上海地铁商业研究报告45页PPT
地铁商业报告
地铁商业报告一、报告背景地铁作为城市常见的公共交通工具，每天都有大量人流的涌入和流出。
因此，在地铁里进行商业活动，可以充分满足人们的消费需求，同时也有利于商家推广品牌，增加销售量。
本次报告旨在分析地铁商业的现状及未来发展趋势，为商家和投资者提供有关信息和建议。
二、地铁商业现状分析1.商业形态多样：地铁商业形式主要包括广告投放、票务销售、商业设施、零售业态等，可依据各地实际情况进行选择和组合。
2.客流量大：地铁客流量大，具有广泛的覆盖面和多元化客群。
利用地铁商业可以让品牌进入不同人群的视线，实现有效的品牌推广。
3.区位优势：地铁位于市中心及市中心周围，交通配套配套完善，具有政策支持、商业环境好、市场潜力大等优势。
4.收益稳定：地铁商业的收益相对稳定，一般会采用租赁收入和服务费等模式，保证商家在地铁里设立门店的稳定的利益收入。
三、地铁商业未来趋势1.创新：随着互联网、智能化、数字化技术的应用，地铁商业模式在未来可能更趋于智能化、互动化、集成化等方向。
2.多元化业态：未来地铁商业发展还会涌现更多的业态和品牌，机会与挑战并存，需要企业根据市场需求和消费者需求进行差异化经营。
3.品质提升：提升服务质量，提高商业设施的互动性、融合性和创意性等，满足现代消费者的多样化消费需求和个性化体验。
4.运营管理：加强人力、设备和系统的管理与升级，提高运营效率，创造更加智慧、绿色和安全的地铁商业环境。
四、未来地铁商业的机遇与挑战未来地铁商业的发展面临着多重挑战，如烈的市场竞争、政策法规的约束、资金和技术等方面的压力。
同时，也面临着诸多机遇，如大量客流、政府支持、消费升级等有利于地铁商业的发展。
五、建议1.政策优惠：政府应该对地铁商业给予一定的政策支持和优惠，鼓励商家积极进入地铁商业。
2.差异化经营：商家应该根据地铁客群的不同需求和特点，进行差异性经营，提供丰富多样的产品和服务。
3.智能化投资：商家应该关注新的智能、数字技术和创新商业模式，投资运营具有差异化特点的地铁商业设施和业态。
上海徐家汇商圈市场研究分析暨宜山路站地铁商业项目定位报告(上)68页PPT
（上）
目录
PART 1 区域商业市场解读
04
PART 2 项目商业价值判断
30
PART 3 项目商业功能定位研究
46
PART 4 项目财务测算
85
PART 5 项目规划设计建议
117
PART 6 项目开发运营策略
125
附件
品牌推荐建议
134
一 市场研究
《定位报告逻辑图示》
根据上图数据显示，项目区域内消费者的出行方式中地铁交通占据绝对主力，从消费陪伴者分析图看，以上下班途中及工作 时间的日常消费比重最高，而以家人为核心的家庭式消费和以恋人为核心的约会式消费均占据一定的比例。以上下班和工作 时间为主的消费具有典型的年轻化消费的特征，通常消费金额低、频次高、类型多样。
20
继续在”田” 字区域扩容， 形成宜山路核 心消费圈。
光启城投入使用后，区域内零售餐饮、休闲娱乐商业面积将增加至12.5 万㎡ ，目前较弱的生活服务型商业将得到扩容。届时，商圈内居民、白 领等的生活消费将回归至本商圈，由此形成的商业氛围将对本项目产生 促进作用。
区域内商铺以小面积分割商铺为主，50-100㎡及以上中等规模商铺供应 较少。小商铺租金总额较低，受到商户青睐，出租率较高。
