在建工程抵押评估的特点与评估范围(一)

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在建工程抵押评估的特点与评估范围一

在建工程抵押评估的特点与评估范围在建工程抵押评估是指评估在建工程价值，以确定该工程的可抵押价值。

在建工程抵押评估的特点主要有：1. 建设性在建工程抵押评估是针对正在建设的工程进行评估，因此在评估过程中需要考虑该工程已经完成的工序，还有未来的施工工序。

评估师需要根据施工图纸和工程量清单等建设进度资料，了解工程当前的实际建设进度。

2. 风险高在建工程抵押评估的风险要比二手房等其他抵押贷款高。

因为在建工程还没有竣工验收，可能会发生工程延误、施工质量问题、资金问题等风险。

评估师需要对这些风险进行评估，并根据实际情况调整评估结果。

3. 建设周期长在建工程抵押评估涉及到建设工期问题，工程建设周期较长，可能需要数年的时间才能完成。

评估师需要综合考虑工程建设的周期、进度和任务计划等因素，确定抵押价值。

4. 评估范围广在建工程抵押评估的范围非常广泛，包括土地资产、基础工程、主体结构、建筑设施、装修等多个方面。

评估师需要全面评估每个方面的价值，归纳出最终的评估结果。

评估范围主要有以下几个方面：1. 土地资产土地资产是在建工程抵押评估的重要组成部分。

土地使用权本身就有着很高的价值，而在建工程对于土地价值的影响更加明显。

评估师需要对于土地及其使用权进行评估，结合周边地价、同类项目卖出价格、土地产权抵押的利率、政府政策等因素，确定土地资产的价值。

2. 基础工程基础工程是在建工程抵押评估的重要组成部分。

基础工程是包括道路、桥梁、污水管道、排水设施等设施，工程的质量和稳定性对于工程的安全建设起着非常大的作用。

3. 主体结构主体结构包括工程主体结构、框架结构等部分，工程在建设时，这些部分所起的作用非常重要，是保障工程建设的稳定性和安全性的核心部分。

评估师需要对其整体建筑设计及结构体系进行分析，综合考虑结构材料、使用状态、质量等因素，进行综合评估。

4. 建筑设施建筑设施包括室内的一些设施、门窗、地面等部分，都会影响到工程的使用体验，从而影响抵押价值，评估师需要对每个方面进行评估。

2023年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识通关题库(附答案)

2023年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识通关题库(附答案)单选题（共30题）1、关于在正常使用下施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的说法，正确的是( )。

A.装修工程为1 年B.外墙面防渗漏为5 年C.给排水管道为1 年D.供热系统为1 个供暖期【答案】 B2、房地产开发项目策划属于房地产（）的范畴。

A.评估B.经纪C.代理D.咨询房地产开发项目策划属于房地产【答案】 D3、下列不属于建筑安装工程费用的是( )。

A.各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用B.设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用C.为施工进行的场地平整而发生的费用D.土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用【答案】 D4、修建性详细规划应当符合（）规划。

A.控制性详细B.区域C.近期建设D.分区【答案】 A5、固定资产残值率按（）计算。

A.2%～3%B.2%～4%C.1%～3%D.3%～5%【答案】 D6、2012年，王某出租住房免征（）。

A.增值税B.个人所得税C.房产税D.城镇土地使用税【答案】 D7、国有土地上房屋征收主体是（）。

A.国务院B.省级人民政府C.市、县级人民政府D.房屋征收部门【答案】 C8、以出让方式取得土地使用权的某栋住宅用地已使用了10年。

按照国家规定，该住宅剩余土地使用年限最高为（）年。

A.40B.50C.60D.70【答案】 C9、2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。

甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。

被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。

该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。

在建工程抵押评估的相关问题

在建工程在不同的场合下具有不同的涵义。

在会计核算中，在建工程是一个会计科目，反映的是企业尚未完工的基建工程中所发生的各项实际支出。

在工程建设中，在建工程是指正在施工的工程。

在建工程的特点，一是实体上的不确定，即因工程未完工，不具备建造的最终形态，其形态和价值还将不断变化。

二是法律上的不确定，即未取得相关权证，有关权属关系尚不明朗。

但法律规定，在建工程可以抵押。

1997 年5 月，建设部《城市房地产抵押管理办法》第 3 条指出：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

