典型项目研究报告T64：北京·侨福芳草地(20140330)
【VIP专享】华侨城居住小区规划分析
居住小区规划调研报告—华侨城居住小区规划调研报告——华侨城一．基地外部环境分析内容(一)自然生态条件华侨城居住小区位于北京市朝阳区，为北京的东郊城乡结合部，属于总体规划中的边缘集团，处在北京总体规划的“两轴两带多中心”的东部发展带和CBD中心区的附近，而小区北侧即为北京市的绿化隔离带，是朝阳区的五大边缘集团及三大土地储备区之一。
1．地理位置华侨城居住小区所处的朝阳区位于北京市区东部，介于北纬39°48′至40°9′、东径116°21′至116°42′之间，土地总面积为467.18平方公里（包括市农场局管理的双桥、东郊、东风、朝阳四个农场和首都机场街道），约占全市土地总面积的2.84%。
2．气候北京气候条件为暖温带大陆性半干旱、半湿润季风气候，具有四季分明、降水集中、雨热同期的特点。
春季干燥多风，昼夜温差较大；夏季炎热多雨；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雪。
华侨城所处位置为北京冬季主导风的下风向。
3．水系朝阳区地处北京市排水尾间，河湖水系众多。
境内5个水系和2个湖泊的监测结果来看，地表水水质类别均为劣V类，主要超标项目为氨氮、总磷、生化需氧量和化学需氧量。
而主要的地下水源水质较好。
4．植物资源居住小区规划调研报告—华侨城由于朝阳区开发历史较久，华侨城周围的自然植被多被改造为农田、防护人工林网和绿化隔离带。
朝阳区地带性植被为半湿润落叶阔叶林。
原生乔木物种主要有旱柳、杨树、槭树、紫椴、糠椴、水曲柳、榆树、臭椿、桦树、楸树、国槐、灯台树、朴树等；原生灌木物种有虎榛、毛榛、榛、胡枝子、北京忍冬、黄栌、酸枣等；藤本有猕猴桃、山葡萄等；草本植物有白羊草、荆条、小针茅、苔草、芦苇、香蒲、黄背草、天南星等。
5．环境质量华侨城所处的朝阳区大气环境质量评价执行期二级标准。
大气气态污染物二氧化硫、一氧化碳、二氧化氮的年均值都低于国家标准限制，但颗粒状污染物污染程度较重。
基于建筑文化生态学对北京商业建筑的调查研究
基于建筑文化生态学对北京商业建筑的调查研究邱雪桥 1133410403众所周知，作为文化、政治、经济中心的首都——北京的高楼大厦鳞次栉比，各种各样标新立异褒贬不一的建筑在这个日新月异的时代中拔地而起，在北京这个多元化的都市占据一席之地，其中商业建筑（商场、剧院、酒店等）是我认为比较有意思的一个建筑类型，一来作为盈利性的建筑，为了迎合都市人群的需要，建筑呈现出了很多意想不到的多种可能性，二来，作为大体量建筑，他们对生态环境的影响十分重要。
下面，我就北京几座地标性的商业建筑所做的调研简单分析一下这些建筑的建筑设计。
调研对象（1）：北京侨福芳草地购物中心侨福芳草地位于北京市朝阳区东大桥9号（东大桥路西侧，朝外南街和日坛北路间）, 紧邻北京CBD核心地带，总面积达20万平方米，是一座集顶级写字楼，时尚购物中心, 艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑。
其领先的环保设计、永续发展的理念和丰富多元的艺术氛围构成了侨福芳草地的独有特色，为每一位到访者带来充满新意的独特体验。
建筑由两高两矮四个相对独立的单元组成，坐落在一个10米深的下沉花园上，下沉花园有四周地连墙围合形成，紧贴用地红线，是建筑物宛如从绿色的花园中陡然升起，通过几组连桥通达街面。
整个建筑使用了独特、时尚的金字塔外罩，使用独特的ETFE(四氟乙烯与乙烯共聚物)透明膜材，巧妙地通过金字塔般的外形将四座塔楼建筑连接为一体。
这个外罩的作用犹如一层生态微气候表皮，在四座独立的建筑与外罩之间创造一个相对恒温的空气缓冲区，这样不仅能保证芳草地旁边居民区的日照时间，而且比同等的建筑群减少了30%能耗。
侨福芳草地建筑内独有的空气循环系统，依托绿色高科技实现新鲜空气的对流循环，使人犹如置身于大自然中，真正实现“无需着眼于绿的色彩，清新洁净的空气，已然让人周身舒爽。
”的新体验我觉得这座建筑最有意思的地方就是中庭内部那座亚洲最长的236米的步行吊桥，整个贯穿购物中心，将四栋建筑有机连接起来，构造出独特的动线设计，它横跨在建筑复合体之间，为顾客鸟瞰各个商户店面和公共广场提供出理想的阔达空间，也让人们可以更便捷地行走于四座建筑之间。
北京芳草地案例分析
保利商业地产投资管理有限公司
建筑设计
芳草地最大的建筑设计亮点是在室内布置有一座225米的钢结构斜拉桥，对角 穿越建筑，具有极强的视觉冲击力，方便的将室外人流直接引导至二层，使人们可 以便捷地行走于四座建筑之间，同时为顾客提供了鸟瞰各个商户店面和公共广场最 佳观景点。
斜拉桥的外部入口
从底层仰视斜拉桥
Parkview green芳草地 新概念艺术环保社区
保利商业地产投资管理有限公司
项目概况
项目名称 发展商 项目地址 占地面积 总建筑面积 Parkview green 芳草地 侨福集团 北京市朝阳区东大桥路9号 3万平方米 20万平方米 其中：商场5万平方米 写字楼：8.2万平方米，共4栋 精品酒店：60间客房
保利商业地产投资管理有限公司
项目区位
侨福芳草地位于北京 市朝阳区的核心地段，二 环与三环之间，距离天安 门仅5公里，是北京市的核 心地段，区位优越。 侨福芳草地临近朝阳 区政府，周边国外使领馆 聚集，住宅密集，商业氛 围浓厚，临近朝外soho、 世贸天阶、北京友谊商店、 三里屯等著名商业项目。 侨福芳草地紧邻城市主 干道东大桥路，周边公交 路线15条，距离地铁东大 桥站400米。总体来说，交 通导入和疏散不够理想。
精品酒店
芳草地引入台北怡亨精品酒店，针对商务旅客，提供奢华的配置和顶级的私 人服务。酒店共设100间房，其中26间客房和套房，设有旋流浴，其中又有20 间奢华套房特设私人户外游泳池。
豪华露台客房
露台套房
怡亨泳池套房 128平方米的室内空间，附设令人叹为观止的200平方米户外露台及10米私人噴射 式水力按摩池。
所获奖项
中国第一个获得绿色建筑评估体系 LEED铂金级预先认证的综合性商业 项目
侨福芳草地商业项目调研报告
No. 数量
Room Size (Sq.M.)
