四川绵阳仙海风景区前期策划报告
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Code of this report | 17
绵阳市概况
经济发展：城市经济增长势头强劲
数据来源：绵阳市统计信息网
2010年，全市实现GDP960.2亿元，增长15.3%，比2009年提高0.9个百分点。
2011年，绵阳市全年实现国民生产总值GDP1189.1亿元，增长15.2%，居全
省第二位，比年初下达的奋斗目标高出1.2个百分点。GDP总量首次突破千亿 大关。
世界级旅游风景区
国家级旅游风景区
省/市级旅游风景区
满足区域消费旅游风景区
人文风情，历史文化底蕴
主题产品
商务度假
自然资源
辐射周边区域、以商务会议度假为核心的休闲旅游区
Code of this report | 23
Part 1.
区域宏观概况
Part 1.1 绵阳城市概况
Part 1.2 仙海风景区概况 Part 1.3 仙海区未来规划
深圳湖心岛
Code of this report | 5
旅游市场定位
旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，会形成不同层次的度假区 和消费模式，覆盖不同范围的客户群体。
弱
世界级旅游风景区
资源条件进一步提升，强大的辐射力吸引着各个 层面的客户 国家级旅游风景区
广泛市场
区域市场
具备强势资源和吸引力，综合满足 市场需求 省/市级旅游风景区
Code of this report | 21
仙海风景区概况
风景区现状：基础设施初具规模，并且风景区内已有多个地产项目处于 开发中。
开发现状 仙海核心已有部分土地出让或二次转让， 出让土地大部分集中在仙海湖西岸，现 已基本建成或过规划设计的用地主要有： 入口广场（已建），武培中心（已建）、 国培中心（已建）、绿岛别墅区（已规 划）沙滩浴场（已规划）
绵阳仙海风景区项目沟通稿
[四川中原.大四川部.绵阳项目组]
sichuan.3.2013
前言 Part 1.
旅游市场定位与旅游地产发展模式 区域宏观概况
Part 2.
Part 3. Part 4.
区域自身价值判断
可借鉴案例额分析 项目总体发展思路建议
© Copyright Centaline Group, 2009
直接借力旅游资源
商务度假地产开发模式 旅游休闲地产开发模式
Code of this report | 12
旅游地产发展模式
小结
1
旅游业随着经济的发展，其市场发展前景较好。 旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，会形成不同层次的度假区和消 费模式，覆盖不同范围的客户群体。
2
3
商业地产发展模式根据其自身拥有的核心驱动力，可以分为人文旅游地 产开发模式、主题产品地产开发模式、休闲旅游地产开发模式，商务度 假地产开发模式。
人文旅游地产开发模式
主题产品旅游地产开发模式
先大手笔开发大型旅游项目，以旅游带活周边 房产，再于景区附近开发景区住宅。这类房地 产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往巨
资投入造势景区，改善区域基础设施条件和环
境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物 流，将生地变成旅游熟地和旺地，促使景区附 近地产升值后，进行房地产开发。
Code of this report | 18
Part 1.