区域商业发展格局规划
大徐家汇商圈
规划范围及概况：占地约7平方公里，形 成“一圈三街多点”新格局，旨在创建世 界级城市副中心。 商圈以徐家汇六大商厦及轨交站相连接为 核心的百货业、商务办公区域和赖声川帐 篷剧场，衡山路休闲娱乐文化区域，天钥 桥路特色餐饮和商务办公区域，宜山路建 筑、装潢与家居文化区域，以及高安路、 湖南路、兴国路等地花园洋房构成的跨国 企业、国际组织地区总部的落户区域，漕 溪北路上海电影产业大厦及上海电影博物 馆、国际精品戏剧艺术中心。
上海地铁市场分析报告
上海地铁市场分析报告1.引言1.1 概述上海地铁作为中国最繁忙的城市之一的交通主力军，一直以其便捷、高效和快速成为人们出行的首选。
本文将对上海地铁市场进行深入分析，包括市场概况、现状分析以及未来发展趋势，旨在为读者提供全面的了解和洞察。
通过对市场特点的总结和发展趋势的展望，我们将提出一些建议，以期为上海地铁市场的可持续发展贡献力量。
文章结构部分的内容如下：1.2 文章结构本报告共分为引言、正文和结论三部分。
具体包括以下内容：- 引言部分将主要介绍本报告的概述，包括对上海地铁市场的简要介绍，以及本报告的目的和意义。
接着将对整篇报告的结构和内容进行概括。
- 正文部分将分为上海地铁市场概况、上海地铁市场现状分析和上海地铁市场发展趋势三个章节。
其中，上海地铁市场概况将对上海地铁市场的基本情况进行介绍，上海地铁市场现状分析将对目前市场的竞争格局、运营情况等进行深入分析，而上海地铁市场发展趋势将针对未来市场的发展方向和趋势进行展望和分析。
- 结论部分将总结上海地铁市场的特点，并提出针对市场发展所需的建议和展望。
最后对全文进行总结性的结论，对整个报告进行概括和回顾。
1.3 目的：本报告旨在分析上海地铁市场的现状和发展趋势，帮助读者深入了解该市场的特点、竞争格局以及未来的发展方向。
通过对上海地铁市场的概况、现状和发展趋势进行深入分析，为相关企业、投资者以及政府部门提供决策参考，促进地铁市场的健康发展，推动城市公共交通的提升和完善。
同时，通过对市场的分析，也能够帮助相关企业更好地把握市场机遇，提升竞争能力，实现可持续发展。
1.4 总结总结部分：通过对上海地铁市场的概况、现状分析以及发展趋势的研究，我们可以看出上海地铁市场在近年来发展迅速，成为城市快速交通的重要组成部分。
随着城市人口的增加和交通需求的不断增长，地铁市场将继续保持较高的发展潜力。
在未来的发展中，我们建议政府加大对地铁市场的投入和支持，提高地铁线路的密度和覆盖面，同时加强地铁车辆的更新和设施的改善，以满足日益增长的乘客需求。
地铁商业研究报告共37页PPT资料
地面商业具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如动脉，能加速客流， 二者相互支持。因此地面商业的发展与地铁地下商业关系密切，地上地下各商 业设施之间相互补充，能更大的方便和满足消费需求。地铁作为一种快捷、准 时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流，而客流在乘坐地铁时对某些类别的 消费潜力巨大。因此地铁商业的开发经营具有明显的交通优势,旨在对地铁相 关资源的开发有效利用客流带来的巨大市场机会.