房间尺寸（平方米）
Terrace Size (Sq.M.) 露台尺寸（平方米）
41
40
/
20
40
25
4
33
/
10
40
30
1
120
6
60
12
100-120
侨福芳草地商业项目调研报告
目录
项目介绍及商业定位 建筑布局与业态规划 购物中心品牌分析 物业服务及相关优惠政策
艺术及其他
项目介绍及商业定位
? 项目信息
项目名称：侨福芳草地 项目位置：北京市朝阳区东大桥9号（东大桥路 西侧，朝外南街和日坛北路间） 项目定位：CBD核心区建筑艺术综合体项目 项目体量：建筑面积20万㎡ ，其中时尚购物中 心(4.65万平方米）分为地下2层，地上2层，写 字楼建筑8.2万㎡，其中AB座10层以上为酒店。 项目车位：共计1000个（地下3层） 开业时间：2012年9月16日 营业时间：10：00-22:00（购物中心） 投资经营商：北京侨福置业有限公司 物业顾问：仲量粮行
项目介绍及商业定位
? 项目定位
芳草地位于北京CBD核心地带，总面积达20万㎡， 是一座集顶级写字楼、时尚购物中心，艺术中心 和精品酒店为一身的创新建筑。立足于芳草地原 有的优势地段及国际氛围，形成北京风格时尚品 质的新复合生活版块，其领先的环保设计、永续 发展的理念和丰富多元的艺术氛围构成芳草地的 独有特色，为顾客带来充满新意的独特体验。
建? 公筑共布空局间 与业态规划
建? 公筑共布空局间 与业态规划
北京侨福芳草地
[ topic ] 主题／香港：大都会建筑师 Hong Kong: The Metropolis Architects 233
[ UED ] 074 | 08 | 2013
精品酒店坐落在项目的巅峰楼层，只有通过街道 层进入酒店入口门厅，再进入全玻璃的穿梭电梯， 方可进入这里。酒店拥有 120 个豪华套间，其 中 50% 的房间面积从 72 ～ 144m2 递增，另有 一个阔达 500m2 的总统套间。每一间大型客房 均配备有宽展的室外露台和私人游泳池。一个玻 璃和钢构成的蚕茧形的结构体，栖迟在最高的尖 顶，这就是悬浮的空中酒吧，整个项目的压轴大 戏。从这里，主宾尽享脚下的城市与寥廓的远景： 惊险而又充满戏剧性。
四层的零售商场在设计上别出机杼 ：有三个直通 底层的楼层——最低者就是下沉庭园，60m 高的 中庭底面 ；一层日常街道可达的地面层 ；还有一 个顶层与公共步行悬索吊桥相通，斜着跨过整个 基地。零售商场这样绕中庭盘旋而上，完全对外 开敞，将全无遮拦的视野献给来客，纵览整个项目， 畅达四界。
整个项目的核心所在，是跨达 235m 的悬索步行 桥——在世界上也是同类步行桥中的魁首。作为 一条面向公众的大道，它提供着振奋人心、别具 一格的空间体验，使得侨福绿地集团成为一个昼 夜不息、访客络绎的都市胜地。
方案设计 形式追随功能，是对北京这座侨福绿地项目设计 的最佳总结。从 2001 年构思起，本项目就对“光 的权利”体现着本质的尊重 ：创造一种建筑形式， 成为环保可持续设计的传神写照与驱动力量。
建筑形式塑成的线索，是法律对最小日照时间的 强制要求 ：西向与北向的邻里，每一扇窗户在冬 至日取得的无遮挡日照时间均不得短于 1 小时， 这就决定了房檐与建筑高度、屋顶坡度以及与相 邻建筑的分立关系。尽管邻里受到的日照损失能
北京侨福芳草地项目考察报告
北京侨福芳草地项目考察报告项目概述帀□昌nn产（隼囲）□概况信息＞项目名称：侨福芳草地＞开发商：北京侨福置业有限公司＞项目体量：20万nf建筑面积＞项目类型：综合体项目＞占地面积：13.8万平方米＞总投资：30亿元＞开业时间：2007年4月19日＞项目车位：共计1000个＞项目地址：北京市朝阳区东大桥8号＞周边配套：庄园西餐，SOHO,世界城，物美便利店，旺市百利超市，赛百味，京客隆，日坛国际贸易中心，团结湖，日坛，朝阳医院门诊二部＞楼内配套：6部观光电梯及20部自动扶梯、银行、酒店、员工餐厅、商务中心、健身中心＞芳草地是一座集顶级写字楼、时尚购物中心，艺术中心和酒店为一身的创新建筑，其中时尚购物中心4.65万平方米，写字楼建筑8.2万平方米，购物中心分为地下2层，地上2层。
□艺术气息＞艺术品：对侨福集团而言，文化底蕴和艺术品是一个建筑物的灵魂。
侨福芳草地中摆放看的41件达利雕塑，是世界上最丰富的达利真品收藏地之一。
口艺术气息＞艺术气息无处不在口艺术气息一半在玻璃外一半在店里的飞机＞正如Parkview Green芳草地的执行董事所说：“文化底蕴是一个建筑物的灵魂，我们希望用艺术装点人们的各种生活空间，真正融入人们的生活”。
在芳草地，商业与文化的完美生活体验，得到了很好的诠释。
室内步行吊桥＞仓噺性地设计了国内首座长达236米的室内步行吊桥（宽4.8米），它横跨在建筑复合体之间，为顾客鸟瞰整个商户店面和公共广场提供岀理想的阔达空间，也让人们更便捷地行走于四座建筑之间。
口公交及地铁路线＞芳草地-公交车站车次：28路;43路；120路；126 路;403路＞地铁6号线：东大桥站（A 岀口）時北巷小区（§）公交车站」中心I㈱朝外甫街百富国际大厦B鯛天桥阳公离帀□昌no产（隼团）芳早苑芳草地北巷明园◎东大桥东里东大範）东大桁用六号疏 棗华北街金 汇口自驾及岀租车路线＞项目位于北京市朝阳区东大桥路9号（东大桥路西侧，朝外南街和日坛北路间）＞自驾及出租车路线•从北前来:途经工人体育场东路向南直行至东大桥路，路西侧即到。
北京朝阳区某后CBD项目可研报告
北京朝阳区某后CBD工程可研报告一、工程概况1、位置——把守CBD南麓紧邻东三环要道本工程位于北京市朝阳区东三环路与人民机器厂南路交汇处，紧邻东三环。
北距CBD仅为1公里，距离长安街延长线；东距东四环2公里；南距南二环；西距东二环2公里。
地处北京东南部核心地带。
2、规模——打造东南部地区地标极物业占地13344平方米，已批审建筑面积为。
属于本地区最大规模的建筑单体，适于开发综合类大型物业工程，整体工程屹于东三环之畔，无任何遮挡，将形成气势恢宏、傲然伫立的东南部地标级建筑，形成东三环上的一道风景线。
3、交通状况——横贯东西，直通南北，得天独厚紧邻东三环，可方便到达CBD及城南和城北，临近两广路—广渠路、长安街—建国路、并可方便贯穿至东二环路、东四环路；东西南北交通极为方便；由于临近京沈、京津高速公路，本工程处于外省市进京的必经之路；在公共交通方面，多条公共交通线经过本工程，如：300、830、730、28、810、37、57、707、705等；随着北京城市轨道交通网的建设与贯穿，地铁5号线、地铁八通线以及城铁亦庄线，都将为本工程的公共交通提供更加便利的条件。