”2000 年12 月，最高人民法院颁布的《担保法司法解释》第47 条提出，依法获准正在建造中的建造物的抵押，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。

2022 年10 月1 日《物权法》实施，该法第180 条明确规定，正在建造的建造物可以抵押。

2022 年4 月，为《物权法》配套的《房屋登记办法》(建设部第168 号令) 第59 条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。

在建工程于建设期间每天都在发生变化，人们因此对在建工程抵押的范围产生了不同的观点。

一种观点认为，抵押范围仅为抵押时点的已完工部份，不含以后新增部份；而另一种观点则认为抵押范围为该工程的全部，即包含已建和未建部份。

目前，北京、广州、成都、福州等城市采用前者，而上海市则采用后者。

本文认为前者的抵押范围是适当的，依据是：1、银行接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部份的价值，基本上不考虑尚未建造部份可能具有的价值；2、根据建设部对在建工程抵押的定义，在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，因此，投入的资产才干抵押。

未建部份尚未投入，也就不能包含在抵押范围内；3、已建部份在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值，可以作为抵押品处置；4、《物权法》第187 条是将“建造物抵押”和“在建工程抵押”一并进行规定的，且均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押与建造物抵押相同，设立的是普通抵押权；5、2022 年7 月1 日起施行的《房屋登记办法(建设部令第168 号)》将在建工程的抵押归为“普通抵押权登记”，把预购商品房抵押(按揭)归为“预告登记”。

在建工程抵押详解教程文件

在建工程抵押指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为关于在建工程抵押的法律依据，《担保法》未作明确规定。

最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”，该司法解释确立了在建工程抵押的合法性。

根据民法物权原理，物权的成立与存在须以标的物的存在为前提。

抵押权作为物权的法定内容之一，亦应遵循这个规则。

而在建工程在完工以前，虽然已具备物的一些特征，但尚不具备完整意义的物质形态，显然不是完整的物建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

根据《担保法》司法解释、《城市房地产抵押管理办法》及其它法律法规的规定，在建工程抵押必须具备以下几方面条件1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。

《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。

《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。

2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。

3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。

4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

怎样用剩余法评估在建工程抵押价格

资产评估︱怎样用剩余法评估在建工程抵押价格根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。

从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。

因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。

资料搜集以在建工程抵押的，委托估价方应当提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。

也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。

另外，可根据具体情况要求其提供下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。

作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。

如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。

土地面积的分摊在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。

若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。

这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。

剩余法的使用剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。

其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

计算公式为：V＝A－（B＋C＋D＋E＋F）V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值（指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格）；B——续建成本（土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费）；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用采用剩余法计算在建工程的步骤为：调查在建工程的基本情况掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用提供依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。

在建工程评估的实施方案

在建工程评估的实施方案一、前言在建工程评估是指对正在进行中的建设项目进行全面的评估和审查，目的是为了保证工程质量和安全，及时发现问题并进行合理的处理和改进。

在建工程评估是建设项目管理工作中非常重要的一环，其结果直接影响到工程的质量和安全，因此需要认真制定实施方案，并全面推进。

二、评估范围1. 工程设计方面的评估：包括设计文件的合理性、建筑结构的合理性、建筑材料的选用、施工工艺等方面；2. 施工过程方面的评估：包括施工工艺、施工人员素质、施工设备的使用情况等方面；3. 施工现场管理方面的评估：包括现场管理制度的落实情况、安全生产管理情况、质量检查等方面；4. 工程质量方面的评估：包括工程各部位质量情况、工程进度、工程成本等方面。

三、评估目标1. 发现和解决工程设计方面存在的问题，确保工程的安全和质量；2. 发现并解决施工过程中存在的问题，确保施工工艺的规范和施工质量；3. 加强施工现场管理，确保施工安全和工程质量；4. 发现并解决工程设计和施工中存在的问题，确保工程质量和安全。