区域宏观概况
Part 1.1 绵阳城市概况
Part 1.2 仙海风景区概况 Part 1.3 仙海区未来规划
Code of this report | 19
仙海风景区概况
四川省唯一一个国家级水利风景区，景区拥有优质的水资源景观。
绵阳仙海风景区位于四川盆地 西北部，绵阳城区东北部，是 四川省唯一一个国家级水利风 景区。 风景区是依托武引工程沉抗水 库（仙海湖）建立的省级水利 风景区，是绵阳的六大旅游经 济开发区之一。 风景区总面积63k㎡，其中水 面面积6k㎡，有大小岛屿40余 座。 风景区连续三年被绵阳市评为 十佳风景区。
旅游地产发展模式
旅游地产开发模式分类
随着人们物质生活的极大丰富，对精神享受的要求也越来越高，旅居、养老、 运动、商务、养生等都随着时代的进步而愈加多样化，注重生态的旅游地产在 人们的这种需求下得到了迅速的发展。如今国内的旅游地产开发模式可以分为 以下几种：
人文旅游地产
休闲旅游地产
商务旅游地产
旅游度假地产
国内旅游市场业正在经历历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形 态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生 关系，而非简单升级
国内趋势
观光 旅游
度假 旅游
休闲 旅游
背景资料： 国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主 要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游 的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上 则开始进入成熟的度假经济时期
Code of this report | 14
绵阳市概况
绵阳：我国重要的科技城，四川省历史文化名城
区位概况 国家重要的国防 工业和科研生产基 地 四川省第二大城 市 具备发展成为四 川省副中心的条件 成渝经济区内的 第三大城市。 绵阳市是四川省中北部地区的中心城市， 内地九个开放城市之一。做为一座新兴的科 学城、电子城，是全省仅次于成都的第二大 城市。绵阳是全省南北向经济走廊北端的重 点城市，素有川北重镇之称，也是未来川北 地区的中心城市。
Code of this report | 10
旅游地产发展模式
旅游地产开发模式的核心驱动力
人文资 源驱动
人文旅游地产开发模式：民 俗村，名胜观光旅游区。
主题产 品驱动
核心 驱动力
主题产品旅游地产开发模式 ：主题公园
商务活 动驱动
自然资 源驱动
商务度假地产开发模式：商 务旅游度假村
旅游地产开发的 四种核心驱动力
仙海风景区的基础设施建设已初具规模，环 湖公路已经投入使用，自来水厂、天然气配 气站、污水处理厂等基础设施也已交付使用。
香格翠丽别墅项 目 仙海湖体育公园项 目
Code of this report | 22
仙海风景区概况
根据仙海风景区发展现状结合不同等级风景区研判标准，本案所在风 景区仅能满足区域消费者需求的省市风景区。
根据旅游地产开发特点可以分自身营造旅游资源和借力现有资源两种方 式
4
Code of this report | 13
Part 1.
区域宏观概况
Part 1.1 绵阳城市概况
Part 1.2 仙海风景区概况 Part 1.3 仙海区未来规划
© Copyright Centaline Group, 2009
•交通完善，出入便捷，或航线直达以及拥有旅游专线。 •拥有国家级别资源实体，并且资源实体总类繁多。
2
•国家级 旅游区
•拥有特色主题，具有一定的独创性和不可复制性
• 成都青城山风景区
•交通便捷，拥有一级公路或者高级巷道。市场辐射力强。
3
• 省/市 级旅游 区
• 具有一定的资源实体。并且资源实体完整，保持原始形态与结构 •有一定特色，并且初步形成主题。 •交通便捷，对周边城市构成影响力。
© Copyright Centaline Group, 2009
Code of this report | 24
仙海风景区未来规划
政府规划：打造以生态旅游为主题的商务会展、休闲度假及高尚居住综 合区为一体的国家级水利风景区。
近期规划 旅游景点地产 （2005-2010）