4、市政状况——成熟完善奠定工程全面根底本区域是近二十年开发的成熟地区，市政条件完善：道路系统、给水、排水系统、地上、地下管线系统、供电系统、电讯系统、燃气系统等。
目前，三环路正在改造之中，其交通容量将进一步提升，为迎接奥运会做好充分的准备。
5、市场状况——特征明确面向需求✧商业市场状况：本地区缺乏大型商业中心，大型购物场所的供给现状是北至国贸中心，西至崇文门商圈，存在大型商业中心；而东部地区和南部地区均属大型商业的空白区域。
✧住宅工程：周边住宅工程众多，竞争剧烈，市场供给非常丰富。
〔详见下页本地区住宅工程调查表〕本地区住宅工程一览表写字楼工程：由于本区域所属的潘家园地区集中存在为数较多的省、市驻京办事处、酒店，促使该地区的商业气氛日渐浓重，目前，仍有新的驻京机构及商业写字楼工程在建设当中，致使本区域呈现全面性和可持续性开展的局面，同时，拉动提升了地区的消费潜力。
北京loft项目研究分析报告
北京Loft发展轨迹
2000年9月底，中远地产首次推出了基于Loft的项目。现 代城紧跟其后。
2002——2005年，Loft产品层高没有限制，一般都比较 高，最低5.2米，但发展一直比较缓慢， Loft产品供应不 多。
2006年，北京对Loft产品户型的层高做了明确规范。
2008年——2009年，Loft项目集中上市（根据统计，目 前北京在售的商业立项的LOFT项目达20多个）。
28000
1.43
根据市场上在售的Loft项目，普遍呈现高单价，低总价的特征（户型 面积小）。
市场上，有少数Loft项目是以住宅项目立项，绝大多数以商业立项， 虽空间使用率比普通产品高，可单价上区别不大，与同区域同品质的 普通产品比较，一般要高出1.3——1.5倍左右。
之间，共100套左右 层高：5.6m 价格：LOFT均价20000元/平米 项目地址：大兴旧宫镇南小街路口西南角 开发公司：北京军建利司达房地产开发有限公司
屯三里
物业类别：平层公寓、LOFT、商业 建筑类别：板式高层 户型：loft主力户型60——280平米 层高：5.5m 价格：住宅价格47000元/平米， LOFT公寓
（一）户型种类
Loft产品从户型类别上可分为开敞式户型和楼中楼户型 两种。开敞式户型（图一）类似SOHO的概念，空间完 全开放、无分隔，层高在2.95米左右。而。楼中楼户型 （图二）指室内层高达到4米以上，可自由分割为两层， 形成楼中楼形式，但又与复式和错层不同，总有一层控 制在2.2以内，不计入建筑面积。
足， 居住空间内独立双卫设计，达到干湿分离，满足居住者生活要求, 精装修交房，装修标准为3500元/㎡.
首开·石榴派
两房两厅两卫 建筑面积48.3平 使用面积31.46平
北京侨福芳草地典型商业项目市调商业定位考察报告
侨福芳草地
设计分析
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
侨福芳草地项目创新性地设计了国内首座长达236米的步行桥，它横跨在建筑复合体之 间，为顾客鸟瞰各个商户店面和公共广场提供出理想的阔达空间，也让人们可以更便捷 地行走于四座建筑之间。
侨福芳草地
设计分析
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
地下一、二层大开挖，通过垂直电梯和扶梯将每层逐一连接，充分利用-2层中 庭公共空间设计，成功将商业引入地下，提升功能空间和商业价值。
SABOTEN(腾博殿12） GREAT FOOD TOWN(好食城15） QUICKIESALAD(快来沙拉18） DIN TAI FUNG(鼎泰丰20） CATALO NATURAL HEALTH FOOD(09） CITYSHOP （城市超市 13） LUMIERE PAVILIONS(卢 米埃影城） OPERA BOMBANA(21)
覆，能够自动应对不断变化的天气、温度、湿度和风向。
侨福芳草地
设计分析
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
侨福芳草地使用了独特、时尚的金字塔
外形，使用独特的ETFE(四氟乙烯与乙烯 共聚物)透明膜材，巧妙地通过金字塔般 的外形将四座塔楼建筑连接为一体。 独特造型不仅能保证芳草地旁边居民区 的日照时间，而且比同等的建筑群减少 了30%能耗。 超大中庭广场设计，给客户提供舒适的 购物体验和休闲空间，同时为商家提供 更多商业展示面，提升商业空间价值。
侨福芳草地
业态规划
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
• L1
侨福芳草地
业态规划
北京首家艺术文化与时尚相结合的购物中心
服饰配件
I.T(01) CAMILE FOURNET(03) NE·TIGER(04) AGENT PROVOCATEUR(05) STELLA MCCARTNEY(06) PIERRE BALMAIN(07) MULBERRY(13) TADASHI SHOJI(15) CLASS ROBETO CAVALLI(16) NEIL BARRETT(17) LA PERLA(18) P-PLUS(19) VAN CLEEF&ARPELS ALFIE”S（22） TESLA(20) PERSONAL CARE(10） MY HUMBLE HOUSE(寒舍羲和12） IWC(14)
侨福芳草地场所构建探究
侨福芳草地场所构建探究作者：代韵婷王晓南濮德华来源：《现代园艺》2016年第17期摘要：购物中心过去模式化的开发已经不适应当代城市发展要求，未来的方向应是个性化打造和场所感营造。
本文通过对侨福芳草地场所构建策略的分析，旨在为当代购物中心建设提供一个优秀参考。
关键词：购物中心；侨福芳草地；场所构建2005～2014年，作为中国商业地产发展的黄金十年，购物中心在各大城市经历着从借鉴、探索、尝试到逐步成熟的过程。
2015年，随着中国经济发展速度的放缓，经济结构的调整，地产界迎来了一场寒冬。
狂热建设10年后，商业物业存量过剩，电商快速发展与人们生活方式转变，都暴露了大部分购物中心场所个性欠缺、结构容变性低下的致命短板。
然而，困境引发反省和思考，过去艰难的一年同时也成为了购物中心破旧迎新，从模式化开发向个性化打造转折的一年。