五.地铁商业发展的要素
一、 营造良好的空间环境
不能将地下通道简单地填入商业，会丧失了商业本身所依托的环境。 从内涵上来看，商品只是商业的的一小部分，这种比重甚至随着现代消 费特征的改变还在不断减小，然而很多人仍然简单的认为商业即出售商 品的地方。因此，忽视商品之外环境的塑造，即场所吸引。缺乏场所吸 引，即使商品再好，也无法形成对消费者的有效吸引，在国内商品不够 丰富，同质化竞争激烈的情况下尤其如此。地下本身较封闭，缺乏自然 采光的特点，已经给人造成了相比地面更多的不舒适感，甚至不安全感。 即使以地上来看，如果商业缺乏有效的场所吸引，营造更好的商业环境， 也很难吸引人流。更何况在地下本身已较为压抑的环境下填充的商业了。
一早一晚
地铁商业的功能和价值
3、从客流吸引角度看，地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引，因此对 于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费，这一要求使得 地铁商业具有更强的专业性，包括商业定位和规划以及商业组合等等。
上海最全地铁商业大数据报告（附17张线路商业地图）
上海最全地铁商业大数据报告（附17张线路商业地图）前言“地铁一响，黄金万两”，地铁作为现代城市重要的轨道交通工具，不仅担负着人流运转与输送使命，方便了人们的出行，更是直接拉动了所到之处、必经之地的商业消费，带旺了板块的经济。
而与地铁规划有着捆绑式发展命运的地产尤其是商业地产，地铁导流效应关乎商业兴旺。
上海，作为中国大陆经济最发达、商业发展程度最高的超级大都市，目前拥有着19条轨交线路（15条线已通车及将于年内通车的17号线与在建的14、15、18号线），纵横交错、四通八达的轨道交通使得每一个站点几乎都成为了自带流量的商业IP，吸引了无数商业地产掘金者的目光。
其地铁沿线商业地产发展规模、水平堪称教科书级，对国内其他城市有着重要的参考意义。
▲ 上海轨道交通网络示意图上海购物中心与地铁站直接连通的地下楼层，大多为乘客通勤路途中低单价高频率的业态，如咖啡、面包、甜品等轻餐，中小型特色餐厅及快餐，还有超市、化妆品专卖店、快时尚服饰等等，无论客流量、租金单价、坪效（客单价例外）往往都是整个商场最高的。
本期，以上海为例，聚焦地铁沿线商业开发状态，沿着当前19条地铁线路，调研分析了总计300余个商业体（主要是地铁站1公里范围内的，但包括少量地铁周围打的起步费范围内约占5％），统计了沿线店王以及潜在店王数量，直观呈现上海地铁线商业发展程度。
并在此基础上，全面复刻上海地铁沿线商业面貌：以精确到每一条线路、每一个站点的原则，精心绘制了17张集购物中心方考察、品牌方拓展乃至普通顾客逛街指南等功能于一体的上海地铁全线路商场地图，以供参考。
本文分两部分，第一部分为《上海地铁商业大数据报告》，主要分析研究上海商场店王与地铁站距离关联度、上海商业最旺的26个地铁站以及19条地铁线商业发达程度榜。
第二部分为《跟着地铁考察上海购物中心》，主要以图表形式绘制上海地铁沿线商场盘点地图。
第一部分《上海地铁商业大数据报告》一、上海商场店王与地铁站距离关联度上海目前52个年营业额达到或接近10亿的商场中，27个直接连通地铁站，占比高达52％，且其中有17个商场位于换乘站。
地铁商业研究报告
北京公主坟地下商圈
公主坟地上商圈
地铁商业的功能和价值
2、从时间角度看，地铁通行区域的广泛和运营时间的相对饱满为商业功 能的发挥和提升创造了很好的条件，地铁客流高峰在于一早一晚，而生活方式 的进步将使得地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明显。
一早一晚
地铁商业的功能和价值
3、从客流吸引角度看，地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引，因此对 于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费，这一要求使得 地铁商业具有更强的专业性，包括商业定位和规划以及商业组合等等。 在地铁的日客运量数据方面：巴黎超过1000万人次、纽约为2000万人次、 莫斯科800万人次、香港特区虽然地铁线路的总长只有43.2公里，但其日客运 量高达220万人次，最高时可以达到280万人次，其中九铁每天载客约75万人次； 我国内地城市北京地铁每天流量为130万，上海达到100万人次，广州为60万人 次。
地铁商业发展的要素
