土地增值税清算指南与纳税筹划(DOC 50页)
土地增值税清算阶段税收筹划技巧
4,320
8,978
三、增值额
-1,974
2,210
235
四、增值率
-17%
7%
0.55%
五、应缴税额
-
663
663
因此，在进行土地增值税清算时，预先进行多种测算，清楚了解不同成本分摊方式下的税负结果，选择对自己有利的分摊方式处理公共开发成本，是可以有效实现节税效果的。
第三、合理归类直接成本也可以实现节税
42,790
二、扣除合计
11,708
19,215
11,632
42,555
三、增值额
-2,214
-3,634
6,083
235
四、增值率
-19%
-19%
52%
0.55%
五、应缴税额
-
-
1,852
1,852
若按两类进行清算，则应缴土地增值税为：
项目
普通住宅
非普通住宅+商铺+停车位
合计
一、收入总额
9,494
第二、合理选定成本分摊方法实现节税
一些公共开发成本，需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去，例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法等。不同的成本分摊方法会产生不同结果，对税负会产生较大影响。比如，某地税务局考虑到商铺的层高较大，规定商铺的建筑面积系数可以按1.4倍计算。若按此规定，上述楼盘按两类产品清算方式下，普通住宅的土地成本将减少200万，非普通住宅分摊的土地成本增加200万，税负可减少72万：
在进行开发成本核算时，将某些与开发产品直接相关的成本开支直接登记入对应产品的开发成本，避免错误分摊，也可以节约税金。例如在本案例中，底商外墙为干挂石材，上面住宅外墙为磁砖，此前底商石材成本被作为公共成本，按建筑面积在不同产品之间进行分摊。修正这个错误，普通住宅建安成本减少200万，商铺的建安成本增加200万，项目总税负又减少72万。
土地增值税清算及税收策划
省级税务机关规定的其他情况。
取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
要求清算
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
在企业兼并(合并)中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。
01
清算的两种类型
02
国税发[2009]91号
03
自行清算
04
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
05
房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
06
整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
07
直接转让土地使扣除项目金额
4
增值率=增值额÷扣除项目金额
5
第四节 土地增值税清算
1
基本计算规定
2
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收.
3
应纳税款=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数
6
二、扣除项目 转让项目的性质 扣除项目 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 新建房产转让 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.其他扣除项目（加计20%扣除） 1.房屋及建筑物的评估价格或购 买价每年加计5%后的金额 旧房转让 评估价格=重置成本价×成新折扣率 2.土地使用权所支付的地价款和 按国家统一规定缴纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金
因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
土地增值税的税收筹划
遇到财政税收问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>土地增值税的税收筹划合理进行土地增值税的税收筹划，可以减轻纳税负担，相应增加企业的盈利。
笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划：一、临界点”筹划法房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大税缴的越多，房价就越高。
因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产公司应认真考虑的问题。
税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。
这里的20％的增值额”就是临界点”。
根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。
实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。
改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。
二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。
按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包括很多可以扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面还会受到消费者的欢迎。
开发商只有通过合理的定价和加大投入，才能以高质低价来占领市场。
二、费用转移筹划法房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除，而以利息作为一定条件按房地产项目直接成本的一定比例扣除。
纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转出是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。