毫无疑问，中国的购物中心正在经历一次蜕变和成长。
虽然整体现状尚未成熟和稳定，但其中仍然不乏优秀作品能够给予未来购物中心开发建设以启发。
北京侨福芳草地便是一例。
它于2000年开始设计，2012年建成开业，酝酿了整整12年。
最终成为北京地标性建筑之一，也成为第一个LEED铂金级认证的综合性商业项目。
侨福芳草地的成功是由许多因素构成的，比如：开发商为非上市公司，无太大经营压力，可以将精力集中于项目高品质的打造上；业主极高的艺术修为与专业精神，同时对前沿绿色设计理念充分的认知和远见等等。
回归建筑空间本身，究其根本，笔者认为，侨福芳草地是商业建筑空间场所精神构筑的范本，正是有着对场所的尊重以及对场所精神的追求，侨福芳草地才能在万千陷于同质化诟病的购物中心中脱颖而出。
诺伯格·舒尔茨的“建筑现象学”认为建筑的讨论要回到“场所”，从“场所精神”中获得建筑最为根本的经验。
诺氏认为，场所是由自然环境和人造环境相结合的有意义的整体[1]，具有空间和特性。
在场所中，空间是用于容纳日常生活和经历的三向度整体；特性是受人的行为方式决定的综合性气氛和具体空间造型元素及其形式。
北京侨福芳草地购物中心的商业经营逻辑
项目的由来及周边环境研判如今的“侨福芳草地”已经获得市场公认的成功。
但在项目开始建设初期，却遇到极大的困难和挑战。
项目虽然坐落在北京东二环区域，区位良好，但并不是传统的商圈所在地。
地块本属于传统居住区，如何吸引客户过来，使得商场本身具备吸客能力，成为商场建设初期的头号战略难题。
芳草地如何一改城市对这里的传统认知，从曾经的无人知晓到现在的人如潮涌邹毅：回归到“侨福芳草地”项目，您在最初策划做这个项目的时候，有没有遇到困难当初有没有料想到今日会取得巨大的成功黄建华：“侨福芳草地”这块地是我的家族在1995年拿到的。
之后间隔了10年，这块地才陆续开发起来。
这里最早遇到的问题是，项目地处芳草地居住社区，不是传统的商业区，从市场认知来看，这里几乎是商业盲点，消费者不易到达这里。
（芳草地项目获得D铂金认证）（高端写字楼）因此要在这里做商场，定位将非常困难。
在开始做项目之前，我的朋友们没有人认为能做成功。
因此按照这个逻辑来看，要想让客户特意过来，必须有核心的吸引客户的驱动力。
这也就构成了做这个项目定位思考的起点。
我们如何解决这样的问题呢总结起来，有以下三个方面：第一，遵循综合体的生态系统模式，以酒店和写字楼带动商业的经营。
与其他购物中心相比，“侨福芳草地”最核心的不同之处是，我们并没有把芳草地本身看成一个孤立的商场，而是看成整个综合体的一个配套项目。
因此，商场本身的经营问题并不是我们当初打造这个项目的思考重心。
谈到写字楼，可以骄傲的说，我们绝对是高端写字楼产品市场的业界顶级专家。
对于如何将写字楼做到最高级、科技化、环保化，我们了然于胸。
整个项目写字楼部分有万平米体量，已经获得美国LEED 铂金认证的荣誉。
我们非常了解打造高端写字楼产品所需要的核心技术。
从最早打造写字楼的逻辑来看，地下一层、一层和二层我们认为都不适合做写字楼经营的楼层。
就因为此，我们才考虑把楼下的部分打造成商场。
而这就是芳草地购物中心项目的始源。
基于城市触媒理论的北京芳草地综合体公共空间设计研究
基于城市触媒理论的北京芳草地综合体公共空间设计研究纪少华【摘要】Under the influence of integration design philosophy for urban architecture, the public space of urban complex, which is not only the core space of the complex but also a part of urban public space , assumes the responsibilities of stimulating vitality of the complex and around space as well as guiding them to be developed continually. Through the study of Parkview Green, the new strategies for the design of the public space of urban complex based on urban catalyst are explored from the view of “ urban catalyst”.%在城市建筑一体化设计理念的影响下，城市综合体的公共空间除了是综合体的核心空间，也是城市公共空间系统的一部分，承担着激发综合体及周边空间活力，引导它们持续开发的职能。
通过对城市综合体的典型代表之一北京侨福芳草地公共空间设计的研究，试图从“城市触媒”的角度出发，探索出城市综合体公共空间设计的新策略。
【期刊名称】《北京建筑工程学院学报》【年(卷),期】2014(000)003【总页数】6页(P20-25)【关键词】城市触媒;城市综合体;公共空间;设计策略【作者】纪少华【作者单位】北京建筑大学建筑与城市规划学院，北京 100044【正文语种】中文【中图分类】TU242;TU024近几年来，城市综合体在我国北京、上海等大城市中开始盛行，逐渐成为展示城市新形象的窗口，因而城市综合体的建设越来越引起人们的关注.根据王建国教授的阐释，可将城市综合体理解为“城市中不同性质、不同用途的社会生活空间被综合组织在一个完整的街区，或一座巨型的综合大楼，或一组紧凑的建筑群体中，成为城市综合体”［1］.城市综合体作为城市中对周边环境有巨大影响的建筑或者建筑群，其价值不仅仅是为市民提供交通、购物、娱乐、办公等，还应包含着无法用经济衡量的元素，承担更多的社会责任，切实地带动周边区域的发展.综合体公共空间既是综合体的核心空间，又是城市公共空间系统的一部分，它的使用频率最高、最能展现综合体乃至城市的精神内涵，应该是综合体和城市空间联系的纽带，是城市建筑一体化设计的关键，其价值不容忽视.然而在现实调研中我们发现，综合体公共空间普遍存在很多问题，例如活力不够、发挥城市职能不充分，与相邻建筑和所处环境隔离，形成“孤岛效应”，不能有效的激发、带动周边空间活力，触媒效应不明显等.因此，我们以“城市触媒”为切入点，试图把综合体公共空间塑造成“城市触媒”，从而激起整个综合体和周边环境的活力，带动区域发展.