四、评估方法和程序1. 收集资料：对于正在进行的工程项目，需要收集工程设计文件、施工过程中的记录和资料、现场管理制度文件、工程质量检查记录等相关资料；2. 现场勘察：评估人员需要到工程现场进行全面的勘察，了解施工现场的情况和存在的问题；3. 资料分析：对收集到的资料进行仔细分析，发现存在的问题并提出解决方案；4. 编制评估报告：评估人员需要根据实际情况编制评估报告，对存在的问题和解决方案进行详细说明；5. 提出改进建议：在评估报告中提出对工程问题的改进建议，促进工程的良性发展和解决问题。

五、评估人员1. 主要评估人员：具有工程设计、施工管理、质量检测等专业知识和经验的人员；2. 辅助评估人员：相关工程领域的专业人员，如建筑工程师、土木工程师、结构工程师等；3. 评估顾问：在需要时可以聘请资深的评估专家为项目进行咨询。

六、评估依据1. 国家相关法律法规：如《建筑法》、《施工安全法》等；2. 工程设计文件：需要根据设计文件来评估工程设计的合理性；3. 施工规范：需要根据相关的施工规范和标准来评估施工质量；4. 相关检测报告和资料：需要根据相关的检测报告和资料来评估工程的质量和安全。

在建工程抵押评估的特点与范围

在建工程抵押评估的特点与范围
在建工程抵押评估是指对正在建设中的房地产项目进行评估，为该项目所需贷款提供担保。

随着房地产市场的不断发展，建筑企业需要大量的资金支持开发项目，而银行为了确保贷款的风险，通常需要保证金或其他担保措施。

在建工程抵押评估就是其中一种担保措施之一。

在建工程抵押评估的主要特点包括：
1. 评估范围广泛：在建工程抵押评估不仅仅是针对房地
产开发项目，也包括其他类型的在建工程，如桥梁、道路、隧道等。

2. 评估内容繁琐：在建工程的评估内容涉及到项目的建
设进度、用地规划、土地上的不动产、施工质量、安全性等方面的评估，需要对比多方面的数据进行分析。

3. 评估标准严格：在建工程抵押评估需要遵循相关法律
法规和行业惯例，严格按照规定的评估标准来评估在建工程的质量、安全性和价值。

4. 评估结果保密性强：在建工程的抵押评估结果需要保密，只能在需要进行金融交易时起到评估作用，同时需要保障银行、客户和评估机构的合法权益。

在建工程抵押评估的主要范围包括：
1. 开发房地产项目：针对正在建设中的房地产项目展开贷款评估，为其所需的贷款提供担保措施。

2. 交通基础设施：对大型跨度桥梁、高速公路、地铁等在建交通基础设施进行评估，提供担保措施。

3. 水利工程：针对水库、水电站、港口等水利工程进行评估，为融资提供担保措施。

在建工程抵押评估的实施，更多是银行需要进行的，评估机构作为一个客观中立的第三方，应负责编制评估报告，从法律、技术、财务等方面为银行提供评估依据。

实施在建工程抵押评估时，应严格按照国家的相关法律法规及行业规范，认真筛选出能够满足评估要求的评估机构，确保评估结果的客观公正性。

在建工程价值评估

按照出让规定交纳了土地出让金，若完成了项目投资25%以上，按法律规定可以转让或抵押。因此可以直接评估其抵押价值。
2.以无偿划拨方式取得的国有土地使用权
按《城市房地产管理办法》等有关法律规定，必须补办国有土地使用权出让手续，交纳国有土地使用权出让金以后，访客转让或抵押，否则不能进入市场。
3.集体所有制土地使用权
1.3 在建工程的特点
7）在建工程房地产种类多在建工程房地产也涉及正常使用房地产中各类房地产，如不同用途、不同结构的厂房、仓库、普通住宅、高级住宅等。
8）在建工程造价差异大同种用途、同种结构的在建工程，由于其地基的差异等特殊原因，造成比正常情况房地产投资增大。
1.1 房地产在建工程评估目的
3）假设开发法运用过程中数据有一定程度的预测性，评估结果有较大的弹性。