因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。
土增税九大节税筹划方法、征收标准、清算条件（珍藏好文）
土增税九大节税筹划方法、征收标准、清算条件（珍藏好文）土地增值税的计算与税筹问题，是我被问得最高频的问题之一，今天专门写一篇文章来理一下。
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土增税应税行为土地增值税的应税对象，是转让土地所有权，地上建筑物及附着物等视同销售取得收入的行为。
包括房屋销售和土地转让，都是需要缴纳土地增值税的。
至于股权转让是否需要缴纳土地增值税，学界现在还有分歧，实际操作需要根据各地的税务部门认定标准。
在全国大部分地方未将股权转让认定为视同销售的行为，个别地方除外，比如河南。
征税步骤土地增值税的缴纳，分两步，一是销售环节的预征收，二是竣工环节的清缴。
土增税的预征，一般按照销售合同约定金额的2%-5%区间浮动，具体根据每个地方政府制定的条例。
例如：青岛市将土增税的预征分为普通住宅和非普通住宅，普通住宅单价2万以下的按照2%的预征率，单价2万以上的按照2.5%的预征率；非普通住宅单价2万以下的按照2。
5%的预征率，单价2万以上的按照3.5%的预征率；成都直接将土增税预征按照普通住宅、非普通住宅、其他房产分为三类，分别实现2%、3%、4%的预征率。
土增税税率土地增值税税率实行的是四级超率累进税率，具体税率如下图:有一个例外，《土增税暂行条例》第八条对增值率不超过20%的普通住宅，免征土增税。
因此筹划这20%免征土增税，是很多公司的招拍挂项目进行税务筹划的重点。
清缴的条件分为法定清缴条件和认定清缴条件两种：法定清缴条件。
具体有三种：一是房地产全部竣工的；二是整体转让未竣工项目的，也就是所谓的在建工程转让；三是直接进行土地所有权买卖的认定清缴条件。
也是三种情况：一是已实际竣工的项目，或者销售比例达到85%的，或者未达到85%，但是剩余未售物业出租的；二是已经取得预售证（或者销售证）满三年的；三是项目已经申请财务注销但是未办理土增税清算的。
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划
房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划随着房地产行业的快速发展，土地的增值也成为了不可忽视的财务问题。
作为房地产企业的一项重要成本，土地增值税的会计核算及纳税筹划显得尤为重要。
本文将就这一问题展开探讨，并对相关的会计核算及纳税筹划进行详细阐述。
一、土地增值税的会计核算土地增值税是指在土地流转过程中，土地的价值相对于流转前增值的部分所需缴纳的税费。
土地增值税是房地产企业在土地交易、土地综合开发等环节中必须面对的税收成本。
在土地增值税的会计核算中，首先需要明确的是什么情况下需要计提土地增值税准备。
根据《企业会计准则》的规定，房地产企业在取得土地使用权时，需按照土地购置价值计提土地增值税准备，土地增值税准备金额为土地购置价格的土地增值税税率乘以土地购置价格。
当土地使用权到期或者转让时，需要将土地增值税准备转为土地增值税支出。
还需要对土地增值税准备进行会计确认和会计核算。
按照《企业会计准则》的规定，土地增值税准备属于应交税费，计入负债。
在土地增值税准备确认时，应当同时确认土地增值税费用，以体现土地增值税的实际财务影响。
土地增值税准备和土地增值税费用的确认应当及时、准确地反映房地产企业相关土地交易活动的税费支出。
还需要按照税法规定，填制税务凭证，编制土地增值税专用发票，确保土地增值税的会计核算与税务申报一致。
对于土地增值税的准备和确认，需要进行必要的会计监督和审计工作。
会计监督是指会计主管部门对土地增值税准备和土地增值税费用的计提、确认等会计工作进行监督，保证土地增值税的合法性和及时性。
审计工作则是指内部审计或外部审计对土地增值税准备和土地增值税费用的计提、确认进行审计，保证土地增值税的真实性和准确性。
二、土地增值税的纳税筹划纳税筹划是指利用税法规定的优惠政策或者税收管理的灵活性，通过合理的筹划手段降低税负，减少税收成本。
对于土地增值税的纳税筹划，房地产企业可以从以下几个方面进行考虑：1. 多渠道获取土地房地产企业在获取土地时，可以通过多种渠道获取土地资源，包括土地拍卖、土地交易市场、政府土地出让等渠道。
土地增值税纳税筹划方式.doc
土地增值税纳税筹划方式一、土地增值税纳税筹划(一)纳税筹划是提高企业管理水平和增强财务人员专业素质的必然要求所谓的纳税筹划，更多的是指在企业战略层面的筹划。
在房地产企业项目运作的初期，通过合理的纳税筹划和战略决策，对建筑工程项目的投资来源、建设方式、经营模式等的进行合理、科学、规范的规划，从而达到纳税筹划的目的，这对企业的管理水平提出了很高的要求。
所以说，纳税筹划是房地产企业提高企业管理水平的必然要求。
另一方面，要想实现土地增值税的纳税筹划，财务管理人员的专业素质必须过硬。
这要求企业财务管理人员必须熟练掌握会计制度和会计准则，还要熟练掌握现行的税法，按照既定的法律规范进行记账、计税和纳税申报。
所以，纳税筹划是房地产企业财务管理人员专业素质提高的必然要求。
(二)纳税筹划是房地产企业更好地适应纳税环境的必然选择根据我国税法的相关规定，“形式大于实质”，再加上，我国现行的税法对于纳税税种、纳税环节、计税方法等进行了详细的规定，从而导致房地产企业生产经营过程中面临着税种繁多、环节众多、计税复杂的问题，要求房地产企业必须对纳税进行合理筹划。
只有通过合理的纳税规划，才能有效避免无法预见的纳税支出，才能有效避免重复纳税的问题。
此外，通过合理的纳税筹划，也有利于房地产企业更好地适应当前经济体制改革背景下的纳税环境。
所以，纳税筹划是房地产企业更好地适应纳税环境的必然选择。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划的方法(一)利息支出筹划在我国，所有纳税人必须知道并且明确的一点是：我国税法中，了扣除项目比实际核算过程中所涉及的项目少，在增值额计算过程中应严格按照税法规定进行。