成为绵阳集成度地区商务度假中心，年 接待量为39万人次；
成为中国西南地区的商务会展中心，提
远期规划 （2016-2020
升维
系商务会展频率，年接待量达到 69万人次；
Code of this report | 25
仙海风景区未来规划
仙海风景区整体规划及区域划分：本案所在区域为主题营造区和蜀中商 业区；
本案
酒店 区
休闲 区
根据政府规划，仙海湖风景区被划分 为4大区域： 主题营造区:位于风景区入口处，功 能打造景区形象和定义主题。 核心风景区：拥有景区最核心的景 观水利资源。 生态休憩区：主要功能为景区娱乐 及休疗养区 商务活动区：该区域分两部分打造， 商务酒店区和商务休闲区 蜀中商业区：主要功能为游乐，服 务及商业。
Code of this report | 4
世界趋势
观光旅游→休闲旅游→度假旅游
旅游市场定位
旅游景区划分
1
• 世界 级旅游 区
• 观赏游憩价值极高，同时具有极高历史价值，文化价值，或其中 一类具有世界意义 •有大量珍贵物种，或景观奇特，或有世界级资源实体。
• 三亚旅游风景区
•年接待海内外游客60万人次以上，其中海外旅游者5万人次以上。
旅游休闲地产开发模式：休 闲风景观光旅游区
Code of this report | 11
旅游地产发展模式
旅游地产开发模式的开发特点
自我营造旅游资源
商务度假和休闲旅游这两种开发模式不要打 造旅游资源，可以直接依托现有的旅游资源 和旅游景区开发景区地产项目；这类开发模 式在开发时需要注重项目于景区属性的契合 度。
Code of this report | 15
绵阳市概况
对外交通：高速、铁路、航空，完善的交通体系有力的提升的绵阳与 省内乃至省外各个城市的联系
绵阳机场
绵阳交通概况： 绵阳距离成都110 公里，距离德阳45 公里。距离重庆 360公里。 现有成绵高速、 成绵高速辅道、绵 遂高速、宝成铁路、 108国道。 绵阳南郊机场拥 有多条航班直飞北 上广等一线城市。 规划在建中成绵 乐高铁。
Code of this report | 20
仙海风景区概况
区域交通：临近绵阳市城区，交通便利。
区位概况 仙海水利风景区位于绵阳市中心东北角， 距绵阳市中心大约30分钟车程 景区距绵阳4A级机场20公里，距省会城 市成都仅110公里，绵梓一级公路直达景区， 从绵阳出发，有两路公共汽车通达景区。 仙海风景区地处九寨沟、黄龙、峨眉山、 剑南蜀道等黄金旅游环线的中心地带。是川 西北大旅游区线上的中转站，游客休整的集 散中心。
2010年5月30日第一届世界旅游大会
中国将发展旅游业纳入国家战略体系，旅游业将迎来一个新的黄金发展期
国家旅游局 局长 邵琪伟
中国是亚洲最大的客源市场
Biblioteka Baidu
世界旅游业理事会总裁兼首席执行官 鲍姆加藤
2015年中国将成为世界最大旅游目的地国家
世界旅游发展组织
Code of this report | 9
Code of this report | 16
绵阳市概况
城市规划：未来的四川省副城市中心
绵阳城市规划 城市定位：根据 绵阳市总体规划 （2007-2020）， 将绵阳定位为“中 国科技城、四川省 副中心城市、中国 旅游和宜居名城” 规划人口：预计2020年，绵阳城市人口规模为 118万人，用地规模116平方公里 规划目标：以科技创新为先导，以工业为核心 的中国科技城；以高新技术产业、现代制造业为 主导的现代化城市；集科技、多远文化、山水景 观、自然生态特色为一体的山水文化宜居名城
前言.
旅游市场定位与旅游地产发展模式
第一部分 旅游市场定位 第二部分 旅游地产发展模式
© Copyright Centaline Group, 2009
Code of this report | 8
旅游地产发展模式
旅游地产发展背景
旅游地产是朝阳产业，旅游资源与土地资源的不可复制和不可再生性决定了旅游地产 的美好前景。相关数据表明，全世界目前已有1000万个家庭和个人购买了旅游度假房 产和度假权益。预计在未来10年，中国将有500万个家庭参与到旅游地产购买行列，以 每家出资20万元计算，将产生价值10000亿元的市场需求。 旅游业成为世界第一大产业
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前言.