4）利用成本法进行评估时最好满足一个条件：在建工程目前利用方式是最佳利用方式，即满足最高最佳使用原则，且该建筑工程会按照这种利用方式完成建设。“烂尾楼”不适用于这种方法。
4 房地产在建工程价值评估专题
4.1 关于“销售税费”
②对出租或营业的：可采用市场法，根据评估时点同类型资产租赁或经营收入，并考虑
类似资产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合预测其租赁或经营收益，再利用收益法将该收益转换为价值。
3 房地产在建工程价值评估的适用方法
3.3 形象进度法
首先用市场比较法求出该房地产假设在评估基准日开发完成的市场价值，再根据评估基准日该工程的形象进度确定一个百分比，两者相乘得出在建工程价值。形象进度百分比=(实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量+实际完成装饰工程量)/总工程量*100%
1.2 影响房地产在建工程价值的因素

在建工程房地产抵押价格评估

在建工程房地产抵押价格评估在建工程房地产即建筑工程尚未完工，或虽已完工但尚未竣工交付使用的建设项目。

在建工程房地产抵押价格评估就是对在建工程抵押价值进行分析、估算和判定，其目的就是将在建工程权益价格客观、合理地反映出来。

在建工程房地产在抵押评估中具有自身权益复杂，法律性、专业技术性强等特点。

笔者试结合过去两年关于在建工程评估的实务操作经验，参照《房地产抵押估价指导意见》，对在建工程房地产抵押价格评估进行分析阐述。

一、在建工程房地产抵押价格评估适用对象的确定通常意义上，在建工程包括两种进度形态：一种是房屋建筑正在施工或虽停工但尚未完工的工程形态 (含停缓建工程，“烂尾楼”亦包括在内)；另一种就是已完工，但尚未竣工交付使用的建设项目。

针对这两种情况，依据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”的规定，可以看出，在建工程房地产抵押贷款的目的是为了保证工程继续建设而向金融机构筹集尚未完工的工程后期建设资金。

显然在上述两种进度形态的在建工程中，前者完全符合在建工程抵押评估的要求，而后者能否也适用在建工程房地产抵押评估呢?笔者认为这是值得商榷的地方。

如果单从《办法》字面上理解，后者显然已不能满足在建工程抵押评估的法律要求，不能以在建工程抵押为目的进行评估。

作为专业房地产评估人员，应建议金融机构待抵押人完成竣工验收，办理产权证后再进行房地产抵押评估为宜。

但笔者通过评估实践同时了解到，造成后者上述情况的原因是由于施工方带资施工，在完工后建设方不能支付或者不能完全支付施工方所垫付的工程款，从而不能取得“工程款支付凭证”，达不到竣工交付使用的条件。

类似这样的情况，能否以在建工程进行抵押评估，达到融资目的，筹集建设资金呢?笔者认为答案是肯定的。

资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-在建工程评估

第12 讲在建工程评估第四节在建工程评估一、概述（一）在建工程的概念一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。

（二）在建工程的特点1. 所有权的相对确定性2. 合法性3. 可变价性4. 可比性差（1）种类繁多；（2）造价差异大；（3）建设工期长短差别较大；（4）形象进度与实际投资额较难致。

这些特点造成了在建工程房地产之间难以进行横向比较，可比性较差。

5. 法定抵押权优先于约定抵押权建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，即承包人的法定抵押权优先于银行与抵押人的约定抵押权。