根据我国土地增值税暂行条例以及实施细则之规定，在工程项目财务费用利息支出扣除以后，凡是可以按照转让房地产项目计算分摊、能够提供金融证明的部分，可据实扣除（需要说明的是其中最高额不可超过按照银行同期贷款利率计算所得的金额）。
在纳税筹划过程中，凡无法按照转让房地产项目对分摊利息支出进行计算的，或者难以提供金融证明的，开发费均严格按照土地取得成本以及开发成本之和的十分之进行扣除。
土地增值税清算政策及筹划技巧
房地产土地增值税清算政策解析与企业应对技巧第一部分土地增值税清算基本知识一、什么是土地增值税清算国税发〔2009〕91号：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、清算对象1、土地增值税暂行条例实施细则第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
甬地税二〔2009〕104号：清算项目以规划部门审批的建设工程规划许可证中所列建设项目为准皖地税函〔2012〕583号“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目在计算土地增值税时，对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税皖地税函〔2007〕311号：纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，依照财税字[1995]48号规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，此时，应以整个开发项目（包含普通住宅和非普通住宅）为基准，计算征收土地增值税2、国税发〔2006〕187号：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
3、国税发〔2009〕91号第十七条对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
总结：清算对象原则上按照房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象，但对于房地产开发企业的不同开发项目，如果同时符合以下条件，可以合并为一个清算对象：（1）属于同一《国有土地使用证》界定的土地范围；（2）属于同一《建设工程规划许可证》报建的工程；（3）属于相同的房产类型；（4）竣工时间接近。
土地增值税税务筹划
五、费用分摊筹划法
作为扣除项目金额重要组成部分的房地产开发成本的大小会严重影响 纳税人应纳税额的多少，开发成本越高，应纳税额越小，反之，应纳税额 越大。纳税人最大限度地扩大费用列支比例，肯定会节约税款。但这种扩 大并不是越大越好，在必要的时候适当减少费用开支可能效果更好，这主 要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房 地产的开发业务，不同地方开发成本比例因为物价或其它原因可能不同， 这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较 低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发 成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税 款。因此，平均费用分摊是抵消增值额、减少纳税的极好选择。房地产开 发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就 可以将获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某段时间增值 率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。
纳税义务人：内外资企业、行政事 业单位和中外籍个人 征税范围：转让国有土地使用权； 地上建筑物及其附着物连同国有土 地使用权一并转让；存量房地产买 卖
税率：四级超率累进税率 增值额与扣除项目金额的比率 不超过50% 超过50%——100% 超过100%——200% 超过200%
税率% 30 40 50 60
速算扣除系数% 0 5 15 35
土地增值税计算步骤
计算收入总额（不含税11%、 5%）
A B
计算扣除项目
增值额=转让收入-扣除项目金 额
C
计算增值额与扣除项目金额之 比，确定适用税率档次
D
应纳税额=增值额*税率-扣除项 目金额*速算扣除系数
E
扣除项目确定
取得土地使用权时支付的金额（地价 款和税费） 房地产开发成本（征用费、耕地占用税、拆迁补偿、 前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、 开发间接费）
土地增值税的筹划方案[纳税筹划实务精品文档]
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土地增值税的筹划方案[纳税筹划实务精品文档]
甲公司原为一家乡镇企业，成立于1956年，经过50余年的发展，已成长为集生产、加工、销售、科研开发和投资为一体，拥有职工20000余人，年营业收入超过160000万元的大型企业集团，技术水平和经营规模均居同行业领先地位。
1996年为了和市场接轨，建立现代企业制度，甲公司以其所拥有的生产设备、房屋建筑物投资成立乙股份有限公司，全面承接其生产加工、销售和科研开发。
甲公司仅拥有土地使用权，转变为单一功能的投资公司。
2009年1月，出于区域战略布局的考虑，甲、乙公司与A集团进行重组，甲、乙公司分别将所拥有的土地使用权、房屋建筑物及附着物、机器设备等转让给A公司(非股权转让)。
甲公司取得土地使用权所支付的金额为2700万元(无其他扣除项目)，转让价格为11000万元，乙公司房屋建筑物的转让价格为18140万元。
甲公司如何转让土地使用权使得所承担的税负最低。
方案一：直接转让土地使用权
根据重组方案，甲、乙公司分别将所属的土地使用权、房屋建筑物及附着物直接转让给A集团。
转让过程中所承担的税费分别由甲、乙公司承担。