旅游市场定位与旅游地产发展模式
第一部分 旅游市场定位 第二部分 旅游地产发展模式
© Copyright Centaline Group, 2009
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旅游市场定位
当人均收入达到一定比例后，能够有效刺激旅游行为消费。
本地需求
产品及客群的针对 强 性
一般性资源，具备部分休闲度假功能
Code of this report | 6
旅游市场定位
小结
1
当人均收入达到一定比例后，能够有效刺激旅游行为消费。
2
旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，会形成不同层次的度假 区和消费模式，覆盖不同范围的客户群体。
7
Code of this report | 7
绵阳市概况
经济发展：城市经济增长势头强劲
数据来源：绵阳市统计信息网
2010年，全市实现GDP960.2亿元，增长15.3%，比2009年提高0.9个百分点。
2011年，绵阳市全年实现国民生产总值GDP1189.1亿元，增长15.2%，居全
省第二位，比年初下达的奋斗目标高出1.2个百分点。GDP总量首次突破千亿 大关。
世界级旅游风景区
国家级旅游风景区
省/市级旅游风景区
满足区域消费旅游风景区
人文风情，历史文化底蕴
主题产品
商务度假
自然资源
辐射周边区域、以商务会议度假为核心的休闲旅游区
Code of this report | 23
Part 1.
区域宏观概况
Part 1.1 绵阳城市概况
Part 1.2 仙海风景区概况 Part 1.3 仙海区未来规划
深圳湖心岛
Code of this report | 5
旅游市场定位
旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，会形成不同层次的度假区 和消费模式，覆盖不同范围的客户群体。
弱
世界级旅游风景区
资源条件进一步提升，强大的辐射力吸引着各个 层面的客户 国家级旅游风景区
广泛市场
区域市场
具备强势资源和吸引力，综合满足 市场需求 省/市级旅游风景区
Code of this report | 21
仙海风景区概况
风景区现状：基础设施初具规模，并且风景区内已有多个地产项目处于 开发中。
开发现状 仙海核心已有部分土地出让或二次转让， 出让土地大部分集中在仙海湖西岸，现 已基本建成或过规划设计的用地主要有： 入口广场（已建），武培中心（已建）、 国培中心（已建）、绿岛别墅区（已规 划）沙滩浴场（已规划）
绵阳仙海风景区项目沟通稿
[四川中原.大四川部.绵阳项目组]
sichuan.3.2013
前言 Part 1.
旅游市场定位与旅游地产发展模式 区域宏观概况
Part 2.
Part 3. Part 4.
区域自身价值判断
可借鉴案例额分析 项目总体发展思路建议
© Copyright Centaline Group, 2009
直接借力旅游资源
商务度假地产开发模式 旅游休闲地产开发模式
Code of this report | 12
旅游地产发展模式
小结
1
旅游业随着经济的发展，其市场发展前景较好。 旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，会形成不同层次的度假区和消 费模式，覆盖不同范围的客户群体。
2
3
商业地产发展模式根据其自身拥有的核心驱动力，可以分为人文旅游地 产开发模式、主题产品地产开发模式、休闲旅游地产开发模式，商务度 假地产开发模式。
人文旅游地产开发模式
主题产品旅游地产开发模式
先大手笔开发大型旅游项目，以旅游带活周边 房产，再于景区附近开发景区住宅。这类房地 产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往巨
资投入造势景区，改善区域基础设施条件和环
境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物 流，将生地变成旅游熟地和旺地，促使景区附 近地产升值后，进行房地产开发。
Code of this report | 18
Part 1.