（三）在建工程的分类（四）影响在建工程价值的因素1. 项目总投资项目总投资是指项目建设投资、流动资金投资和建设期利息之和，也叫投资总额。

房地产开发项目的总投资通常包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等。

具体构成如图4-10 所示。

图^-10建设工程投资构成 2. 工程进度工程进度也称工程的形象进度，一般指的是可以直观感觉到的进度，即反映工程完成的程度，通常用百分比表示，也可以用图表表示。

形象进度可分为工程总形象进度和分项工程形象进度。

3. 建设期建设期（也称为建设工期）是指项目从资金正式投入开始到项目建成投产或交付使用为止所需要的全部时间。

主要包括土建施工、设备采购与安装、生产准备、设备调试、联合试运转、交付使用等阶段。

二、评估程序（一）搜集与在建工程相关的资料（1）土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设项目总平面审批图等。

（2）目前各项目形象进度及相应的完成工作量报表。

（3）实际投入成本明细表（土地价款、前期报建税费、前期工程费、已支付工程款、设备款）。

（4）已交纳建审费用凭证（劳保统筹、城建配套等原始发票、收据复印件等，装订成册）。

（5）施工单位出具的欠（或不欠）付工程款证明。

对在建工程抵押价值评估的探讨

建工程评估提出以下探讨，以求同行指正。在建工程评估的特殊性
一
、
取得手续的合法性。包括三方面：一是土地取得的合法性。《国有土地使用证》是土地取得手续合法性的重要文件。目前，京市存在北
素。作为抵押物的在建工程，能否保证偿还债务，是并抵押是在建工程抵押的基本要求，即在建工程评抵押权利关系双方共同关注的问题。在此，笔者根据估的范围是土地及建设工程整体评估。评估实务中遇到的问题和解决的办法，对房地产在在建工程的 “ 法方式 ” 合主要指土地及建设工程
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对在建工程抵押价值评估的探讨
口北京宝信房地产评估咨询有限责任公司史源英口北京银房兆华房地产评估有限责任公司申艳萍
房地产在建工程是指尚未达到使用条件的房地产。在建工程抵押贷款是目前房地产开发中常见的种融资方式。与现房相比，在建工程存在着续建成
１程形态存在变化。在建工程是尚未成形的．工
产品，从挖槽、做基础到地面 ± ，０出地面后到主体结三种《国有土地使用证》：以行政划拨方式取得土地构封顶，再到竣工验收，这个过程跨越的时间较长。的《国有土地使用证》以出让方式取得土地的《、国有随着工期的延长和工程的进展，表现出不同的工程土地使用证》以及开发单位以出让方式取得但只缴形象或工程形态。估价时点不同，在建工程进度不
一
按照建设部５号令《６城市房地产抵押管理办法》第三条，在建工程抵押， ……以其合法方式取 “ 是得的土地使用权连同在建工程的投入资产，… …作

在建工程抵押评估的几点思考【最新版】

在建工程抵押评估的几点思考关于在建工程抵押，根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为贷款履行担保的行为。

自1997年6月1日《城市房地产抵押管理办法》实施以来，许多在建工程得以抵押，工程项目也因此获得了继续建造的资金，这对促进经济发展起到一定的积极作用。

然而，我们也不能忽视，在建工程抵押，不管是从法律上，还是在评估实践中，都存在着不少悬而未解问题，这些问题，对承包方、贷款银行及消费者，都存在着风险。

因此，相关各界有必要引起重视。

一、关于在建工程的抵押条件关于在建工程的抵押条件，国家级别的法律法规关没有明确规定，反而在各地地方规章中有所规定，这些地方规章均带有一定的地方特色，故具体规定及执行方法均不一致。

根据《城市房地产抵押管理办法》的精神，抵押物作为债务履行的担保物，需具备转让性，即该担保物在抵押权实现时，是可以进行转让。

因此，在建工程的抵押条件，可推定为在建工程的预售条件。

根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售应具备下列条件:一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，只有全部付清地价款才可以申请领取国有土地使用权证书);二是持有建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证;三是按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度及竣工交付日期;四是已办理商品房预售许可证。

可见，要使在建工程具备可转让性，只需满足商品房预售条件的前三条即可，至于是否已办理预售许可证，并非问题关键。

实际上，有些地方规章已根据在建工程是否已办理预售许可证分类规定了抵押登记办法。

二、关于房地合一抵押的执行根据《城市房地产抵押管理办法》第十一条规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