则该转让行为甲公司应缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税和土地增值税如下：依据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第二十款的规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
应缴纳营业税：(11000-2700)*5%=415(万元)
应缴纳城建税、教育费附加：415*(7%+3%)=41.5(万元)。
土地增值税纳税筹划
土地增值税纳税筹划土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
在房地产开发和交易过程中，土地增值税往往是一项重要的税负。
合理进行土地增值税纳税筹划，不仅有助于降低企业的税务成本，提高经济效益，还能增强企业在市场中的竞争力。
一、土地增值税的基本规定土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。
在计算土地增值税时，扣除项目主要包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。
税率实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为 60%。
二、土地增值税纳税筹划的意义1、降低税务成本通过合理的纳税筹划，企业可以减少应纳税额，降低税务支出，从而增加企业的净利润。
2、优化资源配置纳税筹划可以引导企业在投资、开发、经营等方面做出更合理的决策，优化资源配置，提高资金使用效率。
3、增强市场竞争力降低税务成本可以使企业在价格竞争中具有更大的优势，增强企业在市场中的竞争力。
4、规避税务风险合法合规的纳税筹划可以避免企业因税务问题而面临的处罚和风险，保证企业的稳定发展。
三、土地增值税纳税筹划的方法1、合理增加扣除项目金额（1）充分利用房地产开发成本在房地产开发过程中，严格控制成本支出，确保各项开发成本的真实性和合理性。
例如，合理规划设计，优化建筑结构，选择合适的建筑材料和施工方法，以降低建筑成本。
同时，加强对开发成本的核算和管理，确保各项成本能够准确计入扣除项目。
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧【摘要】这篇文章主要介绍了房地产企业土地增值税筹划及清算技巧。
在土地增值税筹划方面，需要遵循一定的原则，如合法合规、稳妥可行等。
而土地增值税清算的流程包括确定应纳税额、计算征收比例、缴纳税款等步骤。
在清算过程中可能会遇到一些难点，需要谨慎处理。
针对土地增值税筹划，可以采取多种方法，如合理合法规避、优化税务结构等。
最后通过案例分析，可以更好地理解土地增值税筹划及清算技巧的应用。
房地产企业在土地增值税方面需要充分了解相关规定，并谨慎进行筹划和清算，以确保合法合规，最大程度降低税负。
【关键词】房地产企业、土地增值税、筹划、清算、技巧、原则、流程、难点、方法、案例分析、总结。
1. 引言1.1 介绍房地产企业土地增值税筹划及清算技巧房地产企业土地增值税筹划及清算技巧是指通过合理的税收规划和清算操作，帮助企业最大限度地减少土地增值税负担，提高企业盈利能力。
土地增值税在房地产开发过程中是一个重要的财务成本，对企业的经济效益有着直接的影响。
对土地增值税的筹划和清算工作显得尤为重要。
土地增值税筹划的核心原则是合法合规，遵循国家税收法规，同时最大程度地利用税收优惠政策来降低土地增值税负担。
土地增值税清算的流程也应该严格按照相关规定进行，避免因操作失误或遗漏导致税收风险。
在土地增值税清算过程中，企业可能会遇到一些难点，如税收政策变化、税务风险把控等问题。
需要企业及时调整筹划方案，规避风险，确保税收合规。
为了有效地进行土地增值税筹划，企业可以采取多种方法，如延迟项目结转、合理利用税收优惠政策等。
通过案例分析，可以更好地理解土地增值税筹划及清算的实际操作步骤和效果。
房地产企业土地增值税筹划及清算技巧对企业财务稳健发展至关重要。
企业应该加强相关税收知识培训，及时调整筹划方案，保持与税务部门的沟通，确保税收合规，提高企业经济效益。
2. 正文2.1 土地增值税筹划的原则1. 合法遵纪：企业在进行土地增值税筹划时，必须遵守国家相关法律法规，确保筹划活动的合法性和规范性。
最终版土增税的五种纳税筹划技巧.doc
土增税的五种纳税筹划技巧土地增值税是对房地产企业收益影响很大的一个税种，也是国家对房地产行业进行宏观调控的重要手段之一。
房地产企业可以利用自身土地增值税的特点和一些优惠政策，在遵守现行税收法规的前提下，通过对房地产开发企业筹资、开发和收益分配等活动的调整，寻求企业收益和税收负担的最佳配比，从而实现税后收益最大化。
本文探讨了土地增值税的几个筹划技巧。
一、收入分散筹划法房地产开发企业销售房产主要的税收负担是土地增值税和营业税。
土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。
因此，如果可以分解房地产销售价格，就可以降低房地产的增值率，从而降低企业的税收负担。
运用收入分散法进行土地增值税筹划的关键在于如何使收入分散合理化，常用的方法是将可以分开单独处理的部分（如房屋里的设施）从整个房地产中分离。
当住房初步完工但还没有安装设备及进行装潢、装饰时，便可以和购买者签订房地产转移合同，之后再与购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，这样企业可以只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额仅属于营业税征税范围，不必再计征土地增值税。
二、费用转移筹划法房地产开发企业发生的期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。
按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。
但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。
企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去。