区域宏观概况
Part 1.1 绵阳城市概况
Part 1.2 仙海风景区概况 Part 1.3 仙海区未来规划
Code of this report | 19
仙海风景区概况
四川省唯一一个国家级水利风景区，景区拥有优质的水资源景观。
绵阳仙海风景区位于四川盆地 西北部，绵阳城区东北部，是 四川省唯一一个国家级水利风 景区。 风景区是依托武引工程沉抗水 库（仙海湖）建立的省级水利 风景区，是绵阳的六大旅游经 济开发区之一。 风景区总面积63k㎡，其中水 面面积6k㎡，有大小岛屿40余 座。 风景区连续三年被绵阳市评为 十佳风景区。
旅游地产发展模式
旅游地产开发模式分类
随着人们物质生活的极大丰富，对精神享受的要求也越来越高，旅居、养老、 运动、商务、养生等都随着时代的进步而愈加多样化，注重生态的旅游地产在 人们的这种需求下得到了迅速的发展。如今国内的旅游地产开发模式可以分为 以下几种：
人文旅游地产
休闲旅游地产
商务旅游地产
旅游度假地产
国内旅游市场业正在经历历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形 态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生 关系，而非简单升级
国内趋势
观光 旅游
度假 旅游
休闲 旅游
背景资料： 国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主 要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游 的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上 则开始进入成熟的度假经济时期
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绵阳市概况
绵阳：我国重要的科技城，四川省历史文化名城
区位概况 国家重要的国防 工业和科研生产基 地 四川省第二大城 市 具备发展成为四 川省副中心的条件 成渝经济区内的 第三大城市。 绵阳市是四川省中北部地区的中心城市， 内地九个开放城市之一。做为一座新兴的科 学城、电子城，是全省仅次于成都的第二大 城市。绵阳是全省南北向经济走廊北端的重 点城市，素有川北重镇之称，也是未来川北 地区的中心城市。
Code of this report | 10
旅游地产发展模式
旅游地产开发模式的核心驱动力
人文资 源驱动
人文旅游地产开发模式：民 俗村，名胜观光旅游区。
主题产 品驱动
核心 驱动力
主题产品旅游地产开发模式 ：主题公园
商务活 动驱动
自然资 源驱动
商务度假地产开发模式：商 务旅游度假村
旅游地产开发的 四种核心驱动力
仙海风景区的基础设施建设已初具规模，环 湖公路已经投入使用，自来水厂、天然气配 气站、污水处理厂等基础设施也已交付使用。
香格翠丽别墅项 目 仙海湖体育公园项 目
Code of this report | 22
仙海风景区概况
根据仙海风景区发展现状结合不同等级风景区研判标准，本案所在风 景区仅能满足区域消费者需求的省市风景区。
根据旅游地产开发特点可以分自身营造旅游资源和借力现有资源两种方 式
4
Code of this report | 13
Part 1.
区域宏观概况
Part 1.1 绵阳城市概况
Part 1.2 仙海风景区概况 Part 1.3 仙海区未来规划
© Copyright Centaline Group, 2009
•交通完善，出入便捷，或航线直达以及拥有旅游专线。 •拥有国家级别资源实体，并且资源实体总类繁多。
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•国家级 旅游区
•拥有特色主题，具有一定的独创性和不可复制性
• 成都青城山风景区
•交通便捷，拥有一级公路或者高级巷道。市场辐射力强。
3
• 省/市 级旅游 区
• 具有一定的资源实体。并且资源实体完整，保持原始形态与结构 •有一定特色，并且初步形成主题。 •交通便捷，对周边城市构成影响力。
© Copyright Centaline Group, 2009
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仙海风景区未来规划
政府规划：打造以生态旅游为主题的商务会展、休闲度假及高尚居住综 合区为一体的国家级水利风景区。
近期规划 旅游景点地产 （2005-2010）
成为绵阳集成度地区商务度假中心，年 接待量为39万人次；
成为中国西南地区的商务会展中心，提
远期规划 （2016-2020
升维
系商务会展频率，年接待量达到 69万人次；
Code of this report | 25