房地产抵押评估指导意见

房地产抵押评估指导意见房地产抵押评估指导意见中华人民共和国建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会二○○六年一月十三日第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。

第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。

第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。

第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。

第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。

第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。

第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。

房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。

第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。

估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

房地产开发贷款知识

遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房地产开发贷款知识房地产开发贷款知识房地产开发贷款知识定义---- 房地产开发类贷款（含房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发贷款）是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的本外币贷款。

---- 房地产开发类贷款按贷款用途分为房地产开发企业流动资金贷款以及房地产开发贷款、经济适用住房贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款。

对象---- 经工商行政管理机关核准登记的房地产开发企业以及具有房地产经营开发资格的企事业单位。

条件1、在建设银行开立基本结算帐户或一般存款帐户，经营收支全部或部分在建行结算；2、生产经营正常，经营管理制度健全，财务状况良好；3、信誉良好，具有按期偿还贷款本息的能力；4、能提供足值有效的抵押、质押或资信程度高的保证担保；5、开发建设项目经可行性预测分析研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场销路较好；6、开发建设项目已经纳入国家或地方住房建设开发计划，其立项文件完整、真实、有效；7、已经取得开发建设项目的土地使用权；8、开发建设项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；9、借款人计划投入开发建设项目的自有资金不低于规定的比例。

在实行贷款证（卡）的地区，持有中国人民银行颁发的、年审合格的《贷款证（卡）》。

申请开发类贷款所需提供的资料---1.基本材料法人营业执照(副本及影印件)；法人代码证书(副本及影印件)；法定代表人证明、签字样本(原件及影印件)；贷款（卡）(原件及影印件)；财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告。

新建企业免提交；成立不足三年的企业，提交自成立以来的年度和近期报表；税务部门年检合格的税务登记证明；利税清算表；公司合同（原件及影印件）；公司章程（原件及影印件）；企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本等。

若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件（原件）；贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书（原件）---2．贷款项目材料开发建设项目可行性研究报告及批准文件（原件及影印件）；有权部门批准的项目建设、实施和开发的文件和计划（原件及影印件）。

工程估价论文

工程估价【摘要】在日常的估价中经常遇到对在建工程的估价，如以在建工程进行抵押贷款、以在建工程进行投资以及对“烂尾楼”的处置等。

在建工程作为房地产的一种类型，其估价应遵循房地产估价一般的原则、程序和方法，但在建工程估价又有其自身的特点。

《房地产估价规范》 (以不简称《规范》)对这方面的论述并不多，本文结合课程学习和查找资料对在建工程估价的特点、分类及常用的估价方法进行一些探讨。

【关键词】在建工程；估价；特点；评估范围；评估方法一、在建工程的概念及其估价的特点在建工程泛指处于建设过程中、尚未完工并交付使用的工程项目，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。

作为房地产的一种类型，在建工程的表现形式多种多样，既可以是处于建设过程中的项目，也可以是已停工多年的“烂尾楼。

对在建工程价值的估算和判定称为在建工程估价。

相对于般房地产的估价，在建工程估价有以下几个特点：1、在建工程的个性差异往往比较突出，不同工程之间的可比性较差，对在建工程估价要建立在对其全面分析了解的基础上。

2、花在在建工程上的实际费用支出与其形象进度并不一致，有时偏差还很大，因此实际的费用支出并不能客观地反映在建工程的价值。

3、对工期较长或停建多年的工程，由于市场和外部条件的变化，其技术性、功能性贬值不可忽视，特别是在采用成本法估价时。

二、在建工程的分类在实际的估价实务以及科学研究中，可以将在建工程按照不同方式进行分类。

在建工程可根据标志性工程进度进行分类，也可根据建设用途进行分类，同时对于同一阶段的在建项目，由于工程款支付方式的不同，以及材料设备购置的早晚，在价值上也会形成差异。