这也是建筑师从城市设计的角度来考虑城市综合体公共空间设计的新模式.这种模式旨在让我们在务实的环境下，依然能够让空间更具活力，更加有意义，为综合体带来更加可观的经济效益的同时实现城市建筑一体化设计.1 城市综合体公共空间概述在城市化的背景下，随着住宅开发市场的降温，商业地产成为房地产发展的主流.其中集合了城市中商业、办公、酒店、居住、餐饮、会议展览、文娱、交通等城市生活空间的城市综合体成为商业地产中实现土地价值最大化、集约共享城市有限资源的最佳途径.综合体公共空间是综合体的核心空间，位于各种城市功能组织和协调处、或者是与城市空间过渡和衔接处的、向市民开放的、承载公共交往活动的空间.它在综合体空间系统与城市公共空间系统之间起到组织、协调和过渡的作用. 根据实地调研和资料搜集，我们了解到:北京侨福芳草地城市综合体位于朝阳区东大桥路9号，即东大桥路西侧，朝外南街和日坛北路间(图1)，紧邻北京CBD核心地带，总建筑面积约200 000 m2，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心、艺术中心和精品酒店于一身的城市综合体.它是由A、B、C、D 4栋内部相连的独立建筑围绕着一个中庭广场而成，整个建筑置于下沉广场中(图2)，建筑外层覆盖ETFE透明环保膜.其中A、B座18层，C、D座10层;A、B座3层到12层和C、D座3层到9层为国际A级写字楼，总建筑面积82 000 m2;地下2层延伸至地上2层为时尚购物中心，总建筑面积56 000 m2.综合体以文化艺术为主题，通过不同类型公共空间的引入，例如236 m长的步行斜拉钢桥、中庭广场、下沉广场等，把各种功能立体、多元、有机的组合在一起的同时融入到周边的社区环境，激发起了综合体与周边环境的活力.1)功能的复合是空间活力的基础，不同功能的相互作用构成综合体公共空间的综合功能，也带来了人与人之间的相互影响，激发更多的社会活动.芳草地综合体公共空间植入展览功能，随处摆放的达利雕塑和其他艺术作品，人们会不自觉的在公共空间停留，进而吸引更多的人来观看，聚集人气，激发场所活力.图1 北京侨福芳草地区位图2 芳草地A、B、C、D座和公共空间布局示意图2)综合体公共空间作为城市公共空间的一部分，需要与外部城市空间产生多方面的渗透交融，形成过渡的层次丰富的连续空间.因此，芳草地综合体通过对底层灰空间、中庭广场、空中连廊、步行桥、屋顶花园等不同公共空间的整合，实现了空间的相互渗透，更好的利用了城市的资源，并且由于其改善了原有的空间环境，为附近的居民提供了新的城市活动场所，创造新的城市公共空间，因此提高了综合体在公众中的形象和吸引力，带来更多的人流.3)公共空间要想实现其城市价值，就需要突破其自身的封闭状态，接纳承担社会职能.例如芳草地内236 m长的步行斜拉钢桥对角穿过中庭广场，是目前世界最长的室内步行桥，这个步行桥深入并穿过建筑，使得综合体并不是一个封闭的自足体系，而是城市中一个开放性的环节.而且步行桥横跨整个建筑，所以能够看到不同标高层次的人和空间，带来了丰富多变的效果，给综合体带来更多的空间趣味.因此，这样的空间形式并没有使建筑本身的私密完整性受到影响，反而给综合体带来强烈的公共性，不同的城市人流经由步行桥又通过扶梯、电梯的运转到达建筑的每个角落，形成某种融合的空间领域，强化了公共空间模糊、复杂的因素.城市综合体公共空间的设计不同于一般公共建筑的公共空间设计，关注其与综合体内的职能空间和城市在功能、空间等方面的联系才是设计的关键之处.从这个方面来讲，作者认为芳草地综合体公共空间设计是非常成功的.以下我们以芳草地为例，提出综合体公共空间设计的新策略.2 城市触媒的概念及作用原理2.1 理论概述“触媒”是化学中的一个概念，它在化学反应中的作用是改变和加快化学反应速度，而自身在反应过程中不被消耗.“城市触媒”理论是上世纪末美国城市设计师韦恩·奥图(Wayne Attone)和唐·洛干(Donn Logan)在《美国都市建筑——城市设计的触媒》一书中提出的城市设计理论，作用为引导城市开发.该理论认为，通过引入一些具有催化作用的城市空间元素作为引爆剂，可以引起一系列的连锁反应，从而把催化剂中具有的优秀价值推广到更广泛的区域.书中并没有明确提出城市触媒的概念，根据金广君教授的阐述，可将城市触媒理解为“能够促使城市发生变化，并能加快或改变城市发展建设速度的新元素［2］.从城市发展的角度看，城市触媒的表现形式可以是城市环境中的某一物质实体，如建筑物、构筑物、广场、绿地、市政项目等传统的物质形态;也可以是国家政策制度、设计概念、文化形式等非物质形态;城市触媒还可以是物质与非物质的综合体，如一些城市事件触媒既有非物质的部分，也有物质实体支撑.总之，城市触媒的载体不是一个单一的产品，而是一个可以鼓励和引导更进一步开发的因素.2.2 作用原理《美国都市建筑——城市设计的触媒》一书中对“城市触媒的作用原理”的阐释是:“触媒最初仅作用于与其邻近的城市构成元素，改变现有元素的外在条件或内在属性并带动其后续发展.随着‘媒介’(指城市开发建设中元素间的相互作用力)的能量传递，当原有的元素被改变或新的元素被吸引过来后，原始的触媒点与新元素一起共振、整合，进而形成更大规模的城市触媒点，影响到更大的城市区域，最终产生一种城市开发的联动反应.”针对综合体公共空间，作者对“城市触媒”作用原理的理解是:把综合体中承载着活力因素的公共空间作为触媒，通过策略对其进行重新塑造，激起它的活力，使它对周边环境发生作用，同时扩展它的作用范围，使它影响更大范围的区域，从而带动整个城市的更新发展.这里说的活力因素是对综合体乃至城市未来发展能够产生作用的有价值资源，比如历史文化、产业文化等，都可成为活力因素.“城市触媒”的作用过程实际上是在尊重综合体开发地区的现有资源的基础上，通过公共空间的触媒设计对地区进行渐进的、可控的更新过程.城市综合体在城市生活中发挥着重要的作用，承担着多项重要的城市功能，如果建筑师能够从设计初就引入触媒理论，考虑到公共空间的触媒效应，一方面将其与城市公共空间紧密的联系起来，增加了城市公共空间的连续性和市民日常生活的便利性;另一方面，带动综合体周边的城市建设，使城市空间结构形成渐进发展的态势.3 基于城市触媒理论的综合体公共空间设计策略城市综合体的特殊角色对城市产生着巨大的影响，尤其是“城市触媒”的开发模式提供了一种从局部带动整体、循序渐进的更新方法.