例如，总部某处室领导兼任某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么这位负责人的有关费用可以分摊一部分到房地产成本中去。
期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除，而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额，从而达到节税目的。
房地产开发土地增值税税收清算筹划
关键词:房地产;税收;土地增值税;税收筹划税收是影响企业发展的重要因素之一，进行税收筹划不但能够有效减少企业的税收支出，为企业带来更大的经济效益，而且对于企业财务管理水平的提高和保障企业的市场竞争力具有重要意义。
作为我国国民经济的重要支柱产业，房地产企业需要解决的税问题也有很多，比如增值税、企业所得税、土地使用税、土地增值税等，其中土地增值税是房地产企业众多税收问题中的重点，对于企业的经济效益的提高、企业发展以及提高房地产企业的核心竞争力具有重要意义［1］。
2019年我国土地增值税新管理规程的提出对房地产企业的税收提出了新的挑战，因此房地产企业必须要提高财政管理水平，加强对土地增值税的税收清算才能够实现可持续发展［2］。
一、房地产开发企业的土地增值税税收清算中存在的问题(一)土地增值税清算机制不完善，税收清算意识不够强就目前而言，很多房地产企业的管理对于土地增值税的清算都没有深刻的认识，也没有意识到对土地增值税进行清算的重要性，对于企业土地增值税的清算工作也不够重视，因此也没有具备完善的土地增值税清算机制。
每提到对于土地增值税的清算筹划通常都会想到财务部门，觉得这应该是财务部门负责的工作，但土地增值税的筹划是涉及企业各个部门的。
如果没有健全的土地增值税清算机制，房地产企业的清算工作也很难展开。
因此未来确保房地产企业的土地增值税税收清算工作的顺利展开以及未来能够达到理想的清算结果，建立起健全完善的土地增值税清算机制是非常有必要的。
很多企业内部各个部门之间没有进行合理协作和实现信息共享，这也很大程度上为企业土地增值税的清算增加了难度。
目前我国土地增值税的税收发展研究现状还处在初探阶段，很多企业对于税收筹划的意识都比较弱，在很大一部分企业的观念中，进行土地增值税税收筹划反而还要花费更多的成本，而偷税、漏税则会更加方便，受到的惩罚程度也比较轻，这也是很多企业对税收筹划不够重视的主要原因之一。
另外还有很多企业在进行清算时并未对整个开发流程进行考虑，没有全局意识，为了实现土地增值税的融资功能以及降低土地增值税税额，对土地增值税的清算工作进行混淆，对管理费用和开发费用以及虚增开发成本等进行干预。
土地增值税纳税筹划【精品发布】
土地增值税纳税筹划【精品发布】一、房地产开发企业出售写字楼（房产）的纳税筹划【案例1】K企业是A公司下属的一家全资房地产开发企业，2010年开发了一幢写字楼，实际造价（开发成本）为200000000元，预计售价为350000000元。
其中拟20%售给关联公司D公司作为办公场所，其余部分对外出售。
计算土地增值税时不考虑其他扣除成本。
方案一：K公司直接将写字楼售给D公司。
土地增值额为=（350000000-200000000）×20%=30000000（元）土地增值率为=350000000÷200000000=75%应缴纳土地增值税=30000000×40%-40000000×5%=10000000（元）方案二：将拟售给D 公司部分写字楼先转为自用后分立，由D公司受让兼并分立企业。
1、K公司将拟售给D公司部分写字楼先转为自用，作为其自用的固定资产（入账价值20000000元）。
根据国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函［2008］828号）规定：“自建商品房转为自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算”。
这就是说房地产开发企业将其开发的部分房地产转为自用或出租等商业用途时，不需计缴该部分房产的企业所得税和土地增值税。
2、将K公司分立为两个公司，分立新设一个全资子公司（E公司），并由E公司拥有写字楼。
由于K公司分立过程中需对房产、土地进行分割，分立时K公司未取得相应的收入和其他经济利益，也没有实现土地转让增值额。
因此，K公司分立对房产、土地的分割，不属土地增值税的征税范围，无须缴纳土地增值税（即通过企业分立转移到E 公司的写字楼不征收土地增值税）。
3、分立结束后，D公司受让兼并E公司。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税［1995］48号）规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
浅析土地增值税清算税收筹划
浅析土地增值税清算税收筹划土地增值税是指在一定时期内，土地使用权有所增值的，按照法定程序，依法向国家上缴的税款。
在中国，土地增值税是一项重要的税收制度，该税种有助于调节土地资源的有效利用，遏制土地投机行为，促进城市土地的合理利用。
土地增值税的清算也是政府实施税收筹划的重要手段之一。
本文将从土地增值税的基本情况、清算方式和税收筹划等方面，对土地增值税的税收筹划进行浅析。
一、土地增值税的基本情况土地增值税是由国家对土地使用权流转和转让进行征收的一种税收，是以土地增值额为征税对象，按照一定比例进行征收的税收制度。
土地增值税的税率一般是按照土地增值额的一定比例来确定，具体税率在不同地区可能会有所不同。
土地增值税的征收主体一般是国家税务机关，其管理和监督层级也比较严格。
土地增值税是一种间接税，一般是在土地转让的时候才会征收。
土地的增值额是指土地的转让价款与土地取得价格之差。
当土地使用权流转或者转让的时候，需要按照土地的增值额向国家上缴土地增值税。
需要注意的是，土地增值税是在土地的转让过程中向国家上缴的税款，而不是在土地持有期间向国家上缴的税款。
土地增值税的征收对象主要是土地使用权的流转和转让行为。
包括土地使用权出让、承包、转让、抵押等所有涉及土地使用权的流转行为，都可能会触发土地增值税的征收。
而土地增值税的征收主要是为了调节土地资源的有效利用，遏制土地投机行为，促进城市土地的合理利用。
二、土地增值税的清算方式土地增值税的清算方式主要有两种，一种是实收法，另一种是估算法。