仙海风景区未来规划
仙海风景区整体规划及区域划分：本案所在区域为主题营造区和蜀中商 业区；
本案
酒店 区
休闲 区
根据政府规划，仙海湖风景区被划分 为4大区域： 主题营造区:位于风景区入口处，功 能打造景区形象和定义主题。 核心风景区：拥有景区最核心的景 观水利资源。 生态休憩区：主要功能为景区娱乐 及休疗养区 商务活动区：该区域分两部分打造， 商务酒店区和商务休闲区 蜀中商业区：主要功能为游乐，服 务及商业。
Code of this report | 4
世界趋势
观光旅游→休闲旅游→度假旅游
旅游市场定位
旅游景区划分
1
• 世界 级旅游 区
• 观赏游憩价值极高，同时具有极高历史价值，文化价值，或其中 一类具有世界意义 •有大量珍贵物种，或景观奇特，或有世界级资源实体。
• 三亚旅游风景区
•年接待海内外游客60万人次以上，其中海外旅游者5万人次以上。
旅游休闲地产开发模式：休 闲风景观光旅游区
Code of this report | 11
旅游地产发展模式
旅游地产开发模式的开发特点
自我营造旅游资源
商务度假和休闲旅游这两种开发模式不要打 造旅游资源，可以直接依托现有的旅游资源 和旅游景区开发景区地产项目；这类开发模 式在开发时需要注重项目于景区属性的契合 度。
Code of this report | 15
绵阳市概况
对外交通：高速、铁路、航空，完善的交通体系有力的提升的绵阳与 省内乃至省外各个城市的联系
绵阳机场
绵阳交通概况： 绵阳距离成都110 公里，距离德阳45 公里。距离重庆 360公里。 现有成绵高速、 成绵高速辅道、绵 遂高速、宝成铁路、 108国道。 绵阳南郊机场拥 有多条航班直飞北 上广等一线城市。 规划在建中成绵 乐高铁。
Code of this report | 20
仙海风景区概况
区域交通：临近绵阳市城区，交通便利。
区位概况 仙海水利风景区位于绵阳市中心东北角， 距绵阳市中心大约30分钟车程 景区距绵阳4A级机场20公里，距省会城 市成都仅110公里，绵梓一级公路直达景区， 从绵阳出发，有两路公共汽车通达景区。 仙海风景区地处九寨沟、黄龙、峨眉山、 剑南蜀道等黄金旅游环线的中心地带。是川 西北大旅游区线上的中转站，游客休整的集 散中心。
2010年5月30日第一届世界旅游大会
中国将发展旅游业纳入国家战略体系，旅游业将迎来一个新的黄金发展期
国家旅游局 局长 邵琪伟
中国是亚洲最大的客源市场
Biblioteka Baidu
世界旅游业理事会总裁兼首席执行官 鲍姆加藤
2015年中国将成为世界最大旅游目的地国家
世界旅游发展组织
Code of this report | 9
Code of this report | 16
绵阳市概况
城市规划：未来的四川省副城市中心
绵阳城市规划 城市定位：根据 绵阳市总体规划 （2007-2020）， 将绵阳定位为“中 国科技城、四川省 副中心城市、中国 旅游和宜居名城” 规划人口：预计2020年，绵阳城市人口规模为 118万人，用地规模116平方公里 规划目标：以科技创新为先导，以工业为核心 的中国科技城；以高新技术产业、现代制造业为 主导的现代化城市；集科技、多远文化、山水景 观、自然生态特色为一体的山水文化宜居名城
前言.
旅游市场定位与旅游地产发展模式
第一部分 旅游市场定位 第二部分 旅游地产发展模式
© Copyright Centaline Group, 2009
Code of this report | 8
旅游地产发展模式
旅游地产发展背景
旅游地产是朝阳产业，旅游资源与土地资源的不可复制和不可再生性决定了旅游地产 的美好前景。相关数据表明，全世界目前已有1000万个家庭和个人购买了旅游度假房 产和度假权益。预计在未来10年，中国将有500万个家庭参与到旅游地产购买行列，以 每家出资20万元计算，将产生价值10000亿元的市场需求。 旅游业成为世界第一大产业
Code of this report | 2
前言.
旅游市场定位与旅游地产发展模式
第一部分 旅游市场定位 第二部分 旅游地产发展模式
© Copyright Centaline Group, 2009
Code of this report | 3
旅游市场定位
当人均收入达到一定比例后，能够有效刺激旅游行为消费。
本地需求
产品及客群的针对 强 性
一般性资源，具备部分休闲度假功能
Code of this report | 6
旅游市场定位
小结
1
当人均收入达到一定比例后，能够有效刺激旅游行为消费。
2
旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，会形成不同层次的度假 区和消费模式，覆盖不同范围的客户群体。
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