“城市触媒”的设计必须是可控的、有策略的，这要求设计师从一开始就必须介入到城市触媒的选择，基于综合体的现状，选择合适的触媒元素，这是触媒作用成功的首要因素.然后考虑如何塑造这个触媒元素，从而使它率先发生作用，并同步扩展它的影响范围，这是触媒反应最重要的一个过程.最后，城市触媒反应完成后，还必须引导它的作用方向，使它的影响力更为持久，带动起整个城市的发展，这是触媒反应后续的重要策略.因此，城市触媒理论指导下的城市综合体公共空间设计过程分为三个阶段:第一阶段是对城市综合体所在区域进行现状分析，寻找出活力元素作为地块更新的触媒;第二阶段是通过策略性的手段使综合体公共空间发挥触媒作用;第三阶段是综合体公共空间产生触媒作用后，对其进行后续的策略引导.3.1 寻找触媒元素一般从城市资源的可持续发展以及节约开发成本的角度来看，触媒元素的选择应在开发用地上选择，即通过阅读相关的文献与政策，现场调研场地现状状况，归纳出可以成为活力因素的触媒因子来设计公共空间.而且这样选择的城市触媒能合理的将有价值的资源得到可持续的发展，有利于城市的发展和记忆的保留.但是也可从实际情况出发考虑引进新的触媒元素.这个引入的触媒元素分为物质形态和非物质形态，两者相辅相成才能使得综合体公共空间的触媒作用更强.侨福芳草地综合体位于北京CBD核心地带，因此引入艺术文化与时尚为触媒元素，既弥补综合体文化内涵方面的欠缺，又有自己独特的风格.综合体内随处摆放着达利雕塑和其他艺术作品，如图3所示，圆点处即为作品位置，L1是地上一层，它通向地面广场;L2是地上二层;LG1是地下一层;LG2是地下二层，它直通室外下沉广场.这些艺术作品供市民欣赏，满足了人们的精神需求，也为综合体注入新的血液，每天吸引着众多的艺术和摄影爱好者，不但增加了人气，为综合体带来经济效益，而且成功的塑造自己的特色.这些固定的使用人群，有利于宣传和提升人气，有效的保持了综合体的整体活力.图3 触媒元素之一:达利雕塑及其他艺术品位置示意图3.2 发挥触媒作用选择了合适的触媒元素后，紧接着的问题是应该如何让它发挥作用，带动地区的发展，实际上就是如何把公共空间塑造成为真正的城市触媒，使它具有活力并扩展活力的影响范围.这个塑造的过程其实有两个目标，一是激起触媒自身的活力，二是扩展触媒的影响范围(图4).具体分为两步:更新功能、整合空间.图4 公共空间中触媒元素发挥触媒作用的影响范围示意图首先，基于触媒元素引入不同类型的功能，使得触媒保持持久的活力.综合体公共空间的功能需要相互配合和相互促进，这样就会达到功能协调运转;如果配合不好，甚至相互抵触，则会损害触媒的影响作用.更新功能具体方法可以是增加文化功能、商业功能、展示功能等，实现公共空间的功能复合化.侨福芳草地的中庭广场在交通功能的基础上增加了餐饮、展览、文化和商业功能(图5);门厅灰空间和下沉广场增加了展览和餐饮功能，吸引路人的观看，使得公共空间更有活力和魅力.图5 增加了新功能的中庭其次，综合体公共空间不同的空间形态为人们带来不同的空间感受，为了能让其触媒效应更好的发挥作用，对其不同部分的空间塑造是非常重要的，而且整合空间对扩展城市触媒影响范围的作用较明显.基于不同的触媒作用将综合体公共空间分为地面广场、下沉广场、绿地、城市台阶，底层架空空间、内广场、中庭、室内步行街、地下步行街、空中连廊、过街天桥、屋顶花园等不同类型，其整合的特点如下(表1).由此可以看出，整合公共空间不仅丰富了综合体外部空间与城市空间的联系，重新塑造了外部环境，提供了一个能聚集人群的迷人的空间，还能增强综合体内部各个公共空间的可识别性和整体性，形成触媒效应更强的公共空间系统.表1 基于城市触媒的综合体公共空间整合的特点如下公共空间类型特点实例地面广场区域内的开放空间下沉广场与城市公共空间直接相连，为周围居民提北京西单文化广场法国巴黎中央商场的下沉广场绿地供开放的活动场所城市台阶与广场、城市道路直接相连北京展览馆南广场上海港汇广场大台阶、蓝色港湾国际商区大台阶灰空间底层架空空间设置连接综合体前后两侧的城市道路，或供公共交通停留的空间香港时代广场底层架空空间中庭北京侨福芳草地中庭、香港时代广场中内部空间设置电梯、自动扶梯等直接联系公共交通、地下商业空间、地上专属空间和屋顶花内广场室内步行园庭香与公共交通、城市空港九龙旺角朗豪坊日本横滨皇后广场室街间直接相连内步行街地下步行街加拿大蒙特利尔地下与公共交通、地上空间直接相连北京芳草地其他商业街空中连廊与屋顶花园、中庭空间、商业街相连过街天桥与综合体出入口相连西单大悦城屋顶花园与不同标高的城市公共空间直接相连香港将军港中心裙房屋顶花园芳草地综合体充分利用“红色”、“雕塑”等触媒元素组织不同尺度、标高、形式的公共空间形成一个有机的整体(图6).具体来说，在中庭中引入236 m亚洲最长的步行桥、观光电梯、直升梯、18座6 m长的自动扶梯链接各个空间，也让顾客在任何公共空间都能鸟瞰各个层面的商店及公共广场上参观展览和就餐购物的其他顾客，也能够随意便捷的游走在四座建筑中.尤其是236 m的步行桥(图7)将综合体中不同功能的空间和综合体与室外空间立体的联系起来，市民可以随意通过，不用绕行，步行桥两侧布置了一些艺术作品，使得人们在逛街的同时欣赏艺术，这样有效的将交通功能和文化功能结合在一起，这些艺术品同时也是媒介激发并引导人们参与其他活动.通过一系列的连锁带动作用，最终成功的激发整个综合体的活力，收获经济和文化的双重效益.使得综合体公共空间与综合体外部空间、综合体内部专属空间形成立体的交叉叠合和有机串联，最终形成一个有机的整体.图6 触媒元素组织不同标高的公共空间图7 步行桥位置示意图3.3 后续引导触媒作用城市综合体公共空间的触媒作用发挥后，要使其保持活力，持续、系列开发是必不可少的.因为城市触媒并非仅是单一的最终产品，而且是一个可以刺激和引导后续开发的重要要素.这个后续引导开发主要包括两个方面，分别是:事件引导、建设引导.事件引导主要是结合媒体元素来完成的.在综合体运营过程中，持续不断的举办各种相关活动进行宣传，使触媒作用保持活力.芳草地中庭经常会举办品牌的展销会;芳草地画廊、展览馆经常会邀请一些文化机构、艺术名家举办展览，或者举办其他文化艺术活动等等来吸引更多的消费者.综合体中的达利雕塑和其他展品也会不定期更换，使得综合体中各个角落都不断的激发新的活力.建设引导主要是在第一阶段的建设后不断对城市触媒进行改进，优化周边环境，改善和城市公共空间的关系.