三、合理的业态组合 从目前国内的地铁业态来看，无非就是低端的休闲服饰、抑或家居家电 大卖场、快餐小吃等，其中虽然也不乏经营好的。但总体上，迎合大于 引导！若无法引导巨大的人流，而靠简单的迎合人流快速消费的特征， 将无法真正有效地吸引人流。这样的业态，小规模的商业体尚可支撑， 若要带动较大的商业体，那么无法主动引导，必将面临消费人流不足的 危险。 借鉴香港、日本等经验，对于地下人流的带动仍然需要强有力 的主力店加以引导。当然，这种主力店的类型可根据所属区域的特点加 以设置。若是商务区，那么百货、大型时尚品牌可作为选择。若是居民 区，那么大型生活类卖场可作为选择。当然特色美食、有亮点的商业品 牌都可以吸引一定的消费群。
四.地铁商业的功能和价值
地铁的商业价值应该结合地铁自身的核心功能以及地铁客流的实际情况进 行分析。主要包含空间、时间和客流三个层面的因素。 1、从空间角度看，由于地铁的首要功能是满足客载要求，因此地铁商业功 能的实现和挖掘就必须充分考虑到这个特点。通常来说，国内各城市地铁线路 所经过的地区大多是社区居住人口或者流动人口高度密集的区域，地铁经过的 范围很大，也很容易使沿线形成一个新的商业区，比如北京的公主坟。 同时地铁与商业的影响是双向的，地铁深入的区域通常都具有良好的 商业基础，而地铁的引入又会加速新的项目的诞生，使沿线商业环境更加成熟。
地铁商业案例分析-上海南站
空间位置
出租率
租金
南广场地下一层
75%
7-8 元/平方米.天
南广场地下二层
90%
7-10 元/平方米.天
北广场地下一层
80%
7-10 元/平方米.天
北广场地下二层
80%
5-7 元/平方米.天
五、小结
火车陆路交通枢纽的功能带来了巨大的人流，适合各种方便快捷餐饮商业的发展， 同时折扣型品牌百货类等中高档商业会对该区域的目的性消费人群进行补充，提升整个 商圈的商业氛围和档次，带动周边商业发展。
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三、空间特征分析 1、空间布局 上海南站站点地下商业规模相当庞大，地下商业的营业面积在 70000 平方米左右，目前营业部
分分别分布在南北广场的地下一二层。其中南广场的地下二层部分全为餐饮业态。
楼层
主力店
营业面积
南广场 北广场
地下一层 地下二层 地下一层 地下二层
Jack&Jones，nike360，adidas 三 叶草，G-2000，TONY WEAR，工商银
上班族和周围的居民，广场全日与高峰时的人流吞吐量分别为 50 万以及 6 万人次。交通的绝好优势，
使得该地区具备了提高人流量这一商业发展最基本的条件，由于规划相对档次较高，商业起点相对
高端，另外加大了零售的占比，所以对周围区域的目的性消费人群的吸引力会逐渐增大。
由于列车班次较多，且区域内公交线路、轨道交通运营时间较长，因此人流量在时间上除
1、区位概况
上海南站位于上海市徐汇区，是上海客流量最大的火车站之一，也是轨道交通 1、3 号线的汇聚 点，区位优势明显。上海南站所在区域商业氛围过去一直处于低迷状态，该区域由于有强大的人流 保障，商业潜力巨大。
2010经典-上海地铁商业研究报告
4、香港名店街
上海地下商城有限公司（香港名店街）位于上海的黄金地段人民广场这一带， 在人民大道的地下通道内，地理位置非常优越，交通极其便利，他是一个综 合型的地下购物中心，采用并排型的小商店形式的结构，是一条长长的走廊 形状，环境比较宽敞，沿街开了几十家商店，店铺装修布局好，面积分割合 理，购物环境不错，形成了一个独特的购物环境，他们经营的东西非常多， 包括服装、首饰、玩具、礼物、小饰品等，不但有各类品牌产品，比如VERO MODA，ONLY，BAXTON等，同时也有许多个体经营的小型商店，像是烫画王， 爱家家饰等，可谓包罗万象，而且他们拥有一个共同的特点就是非常时尚， 种类颇多，可以满足不同消费者的各种需求，在上海非常有名气，价格也是 比较合理，很受消费者的喜爱。 开发商：香港名店街商业集团
本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。
策略单的覆盖面
所有广告涉及的内容
1. 企业品牌核心 2. 项目品牌核心 3. 阶段性广告运作 4. 一次活动、一则促销广告 5. 几乎所有的广告内容
撰写三忌
1. 含糊其辞 2. 泛泛而谈 3. 不着边际
1、品牌
广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。
目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。
迪美 核心商圈内 时尚购物街
适中 较多 15-35岁 高90%以上
香港名店街 核心商圈区 中高档品牌购物街
稍好 多 15-28岁 98%几乎满租
玫瑰坊 次级商圈内 女子服装街
一般 较少 25-35岁 50-60%
定位思考
比较上海几个地铁商业项目，我们的项目 应该如何定位？
定位思路一 我们的客户在哪里？ 年轻人已经成为上海地铁商业消费主力军