成本逼近法(土地增值收益率确定)

成本逼近法(土地增值收益率确定)

第一节成本逼近法概述

一、成本逼近法的概念

成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。二。适用范围

由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。因此，使用成本近似法有一定的局限性。一般成本近似法适用于:1。新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；

2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。三、成本逼近法的基本公式

v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？

其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润

R3-土地增值；土地成本价

第2节成本逼近法评估程序和方法

一、成本法评估步骤

1.判断待估土地是否适用成本逼近法；

2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；

3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利

息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；

6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。(1)征地费的概念

征地费是支付给原土地使用者的征地费用。(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法

征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。

1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。具体如下:(1)征地费用

根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。因为它与被征用土地的原始收入有关，所以可以认为它包括一定的级差地租。

根据《土地管理法》第47条，“耕地征收补偿费为耕地被征收前三年平均产值的6-10倍；被征用耕地的安置补助费，按照被征用耕地的数量除以被征用单位在被征用前的人均耕地数量计算。每一个被安置的农业人口的安置补偿标准是被征用耕地前三年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。支付土地补偿费和安置补助费后，安置仍无必要。

1

对于维持原有生活水平的农民，经省人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征用土地前三年平均年产值的30倍。

地上附着物和青苗补偿是对已投入土地但未被被征地单位收回的资金的补偿，类似于地租中包含的投资补偿部分。(2)相关税费

A.占用耕地时征收耕地占用税

根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位或个人，必须缴纳耕地占用税，耕地占用税是按照规定的税额对实际占用的耕地征收的。b .占用耕地时的土地复垦费

根据《土地管理法》第31条，国家对占用耕地实行补偿制度，即非农业建设经批准占用耕地的，占用耕地的单位应当按照“占多少、开垦多少”的原则，负责开垦相当于占用耕地数量和质量的耕地；不具备复垦条件或者耕地不符合要求的，按照省、自治区、直辖市的规定缴纳土地复垦费，专项资金用于新增耕地的复垦。对于土地收购方来说，该费用也是收购土地必须支付的费用，通常称为土地复垦费，应根据耕地复垦所需的投入成本进行计算。新菜地开发建设资金占用菜地

根据《关于印发(1985)农图字诺的通知》的规定。土地使用单位凭农牧渔业部、国家计委、商务部颁发的土地使用证，向国家缴纳新的菜地开发建设基金，用于经批准征用连续三年以上建设蔬菜种植或鱼虾

养殖的商品菜地和集约化鱼塘。

新菜地开发建设基金的征收标准因城市规模而异。国家规定，在城市郊区征用一亩菜地，如果城市人口超过100万，将支付7000至1万元。如果城市人口在50万至100万之间，将支付5000至7000元人民币；城市人口不足50万的，缴纳3000元至5000元。各省、自治区、直辖市可在上述定额的基础上，根据本辖区城市菜地的建设基础和生产条件，制定具体的城郊和远郊划分标准。d .土地征用管理费

征地管理费由各级国土资源管理部门根据建设用地审批权限征收。征收标准为征地补偿总额的1.4%至2.1%。县级以上人民政府土地管理部门负责组织和处理各类建设项目的征地事宜，土地使用单位按征地总费用的一定比例向土地管理部门缴纳管理费。

e .政府规定的其他相关税费。

2 .城镇国有土地征用费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括房屋和构筑物的拆迁费

补偿费、安置补助费及相关税费。

(一)房屋、构筑物拆迁补偿按照当地拆迁补偿标准或应支付的客观费用确定。拆迁安置补助费应按当地政府的规定执行。这两部分用于获得支付给原土地使用者的已使用城市土地的拆迁补偿，即原城市土地使用者土地投资未收回部分的补偿。(2)相关税费

一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费。

3.从市场上取得土地使用权时，土地收购费是土地使用权的收购价格(应当是客观合理的公开市场价格，而不是特殊交易)。同时，要注意

地价的内涵，如是否包含地价，避免土地开发费和土地增值收益的重复计算。注意:

1.征地费为评估日的置换费，即根据评估日的相关规定和价格水平确定

企业实际征地时，征地费的收费项目和收费标准不能按实际投资计算。

2

由于企业可能是在十多年前甚至几十年前收购了土地，所以很难按照当时的标准来计算，不符合土地估价的原则。

2.在实际操作中，上述税费必须是正常的税费，其他非正常支出，如闲置土地收购费，不能计算在内。

收入成本。

3.在实际操作中，同一地区或类似地区的征地费的平均价格作为待估宗地的征地费。三。土地开发费

(一)土地开发费的概念

土地开发费理论上被视为土地资本，土地开发部门开展的最低土地开发项目和投资资金应被视为土地资产。城市的配套设施、市政服务和费用也应计入土地开发总成本。

(二)土地开发费的内容

取得土地后，开发成本有三种:基础设施配套费、公用事业建设配套费和住宅开发配套费。

1.基础设施配套费。基础设施通常被概括为“三环一平”和“七环一平”。