芳草地综合体在开业后不断的进行调整，一方面，引进一些以艺术、文化、时尚为特色的商家，增强文化艺术和时尚触媒的影响力，留住老的消费者的同时吸引更多新的消费者，保持永久活力;另一方面继续优化公共空间设计，更新功能后整合空间，进一步扩大触媒影响范围，如在东入口处新装潢一红色集装箱出售各种饮品，市民可露天坐在室外广场边欣赏配有喷泉的巨型达利雕塑边品尝美味，这同时也吸引路过的行人驻足观看或者参与其中，不光增加人气，也成为综合体的特色景观.4 结论将不同类型的公共空间作为城市触媒，通过功能更新激起触媒自身的活力，然后采用空间整合的手法有效的扩展了触媒的影响范围，带动了整个综合体乃至周边区域的活力，提高了经济效益，同时也得到了顾客和周边市民的青睐.芳草地综合体的特色是无法复制的，也没有其他同质化项目存在，吸引了整个城市的人流，这也是基于城市触媒理论的综合体公共空间设计的优势.希望通过本文的研究提出一种新型的城市综合体公共空间设计的策略，并引起建筑师对综合体公共空间设计的思考和重视.参考文献:［1］王建国.城市设计:2版［M］.南京:东南大学出版社，2004:201［2］韦恩·奥图，唐·洛干.美国都市建筑——城市设计的触媒［M］.王劭方，译.中国台北:创兴出版社，1994:82－83［3］邓凡.透视城市综合体［M］.北京:中国经济出版社，2012:33［4］韩冬青，冯金龙.城市建筑一体化设计［M］.南京:东南大学出版社，1999:12－15［5］齐康.城市规划资料集(第五集):城市设计(上)［M］.北京:中国建筑工业出版社，2005:78［6］王鹏.城市公共空间的系统化建设［M］.南京:东南大学出版社，2001:14－15［7］刘捷.城市形态的整合［M］.南京:东南大学出版社，2004:78－81［8］陈旸，金广君，徐忠.快速城市化下城市综合体的触媒效应特征探析［J］.国际城市规划，2011(3):100［9］梁海岫.建筑综合体公共空间构成初探［J］.南方建筑，2000(2):16。
北京市芳草地国际学校_企业报告(业主版)
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高 通 智 库2014年3月30日典型项目研究报告——北京侨福芳草地摘要⏹ 在购物中心饱受“同质化”诟病及电商冲击之时，艺术主题购物中心的出现使业界眼前一亮。
用艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳，既能突破艺术“被仰望”的格局，又让公众在购物休闲时不乏味⏹ Parkview Green 芳草地是由北京侨福置业有限公司开发管理，并为侨福集团之组成部分。
侨福芳草地总投资逾30亿元，是其在内地投资的第一个大型商业项目。
建筑总面积为20万㎡，其拥有2栋18层和2座9层的顶级写字楼、地下2层和地上2层的时尚购物中心、当代艺术展览、研究与公众教育的艺术中心和新奇设计理念演绎全新层次的全球小型舒适和奢华精品酒店与一身的创新建筑 ⏹ 1995年，在北京紧邻CBD 的核心地段的朝阳区东大桥路，拿下了如今的侨福芳草地地块。
侨福芳草地项目是侨福集团在北京市开发的第一个大型商业项目，侨福希望这是一个标志性的建筑，并为21世纪功能完备的一流办公建筑设立一个新的标准 ⏹ Parkview Green 侨福·芳草地目前入驻品牌店铺78家。
钟表珠宝，时尚服饰，风格配饰，高级定制品牌包含其中。
涵盖了零售、餐饮、休闲娱乐、配套服务等。
体现购物中心的主题性，将文化艺术理念融入其中。
让购物者在环境、氛围、引入业态以及服务上充分体验文化艺术，以及不定期举行文化艺术类型活动与商铺形成互动，做到有效营销 ⏹ 侨福芳草地购物中心和82000平方米的写字楼、酒店全部自持，招商、运营、物业服务都由侨福集团自己的团队负责目录一、关于侨福31.关于侨福集团32.商业模式3二、项目概况4三、项目开发背景及历程5四、项目定位6五、项目区位分析71.区域商圈环境分析72.区域客群导入分析83.区域周边交通状况分析9六、建筑规划设计101.建筑外立面设计102.室内设计123.艺术景观设计194.设计数据指标21七、项目动线设计221.外部动线222.内部动线23八、业态规划布局251.业态组合及占比252.业态品牌273.业态组合分析及品牌布局334.整体业态分析34九、项目运营及租金情况34十、项目整体分析与借鉴34商业与艺术融合的典范——北京侨福芳草地在购物中心饱受“同质化”诟病及电商冲击之时，艺术主题购物中心的出现使业界眼前一亮。
用艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳，既能突破艺术“被仰望”的格局，又让公众在购物休闲时不乏味。
如今，随着消费者对于消费品质的追求，购物中心开始将艺术品展览引入其中。
不少艺术机构也愿意将展览放到更贴近市场的购物中心内。
购物中心方面不仅可以收取场地租赁费，也可以提升商业气氛。
作为商业项目与艺术融合的典范，并不仅仅只是在购物购物中心中摆上几件艺术品，而是在开发前就把艺术文化当作整个项目的一部分，研究购物中心如何与艺术共存，设计前期，包括建筑挑高、建筑材料的运用等，也在设计的同时融入了文化艺术理念。
同时，在购物中心的环境、氛围、引入业态以及服务上充分体验文化艺术，以及不定期举行文化艺术类型活动。
在为消费者带来更多感官体验的同时，也会加深消费者对商场的个性印象。
这将是购物中心发展很好的一个趋势。
一、关于侨福1.关于侨福集团侨福集团由黄氏家族创立，其是英国超准石油公司的母公司,20世纪50年代创建于台湾,总部现已迁移到香港,业务涉及房地产、能源、物流、纸业等。
企业信条是“最高品质、以人为本”。
集团开发项目不仅遍及亚洲，更已将触角迈向欧陆，面向全球视野，是当代地产发展、休闲产业与精致生活品质创造者的卓越代表。
半个多世纪以来集团一直秉持着以人为先的理念，致力以创新独到的设计、绿色环保理念以及对细节的无懈追求，从而打造经典地标建筑。
集团项目包括香港阳明山庄，南京丁山花园大酒店，台北怡亨精品酒店，新加坡的鹤楼和侨福ÉCLAT，以及法国的布瓦隆酒店。
2012年7月，黄氏家族将香港上市公司侨福企业（00207.HK）73.5%股权，以3.62亿港元的价格出售，随后黄建华辞任侨福企业的执行董事兼董事会主席，由中粮地产董事长马建平代替。
虽然没有了上市公司，但是也没有了股东对投资回报率的压力。
2.商业模式侨福建设企业是中国可持续建筑事业的先行者之一。