根据标志性工程进度进行分类，建筑工程的施工过程分为土方工程、基础工程，结构工程、电气设备安装工程、给排水工程、内外装修工程、室外工程等等。

由于工程施工是一个连续的过程，可以按照建设工程施工主要工作的进度状况划分为结构在施工、结构封顶及准备验收几个阶段。

对此我们也称为按形象进度进行分类。

在建工程评估特点及界定

在建工程评估特点及界定一、在建工程及评估特点：1、在建工程是指正在建设中的固定资产建设或改良工种，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产，以及维护、安装、改建、扩建和大修理工程等。

在建工程分为：停工项目、竣工项目、施工项目。

2、在建工程的评估目的主要有四种：（１）预售。

开发商在领取商品房预售许可证时，即预售不动产。

开发商一般自定预售价格，但有时需要专业评估机构进行评估。

（２）项目转让。

开发商由于财力、物力、债务、经济纠纷等原因，无法继续对在建工程项目进行施工，需要将整个项目转让，一般都需要进行评估。

（３）寻求合作。

因各种原因，开发商在开发过程中可能需要寻求合作伙伴或参建者，开发商需要有一份项目评估报告书以作为寻求合作之用。

（４）抵押贷款。

用在建工程抵押以取得贷款，需要对在建工程的抵押价值进行评估。

3、在建工程评估范围的界定（１）土地权属在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；以租赁方式取得的土地使用权；以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；集体所有制土地使用权。

不同的权属性质和情况，其评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。

（２）项目权属不动产项目是否是独立项目，是否属联建项目或是否有参建单位。

若是联建项目则要搞清楚项目组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。

（３）工程进度在建工程评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建不动产项目的评估范围。

不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。

（４）销售状况有些不动产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。

评估时必须清楚两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。

评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建不动产项目的评估值中扣除。

资产评估师《资产评估实务(一)》模拟试卷一(含答案)

资产评估师《资产评估实务（一）》模拟试卷一（含答案）[单选题]1.在进行库存商品的评估时，若以库存商品的出售为目的，则()。

（江南博哥）A.直接以现行市场价格作为其评估值B.需要考虑为实现销售为发生的销售费用C.直接以账面价值作为其评估值D.需要考虑为实现销售而发生的相关税金参考答案：A参考解析：以库存商品出售为目的，应直接以现行市场价格作为其评估值，而无需考虑扣除为实现销售而发生的销售费用和相关税金。

掌握“产成品及库存商品的评估”知识点。

[单选题]2.下列各项中不属于流动资产评估范围的是()。

A.预付费用B.银行存款C.产成品D.受托加工材料参考答案：D参考解析：流动资产一般包括现金、各种银行存款以及其他货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、待摊费用、预付费用、存货以及其他流动资产等。

被评估单位中存放的属于外单位委托加工的材料、代为保管的材料物资等，其产权均不属于被评估的单位，不得将其纳入流动资产的评估范围。

掌握“流动资产的内容及特点”知识点。

[单选题]3.下列有关长期投资性资产评估的说法中不正确的是()。

A.股权投资通常具有投资大、投资期限长、风险大以及能为企业带来较大的利益等特点B.长期股权投资评估，是指采用企业价值评估方法对被投资企业在某一时点的股东权益价值所作的评判和估算C.股权投资评估不仅是交易定价及投资决策的基础，也有助于对被评估企业的股权投资的内在价值进行正确评价D.长期股权投资评估，仅包括对具有控制权的股权评估参考答案：D参考解析：长期股权投资评估，包括对具有控制权的股权评估及缺乏控制权的股权评估。

掌握“长期股权投资评估的概念、特点及应注意的问题”知识点。

[单选题]4.对具有控制权股权的评估，在股东出资不同步的情况下，下列做法不正确的是()。

A.通常需查阅章程约定了解具体原因B.出资比例可按照出资协议约定比例来确定C.充分披露可能对评估结果造成的影响D.结合实际情况合理确定股权比例参考答案：B参考解析：对于各股东出资不一致、个别股东出资不到位现象，在评估时，通常需查阅章程约定了解具体原因，结合实际情况合理确定股权比例，并充分披露可能对评估结果造成的影响。