实收法是指根据实际转让的土地增值额来计算土地增值税的清算额度，按照一定比例进行征收。
这种方式清算出的税收额度相对准确，但需要严格的监管和纳税人的配合。
估算法是指当土地的转让价格无法确定时，可以依据相关规定和土地的实际情况，对土地增值额进行估算，然后按照一定比例进行征收。
这种方式相对来说更为灵活，适用范围更广，但对于税务部门的征收能力和管理水平有一定的要求。
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土地增值税清算指南与纳税筹划(DOC 50页)土地增值税清算指南与纳税筹划推荐开征土地增值税的目的（1）为了增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度，规范房地产市场。
（2）为了限制房价上涨过快，抑制炒买炒卖房地产的行为。
（3）为了提高我国土地的利用效率。
（4）为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。
主要亮点有两个，其一是按照房产销售增值额的高低实行差别累进税率；二是对于不同类型的房产实行差别税率。
征税方法：实行先预征，后清算，多退少补。
国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发[2010]10号）提高战略级别的严厉性（体现在两个方面）：（一）将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的社会危害性评级最严厉的一次。
（二）首次将问责机制提到文件的“第二条”，通知强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”，并且让监察部介入。
这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。
遏制房价过快上涨的四大手段：一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。
还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。
二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。
通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。
为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
（1）除保障性住房外；保障性住房不预征；（2）东部地区省份预征率不得低于2%；（3）中部和东北地区省份不得低于1.5%；（4）西部地区省份不得低于1%；各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
三、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。
对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。
为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。
四、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》，提高清算工作水平。
对清算工作开展情况进行有力的督导检查，建立问责机制，积极推动土地增值税清算工作，提高土地增值税征管水平。
《2010年税收专项检查工作方案》——土地增值税部分1、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。
2、是否不按规定进行成本分摊，增值额的计算是否正确。
国税发（2009）31号文3、对普通标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅与普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税。
国税发（2009）91号文4、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不进行土地增值税的清算。
5、是否不按规定确定土地增值税的清算单位。
国税发（2006）187号文6、是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离，超过贷款期限的利息和罚息是否税前剔除。
国税函[2010]220号7、土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税。
《关于土地增值税清算政策的回顾》1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文）；2、2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）；3、2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）；4、2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号）；5、2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）；6、2009年5月20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）；7、2010年5月19日，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号）；8、2010年5月25日，国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）。
第一节土地增值税概述（上）一、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
（一）纳税人：（二）征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。