侨福是一个生活方式的开发者，欣赏独特性。
做一个建筑，必须使其能经受得住时间的考验。
永远走在时代前列同时坚持绿色环保可持续发展永续经营，绿色环保理念，将绿色贯穿到建筑的每个细节，在20世纪50年代末创建本公司之来，一直恪守的品牌承诺。
因此绿色特征是侨福建设企业每个项目的既定要求。
目标是开发具有最高质量的标志性项目。
二、项目概况⏹项目名称：侨福芳草地⏹项目地址：北京市朝阳区东大桥路9号⏹所在商圈：CBD商圈⏹项目占地面积：13.8万平方米⏹项目总建筑面积：20万平方米⏹建筑类型：塔楼⏹建筑层数：4层（地上2层，地下2层）⏹净层高：2.9米⏹绿化率：30%⏹开业时间：2012年9月⏹项目定位：纯正体验式购物中心⏹经营特色：艺术文化与时尚相结合，纯正体验式购物⏹物业组成：购物中心、写字楼、艺术中心、精品酒店⏹项目开发商：香港侨福集团、北京侨福置业有限公司⏹物业管理：北京侨福置业有限公司⏹招商顾问：仲量联行⏹建筑设计：综汇建筑设计有限公司、北京建筑设计研究院⏹工程顾问：奥雅纳工程顾问⏹酒店室内设计顾问：利是百顺有限公司⏹灯光顾问：费希尔·马兰士·斯通公司⏹造价顾问：利比建筑工料测量师有限公司⏹电梯：直梯A、B座10部，梯速105米/分钟，C、D座8部，梯速90米/分钟，购物中心20部扶梯⏹停车位：1000个⏹项目总投资：30亿元⏹获奖情况：2010年美国绿色建筑协会能源与环境设计先锋评级（LEED）铂金级奖认证2010 MIPIM Asia「最佳绿色建筑」大奖2011 FuturArc 商业类建筑的Green Leadership (绿色领袖)大奖Parkview Green芳草地是由北京侨福置业有限公司开发管理，并为侨福集团之组成部分。
侨福芳草地总投资逾30亿元，是其在内地投资的第一个大型商业项目。
侨福芳草地建筑体量并不大总面积为20万㎡，其拥有2栋18层和2座9层的顶级写字楼、地下2层和地上2层的时尚购物中心、当代艺术展览、研究与公众教育的艺术中心和新奇设计理念演绎全新层次的全球小型舒适和奢华精品酒店与一身的创新建筑。
将其打造成多元化的商业及文化休闲综合体，成为北京风格时尚与高品质的新复合生活版块。
其领先的环保设计、永续发展的理念和丰富多元的艺术氛围构成了侨福芳草地的独有特色，为每一位到访者带来充满新意的独特体验。
三、项目开发背景及历程作为侨福企业在大陆投资兴建的第一个大型项目，侨福芳草地传承并进一步发扬了侨福集团的绿色环保理念，将绿色贯穿到建筑的每个细节，追求高品质、高标准，侨福永远走在时代前列坚持绿色环保可持续发展永续经营，在20世纪50年代末创建本公司之来，这一直是集团恪守的品牌承诺。
因此绿色特征是侨福建设企业每个项目的既定要求。
而侨福芳草地的目标就是开发具有最高质量的标志性项目。
作为以人为本的“智能化建筑”，侨福芳草地以其超前而杰出的绿色科技、机电工程技术及空间设计，为北京的建筑设计业界厘定出崭新的时代标准。
而对于侨福集团而言，文化底蕴和艺术品是一个建筑物的灵魂。
各种艺术品与建筑相融合，散发出属于侨福芳草地的独特气质。
将自身的文化内涵与北京独特的文化底蕴相融合，而这便是侨福芳草地所一直倡导的城市地标理念。
开发背景1995年，在北京紧邻CBD的核心地段的朝阳区东大桥路，拿下了如今的侨福芳草地地块。
侨福芳草地项目是侨福集团在北京市开发的第一个大型商业项目，侨福希望这是一个标志性的建筑，并为21世纪功能完备的一流办公建筑设立一个新的标准。
而设计理念必须是一个科技杰作，必须本土化、生态、节能、环保，即项目的设计、采购和建设都要利用自身优势的资源。
侨福集团从一开始就将背景的环境问题纳入他们的规划设计中，严格地执行北京建筑法律法规。
在这个前提下建筑的概念是一个非传统的、很难是实现的方案，这个标准将是一个生态建筑。
为此，2000年12月，香港侨福集团为侨福芳草地项目制定出一个发展大纲，挑战中国和国际上所有大型综合商业开发的习惯做法。
开发一个创新、尖锐和最新完美的商业建筑。
开发历程◆1995年，在北京紧邻CBD的核心地段的朝阳区东大桥路，拿下了如今的侨福芳草地地块◆2000年开始设计规划，并在2000年圣诞前夜提出了环保设计这个理念，并反复的修改◆2002年的委托设计，最初是作为研发以满足项目的技术可行性，经过反复讨论、辩论和工程分析、计算机模拟◆2005年通过了初步设计方案和获得了施工认可◆2009年竣工◆2010年，总体量20万平方米的侨福芳草地完工四、项目定位⏹总体定位：多元的商业及文化休闲综合体、体验式购物中心，北京潮流风尚新地标。
⏹档次定位：高端，品牌稀缺性（50%以上的品牌都是第一次进入中国，或第一次在北京设店）。
⏹商业定位：全国首家纯正的体验式购物中心⏹目标客群：注重时尚与艺术的都市专业人士、年轻白领阶层及家庭收入较高人群、涉外人士、区域商务往来人群。
⏹经营特色：艺术与购物中心共存，为购物中心增加“文艺范”和体验性，打造一个艺术文化为主题的购物中心，并克服消费者对多数购物中心的审美疲劳，在购物休闲时不乏味。
并且购物中心长期以文化、艺术为主题的营销活动，通过举办展览等吸引更多的消费者。
五、项目区位分析1.区域商圈环境分析⏹区域位置：侨福芳草地四至：东起东大桥路，西至芳草地西街，北起朝阳门外大街，南至日坛北路。
⏹CBD商圈：商务商业互动性现代化综合商圈。
CBD办公物业站全市的21%。
全京城41家五星级酒店中有10家在CBD区域。
⏹商业结构：大型综合购物中心、写字楼商业为主。
⏹商圈特点：商务氛围成熟、商业基础较好，商业设施完善以大型综合购物中心商业为主区域消费人群集中，消费实力及消费档次较高。
2.区域客群导入分析侨福芳草地的挑高和更多的开放公共空间，以及浓厚的艺术氛围，是吸引小众、雅皮的时尚品牌进驻。
CBD区域25%的商业、娱乐设施的消费群体即为工作在50%的写字楼的商务白领和常驻本区域酒店和高档公寓的高端消费人群。
目前在客流之中，来自写字楼的公司人已经占到三至四成。
由于写字楼出口设在商场内部，他们通常会在这里解决午餐。
侨福芳草地特地推出了针对写字楼员工的会员政策，还会为他们安排珠宝、手表的专长鉴赏讲座。
除此以外，专门为了COS和度小月这样的品牌而来的客人也占了相当比例。
每周一到周五，侨福芳草地的人流量有1.5万人次，周六、周日的人流量有1.2万左右。
3.区域周边交通状况分析项目位于CBD核心商业圈，东起东大桥路，西至芳草地西街，北起朝阳门外大街，南至日坛北路。