坏责任，由其负责赔修。

木构件糟朽

指由于防腐措施不当或长期处于潮湿状态，致使木构件在腐木菌作用下产生的腐蚀与霉烂损坏现象。木构件糟朽多发生在人墙部位，如栓根、花头、檀头、椽头等称为"三头一根"的地方。城乡建设环境保护部颁发的《危险房屋鉴定标准》中规定:木结构构件，柱体因腐朽变质使有效截面减少，柱脚达1/2以上，柱的其他部位达1/4以上，蛙蚀严重，敲击有空鼓声;梁、栅、植条因腐朽变质，使有效截面减少达1/5以上;蛙蚀严重，敲击有空鼓声等均属危险构件。检查时，应特别注意处于隐蔽工程中的木结构，可局部拆除隐蔽构造作暴露检查，凡因木构件糟朽影响结构安全的都要及时进行修理加固，以免造成结构损坏事故和人身伤亡事故。

木构件变形

房屋木结构构件，因强度不足或改变了原设计的受力状态，而产生的倾斜、下垂、位移、侧向弯曲等损坏现象称为木构件变形。木构件变形现象，在建筑年代较久的木结构或砖木结构房屋中经常发生，当变形达到"危险房屋鉴定标准"所

规定的危险值时，易产生突然破坏。为避免房屋倒塌事故的发生，可对已有缺陷的木构件预先给以加固，以提高房屋的安全度。

木构件下垂

木构件下垂是指房屋木构件水平杆件在荷载作用下产生的向下弯曲变形。木构件下垂程度，如超过有关规范允许的挠度值，受拉部位有较大木节或产生裂缝，应做处理。

砌体结构裂缝

砌体因某一部位超载而引起的开裂，称强度裂缝或荷载裂缝。房屋砌体多数承受竖向荷载，因此这神裂缝往往为沿着受力方向的竖向裂缝。

砌体产生结构裂缝，说明随时有破坏的可能，危险性较大，一旦发生，应及时采取卸载、加固或补强等措施。

砌体沉降裂缝

砌体困地基、基础不均匀沉降，产生附加内力而引起的裂缝。沉降裂缝通常是在拉应力或剪切应力作用下产生的。其形状有斜裂缝、竖向裂缝、水平裂缝三种，而以呈450倾斜角的斜裂缝最为普遍。

砌体沉降裂缝常发生于下列情况:地基土的压缩性有明显差异处，新旧房屋交接处，房屋高度差异或荷载差异较大处，结构或基础类型不同处，建筑平面转角部位及地表水大量浸入地基等。

对沉降裂缝要注意观察和检测沉降变化，砌体裂缝发展情况。观察周期，需视具体情况而定。修理砌体因沉降而产生的裂缝时，应将其基础的缺陷一并处理。

砌体温度裂缝

砌体与其他构件(如钢筋混凝土梁、板)连接部位因温度变化产生不同的伸长或缩短而引起的砌体开裂。温度裂缝一般不具有危险性，但对房屋的耐久性和使用条件有所影响，可用加强维修的办法来解决。

砌体变形裂缝

砌体因砌块的高度或弹塑性性能相异，产生不同的变形而引起的开裂。此种裂缝经常发生在不同砌块砌筑的纵横墙连接部位。当连接强度高，则产生斜裂缝;当砌体质量差，则产生竖局裂缝。

砌体空鼓

砌体空鼓是指砌体因内部连接不好，在荷载压力作用下，中间脱离，形成中都空，一侧或两则向外凸出的现象。一道墙仅局部空鼓，可择砌解决;如大面积空鼓，应将此墙拆除重新砌筑。新砌的墙体要加强整体性，消除造成空鼓的原因。

砌体弯曲

砌体弯曲是指砌体在竖向荷载作用下，其中部产生横向位移所呈现的一种变形。其主要产生原因是砌体刚度不足或受水平推力及基础倾斜的影响。检查砌体弯曲状况时，要分析产生弯曲的原因。

砌体裂缝

指房屋砌体因强度不足而引起的开裂。依据裂缝产生原因可分为:(l)强度裂缝，即砌体结构在砌体强度不足或超荷载工作时形成的裂缝。(2)沉降裂缝，指由地基沉降和砌体灰缝沉降所引起的裂缝。(3)温度裂缝，即砌体结构在温度发生变化时，由于温度应力的作用而形成的裂缝。(4)地震裂缝，即由于地震冲击波产生的不规则冲击和振动或周期性摆动而造成砌体不同程度的开裂、闪裂等裂缝。(5)机械损伤裂缝，指砌体受机械碰撞而造成的开裂。城乡建设环境保护部制定的《危险房屋鉴定标准》规定:墙体产生缝长超过层高1/2，缝宽大于2cm 的竖向裂缝;或产生缝长超过层高l/3的多竖向裂缝;梁支座下的墙体产生明显的竖向裂缝;门窗洞口或窗间墙产生明显的交叉裂缝或水平裂缝;相邻墙体连接处断裂成通缝;柱身产生水平裂缝，或产生竖向贯通裂缝，其缝长超过柱高的1/2;梁支座下面的柱身产生水平裂缝;过梁中部产生明显的竖向裂缝，或端部产生明显的斜裂缝;或支承过梁的墙体产生水平裂缝;筒拱、扁壳、波形筒拱、拱顶母线产生裂缝的均属于危险构件。砌体构件形状一般有竖向、斜向、水平向和十字交叉状。检查勘定时应根据裂缝的形状、位置、走向，分析裂缝的原因。如属用户使用不当或他人的破坏性行为引起的应由行为人承担赔偿责任。情节严重构成犯罪的应依法追究其刑事责任。

砌体歪闪

指砌体因基础下沉不均匀(荷重不均匀或地质不均匀)或木架老朽变形形成侧向推力而引起的向一边倾斜损坏现象。城乡建设环境保护部颁发的《危险房屋鉴定标准》规定:砌体墙体产生倾斜，其倾斜量超过屋高的1.5/100(三层以上，超过总高的0.7/100)，柱身产生倾斜，其倾斜量超过层高的1.2/100(三层以上，