1、“国有土地”是指法律规定属于国家所有的土地。
2、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。
（三）征税范围的界定：1．土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为征税。
只对转让国有土地使用权征税，转让集体所有土地是违法行为；2．土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。
不包括出让；不包括未转让；3．土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。
虽转让未取得收入不征税。
二、收入总额的确认（一）《清算管理规程》：审核收入情况时，应结合房产销售分户明细表、销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，以实测面积确认收入。
（二）220号函：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；合同所载房面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。
（三）视同销售和自用房地产的收入确定（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、职工奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 缴纳土地增值税。
（六种）国税发[2006]187号，国税函（2009）3号，财企（2009）242号（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果土地使用权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。
三、扣除项目内容：扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本（一）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
包括地价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。
国税发[2009]31号，国税函[2010]220号1.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
2.是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
3.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
国税函[2010]220号（二）房地产开发成本1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（1）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（2）企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费。
（3）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（4）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
《清算管理规程》：审查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
2.前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
临时性的3.基础设施费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
审查时应当重点关注：（1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
（2）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
（3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
国税发[2009]31号4.建筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（1）发生的费用是否与工程结算报告（书）、工程决算报告（书）、审计报告、工程施工合同记载的内容相符。
（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
甲供材料（3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
（4）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具（例，铝合金门窗）。
5.公共配套设施费：指在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
国税发[2009]31号，国税函[2010]220号（2）是否将房地产开发费用计入公共配套设施费。
（3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第32条：（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，经中介机构鉴证后可按预算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
——计算土地增值税时，无发票不得扣除。
提示：国税发[2006]31号：1、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
例、甲房地产公司开发的某新建小区地处郊区，城市配套设施较差，为提高小区的服务功能，规划建设一所小学校，建设总投资3000万元，市财政局同意用教育经费给予补偿2400万元，补偿款已存入银行，其余由甲公司自行解决。