在建工程抵押价格评估

在建工程抵押价格评估根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。

从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。

因根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。

从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。

因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。

资料搜集以在建工程抵押的，委托估价方应当《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等材料。

也就是说，在建工程必须取得合法建造手续方能抵押，上述三证缺一不可。

另外，可根据具体情况要求其下列材料：《固定资产投资许可证》、《国有土地使用权出让合同》、《施工执照》、有关图纸等。

作为评估人员，首先应仔细审查上述资料的合法性，并认真进行实地踏勘，否则可能给评估机构带来巨大的风险。

如果在评估中发现实际建筑面积大于规划批准建筑面积的情况，就应按照本地抵押管理部门的要求，确定有效的评估范围及合理的评估价格。

土地面积的分摊在评估在建工程项目时常常遇到如下情况：某工程设计为一栋地上10层的综合大楼，估价时主体工程已建至第三层。

若对标的物第一至第三层主体工程进行抵押，随之抵押的只能是其应摊土地面积，而不能将整块土地一起抵押。

这时就要对土地面积进行分摊，常用的分摊方法主要有两种，即按建筑面积均摊或按房地产价格大小来分摊。

剩余法的使用剩余法是评估在建工程的一种科学实用的估价方法，又称假设开发法、预期开发法、倒算法、余值法等。

其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

计算公式为：V＝A－（B＋C＋D＋E＋F）V——在建工程价值；A——续建完成后的不动产价值（指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格）；B——续建成本（土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费）；C——投资利息；D——税金；E——续建投资利润；F——租售费用采用剩余法计算在建工程的步骤为：调查在建工程的基本情况掌握该工程所在城市的性质、该工程在城市中的具体坐落位置及其周围的土地条件和利用状况；查清该工程占地面积大小、形状、地质和基础设施状况，为估算建筑费用依据；根据规划掌握该工程用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等。

资产评估师《资产评估实务(一)》考前点题卷二(含答案)

资产评估师《资产评估实务（一）》考前点题卷二（含答案）[单选题]1.如果待摊费用所形成的资产和权益已经消失，其价值应该为()。

（江南博哥）A.零B.账面原值C.摊余价值D.现值参考答案：A参考解析：待摊费用价值只与资产和权益的存在相关，与摊余价值没有本质的联系。

如果待摊费用所形成的资产和权益已经消失，无论摊余价值有多大，其价值都应该为零。

[单选题]2.贴现是持票人持未到期的应收票据，通过背书手续，请银行按贴现率从票据价值中扣取贴现日到票据到期日止的贴息后，以余额兑付给持票人。

票据到期值与贴现收到金额之间的差额叫做()。

A.贴现息B.应收利息C.坏账准备D.应付利息参考答案：A参考解析：贴现是持票人持未到期的应收票据，通过背书手续，请银行按贴现率从票据价值中扣取贴现日到票据到期日止的贴息后，以余额兑付给持票人。

票据到期值与贴现收到金额之间的差额叫做贴息或贴现息。

[单选题]3.若评估对象为待摊费用且摊余价值较大，但是，经调查该待摊费用所形成的资产和权益已经消失，那么其价值为()。

A.摊余价值B.账面原值C.现值D.零参考答案：D参考解析：摊余费用价值只与资产和权益的存在相关，与摊余价值没有本质的联系。

如果待摊费用所形成的资产和权益已经消失，无论摊余价值多大，其价值都应该为零。

[单选题]4.被评估企业2018年8月购进2000公斤A材料，单价为50元，2019年2月购进500公斤A材料，单价为90元，企业按先进先出法计价，2019年10月对该批材料进行评估，当时该企业尚存A材料1200公斤，当时的市场价格为每公斤100元，则该批A材料的评估值为()元。

A.120000B.108000C.80000D.115000参考答案：A参考解析：评估价值与存货计价方法没有关系，A材料的评估值＝100×1200＝120000（元）。

[单选题]5.采用资产基础法和收益法评估具有控制权的股权价值，方法使用和确定最终评估结论时，需要考虑的具体问题中，说法错误的是()。